تحلیل بنیادی وبیمه – شرکت سرمایه گذاری صنعت بیمه
شرکت سرمایه گذاری صنعت بیمه (وبیمه)
کلیات
شرکت سرمایه گذاری بیمه (وبیمه) در سال 1375 تاسیس شد . آخرین سرمایه 75 میلیارد تومان. ارزش بازار 1100 میلیارد تومن – موضوع فعالیت سرمایه گذاری در سهام و املاک – در ده سال اخیر عمدتا در بخش املاک فعال بوده – سهامدار اصلی بیمه مرکزی – تعداد پرسنل 17 نفر – سال مالی 31 شهریور هر سال
👈 طرح افزایش سرمایه از 75 به 500 میلیارد تومن طی دو مرحله تصویب شده که مرحله اول از 75 به 200 میلیارد تومن (167درصد ) از محل آورده و انباشته در دی ماه 1398 در جریان است .
بررسی ترازنامه
در تاریخ 30 آذر ماه 1398
▪️جمع دارایی ها 192 میلیارد تومن
▪️جمع بدهی ها 58 میلیارد تومن
▪️ارزش ویژه 134 میلیارد تومن
🔸 تفسیر : 55 درصد منابع در سهام و 41 درصد در املاک سرمایه گذاری شده بررسی تاریخی نشان می دهد گردش منابع در شرکت بسیار کند بوده که عمدتا بدلیل انجماد منابع مالی شرکت در تنها پروژه ساختمانی (گلستان خیام) می باشد ( از سال 1390 تا کنون ) در بخش بدهی عمده مبلغ مربوط به آورده سهامداران بوده که در جهت افزایش سرمایه طی یک سال گذشته تزریق گردیده . شرکت دارایی سود انباشته بوده که بخشی از آن طبق مصوبه مجمع در جریان انتقال به سرمایه می باشد.
شرکت فاقد بدهی بانکی است – شرکت برای اتمام پروژه کسری منابع دارد – طبق مقررات بورس منابع حاصل از افزایش سرمایه نمی تواند برای پروژه مصرف گردد که این موضوع یکی از مشکلات مدیریت برای حل کسری منابع پروژه می باشد.
بررسی پرتفوی سهام وبیمه
آذر 1398
منابع سرمایه گذاری شده در سهام جمعا 106 میلیارد تومن به شرح زیر است :
▪️پرتفوی بورسی به ارزش تمام شده 51 میلیارد تومن (ارزش روز 60 میلیارد تومن)
▪️پرتفوی غیر بورسی به ارزش تمام شده 30 میلیارد تومن
▪️سپرده های بانکی 24 میلیارد تومن
👈 پرتفوی بورسی متنوع و شامل اغلب صنایع بورسی میباشد.
🔹پرتفوی غیر بورسی شامل شرکتهای تابعه و وابسته به شرح زیر است :
1) شرکت بازرگانی صبا بیمه ایرانیان 87.3 درصد
2) شرکت توسعه عمران بیمه 22.67 درصد
3) شرکت خدمات مهندسی مشاور ایران 33.6 درصد
4)کارگزاری سپهر باستان 20 درصد
5) شرکت بورس بین الملل کیش ( در شرف تاسیس)
🔺شرکت بازرگانی صبا بیمه ایرانیان
سال 1375 تاسیس شد – سرمایه 7 میلیارد تومن – موضوع فعالیت بازرگانی – فاقد فعالیت است – پرسنل ندارد – کل جمع ترازنامه 6 میلیارد تومن که در مقابل 6 میلیارد تومن نیز بدهی به بیمه مرکزی ایران دارد – زیان انباشته 7 میلیارد تومنی دارد – کل سرمایه گذاری وبیمه در این شرکت 6 میلیارد تومن بوده که با احتساب ذخیره کاهش ارزش به رقم 800 میلیون تومن رسیده . 87 درصد سهام این شرکت متعلق به وبیمه است درمجموع این فاقد ارزش افزوده می باشد.
