تحلیل بنیادی وآیند – بانک آینده
بانک آینده (وآیند)
کلیات
بانک آینده در سال 1392 از ادغام بانک تات ، تعاونی اعتباری صالحین خراسان و تعاونی توسعه اعتباری آتی تاسیس شد. در زمان تاسیس 75 درصد سهام به سه موسس مزبور و 25 درصد سهام نیز از طریق عرضه عمومی به متقاضیان تخصیص یافت. آخرین سرمایه 1600 میلیارد تومان. ارزش بازار 6000 میلیارد تومان . تعداد پرسنل 3186 نفر .تعداد کل شعب بانک 275 شعبه .سهامدار اصلی منتسب به آقای علی انصاری و سال مالی 29 اسفند هر سال می باشد.
👈 علی رغم نوپا بودن و کمی تعداد شعب بانک ، میزان سپرده های جذب شده ی این بانک از تمامی بانک های پذیرفته شده در بورس ( وبصادر ، وتجارت ، وبملت ، وپاسار ، پارسیان و….. ) بیشتر می باشد.
🔺 معمای سهامداران :
علی رغم اینکه مالکیت بانک منتسب به آقای علی انصاری می باشد لیکن این موضوع به راحتی از طریق لیست سهامداران قابلیت ردیابی ندارد . طبق فهرست سهامداران مندرج در سامانه بورس ، سهامداران بانک متشکل از اشخاص حقوقی و حقیقی درصدی می باشند . لیست سهامداران حقوقی قابل تقسیم به دو دسته کلی به شرح ذیل می باشند :
▪️گروه اول :
1- بیمه رازی ( ورازی) 5 درصد
2-مدیریت سرمایه ارزش آفرینان دانا 4.94 درصد
3- مدیریت سرمایه آسای دانا 4.9 درصد
4- باز آفرین ابهر نیکو 4.31 درصد
5- توسعه کسب و کار باتیس 3.53 درصد
6- تامین آینده کارکنان بانک آینده ( پارس سرمایه تابا) 1.63 درصد
7- موسسه بنیاد خیریه نیکو کاری 2.5 درصد
8- تامین و توسعه آتیه کارکنان بانک تات 1.63 درصد
جمع درصد های فوق 28.44 درصد
ردیف های 7 و 8 مستقیما زیر نظر آقای علی انصاری از شرکتهای بانک منحله تات می باشند . و ردیف های یک تا 6 از شرکت های فوق مستقیم و غیر مستقیم تحت کنترل و مدیریت شرکت مسکن سازان بهشت پویا ( سهامی خاص) می باشند . شرکت مزبور نیز مستقیما تحت کنترل و مالکیت شرکت تعاونی امید شهروندان آینده ساز میباشد . در واقع می توان گفت هسته مرکزی مالکیت بانک تحت کنترل اعضای تعاونی شرکت امید شهروندان آینده ساز است .
این تعاونی در سال 1396 با سرمایه یک میلیارد تومان تاسیس گردیده که طبق آخرین روزنامه رسمی اعضای هیات مدیره شرکت تعاونی مزبور به شرح ذیل می باشد :
1- احمد اشتیاقی 2- سولماز وزیر زاده 3- غلامرضا خلیلی 4- علی رضا صادقی 5- سارا فخریان
👈طبق آخرین مجمع بانک آینده مورخ 28 آذر 1398 جهت انتخاب اعضای هیات مدیره ، هیات ریسه مجمع شامل اشاخص زیر بودند :
1- افشین تیرداد – عضو هیات مدیره بیمه رازی تحت کنترل شرکت مسکن سازان بهشت پویا
2- قاسم بختیاری فر – رئیس هیات مدیره قبلی بانک آینده
3- مرتضی شاکری – از مدیران اولیه و عضو تعاونی امید شهروندان آینده ساز
4- سولماز وزیر زاده – از مدیران فعلی و عضو تعاونی امید شهروندان آینده ساز
ترکیب هیات ریسه مجمع بخوبی نشان می دهند تمامی اعضاء نماینده شرکتهای حقوقی تحت کنترل تعاونی هستند .
👈 شرکت مسکن سازان بهشت پویا (سهامی خاص) علاوه بر مالکیت وآیند مالک وتوس وهنر و ورازی نیز می باشد.همانطور که گفته شد این شرکت نیز خود یک پوسته ( یا واسط ) بوده و مالکیت آن متعلق به تعاونی امید شهروندان آینده ساز می باشد.
▪️گروه دوم :
1- توسعه سرمایه پارمیس 5 درصد
2- مهر آوران آتیه البرز 1.94 درصد
3- راه سازان تلاش معدن 3.12 درصد
4- زینت تجارت آریا 2.5 درصد
5- آلوم گستر 1.34 درصد
جمع درصد های فوق 13.9 درصد
ردیف های یک الی 4 اغلب دارای اعضای مشترک بوده لیکن بنظر می رسد منافع مشترکی دارند .یکی از شرکتهای اقماری ردیف 3 بنام توسعه صدر مدائن سهامدار 20 درصدی ورازی نیز می باشد . ردیف 5 بنظر مستقلا وارد سهامداران گردیده که اخیرا نیز عرضه های قابل توجهی داشته و احتمالا قصد خروج دارد.
