بورس املاک چیست؟ بستری شفاف برای معامله املاک و مستغلات
در قانون اساسی، داشتن مسکن یک حق اولیه برای افراد یک جامعه است. اما واقعیت این است که اکنون بسیاری از این حق محروم هستند. یکی از دلایل این مساله، شفاف نبودن قیمتها مسکن و املاک است و شفافیت همان چیزی است که بازار بورس می‌تواند آن را فراهم کند. زمزمه‌های تاسیس بورس املاک و مستغلات یا به عبارت دیگر بورس مسکن از سال ۹۹ آغاز و در نهایت عرضه املاک در بورس کالا آغاز شد.
در حال حاضر اوضاع ملک و مسکن در ایران چندان تعریفی ندارد. به همین دلیل است که عرضه املاک و مستقلات در بستر بورس احتمالا می‌تواند کمی سامان‌بخش این اوضاع باشد. این امر به آن دلیل است که فرایندها و معاملات در بورس کالا شفاف است. در این بازار قیمتها کارشناسی شده است و با توجه به حجم عرضه و تقاضا مشخص می‌شود. اما چگونه می‌توان در معاملات املاک و مسکن در بورس کلا شرکت کرد و سازوکار این بازار چگونه است؟ در این مطلب به این پرسش‌ها پاسخ خواهیم داد.
مزایای بورس املاک و مستغلات
افراد به منظور خرید یا اجاره ملک به سراغ آژانس‌های املاک می‌روند. کافی است یک‌بار به یک مشاور املاک مراجعه کنید و از او قیمت یک ملک را جویا شوید. احتمالا اولین چیزی که به ذهنتان می‌رسد این است که عددی که او به شما اعلام می‌کند، هیچ توجیهی ندارد. مشکلاتی که در بازار املاک و مسکن وجود دارد، عموما از دو دلیل ناشی می‌شوند که عبارتند از:
- عدم تامین سرمایه در ساخت‌وساز
- عدم شفافیت در قیمت‌گذاری
هم‌زمان با آغاز سال ۱۳۹۹ صحبت‌هایی در خصوص عرضه املاک و مستغلات در یک چارچوب بورسی از جانب دولت به گوش رسید. حالا اما عرضه املاک در بستر بورس آغاز شده و با ارائه این دارایی‌ها در محیطی مانند بورس کالا و گسترش آن با فراهم شدن امکان عرضه املاک اشخاص حقیقی در این بازار، می‌توان امیدوار بود که راه‌حلی برای مشکلات مرتبط با مسکن پیدا شود.
اساس عرضه املاک و مستغلات در بورس کالا این است که قیمتها در این بستر شفاف هستند. چنین مسئله‌ای به ویژه در پروژه‌های کلان بسیار مهم است. برای درک بهتر این بستر از بازار سرمایه می‌توانید مقاله «بورس کالا چیست؟ بستری برای تسهیل معامله کالاهای پایه» را بخوانید. در چارچوب این بازار، عرضه‌کننده و خریدار در یک بستر شفاف بر سر قیمت موردنظر توافق می‌کنند و معاملات خود را انجام می‌دهند.
آثار شفافیت قیمت در بورس املاک و مستغلات
شفافیت قیمت دو اثر عمده در بورس املاک و مستغلات به جای می‌گذارد؛ نخست این‌که سرمایه‌گذاران بیشتر به سمت بازار ملک جذب می‌شوند. اثر بعدی هم به ایجاد شرایطی مناسب و معقول برای خریداران منجر می‌شود. فارغ از این مساله، بورس کالا می‌تواند ابزارهایی مناسب و کارآمد را به منظور تامین سرمایه، رشد بیشتر بازار و همچنین جذب سرمایه‌گذار در اختیار افراد بگذارد.
اکنون مشکلاتی نظیر عدم حضور پیمان‌کاران و شرکت‌های بزرگ و همچنین پروژه‌های شخصی، پرهزینه و بی‌کیفیت بازار مسکن را احاطه کرده است. شاید بتوان به کمک بورس املاک و مستغلات و با مواردی نظیر کشف قیمت عادلانه و قوانین حاکم بر این محیط، این مشکلات را تا حدی برطرف کرد.