🔺شرکت توسعه عمران بیمه
سال 1386 توسط بیمه مرکزی ایران تاسیس شد – سرمایه 50 میلیارد تومن – فعالیت اصلی شامل سرمایه گذاری در املاک ، ساخت و ساز مراکز تجاری مسکونی – سهامداران عمده شامل بیمه مرکزی 44.68 درصد وبیمه 22.67 درصد – پروژه های متعددی توسط این شرکت اجرا و به اتمام رسیده که آخرین پروژه های در جریان آن شامل موارد زیر می باشد:
1- پروژه ذوب و نورد شاهوار کیمیا در شاهرود
2- مجتمع گلستان (تفریحی گردشگری اقامتی) در بندر ترکمن – مرحله مطالعاتی
3- شهر کودک قاصدک(خلیج فارس) ( تجاری تفریحی) در خیابان جمهوری تهران – در مرحله سفت کاری
4- مجتمع شمس (تجاری اداری ) مشهد – مرحله اخذ پایان کار
👈 اطلاعات مالی از این شرکت منتشر نشده بنابراین از روش ناو قادر به ارزیابی این شرکت نیستیم.
آدرس سایت شرکت 👈👈 toseeomran.com
♣️ بر اساس ارزیابی کارشناسی صورت گرفته در اسفند ماه 1396 حصه وبیمه در این شرکت مبلغ 20 میلیارد تومن برآورد گردید که ما می توانیم با توجه تغییرات تورم دو ساله در بهترین حالت ارزش روز این سرمایه گذاری را 50 میلیارد تومن برآورد کنیم که با کسر بهای تمام شده به مازاد 30 میلیارد تومن می رسیم.
🔺شرکت خدمات مهندسی مشاور ایران
سال 1356 تاسیس شد – سرمایه 50 میلیارد تومن – موضوع فعالیت خدمات فنی مهندسی و همچنین عملیات اجرایی ساخت و ساز – سهامداران عمده بیمه مرکزی 22 درصد وبیمه 33 درصد بیمه ایران 20 درصد و بیمه آسیا 16 درصد- بنظر شرکت سود دهی است – از میزان قراردادهای در جریان شرکت اطلاعاتی در دست نیست . بهای تمام شده این سرمایه گذاری در دفاتر وبیمه 17میلیاردتومن است .
♣️ بر اساس ارزیابی کارشناسی صورت گرفته در اسفند ماه 1396 حصه وبیمه در این شرکت مبلغ 15 میلیارد تومن برآورد گردید که ما می توانیم با توجه تغییرات تورم دو ساله در بهترین حالت ارزش روز این سرمایه گذاری را 40 میلیارد تومن برآورد کنیم که با کسر بهای تمام شده به مازاد 23 میلیارد تومن می رسیم.
آدرس سایت شرکت 👈👈 moshaveriran.ir
🔺کارگزاری سپهر باستان
سال 1387 توسط گروه سایپا تاسیس شد – سرمایه 4.5 میلیارد تومن – وبیمه با در اختیار داشتن 20 درصد سهام دارای یک سیت هیات مدیره نیز در این شرکت است. ارزش تمام شده این سرمایه گذاری 630 میلیون تومن می باشد.
♣️ بر اساس ارزیابی کارشناسی صورت گرفته در اسفند ماه 1396 حصه وبیمه در این شرکت مبلغ 3.8 میلیارد تومن برآورد گردید که ما می توانیم با توجه تغییرات تورم دو ساله در بهترین حالت ارزش روز این سرمایه گذاری را 10 میلیارد تومن برآورد کنیم که با کسر بهای تمام شده به مازاد 9 میلیارد تومن می رسیم.
🔺شرکت بورس بین الملل کیش
طرح تاسیس بورس بین الملل به عنوان پنجمین بورس رسمی کشور در کیش در جریان است . هدف از تاسیس این بورس جذب سرمایه گذاران خارجی ، عرضه سهام شرکتها ( داخلی و خارجی ) و سایر اوراق بهادار بر اساس ارز بین المللی (یورو) می باشد . طبق اظهارات مدیران شرکت ، وبیمه یکی از موسسان این بورس بوده که با مشارکت سایر فعالان اقتصادی و سازمان های ذیربط ( سازمان مناطق آزاد ، سازمان بورس اوراق بهادار و… ) اجرایی می گردد . با توجه به اینکه هنوز تشریفات رسمی ثبت و تاسیس این نهاد نهایی نگردیده اطلاعات دقیقی از میزان مشارکت کنندگان و جزئیات موسسان این بورس اطلاعاتی در دست نیست . علی ایحال مبلغ 100 میلیون تومن از طرف شرکت در این خصوص پرداخت گردیده است.