▪️سهامداران حقیقی :
حدودا 33 درصد سهامداران اشخاص حقیقی درصدی بانک می باشند. بررسی سوابق نشان می دهد اشخاص مزبور علی رغم اینکه از سهامداران قدیمی بانک می باشند لیکن مستقیما نماینده ی در هیات مدیره ندارند و نکته قابل توجه اینکه بین آنان و سهامداران عمده هماهنگی لازم وجود دارد . بطور مثال کلیه اشخاص حقیقی درصدی در افزایش سرمایه سال 1395 شرکت نکردند و حق تقدم های استفاده نشده به شرکتهای حقوقی جدید تحت مدیریت شرکت مسکن سازان بهشت پویا انتقال یافت .
اینکه این اشخاص عضو تعاونی امید شهروندان آینده ساز هستند یا خیر اطلاعاتی در دست نیست .
🔺 معمای ادغام :
قبل از شروع بحث بهتر است موارد زیر را مرور کنیم :
1- بانک دارای منابع سپرده زیادی بوده که با چاشنی نرخ بهره بیشتر جذب شده بود .
2- تعداد بسیار زیادی شرکتهای تابعه متعلق به سهامداران بانک در سایه شکل گرفته بودند که اغلب از مشتریان بانک بودند.
3- بزرگترین و با ارزش ترین پروژه بانک یعنی ایران مال طی سه مرحله به شرکتهای تابعه سهامداران ( احتمالا مسکن سازان بهشت پویا ) واگذار می گردد.
👈 بنظر می رسد با مدیریت جدید ریس بانک مرکزی ( جناب آقای همتی ) موارد فوق کاملا مورد توجه دقیق و پی گیری بانک مرکزی قرار گرفته بطوریکه اقدامات صورت گرفته در طول یکسال گذشته موید این موضوع می باشد.
ذیلا بطور کلی موارد اقدام شده را بیان می کنیم :
1) در سال 1397 حدود 14000 میلیارد تومان سهام شرکتهای تحت کنترل سهامداران بانک به تملک بانک در می آیند این پروسه در سال 1398 نیز با تملک پروژه ایران مال ( به احتمال زیاد به همان قیمت تمام شده) و شرکت بهار اقتصادکامیاران در مرداد ماه ادامه می یابد.
2) بیشتر شرکتهای سهامداران عمده که اغلب بصورت ضربدری در یکدیگر تنیده شده بودند در یک شرکت واحد یعنی مسکن سازان پویا در مهر ماه 1398 ادغام می شوند.( شفافیت بیشتر)
3) در آذر ماه 1398 کلیه اعضای هیات مدیره قبلی بانک برکنار و اعضای جدید توسط بانک مرکزی ( نه سهامداران ) منصوب می شوند. بنابراین از اینجا به بعد با احتمال زیاد پرداخت تسهیلات به شرکتهای اقماری متوقف و فعالیت اصلی بانک که کمک به چرخه تولید می باشد شکل خواهد گرفت.
👈 البته هنوز هم بانک آینده نرخ های سود بیشتر نسبت به بقیه بانک ها دارد که بنظر این موضوع بدلیل عدم بروز شوک خروج نقدینگی از بانک با نظارت بانک مرکزی و هیات مدیره جدید احتملا به تدریج اعمال و هزینه پول کاهش یابد.
♣️و مورد مهم بعدی اینکه با احتمال زیاد فرایند تغییر ترکیب سهامداران نیز در جریان باشد و بزودی ما شاهد ورود سهامداران جدید به ترکیب بانک باشیم.
بر گردیم به موضوع ادغام . در مهر ماه 1398 دومینوی ادغام در شرکتهای تابعه سهامداران به شرح زیر اتفاق افتاد :
🔸 شرکت اشراق ایمن مهرگان ( با مسولیت محدود ) : در 6 مهر ماه 1398 شرکتهای زیر در این شرکت ادغام شدند :
1- ارتباط شگرف ایرانیان
2- توسعه انرژی پایدار مهریان
3- فراز ماهر آسیا
4- مبین فولاد میلاد
5- توسعه تجارت پیام ایرانیان
تمامی شرکتهای فوق از نوع با مسولیت محدود بودند .
🔸شرکت مهندیسن تلاشگران توسعه و تجهیز پایتخت : در 7 مهر ماه 1398 شرکتهای زیر در این شرکت ادغام شدند :
1- ساعی محاسب امین
2- فولاد ریل دنا
🔸شرکت آکام تجارت تیراژه ( سهامی خاص) : در 8 مهر ماه 1398 شرکتهای زیر در این شرکت ادغام شدند :
1- زانوس سازه شمال
2- پیشتازان صنعت سارال
3- کار پردازان درخشان بیدخت
🔸شرکت رویان شهر باد : در 7 مهر ماه 1398 شرکتهای زیر در این شرکت ادغام شدند :
1- بی نظیر فولاد کرخه
2- آینده سازان فرمانیه
3- آتی تهویه آسیا
🔸شرکت مسکن سازان بهشت پویا ( سهامی خاص) : در 29 مهر ماه 1398 شرکتهای زیر در این شرکت ادغام شدند :
1- توسعه رویان شهرباد
2- آکام تجارت تیراژه
3- آکام گستر تیرآژه
4- مهندیس تلاشگران توسعه و تجهیز پایتخت
5- توسعه تجارت ترشیز
6- کشت و صنعت سبزآفرین پاکدشت
7- ایمن صنعت مهرداد
8- پردازش گران سیراف
9- سرمایه گذاری اقتصاد گستر دنا
10- مبتکران نگین درخشان دماوند
11- آکام توسعه تیراژه
👈فرآیند ادغام محدود به شرکتهای فوق نیست . بنابراین برای جلوگیری از طولانی شدن مبحث به موارد فوق بسنده می کنیم.
