تحلیل بنیادی هتل بین المللی پارسیان کوثر اصفهان

گکوثر
هتل بین المللی پارسیان کوثر اصفهان

🔷کلیات: سال 1347 زیر نظر هتل شرایتون تاسیس شده بعدا بنام هتل کوروش تغییر نام داد بعد از انقلاب مصادره شد و مالکیت به بنیاد مستضعفان منتقل شد.- سرمایه ثبت شده 11 میلیارد تومن – ارزش بازار 129 میلیارد تومن -آخرین ظرفیت اتاق 225 باب – درجه 5 ستاره -نزدیک حاشیه زاینده رود – تعداد پرسنل 188 نفر – سال مالی 29 اسفند هر سال -شهریور 96 عرضه اولیه در فرابورس عرضه اولیه شد – کسی که سهام  این شرکت رو می خره مثل این می مونه داره بخشی از مالکیت مشاع هتل رو خریداری می کنه.

🔷بررسی ترازنامه : شهریور 1397
▪️جمع کل دارایی ها 43 میلیارد تومن که عمدتا دارایی ثابت (35 میلیارد تومن )هست .
متراژ زمین 10700 متر – در سال 1395 با خرج هزینه 14 میلیارد تومن سه طبقه پارکینگ و یک طبقه سونا و جکوزی و 55 بابت اتاق به هتل اضافه شده(ضلغ شرقی).
👌ارزش زمین هتل  فقط به مبلغ 12 میلیون تومن  در دفاتر ثبت شده .
▪️جمع کل بدهی ها 25 میلیارد تومن که عمدتا سود سهام (13 میلیارد تومن) هست.
▪️ارزش ویژه 18 میلیارد تومن شامل سرمایه 11 و سود انباشته 7 میلیارد تومن.
شرکت قصد داره افزایش سرمایه از 11 به 26 میلیارد تومن در سال 97 انجام بده. گویا قبلا مقدماتش انجام شده (گزارش توجیهی  و … )
▪️نسبت بدهی 58 درصد که مناسب هست .
👌شرکت خوشبختانه از تسهیلات بانکی استفاده نکرده.

🔷بررسی سود زیان
▪️درآمد سال 94 مبلغ 22 ، سال 95 مبلغ 30 ، سال 96 مبلغ 35  و 6 ماهه 97 مبلغ 18 میلیارد تومن نرخ رشد سالانه 26 درصد
🔺بودجه فروش شرکت برای سال 97 برابر با 4987 میلیارد تومن
▪️سود ناخالص سال 94 مبلغ 9.3 ، سال 95 مبلغ 13.3 ، سال 96 مبلغ 15.5  و 6 ماهه 97 مبلغ 8.1 میلیارد تومن
▪️سود عملیاتی  سال 94 مبلغ 7.7 ، سال 95 مبلغ 11 ، سال 96 مبلغ 13  و 6 ماهه 97 مبلغ 6.3 میلیارد تومن
▪️سود خالص سال 94 مبلغ 6.9 ، سال 95 مبلغ 9.8 ، سال 96 مبلغ 12.3  و 6 ماهه 97 مبلغ 6.1 میلیارد تومن
♣️نرخ سود خالص به فروش متوسط 35 درصد هست . با فرض اینکه امسال به درآمد 36 میلیارد تومن برسه  سود امسال 12.6 میلیارد تومن میشه. بنابراین EPS برآوردی سال 97 برابر با 👈👈 114 تومن هست.) البته پیش بینی خود شرکت 110 تومن هست .

🔷بررسی درآمد و هزینه
کل تعداد اتاق هتل 225 بابت هست که اگر ضرب در 365 روز کنیم برابر میشه با 82125 اتاق روز (یا شب) بنابراین به این عدد میشه گفت ظرفیت اسمی هتل . بنابراین هر چه آمار درآمد ناشی از اجاره اتاق به این عدد نزدیک تر باشه بهتره . نگاهی بندازیم به عملکرد گذشته از این منظر :
🔺روند اجاره اتاق :
سال 1394 جمع کل 58716 اتاق  ( غیر توریستی 34900  توریستی 23816)
سال 1395 جمع کل 64362 اتاق  ( غیر توریستی 35270  توریستی 29092)
سال 1396 جمع کل 63658 اتاق   ( غیر توریستی 36594  توریستی 27064)
عملکرد 6 ماهه اول سال 1397 جمع کل 25792 اتاق  ( غیر توریستی 15875  توریستی 9917)
👌کاهش توریست در سال 1397 کاملا مشخص هست.
🔺روند فروش غذا
سال 1394 جمع کل غذای فروخته شده 532158 پرس
سال 1395 جمع کل غذای فروخته شده 549411 پرس
سال 1396 جمع کل غذای فروخته شده 607530 پرس
عملکرد 6 ماهه اول سال 1397 جمع کل غذای فروخته شده 290483 پرس
🔺درصد اشغال اتاق :  این شاخص مقدار دستیابی به ظرفیت اسمی رو نشون میده.
سال 1394 مقدار 83 درصد
سال 1395 مقدار 84 درصد
سال 1396 مقدار 77 درصد
سال 1397 مقدار 62 درصد
👌سال 97 افت عملکرد کاملا مشهود هست.
🔺ترکیب درآمد :
اجاره اتاق   46 درصد
فروش غذا  34 درصد
سایر 20 درصد
🔺ترکیب اتاق : جمع کل 225 اتاق
دو تخته  175  اتاق
سوئیت نرمال 39 اتاق
سوئیت رویال 11 اتاق