پس از نفت که بزرگ‌ترین بخش اقتصادی کشور است، مسکن در رده دوم قرار می‌گیرد. این محیط پتانسیل خوبی دارد که فعالان اقتصادی را جذب و ساماندهی کند. به همین دلیل است که تاسیس بورس املاک و مستغلات امری ضروری به نظر می‌رسد.
شیوه انجام معاملات املاک در بورس کالا
معاملات ملک در بستر بورس کالا انجام می‌شود و به طور کلی معاملات مربوط به دارایی‌های غیرمنقول در تالار فرعی این بازار صورت می‌گیرد.
ویژگی‌های تالار فرعی بورس کالا
در تالار فرعی بورس کالا عرضه و معاملات کالاهای پذیرش‌شده به صورت یک‌جا انجام می‌شود. از ویژگی‌ها و کارکردهای تالار فرعی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- کشف قیمت شفاف و عادلانه
- سهولت ارتباط میان مدیران و نهادهای نظارتی
- امکان عرضه دارایی‌های غیرمنقول
- کاهش هزینه‌های معاملات
- تضمین اجرای تعهدات
- خروج کالا از نظام قیمت‌گذاری و دولتی
- معافیت از برگزاری تشریفات مربوط به مزایده و مناقصه
- پذیرش محصولات تحت شرایطی آسان‌تر
- بازاریابی به کمک شبکه کارگزاران (از طریق درج در تابلوی معاملاتی بورس کالای ایران به آدرس ime.co.ir)
- بهبود نظارت نهادهای دولتی و غیردولتی
شرایط لازم برای پذیرش اموال غیرمنقول در تالار فرعی
۱- ارزش ریالی اموال باید دست‌کم ۲.۵ میلیارد ریال باشد. در این خصوص اظهارنظر کارشناس قیمت‌گذاری دادگستری، ملاک است.
۲- اموال غیرمنقول نباید مشاع باشند. به این منظور ارائه سند رسمی یا تک‌برگ مالکیت با پایان کار الزامی است.
۳- دارایی موردنظر نباید متنازع فیه (محل دعوی) باشد. عرضه‌کننده برای صحت این ادعا باید تعهد دهد و اقرارنامه ارائه کند.
۴- طبق سند رسمی، اموال غیرمنقول باید در مالکیت تمام‌وکمال عرضه‌کننده یا عرضه‌کنندگان باشد. این امر به آن معناست که اموال نباید وقفی باشند. با ارائه سند رسمی یا پایان کار می‌توان در این خصوص شفاف‌سازی کرد.
۵- لازم است برای اموالی که در قالب عقد اجاره در اختیار فرد دیگری قرار دارند، اجاره‌نامه رسمی ارائه گردد تا عرضه آن‌ها ممکن شود. اقرار عرضه‌کننده و افشای مفاد اجاره‌نامه در این خصوص به منظور احراز این مسئله صورت می‌گیرد.
۶- هیچ شخص حقیقی یا حقوقی ثالث (چه دولتی و چه غیر دولتی) نباید حق یا ادعایی در خصوص عرضه ملک مورد نظر داشته باشد. اقرار عرضه‌کننده و افشای مفاد اجاره‌نامه در این خصوص کفایت می‌کند.
