خرید مسکن در بورس طی چه فرایندی انجام می‌شود؟

مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران طی گفت‌وگویی جزئیات کامل فرایند خرید مسکن در بورس را اعلام کرد.

به گزارش اخبار بورس، به نقل از خبرگزاری ایسنا، جواد فلاح مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران جزئیات کامل فرایند خرید مسکن در بورس را تشریح کرد. فلاح در رابطه با انتشار اوراق سلف مسکن در بورس گفت: در زمان سررسید اوراق، سرمایه‌گذار یا واحد انتخابی خود را تحوریل خواهد گرفت یا پول اوراق را بر اساس قیمتی که کارشناس تعیین می‌کند، اخذ خواهد کرد.

مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران ضمن بیان این نکته که مسکن مثل فولاد و آلومینیوم کالایی همگن محسوب نمی‌شود، فرایند تعیین قیمت و ارزش برای خرید و فروش مسکن در بورس را متنفاوت دانست. وی در این رابطه بیان کرد: در واقع قیمت مسکن هم به اینکه زمین در کدام نقطه کشور قرار دارد و هم به نوع ساخت، کیفیت ساخت و… بستگی دارد. حتی ممکن است داخل یک ساختمان، قیمت طبقات با یکدیگر فرق داشته باشند. بنابراین برای حل این موضوع اوراق روی هر پروژه مشخص منتشر خواهد شد.

فلاح در ادامه گفت: برای مثال یک پروژه مشخص در یک زمین مشخص، جواز معین، مصالح، نقشه و پروانه ساخت مشخص پذیرش خواهد شد و اوراق هر پروژه از پروژه‌های دیگر متفاوت خواهد بود. همان‌طور که ذکر شد حتی داخل یک ساختمان مشخص، قیمت واحدهای مختلف متفاوت است. برای حل این موضوع و همگن‌سازی مسکن، یک واحد مبنا در هر پروژه انتخاب خواهد شد، سایر واحدها بر اساس آن واحد مبنا، قیمت‌گذاری خواهد شد.

جواد فلاح در ادامه‌ی توضیحاتش پیرامون سازوکار خرید مسکن در بورس، گفت: برای مثال واحد مبنا، واحد شماره یک در طبقه اول یک پروژه است، واحد شماره دو به دلیل مشخصات بهتری که دارد، نسبت به واحد شماره یک دارد، ضریب خواهد خورد. برای مثال ضریب آن ۱.۰۱ خواهد شد. یعنی برای اینکه فردی واحد شماره دو را خریداری کند، اگر ۱۰۰ متر مربع است، به جای اینکه ۱۰۰ ورقه یک متری بدهد باید ۱۰۱ ورقه ۱۰۰ متری دهد. بنابراین زمانی که اوراق منتشر می‌شود خریدار می داند پروژه چه ویژگی‌هایی دارد اما دقیقا مشخص نیست کدام یک از واحدهای پروژه را در زمان سررسید تحویل خواهد گرفت.

سررسید اوراق سلف مسکن چگونه است؟

فلاح درمورد زمان سررسید اوراق این‌گونه توضیح داد که: در زمان سررسید، برای مثال فردی متقاضی تحویل واحد شماره یک پروژه است و تعداد ۱۰۰ عدد اوراق نیز خریداری کرده که معادل با تعداد اوراق لازم برای تحویل گرفتن آن واحد است. اگر واحد مذکور متقاضی غیر از همان فرد نداشته باشد، آن واحد به آن فرد تعلق خواهد گرفت. اما اگر واحد شماره یک پنج متقاضی داشته باشد که دو نفر از آن‌ها اوراق لازم برای تحویل واحد یک را دارند، بین دو نفر قرعه‌کشی صورت می‌گیرد تا برنده مشخص شود. فرد دوم نیز یا در آن ساختمان واحد دیگری را انتخاب می‌کند و آن واحد را تحویل می گیرد یا واحد دیگری را پسند نمی‌کند.

وی در ادامه نیز گفت: در نهایت برخی افراد که واحدی که دوست داشتند را دریافت می‌کنند، برخی افراد واحدی که تمایل داشتند را نگرفتند و واحد دیگری را هم نمی‌خواهند تحویل بگیرند، برخی افراد نیز قصد سرمایه‌گذاری داشتند و از ابتدا نمی خواستند واحد تحویل بگیرند. بر این اساس افرادی که نمی‌خواهند از آن پروژه واحدی را تحویل بگیرند، بسته به آنکه اوراق به چه نحوی طراحی شده و در امیدنامه اوراق ذکر شده است، سرنوشت متفاوتی خواهند داشت.