♣️ذکر موارد فوق از این حیث اهمیت دارد که با انحلال شرکتهای فوق بخش بزرگی از تسهیلات و یا احیانا دارایی های نهفته بانک در این شرکتها با فشار بانک مرکزی به تملک بانک آینده در خواهد آمد بنابراین با احتملا زیاد صورتهای مالی 98 و 99 بانک قطعا تحث تاثیر با اهمیت از این موضوع قرار می گیرد.
🔺معمای هیات مدیره :
البته با توضیحاتی که در پیش گفته شد تغییرات هیات مدیره در آذر ماه 1398 از حالت معما خارج شد. همانطور که اشاره شد اعضای جدید هیات مدیره کاملا متفاوت از هیات مدیره قبلی بوده که این موضوع در ادامه سیاست های کنترلی بانک مرکزی می باشد.
شرح سوابق اعضای جدید بدین شرح است:
1) حسین مجاهدی : معاون اعتبارات و تجهیز منابع بانک انصار
2) محمد فطانت : دانش‌آموخته رشته مدیریت مالی از دانشگاه امام صادق – رئیس سابق سازمان بورس و اوراق بهادار – عضو هیئت مدیره بانک ملی ایران و معاون اعتبارات این بانک، مدیرعامل شرکت تأمین سرمایه لوتوس پارسیان، عضو هیئت مدیره و قائم مقام مدیرعامل بانک پارسیان، عضو هیئت مدیره بیمه پارسیان و شرکت تجارت الکترونیک پارسیان، قائم مقام مالی و اقتصادی ایران خودرو و مدیرعامل ساپکو
3) علی سعیدی : عضو هیئت مدیره سازمان بورس – معاون نظارت بر نهادهای مالی – رئیس فعلی هیات مدیره تنوین – عضو انجمن علمی مهندسی مالی ایران
4) علی اکبر عابدینی : مدیر نظارت بر بانک ها و موسسات اعتباری بانک مرکزی
5) شعبان مرادی : نائب رئیس شرکت توسعه سرمایه رفاه ( سهامدار درصدی شپنا ، فولاد و تیپیکو ) – مدیر مالی بانک توسعه تعاون
6) سعید قهرمان پور: عضو علی البدل هیات مدیره – قبلا نیز ایشان همین سمت را در هیات مدیره بانک داشت .
♣️چندین نکته در ترکیب هیات مدیره وجود دارد :
1-حضور آقای عابدینی که مستقیما از طرف بانک مرکزی در ترکیب حضور دارند نشان از عزم بانک مرکزی برای سامان دهی و جلوگیری تخلفات احتمالی بانک دارد.
2- حضور آقای سعیدی که سابقه مدیریت نظارت بر شرکتهای بورس را دارد قطعا به شفافیت و ارتقای نماد این بانک در فرا بورس کمک زیادی خواهد کرد.
3- حضور آقای فطانت که سابقه روشنی دارد نشان از عزم جدی برای رشد فعالیت های اصلی بانک و جبران کاستی ها قبل دارد.
در مجموع ترکیب هیات مدیره جدید با سابقه اجرایی بانکی و حضور فعال در بازار سرمایه می تواند افق روشنی را پیش روی سهامداران (خرد) بانک قرار دهد.
بررسی ترازنامه تلفیقی
29 اسفند 1397
متاسفانه وضعیت شفافیت بانک در حداقل ممکن است . با وجود گذشت یکسال از سال مالی 1397 هنوز صورتهای حسابرسی شده آن منتشر نگردیده همچنین در طول چهار سال درج نماد در فرا بورس تاکنون هیچ گزارشی از شرکتهای تابعه در کدال منتشر نشده . و نکته جالب تر اینکه در گزارشات هیات مدیره به مجمع نیز هیچ اشاره ای به شرکتهای تابعه و پروژه ها خصوصا پروژه های بزرگ ایران مال ، فرمانیه و… نشده است . با ذکر این مقدمه سعی می کنیم از صورتهای مالی هر چند غیر شفاف ، اطلاعات ارزشمندی را برای خوانندگان محترم استخراج کنیم :
جمع دارایی ها 158969 میلیارد تومان
جمع بدهی ها 157637 میلیارد تومان
ارزش ویژه 1332 میلیارد تومان
🔸تفسیر ترازنامه : حدودا 90 درصد دارایی ها از سه قلم تسهیلات ، سپرده قانونی و املاک تملیکی تشکیل گردیده که البته سهم تسهیلات اعطایی به تنهای 70 درصد از جمع کل دارایی ها می باشد. در سمت چپ ترازنامه دو قلم سهم 97 درصدی در تشکیل بدهی ها را دارند اول سپرده های جذب شده و سپس بدهی به بانک ها ، البته ماهیت هر دو یکی اند و برای بانک هزینه پول و مالی به همراه دارند .