اطلاعیه عرضه یک‌جای املاک و مستغلات در بورس چگونه تنظیم می‌شود؟
| مشخصات اطلاعیه | توضیحات | مثال موردی |
| نوع سند | می‌تواند سند تک‌برگ، سند مادر یا گواهی پایان کار باشد. | سند تک‌برگ |
| پلاک ثبتی | پلاک ثبتی بخشی از شناسنامه ملک است. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از طریق این پلاک مشخصات اموال غیر منقول را شناسایی می‌کند. | ۲۴۱۲-۲۴۱۵/۲۸ |
| نشانی ملک | موقعیت جغرافیایی محلی که ملک در آن واقع شده است. | تهران- خیابان انقلاب -پلاک ۲۳ |
| نام و شماره شناسه/ کد ملی مالک | اشاره به نام مالک دارایی غیر منقول به همراه شماره/شناسه ملی مالک (با توجه به حقیقی یا حقوقی بودن وی) | – |
| نوع کاربری | مسکونی کشاورزی تجاری صنعتی خدماتی و … | مسکونی |
| مساحت عرصه و اعیان به تفکیک | منظور مساحت زمین و ساختمانی است که در آن بنا می‌شود. | ۴۰ متر مربع- مسکونی |
| مشخصات مستحدثات، ابنیه و تاسیسات | مشخصات اموال غیر منقول به لحاظ فنی، مهندسی و …. | – |
| قیمت کارشناسی | قیمتی که کارشناس یا کارشناس‌های رسمی دادگستری آن را تعیین می‌کنند. گزارش کارشناسی باید به پیوست این اطلاعیه (اطلاعیه عرضه) منتشر می‌شود. چگونگی انتخاب کارشناس، بر عهده هیئت مدیره بورس است. (قیمت پایه می‌تواند نسبت به قیمت پیشنهادی کارشناس متفاوت باشد) | ۳,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ |
| نماد معاملاتی | نماد معاملاتی یک کد یکتا است که برای هر دارایی غیر منقول ایجاد و معرفی می‌شود. | ESBUBS40P9993-089 |
| نوع معامله | انواع معاملات مجاز غیر منقول | نقدی |
| نوع تسویه | نحوه پرداخت خریدار باید بیان شود. نوع تسویه می‌تواند نقدی یا اقساطی باشد. | نقدی یا اقساطی |
| مهلت واریز بخش نقدی | زمانی معین شامل روز و ساعت پس از تاریخ عرضه است. خریدار تا آن زمان مهلت دارد بخش نقدی را واریز کند. محدوده این زمان حداقل پنج و حداکثر ۳۰ روز کاری پس از انجام معامله است. | ۳۰ آذر ساعت ۱۶ |
| مهلت تسویه | سررسیدی شامل روز و ساعت است که تا آن زمان باید سند تسویه خارج از پایاپای به همراه مبایعه‌نامه به بورس ارائه شود. محدوده این زمان حداقل پنج و حداکثر ۳۰ روز کاری پس از انجام معامله است. | پنج دی |
| مهلت و نحوه تقسیط و وثایق | نحوه قسط‌‌بندی باقی‌مانده وجوه پرداختی مشتری (به جز بخش نقدی) به همراه وثایق مورد نیاز و همچنین سررسید ارائه اسناد و مدارک و وثایق توسط خریدار به فروشنده | ۱۲ قسط سه‌ماهه |
| سررسید تحویل | تاریخی که فروشنده موظف است ملک را به خریدار تحویل دهد. | ۳۰ دی |
| مهلت و نحوه بازدید | مهلت بازدید و بررسی اموال غیر منقول توسط کمیته عرضه (به پیشنهاد عرضه‌کننده) و با توجه به شرایط خاص مورد معامله و ماهیت دارایی تعیین می‌شود. این مهلت حداقل ۱۰ روز کاری و حداکثر ۳۰ روز کاری است. متقاضی خرید موظف است برای بازدید از موضوع مورد معامله موارد و ضوابطی را رعایت کند. به عنوان مثال اخذ معرفی‌نامه از کارگزار خریدار، مراجعه طی ساعات مشخص‌شده برای بازدید و مواردی از این دست. | ساعت بازدید ۱۳ تا ۱۹ روزهای بازدید ۱۰ تا ۲۵ آذرماه |
| فرم مبایعه نامه | مبایعه‌نامه توافق‌نامه‌ای است که در هشت ماده شامل مشخصات طرفین معامله، موضوع مورد معامله، ثمن معامله، شرایط تسلیم موضوع مورد معامله، پیوست‌های قرارداد، فسخ قرارداد و سایر شرایط تنظیم می‌شود. مفاد این توافق‌نامه از زمان انعقاد برای طرفین لازم‌الاجرا است. |
روش انجام معامله در بورس املاک چگونه است؟
۱۲ گام در خصوص معامله در بورس املاک و مستغلات وجود دارد که به ترتیب زیر هستند:
- ابتدا باید با مراجعه به یک کارگزار رسمی بورس، اقدام به دریافت کد معاملاتی برای بازار فیزیکی بورس کالا کرد.