👌 با توجه به سایه تحریم های بین المللی و محدودیت های ناشی از عدم نقل و انتقال ارز موضوع تاسیس و راه اندازی این بورس منوط به رفع موانع باشد.
بررسی پروژه ها و املاک وبیمه
1) پروژه مجتمع تجاری اداری گلستان خیام
2) املاک تجاری دریادیم رامسر
3) زمین مزروعی دیلمان استان گیلان
4)ساختمان دفتر مرکزی شرکت در میرداماد تهران
پروژه مجتمع تجاری اداری گلستان خیام
این پروژه در منطقه 22 تهران شهرک گلستان – میدان موج – نزدیک دریاچه شهدای خلیج فارس واقع گردیده . از سال 1388 شرکت درگیر ساخت این پروژه بوده که متاسفانه تاکنون 65 درصد پیشرفت دارد .
▪️مشخصات پروژه :
زمین 6273 متر مربع
زیربنا 58143 متر مربع شامل 5 طبقه که از منفی یک شروع و به طبقه 3 ختم میشود.
واحد های تجاری 224 واحد با متراژ 12255 متر مربع
واحد های اداری 80 واحد با متراژ 6723 متر مربع
-
طرح مجتمع تجاری اداری گلستان خیام منطقه 22 -
تاریخ شروع پروژه سال 1388 و میزان پیشرفت 65 درصد – این پروژه بدلیل عدم تامین مالی شرکاء توقف های طولانی داشته است.
خلاصه شرح پروژه :
1)ابتدا زمین پروژه با مشارکت بیمه مرکزی خریداری می شود. با نسبت 60 وبیمه و 40 بیمه مرکزی
2)سال 1388 قرارداد عملیات ساخت و شراکت با شخص ثالث (آقای لالوی ) منعقد می گردد.
3) در سال 1390 بدیل ناتوانی شریک در تامین مالی ساخت ، پروژه متوقف می شود.
4) سال 1394 مجددا قرارداد جدید برای ساخت با همان شریک قبلی منعقد می شود
5) در سال 1396 وبیمه بدیل فشار بیمه مرکزی در بازپرداخت وجه خرید زمین بعلاوه هزینه های مالی آن مجبور می شود با واگذاری سهام خود در سایر شرکتها و پروژه ها با بیمه مرکزی تسویه کند. در این خصوص 10 درصد سهام توسعه عمران بیمه + هشت دهم یک دانگ پروژه خیابان جمهوری تهران + 36 واحد تجاری به همراه 104 واحد پارکینگ پروژه گلستان خیام جمعا به ارزش 66 میلیارد تومن به سهامدار عمده واگذار می شود. دقیقا مغایر با نقش حمایتی سهامداران عمده در سایر شرکتها
6) مجددا شریک در ساخت پروژه ناتوان است و پروژه از سال 1395 تا به کنون متوقف می باشد.
7) طی سه مرحله آگهی از سال 1396 شرکت ( و احتمالا شریک) آگهی مزایده برای فروش پروژه نیمه کاره را منتشر که بدون مشتری می ماند.
8) طبق آخرین اظهارات مدیران شرکت ،رایزنی های جهت تامین مالی از طرف بیمه مرکزی صورت گرفته که موضوع در دست پی گیری است .احتمالا بخشی از واحدها به بیمه مرکزی در قبال تامین مالی واگذار می گردد . موضوع مسائل حقوقی عملیات ساخت قدری پیچیده تر خواهد شد احتمالا بدلیل بدنامی سازنده فعلی ، بیمه مرکزی خواهان واگذاری عملیات ساخت به یک شرکت معتبر خواهد بود که این موضوع قطعا اختلافات حقوقی بین شرکاء فعلی ( وبیمه و آقای لالوی ) به همراه خواهد داشت . – این موضوع هنوز قطعی نشده .