متاسفانه علی رغم اینکه منابع زیادی در بانک جذب گردیده سهم فعالیت های بانکی در حداقل ممکن است . عمده منابع جذب شده در بخش مسکن توزیع یا سرمایه گذاری و تمرکز اصلی بانک روی این موضوع می باشد.آسیب پذیری بانک از محل شوک های خروج نقدینگی بسیار بالا و مستلزم توجه ویژه می باشد. نسبت کفایت سرمایه در کمترین حد ( حدودا 1 درصد) بوده و با استاندارد بانک مرکزی ( حداقل 8 درصد ) فاصله زیاد دارد .
با تملیک ایران مال در سال 1398 شرایط بکلی دگرگون شد . اگر چه هنوز هیچ گزارش رسمی منتشر نگردیده لیکن می توان پیش بینی نمود شرایط کاملا تغییر کرده . طبق اظهارات هیات مدیره پروژه مزبور در ازای تسویه تسهیلات اعطایی تملیک گردیده بنابراین ضمن تسویه بخش بزرگی از تسهیلات بانک ( حدودا 17650 میلیارد تومان) ارزش افزوده ناشی از ساخت ایران مال و همچنین تغییرات نرخ ارز و جایگزینی پروژه مزبور در صورت اعمال تجدید ارزیابی و یا عرضه سهام ایران مال در بورس تمامی نسبت های نقدینگی بانک را به حالت نرمال تغییر می دهد . بنابراین با وجود وضعیت نامطلوب بانک در سال 1397 می توان وضعیت بانک در پایان سال 1398 را مطلوب ارزیابی کرد.
بررسی شرکت های تابعه بانک آینده
🔺طبق صورتهای مالی شرکتهای زیر تابعه بانک می باشند :
1) شرکت کارگزاری بانک آینده 100 درصد
2) شرکت ارزش آفرینان آینده ( مجری پروژه بزرگ فرماینه) 100 درصد
3) شرکت تجارت الکترونیکی ارتباط فردا 43 درصد
4) شرکت سنجش امید آیند 49 درصد
5) شرکت توسعه عمران فردا گستر 100 درصد
6) شرکت توسعه تجارت نگین بینالود 100 درصد
7) شرکت ارزش آفرینان سیراف 100 درصد
8) شرکت سفیر امواج دریا 100 درصد
9) شرکت ستاره تابناک هشتم توس 44 درصد ( مجری پروژه بزرگ مشهد مال)
🔺و چنانچه اتفاقات سال 1398 را هم در نظر بگیریم :
10) شرکت توسعه بین المللی ایران مال 100 درصد ( مجری پروژه بزرگ ایران مال)
11) شرکت بازرگانی بهار اقتصاد کامیاران 100 درصد ( مجری پروژه بزرگ برج تجارت جهانی ایران)
♣️ شرکتهای ردیف 5 الی 9 در سال 1397 تملیک و شرکت های ردیف 10 و 11 نیز در سال 1398 تملیک گردیده . ارزش کل اموال تملیکی ردیف 5 الی 11 بالغ بر 52000 میلیارد تومان می باشد !!
اغلب شرکتهای فوق دارای پروژه های ساختمانی می باشد که به استثناء مواردی که عنوان گردیده از سایر موارد اطلاعاتی در دست نیست .
بررسی پروژه های بانک آینده
🔸 پروژه مجتمع چند منظوره فرمانیه
این پروژه در منطقه فرمانیه تهران خیابان لواسانی نبش خیابان آقایی واقع گردیده . زمین آن حدودا 15000 متر بوده که طبق مستندات معتبر زیر بنای ساخته شده حدودا 162000 متر مربع در 12 طبقه می باشد . ظاهرا طبق پلن اولیه مقرر بود مجتمعی لوکس با زیر بنای 350 هزار متر مربع ساخته شود که بدلیل اعتراضات اهالی محله و طرح شکایت موضوع تغییراتی در نقشه بوجود آمده .
طبق بررسی سوابق گذشته ، زمین مزبور مربوط به فروشگاه شهروند بوده که در زمان شهردار قالیباف ابتدا به سهامدار عمده بانک انتقال و سپس به یکی از شرکتهای تابعه بانک ( شرکت ارزش آفرینان آینده) منتقل می گردد . ظاهرا سند مالکیت زمین مزبور مشکل دار است.
طبق آخرین نقشه های گوگل بنظر می رسد عملیات ساخت پروژه به اتمام رسیده لیکن بدلیل عدم افشاء جزئیات پروژه اطلاعات بیشتری در دسترس نیست.
♣️ آخرین مبلغ تمام شده پروژه حدودا 6000 میلیارد تومان بوده که طی سال های 1393 تا 1397 به تدریج هزینه گردیده . بر اساس برآوردهای کلی ارزش مجتمع مزبور می تواند در حدود 20000 میلیارد تومان باشد.بنابراین ما در این پروژه به مازاد احتمالی 👈 14000 میلیارد تومان می رسیم.