🔷سایر موارد :
▪️نرخ اتاق ریالی (منظور اجاره به ایرانی ها) بر اساس بخشنامه سازمان میراث فرهنگی ابلاغ میشه. نرخ رشدسالانه 21 درصد
▪️نرخ اتاق ارزی (منظور اجاره به توریست خارجی) بر اساس بخشنامه شرکت سیاحتی پارسیان
▪️نرخ سوئیت و سایر موارد توسط خود مدیریت هتل و با هماهنگی اتحادیه هتلداران.
▪️هتل دارای مجموعه ورزشی (استخر ، سونا ، بدنسازی و .. ) به متراژ 800 متر هست که برون سپاری شده
▪️طرح توسعه سوم در ضلع غربی هتل در برنامه هست ولی تا کنون کار خاصی نشده (طرح ایجاد واحدهای تجاری ، رستوران و پارکینگ).

▪️طرح توسعه دوم سال 1395 تمام شده ولی شهرداری هنوز پایان کار نداده .بدلیل اینکه هتل با شهرداری توافق کرده از واحد تجاری مربوط به طرح توسعه سوم 75 متر به شهرداری بده .بنابراین تا توسعه سوم به اتمام نرسه پایان کار توسعه دوم معطل هست.
▪️ساختمان هتل 6 طبقه هست . طبقات 1 ، 3،2و 6 در سال های قبل بازسازی شده.طبق برنامه طبقات 4 و 5 در سال 97 بازسازی میشن.
▪️در اصفهان فقط دو هتل 5 ستاره هست (کوثر و عباسی) . هتل عباسی هم دقیقا 225 اتاق داره.
▪️بنظر می رسه افزایش نرخ دلار (کاهش توریست )و خشک شدن زاینده رو در بلندمدت اثرات کاهشی بر عملکرد شرکت داشته باشه.

🔷بررسی روند قیمت سهم:
سهم در 12 شهریور 1396 با قیمت 1220 تومن کشف قیمت شد. روند صعودی سهم تا 2000 تومن در دی ماه 96 ادام
ه یافت .سپس با تشکیل الگوی دو سقف فاز نزولی سهم شروع شد.تا نیمه مرداد 97 قیمت به کف 775 تومن رسید. سپس روند بازگشتی تا سقف 1700 تومن در اواخر مهر ماه 97 و نهایتا اصلاح قیمت تا کف 900 تومان (در پنجم دی ماه 97)ادامه داشت. در حال حاضر قیمت در محدوده 1150 تومن در نوسان هست.
👌قیمت فعلی در محدوده قیمت عرضه اولیه هست.
👌شناوری سهم 12 درصد.بنظر می رسه با توجه به حجم کم تعداد سهام شناور ، سهم مورد توجه بازیگران بورس هست.

👈👈جمع بندی : در واقع ما با یک هتل که  ظرفیت درآمدش ثابت و اگه رشدی هم داشته باشه مطابق با تورم هست روبرو هستیم.شرکت فاقد تکنولوژی و بنا بر شرایط خاص صنعت هتلداری بیشتر متاثر از شرایط محیطی بوده تا عوامل تاثیر گذار داخلی.در حال حاضر تغییرات شرایط محیطی به نفع آینده شرکت نیست .(شرایط تحریم ، کاهش توریست ، خشکسالی اصفهان ، افزایش نرخ ارز ، تورم بالا و کاهش سفرهای تفریحی) . بالا بودن نسبت P/E سهم (12 مرتبه)و همچنین بالا بودن ارزش بازار شرکت (129 میلیارد تومن) و عدم تناسب با مقدار سود آوردی باعث کاهش در جذابیت های سهم در نگاه بلندمدت می باشد.بنابراین ورود صرفا با نگاه کوتاه مدتی( نوسانی )مبتنی بر تاییدیه های تکنیکال و جریان نقدینگی با قبول ریسک بالا توصیه می گردد.

97/10/20