- در این مرحله اطلاعیه عرضه، گزارش کارشناس رسمی و فرم مبایعه‌نامه باید مطالعه شوند.
- سپس باید طبق زمان مشخص‌شده در اطلاعیه عرضه از ملک مذکور بازدید به عمل آید.
- سه درصد از ارزش ملک پایه به منظور وجه تضمین باید به عنوان ودیعه در نظر گرفته شود.
- با هماهنگی کارگزار باید سفارش در سامانه معاملاتی ثبت شود. مهلت ثبت سفارش تا قبل از ساعت ۹:۱۵ روز عرضه است.
- طی جلسه معاملاتی لازم است که هماهنگی‌ها و مذاکرات لازم با کارگزار صورت گیرد. این مذاکرات در خصوص تعیین و تغییر قیمت سفارش است. جلسه معاملاتی در ساعت ۹:۳۰ آغاز می‌شود.
- با توجه به حداقل تغییر قیمت مجاز هر سفارش، تغییر قیمت صورت خواهد گرفت. این امر در صورت تمایل به برنده شدن در حراج انجام می‌شود.
- پس از اتمام حراج دو اتفاق رخ می‌دهد. نخست آن که متقاضی خریدی که بالاترین قیمت پیشنهادی را ارائه کرده است، به عنوان برنده حراج شناخته می‌شود. شخص مذکور باید فرآیند تسویه و تحویل را انجام دهد. همچنین تضامین سایر متقضیان آزاد و به آن‌ها بازگردانده خواهد شد.
- برنده حراج باید قسمت نقدی معامله را به حساب بورس کالا واریز کند. حداکثر زمان برای پرداخت مبلغ در اطلاعیه عرضه درج شده است.
- سپس هماهنگی‌های لازم با عرضه‌کننده انجام و اسناد و مدارک و وثایقی نظیر چک و سفته به او تسلیم می‌شود. این امر نیز مطابق با اطلاعیه عرضه و طبق زمان مقرر در آن انجام می‌شود.
- خریدار و فروشنده موظف هستند فرم مبایعه‌نامه را به همراه سند تسویه خارج از پایاپای امضا و آن را به بورس کالا ارائه کنند. این مسئله باید پیش از اتمام مهلت مقرر برای تسویه در اطلاعیه عرضه انجام شود.
- گام پایانی معامله در بورس کالا مربوط به امضای مبایعه نامه و سند تسویه خارج از پایاپای است که در مورد پیشین به آن اشاره شد. بر این اساس پس از این مرحله بورس دیگر تعهداتی در قبال خریدار و فروشنده نخواهد داشت و مسئولیتی نیز متوجه آن نخواهد بود.
جمع‌بندی
معامله دارایی‌ها و اموال مبتنی بر املاک در بستر بورسی به منظور تامین مالی این بخش و همچنین ایجاد شفافیت در بازار مسکن و املاک انجام می‌شود. در بازار فیزیکی بورس کالا، آپارتمان هم دادوستد خواهد شد. از دیگر برنامه‌های بورس املاک می‌توان به راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان نیز اشاره کرد.
آغاز عرضه مسکن در بازار فیزیکی بورس کالا، به منظور واگذاری اموال مازاد در بخش‌های دولتی و عمومی صورت گرفت. اما با توجه به قابلیت‌های بورس کالا، هم‌اکنون امکان عرضه املاک از سوی اشخاص حقیقی نیز در این بازار فراهم شده است و می‌تواند سرمایه‌های لازم را برای این بازار جذب کند.