🔸مجتمع تجاری مشهد مال :
این مجتمع در یکی از بهترین مناطق مشهد یعنی بلوار سجاد ، نبش چهار راه خیام از سال 1392 در دست احداث است. زمین پروژه 78000 متر مربع و زیر بنای آن 620.000 متر مربع شامل هایپر مارکت ، فضاهای تجاری اداری در 17 طبقه، رستوران ، فود کورت ، هتل 5 ستاره در 23 طبقه ،شهربازی ، سالن های سینما و پارکینگ های طبقاتی می باشد.
این پروژه متعلق به شرکت ستاره تابناک هشتم توس با مشارکت 44 درصد بانک آینده 7 درصد گروه هتل های اسلامی روتانا دبی و 49 درصد آستان قدس رضوی میباشد.طبق آخرین اخبار منتشره آستان قدس در سال 1395 سهم خود در این پروژه را واگذار نموده است.
بانک آینده در این شرکت دو کرسی هیات مدیره در اختیار دارد.
از میزان پیشرفت پروژه اطلاعاتی در دست نیست . طبق نقشه های گوگل بخش نمای بیرونی تکمیل و عملیات نهایی سفت کاری و شروع نازک کاری در جریان می باشد.البته برای برج هتل و ساختمان اداری تصاویر در مرحله اسکلت بندی دیده می شود.
♣️ مخارج بانک آینده در این پروژه حدودا 8000 میلیارد تومان می باشد. که در طول سالهای 1392 تا 1397 ترزیق گردیده . بنابراین با توجه به شاخص دلار می توان این پروژه را در این مرحله بین 20 تا 25 هزار میلیارد تومان برآورد ارزش نمود.بنابراین مازاد حاصل از این پروژه بصورت محافظه کارانه 10000 میلیارد تومان برآورد می گردد.
❗️تا قبل از سال 1397 هیچ ردی از این پروژه در دفاتر بانک گزارش نگردیده بود . در سال 97 حدودا 14000 میلیارد تومان وثایق تملیکی ( از جمله مشهد مال ) در قالب سهام در دفاتر گزارش می گردد بنظر می رسد این موضوع ناشی از فشار های بانک مرکزی بر سهامداران عمده بانک بوده است.
🔸 پروژه ایران مال (بازار بزرگ ایران)
پروژه ایران مال، یک مجموعه ى توریستى،تجارى، فرهنگى و رفاهى است و در مقایسه با تمامى مراکز خرید منطقه از حیثِ بزرگى،مقام اول را دارد و یکى از پنج مال برتر در دنیا محسوب مى شود.
این پروژه در زمینی به مساحت 317000 متر مربع و با زیر بنای 1669504 متر مربع در منطقه 22 تهران انتهای اتوبان همت از سال 1393 در دست احداث می باشد.
فار اول این پروژه در اردیبهشت 1397 با زیر بنای تقریبی 1350000 متر مربع افتتاح و مقرر است فاز دوم آن تا پایان سال 1399 به بهره برداری برسد .
سرمایه گذار این پروژه بانک آینده بوده که تا پایان سال 1397 مبلغ 32230 میلیارد تومان در آن سرمایه گذاری داشته است. شرکت توسعه بین المللی ایران مال (سهامی عام) مالک 100 درصدی پروژه ایران مال بوده که سهام این شرکت نیز 100 درصد متعلق به بانک آینده می باشد. طبق اظهارات مدیران بانک مقرر است بعد از بهره برداری از فاز دوم سهام این شرکت در بورس عرضه گردد.
👈 نکته جالب اینکه نماد ایران مال در بورس با نام سیراف موجود می باشد.
🔺امکانات پروژه ایران مال در یک نگاه:
مجموعه عمومی و تفریحی: 32 درصد
مجموعه تجاری: 25 درصد
مجموعه فرهنگی: 19 درصد
پارکینگ: 19 درصد
هتل: 5 درصد
🔺بخشی از امکانات پروژه
مراگز فروشگاهی تجاری و اداری در طبقات مختلف به مساحت 476000 متر مربع
انواع رستوران و کافی شاپ 200 واحد
چهار مجموعه فود کورت
سالن های سینمای 12 سالن با گنجایش 1800 صندلی به مساحت 5700 متر
مرکز نمایشگاهی به مساحت 45000 متر مربع در 5 طبقه
هتل پنج ستاره با 359 اتاق به مساحت 123000 متر در 18 طبقه
گالری خودرو 3000 متر
سالن های ورزشی برای 15 رشته مختلف
باغ کتاب (کتابخانه) ، مسجد
پارکینگ با ظرفیت 20000 خودرو
🔺توزیع بخش های مرکز خرید ایران مال در یک نگاه :
طبقه همکف (G0): مرکز تفریحی، آبنمایش، مسجد، دفاتر اداری مال، پارکینگ، ایستگاه تاکسی
طبقه اول (G1): هایپراستار، مرکز تفریحی، نمایشگاه خودرو، باشگاه ورزشی، فودکورت، پیست یخ یا همان پاتیناژ
طبقه دوم (G2): باغ کتاب (کتابخانه معروف)، بازارچه سنتی (تیمچه حاج علی اکبر)، باغ دیدار، کافه سینما، باغ ماهان، بخش اورژانس
طبقه سوم (G3): فودکورت، مرکز تفریحات خانوادگی (شهربازی)، سینما، گالری
پشت بام (RG): زمین بازی اسکواش، مجموعه ورزشی، جاده سلامتی، نمایشگاه، پارکنیگ
👈 برای اطلاع از جزئیات بیشتر این پروژه به آدرس سایت www.iranmall.com مراجعه فرمایید.