سهم وبیمه از پروژه و هزینه های آن :
طبق آخرین توافقات سهم وبیمه از پروژه به شرح زیر است :
85 واحد تجاری به متراژ 5925 متر
80 واحد تجاری به متراژ 6723 متر
جمع کل هزینه تمام شده سهم شرکت در این پروژه طبق صورتهای مالی 79 میلیارد تومن می باشد.
♣️ بر اساس ارزیابی کارشناسی صورت گرفته در شهریور ماه 1398 حصه وبیمه در این پروژه مبلغ 230 میلیارد تومن برآورد گردید . بر اساس همین ارزیابی مزایده فروش برگزار گردید که منتج به نتیجه نگردید .در هر حال چنانچه ارزش روز این پروژه را همان 230 میلیاردتومن در نظر بگیریم با کسر بهای تمام شده به مازاد 151 میلیارد تومن می رسیم.
-
آگهی مزایده پروژه و سرمایه گذاری ها در اسفند 1396 -
مزایده دوم پروژه گلستان خیام در دی ماه 1397 -
آگهی مزایده سوم مجتمع تجاری گلستان خیام در شهریور 1398 -
اقدام مدیریت برای اخذ مشاور برای فروش مجتمع تجاری گلستان خیام – آبان 1398
املاک تجاری دریادیم رامسر
این پروژه با زیربنای مفید 5693 متر مربع شامل 52 واحد مسکونی و 11 واحد تجاری در سنوات قبل در شهرستان رامسر احداث گردیده . تمامی واحد های مسکونی و 3 واحد تجاری در گذشته واگذار گردیده و در حال حاضر 8 واحد تجاری به متراژ 513 متر مربع موجود بوده که سهم شرکت از آن 50 درصد یعنی 4 واحد به متراژ 257 متر می باشد.
♣️ارزش تمام شده 4 واحد 530 میلیون تومن بوده که با توجه به ارزش های جاری می توان ارزشی بالغ بر 2.5 میلیارد تومن برای آن در نظر گرفت. بنابرین مازاد حاصل برابر می شود با 2 میلیارد تومن
زمین مزروعی دیلمان استان گیلان
این زمین در منطقه دیلمان استان گیلان به متراژ 40488 متر مربع در سنوات قبل به ارزش 23 میلیون تومن خریداری گردیده . طبق اطلاعات موجود زمین فاقد سند بوده و مزروعی می باشد. با فرض 10 برابر شدن ارزش این زمین باز هم ارقام آن با اهمیت نیست.
ساختمان دفتر مرکزی
این ساختمان در سال 1387 در بلوار میرداماد خیابان نفت شمالی کوچه دوم به ارزش 9 میلیارد تومن خریداری می شود.
ساختمان دارای 5 طبقه به متراژ کل 1480 متر، شامل 15 واحد که هر طبقه شامل سه واحد تجاری به مساحت های 93 ، 95 و 108 متری می باشد.و همچنین هر واحد دارای یک پارکینگ سندی دارد .ضمنا ساختمان دارای دو واحد پارکینگ مهمان نیز هست.
طبق اسناد موچود یک طبقه بطور کامل به شرکت وابسته توسعه عمران بیمه در سنوات قبل واگذار گردیده و چهار طبقه باقیمانده متعلق به شرکت می باشد.
♣️ بنابراین سهم متراژ شرکت 1184 متر بوده که با در نظر گرفتن ارزش های جاری هر متر مربع 30 میلیون تومن ارزش کل ساختمان 35 میلیارد تومن برآورد می گردد که با کسر ارزش دفتری 5 میلیارد تومن به مازاد 30 میلیارد تومن می رسیم.