بنا بر توضیحات این مقام بورسی با اشاره به این که ممکن است در یک حالت امکان اختیار فروش به سرمایه‌گذاران از سوی فروشنده داده شده باشد، توضیح داد: برای مثال فرد متری ۱۰ میلیون تومان خریده و فروشنده اعلام کرده است که سه سال دیگر در قیمت ۱۵ میلیون تومان اختیار فروش می‌دهد. اگر سرمایه‌گذار در زمان سررسید واحد را تحویل نگرفت، اختیار خود را اعمال می‌کند و بابت ۱۰ میلیون سرمایه‌گذاری که سه سال قبل انجام داده است، ۱۵ میلیون دریافت کرده و کنار می‌رود. حالت بعدی به این صورت است فروشنده یا همان سازنده، اختیاری نداده باشد و به جای آن به خریداران امکان تسویه نقدی داده باشد. یعنی در زمان سررسید، سازنده به قیمت روز که توسط کارشناس رسمی دادگستری مشخص می‌شود، پول را به فردی که اوراق را در اختیار دارد پرداخت می‌کند.

فلاح همچنین در این رابطه افزود: حالت دیگر این است که سازنده نه اختیار فروش گذاشته و نه امکان تسویه نقدی را در نظر گرفته است، در این حالت به خریدار این امکان داده می‌شود که در بازار نهایی، اوراق را به افرادی بفروشد که می‌خواهند واحدهای باقیمانده آن پروژه را تحویل بگیرند. البته در این شرایط ممکن است قیمت خوبی برای خرید اوراق پیشنهاد نشود، در این حالت برای واحدهای باقی مانده در بورس کالا مزایده برگزار خواهد شد. برای مثال فرض کنید در یک پروژه سه واحد باقی مانده که هیچ‌کس حاضر نیست این واحدها را تحویل بگیرد، در این صورت سه واحد فروخته می‌شود و بر اساس اینکه متری چند فروخته شده، به افراد صاحب اوراق پرداخت می‌شود.

چه کسانی می‌توانند عرضه‌کنندگان در این طرح باشند؟

مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران در رابطه با این که چه کسانی می‌توانند جزء عرضه‌کنندگان باشند نیز توضیح داد: سازندگان معمولی و دولت می‌توانند ناشر این اوراق باشند. درواقع هر فردی که به عنوان سازنده قصد پیش‌فروش دارد، می‌تواند وارد این سیستم شود. البته به دلیل اینکه باید تعهدات سازنده تضمین شود، سازنده باید توانایی تودیع وثایق را داشته باشد که این تودیع وثیقه کار هر سازنده‌ای نخواهد بود. تا کنون سازنده‌های بزرگ در کشور درخواست خود را ارائه داده اند. برای مثال شرکت سرمایه‌‌گذاری مسکن وابسته به بانک مسکن درخواست داده است. همچنین با بانک توسعه تعاون و تعاون ارتش مذاکراتی صورت گرفته است. سازنده باید از عهده تودیع وثایق بربیاید و تضمین کند که اگر در زمان سررسید نتوانست تعهد خود را ایفا کنند بتواند خسارت‌های مقرر شده در قرارداد را به سرمایه‌گذاران پرداخت کند.

آخرین وضعیت طرح عرضه مسکن در بورس

فلاح درمورد این که فرایند اجرایی این طرح اکنون در چه وضعیتی است، گفت: به هیئت پذیرش سازمان بورس پروپوزالی ارائه شد که این هیئت پروپوزال را به کمیته فقهی سازمان بورس و اوراق بهادار ارجاع داد. در نهایت این کمیته نیز پروپوزال را بررسی و تایید کرد. پس از آن پیش‌نویس دستورالعمل اجرایی اوراق پس از تصویب هیئت‌مدیره بورس کالا تقدیم کمیته تدوین مقررات سازمان بورس شد که در این کمیته در حال بررسی است و پس از تایید کمیته باید به تصویب هیئت‌مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار برسد و قابلیت اجرایی خواهد یافت.