🔺فاز توسعه ایران مال :
فاز توسعه ای ایران مال با نام مرکز مالی بین المللی ایران (IIFC) در ضلع غربی ایران مال در زمینی به مساحت 50000 متر مربع و با زیر بنای 780000 متر مربع در 40 طبقه در دست احداث است.
مجری این پرژوه شرکت بازرگانی بهار اقتصاد کامیاران میباشد که 100 درصد سهام آن متعلق به بانک آینده است .
با احداث این برج امکانات زیر به پروزه ایران مال اضافه می گردد :
پارکینگ 8 طبقه
فضای تجاری با کاربری تجاری ، تفریحی ، فرهنگی ، ورزشی و خدماتی در 10 طبقه و همچنین طبقات مالی بین الملی به مجموعه اضافه می گردد.
مقرر است این مرکز در آینده به قلب تجارت ایران و منقطه خاورمیانه تبدیل گردد.
طبق آخرین گزارشات منتشره مخارج صورت گرفته در این پروژه تا پایان سال 1397 بالغ بر 6300 میلیارد تومان می باشد.
♣️ برای ارزش گذاری دقیق پروژه ایران مال نیازمند برآورد جریانات نقدی آتی همه بخش های این پروژه هستیم که متاسفانه اطلاعات لازم برای این روش موجود نمی باشد.بنابراین چاره ای جز انتخاب روش شاخص دلاری نداریم و از طرفی می دانیم که در روش شاخص دلار ما صرف ارزش های جایگزینی را در نظر می گیریم و خلق ارزش های افزوده اقتصادی پروژه بکلی نادیده گرفته می شود بنابراین می توان گفت روش ما برای ارزشگذاری این پروژه روشی کاملا محافظه کارانه است.طبق این روش می توان ارزش این پروژه را 👈 90 هزار میلیارد تومان برآورد کرد. که به مازاد تقریبی 60 هزار میلیارد تومان می رسیم.
🔸 ساختمان مرکزی بانک آینده :
ساختمان موسوم به ساختمان مرکزی بانک آینده در منطقه الهیه تهران بر بزرگراه مدرس در دست احداث است. ساختمان با نمایی شیشه ای و اتفاع 140 متر و دارای هلی پد می باشد. از جزئیات این پروژه هیچ اطلاعاتی در دست نیست.
در صورت های مالی دارایی های در جریان تکمیل اشاره ای به این پروژه نشده است. اینکه آیا این پروژه متعلق به خود بانک بوده یا سهامداران بانک نیاز به اطلاعات بیشتری می باشد.
🔸 هتل دزاشیب :
هتل سوپر لوکس 5 ستاره واقع در منطقه اعیان نشنین دزاشیب تهران سه راه یاسر از سال 1392 در 29 طبقه در دست احداث است . مساحت این پروژه 24000 متر و دارای 113 اتاق می باشد.
در صورت های مالی در بخش پروژه ها و یا دارایی های در جریان تکمیل اشاره ای به این پروژه نشده است. اینکه این آیا این پروژه متعلق به خود بانک بوده یا سهامداران بانک نیاز به اطلاعات بیشتری می باشد.
🔸ساختمان چهار راه جهان کودک
این ساختمان بر چهار راه جهان کودک حقانی در زمینی به مساحت 1500 متر مربع در 35 طبقه در دست احداث است. گفته می شود بیمه رازی به این ساختمان منتقل خواهد شد. اطلاعاتی از این ساختمان در دفاتر بیمه رازی ردیابی نشد. ضمن اینکه در صورتهای مالی بانک آینده نیز اطلاعاتی از این ساختمان منتشر نگردیده . اینکه آیا این پروژه متعلق به خود بانک بوده یا سهامداران بانک نیاز به اطلاعات بیشتری می باشد.
محاسبه ناو بانک آینده
قبل از محاسبه ناو به این نکته توجه شود که بانک در سال 1397 حدودا 14000 میلیارد تومان اموال تملیکی داشته که صرفا یک مورد آن ( پروژه مشهد مال ) به ارزش 8000 میلیارد تومان را توانستیم شناسایی کنیم و مابقی آن بدلیل عدم شفافیت امکان شناسایی و ارزش گذاری میسر نیست . بنابراین به جهت رعایت اصل محافظه کاری از تمامی پروژه های ناشناخته بانک صرف نظر و ناو را صرفا بر اساس اموال شناسایی شده محاسبه می کنیم .
و مورد بعدی اینکه بانک در سال 1398 دو پروژه بزرگ ایران مال به ارزش 32000 میلیارد تومان و پروژه بزرگ مرکز مالی بین المللی به ارزش 6300 میلیارد تومان را تملیک داشته که ما فقط پروژه ایران مال را در ناو در نظر گرفتم .