محاسبه ناو شرکت وبیمه
مازاد پرتفوی بورسی ( اسفند98) 31 میلیارد تومن
مازاد شرکت توسعه عمران بیمه 30 میلیارد تومن
مازاد شرکت خدمات مهندسی مشاور ایران 23 میلیارد تومن
مازاد کارگزاری سپهر باستان 9 میلیارد تومن
مازاد پروژه گلستان خیام 151 میلیارد تومن
مازاد املاک تجاری دیادیم رامسر 2 میلیارد تومن
مازاد ساختمان دفتر مرکزی 30 میلیارد تومن
جمع مازاد 276 میلیارد تومن
ارزش ویژه قبل از افزایش سرمایه 134 میلیارد تومن
منابع حاصل از افزایش سرمایه 102 میلیارد تومن
جمع کل 512 میلیارد تومن . با تقسیم بر تعداد سهم ( 2 میلیارد سهم) ناو NAV هر سهم برابر می شود با 👈👈 256 تومن . قیمت فعلی بازار 560 تومن معادل 2.2 مرتبه ناو بوده که با صف خرید نیز همراه است .
تحلیل تکنیکال شرکت سرمایه گذاری بیمه – نماد وبیمه
بررسی صورت سود و زیان
▪️درآمد های عملیاتی :
سال 1395 مبلغ صفر
سال 1396 مبلغ 34 میلیارد تومن
سال 1397 مبلغ 17 میلیارد تومن
سال 1398 مبلغ 9 میلیارد تومن
👈 رقم سال 96 عمدتا مربوط به سود واگذاری دارایی ها به بیمه مرکزی در جهت تسویه حساب بدهی می باشد
▪️سود خالص:
سال 1395 مبلغ 2.8- میلیارد تومن زیان
سال 1396 مبلغ 31 میلیارد تومن
سال 1397 مبلغ 13.5 میلیارد تومن
سال 1398 مبلغ 5 میلیارد تومن
🔸 تفسیر : در گیر بودن عمده منابع مالی شرکت در پروژه خیام و متوقف بودن این پروژه منجر به عدم گردش منابع مالی و در نتیجه توقف فعالیت های سود آور گردیده است . متاسفانه وبیمه بدلیل همین موضوع تمامی فرصت های سودآوری سال 1397 و 1398 بازار سرمایه را از دست داد. بنظر اقدام اخیر مدیریت برای افزایش سرمایه تلاشی دوباره برای بازگشت به بازار و بازیابی هویت اصلی این شرکت می باشد. در مجموع ارقام درآمد و سودآوری سهم با اهمیت نیست و کاملا منعکس کننده کاهش فعالیت می باشد.
جمع بندی و نتیجه گیری
انجماد 10 ساله منابع مالی شرکت در پروژه ساختمانی گلستان منجر به کاهش تدریجی فعالیت های عملیاتی و دوری از ماهیت اصلی شرکت گردیده است. عدم توجه مدیریت در رعایت اصل مهم متنوع سازی پرتفو دلیل اصلی بروز این مشکل بوده است. طولانی شدن موضوع ، نگاه دولتی و عدم حمایت سهامدار عمده و حتی نگاه سوداگرانه به این شرکت نیز مزید بر علت است . خروج بیشتر سهامدار حقوقی طی چند سال گذشته و نیز خروج تدریجی سهامدار عمده از ترکیب سهامداران شرکت نیز دیدگاه خوبی به سرمایه گذاران جدید منتقل نمی کند. در هر صورت راهکار اصلی برای برون رفت از این وضعیت می تواند واگذاری پروژه و یا افزایش سرمایه از محل آورده در کنار انتصاب مدیران کاربلد در حوزه سرمایه گذاری و مهندسی مالی در وضعیت فعلی باشد که بنظر راهکار دوم اتخاذ شده است.
ما در تحلیل این شرکت با بررسی و ارزیابی مجدد پرتفوی سرمایه گذاری ها و با روش خالص ارزش دارایی ها ارزش ذاتی را محاسبه کردیم. نتایج حاصله منجر به محاسبه هر سهم 256 تومن ناو NAV شد که قیمت های جاری بازار معادل 2.2 مرتبه ناو می باشد. بنظر می رسد اتفاقات کلان اقتصادی در ورود جریان نقدینگی به بازار سرمایه در کنار عدم توجه به موضوع ارزش های ذاتی توسط سهامداران تازه وارد منجر به ایجاد این فاصله گردیده است . در هر صورت با توجه به فاکتور های مورد بررسی در این تحلیل شرایط بنیادی مورد تایید نبوده و توصیه ای برای این نماد نداریم.
99/01/23