با فرض موارد فوق ناو به شرح ذیل می باشد :
- مازاد حاصل از پروژه فرمانیه 14000 میلیارد تومان
- مازاد حاصل از پروژه مشهد مال 10000 میلیارد تومان
- مازاد حاصل از پروژه ایران مال 60000 میلیارد تومان
- جمع مازاد پروژه ها 84000 میلیارد تومان
- ارزش ویژه (پایان 1397) مبلغ 1332 میلیارد تومان
جمع کل عوامل فوق 85332 میلیارد تومان . حاصل تقسیم بر تعداد سهام ( 16 میلیارد سهم) NAV ناو هر سهم برابر با 👈👈 5333 تومان . قیمت فعلی هر سهم 360 تومان که برابر با کمتر از 7 درصد ناو می باشد !!!
🔵 روند جذب سپرده :
- سال 1392 مبلغ 24096 میلیارد تومان
- سال 1393 مبلغ 24883 میلیارد تومان
- سال 1394 مبلغ 50808 میلیارد تومان
- سال 1395 مبلغ 71370 میلیارد تومان
- سال 1396 مبلغ 92021 میلیارد تومان
- سال 1397 مبلغ 129376 میلیارد تومان
- 7 ماهه سال 1398 مبلغ 178954 میلیارد تومان
👈سال 1396 سال شوک خروج سپرده های بانکی بود بانک آینده نیز از این قاعده مستثنی نبود . اگر چه در ظاهر کاهشی در میزان سپرده های جذب شده در سال 96 نسبت به 95 نداشتیم (بلکه افزایش هم داشتیم ) اما در این سال هزینه های مالی تقریبا دو برابر شد. این موضوع نشان می دهد بانک برای جبران شوک ناشی از خروج سپرده ها مجبور به استقراض از منابع بین بانکی شده است. اما نکته امیدوار کننده اینکه هزینه های مالی در سال 1397 نسبت به 96 به یک سوم کاهش می یابد . بعبارتی بانک در کنترل هزینه های استقراض عملکرد خوبی داشته است.
👈نسبت سپرده وآیند به کل سپرده شبکه بانکی 7.5 درصد می باشد.
🔺مقایسه مانده سپرده های بلندمدت چند نماد : شهریور 1398
- وآیند 141422 میلیارد تومان
- وبملت 142770 میلیارد تومان
- وبصادر 134439 میلیارد تومان
- وتجارت 115683 میلیارد تومان
- وپاسار 89214 میلیارد تومان
👈 جذب سپرده های بانک آینده هم تراز با بانک ملت و از تمامی سایر نماد های بانکی بورس بالاتر است.
🔵 روند اعطای تسهیلات :
- سال 1392 مبلغ 14803 میلیارد تومان
- سال 1393 مبلغ 24630 میلیارد تومان
- سال 1394 مبلغ 41856 میلیارد تومان
- سال 1395 مبلغ 49604 میلیارد تومان
- سال 1396 مبلغ 87453 میلیارد تومان
- سال 1397 مبلغ 112940 میلیارد تومان
👈 به موازات افزایش در جذب سپرده ها ، میزان تسهیلات اعطایی نیز افزایش یافته است . نسبت تسهیلات به سپرده ها(پس از کسر سپرده قانونی) در کل شبکه بانکی در پایان سال 97 عدد 81 درصد بوده که این نسبت برای بانک آینده 101 درصد می باشد.
📌نسبت تسهیلات به سپرده چه چیزی را نشان می دهد؟
نسبت تسهیلات به سپرده، نسبتی است که ظرفیت خلق تسهیلات توسط بانک از محل سپرده ها را نشان می دهد. تحلیل این نسبت به صورت مطلق نمی تواند بیانگر نکته خاصی باشد و باید آن را در کنار دیگر نسبت ها و شاخص ها بانکی مورد تحلیل و بررسی قرار داد.
با این حال دامنه متعادل این نسبت پس از کسر سپرده قانونی معمولا بین ۶۰ تا ۸۵ درصد باید باشد. مقدار پایین تر از ۶۰ درصد، تا حدودی معرف سیاست محافظه کارانه بانک و عدم تمایل به اعطای وام و تسهیلات به دلیل ریسک های موجود در وام دهی است. از سوی دیگر مقدار بالاتر ۸۵ درصد نیز بیانگر کسری نقدینگی بانکها جهت تامین منابع اعتبارات اعطایی و آسیب پذیری نسبت به وام دهندگان و به نوعی بیانگر بالابودن ریسک نقدینگی بانک است؛ همچنین که نشان از جذاب بودن تسهیلات بانک و علاقه بانک به اعطای تسهیلات نیز دارد. منبع : احمدیان، اعظم، ارزیابی شاخص های سلامت بانکی در بانک های ایران، ۱۳۹۲
بررسی صورت و سود و زیان وآیند
🔺روند سود و زیان خالص
- سال 1392 مبلغ 121 میلیارد تومان
- سال 1393 مبلغ 112 میلیارد تومان زیان
- سال 1394 مبلغ 110 میلیارد تومان
- سال 1395 مبلغ 251 میلیارد تومان
- سال 1396 مبلغ 68 میلیارد تومان
- سال 1397 مبلغ 512 میلیارد تومان زیان
🔺روند سود سرمایه گذاری
- سال 1392 مبلغ 2 میلیارد تومان
- سال 1393 مبلغ 71 میلیارد تومان
- سال 1394 مبلغ 2590 میلیارد تومان
- سال 1395 مبلغ 5281 میلیارد تومان
- سال 1396 مبلغ 7649 میلیارد تومان
- سال 1397 مبلغ 8 میلیارد تومان
👈 سود سرمایه گذاری سال های 94 الی 96 ناشی از فروش سه مرحله سهام ایران مال می باشد.
🔺روند هزینه های مالی
- سال 1392 مبلغ 218 میلیارد تومان
- سال 1393 مبلغ 902 میلیارد تومان
- سال 1394 مبلغ 3244 میلیارد تومان
- سال 1395 مبلغ 4357 میلیارد تومان
- سال 1396 مبلغ 7944 میلیارد تومان
- سال 1397 مبلغ 2795 میلیارد تومان
👈 اوج هزینه های مالی در سال 1396 ناشی از شوک بخشنامه بانک مرکزی بود . کاهش هزینه مالی در سال 97 نشان از عادی شدن شرایط دارد.
🔸تفسیر صورت سود و زیان : بررسی ها نشان می دهد که نتایج عملیات بانکی بانک به زیان می انجامد. حتی در سال های که بانک به سود خالص نیز رسیده این سود ناشی از واگذاری دارایی ها و سرمایه گذاری ها بوده تا فعالیت های بانکی .این موضوع ناشی از توجه بانک به جذب سپرده های بلندمدت بوده و سهم خدمات بانکی تا حدودی کم رنگ می باشد. میزان کم سپرده های دیداری و قرض الحسنه نسبت به سایر بانک ها و تعدد کم شعب موید این موضوع می باشد. بنابراین بانک آینده در حالت عادی بدلیل بالا بودن هزینه جذب پول توانایی سودآوری عملیاتی ندارد.اما از جنبه های غیر عملیاتی می تواند سودآور باشد.
جمع بندی و نتیجه گیری
در تحلیل حاضر نگاهی عمیق به ابعاد مختلف و اتفاقات مهم پیش آمده این بانک ناشناخته داشتیم .مشخصه بارز این نماد عدم شفافیت است همین عامل در این مقطع منجر به فاصله باور نکردنی ارزش ذاتی با ارزش های جاری گردیده که بنظر فقط خواص بازار متوجه این موضوع می باشند. در هر حال اتفاقات پیرامون سهم از جنبه های مختلف بررسی شد .
🔸نظارت های بالادستی بانک مرکزی منجر به بازگشت دارایی هایی ارزشمند همچون ایران مال ، مشهد مال و… به درون بانک شد ، شرکتهای سایه تحت کنترل بانک مرکزی درآمدند و نهایتا تیم منتخب هیات مدیره متشکل از اشخاص حرفه ای و کار آزموده در صنعت بانکداری و بازار سرمایه در مسند اجرایی بانک مستقر شدند .
🔸از نگاه دارایی محور و با توجه به عدم شفافیت داده های موجود و جلوگیری از بروز خطای بیش برآورد سعی شد تا حتی المقدور از روش های محافظه کارانه استفاده شود . بنابراین در محاسبات ناو اولا صرفا دارایی هایی که مالکیت آنها محرز بودند در نظر و از بسیاری از دارایی های احتمالی صرف نظر کردیم و ثانیا بدلیل عدم دسترسی به جریانات نقدی آتی پروژه ها از شاخص دلار (12 هزار تومان) بعنوان ارزش گذاری استفاده کردیم نتایج حاصله منجر به شناسایی 5333 تومان ناو ( NAV ) شد که قیمت های فعلی سهم در محدوده کمتر از 7 درصد ناو می باشد!!
🔸از نگاه عملیاتی شرایط فعلی بانک اگر چه رو به بهبود است لیکن چندان مطلوب نیست . بانک آینده جزو رتبه های اول در جذب سپرده های بلندمدت بانکی و البته با نرخ هزینه های جذب پول بیشتر در کشور می باشد . عدم توجه مدیریت به گسترس فعالیت های بانکداری منجر به وابستگی سودآوری بانک به درآمدهای سرمایه گذاری ( در مقابل فعالیت های بانکداری) می باشد.بنابراین چشم انداز سودآوری پایدار در بخش عملیات بانکداری مستلزم اجرای برنامه های بلندمدت هیات مدیره جدید می باشد.
🔸از نگاه ریسک های اعتباری با در نظر گرفتن ارزش های جاری پروژه های در جریان نسبت های کفایت سرمایه بانک مناسب و نگرانی در این خصوص وجود ندارد .طبق الزامات بانک مرکزی حداقل افزایش سرمایه مورد نیاز 1000 درصد بوده که تحقق آن مستلزم اعلام برنامه های مدیریت می باشد. بنظر عرضه سهام ایران مال در بورس و یا روش تجدید ارزیابی پروژه ها یکی از گزینه های مورد نظر باشد.
👈در مجموع با توجه به اختلاف زیاد بین ارزش های ذاتی و جاری بانک و تحولات مثبت بنیادی در بخش مدیریتی بانک خرید این سهم در محدوده های فعلی با افق بلندمدت پیشنهاد می گردد.
98/12/11
