تحلیل بنیادی ثعمرا – شرکت عمران و توسعه شاهد

شرکت عمران و توسعه شاهد (ثعمرا)

کلیات

شرکت عمران و توسعه شاهد (ثعمرا) در سال 1375 تاسیس شد – سرمایه 130 میلیارد تومن- ارزش بازار 1281 میلیارد تومن – قبلا نامش کشت و صنعت شاهد بود که در سال 1385 با تغییر ماهیت فعالیت به عمران و توسعه شاهد تغییر نام داد -موضوع فعالیت عمدتا سرمایه گذاری در املاک و کشاورزی است –  خودش یک هلدینگ است که متشکل از 6 شرکت فرعی می باشد – سهامدار عمده #ثشاهد با 70 درصد سهام – تعداد پرسنل شرکت اصلی 39 نفر و گروه  120 نفر – سال مالی 29 اسفند هر سال
👈 شرکت تاکنون افزایش سرمایه از محل تجدید نداشته است و  آخرین افزایش سرمایه نیز مربوط به سال 1394 می باشد.
👈 افزایش سرمایه از 130 به 200 میلیارد تومن (54 درصد) از محل آورده در جریان است.

بررسی ترازنامه تلفیقی : شهریور 1398

با توجه به اینکه شرکت عمران و توسعه شاهد (ثعمرا) مالک 100 درصدی تمام شرکتهای فرعی می باشد لذا اولویت ما بررسی تلفیق می باشد.
▪️جمع دارایی ها  254 میلیارد تومن
▪️جمع بدهی ها 104 میلیارد تومن
▪️ارزش ویژه  150 میلیارد تومن

🔸تفسیر ترازنامه : حدودا 87 درصد دارایی ها مربوط به سرمایه گذاری های انجام شده در دارایی های ملکی و پروژه ی می باشد.سهم طلب ها زیر 5 درصد است. در بخش بدهی ها عمده بدهی مربوط به سهامدار اصلی یعنی #ثشاهد است . گروه بدهی بانکی ندارد و یا با اهمیت نیست.شرکت دارای سود انباشته است.سرمایه در گردش مثبت – نسبت بدهی 41 درصد – شرکت مشکل نقدینگی ندارد. در مجموع شرایط ترازنامه مطلوب است.

معرفی شرکتهای تابعه ثعمرا

از آنجا که تمامی دارایی های شرکتهای فرعی در ترازنامه تلفیق منعکس می باشد . در اینجا صرفا به معرفی اجمالی شرکتهای تابعه می پردازیم .
1) عمران و توسعه آتیه شاهدان خراسان 
2) پاداد
3) عمران بهدشت چمستان
4) کشت و صنعت شاهدان سبز
5) عمران و توسعه آب و خاک کوثر
6) ساختمان سازی آسمان آفرین
👈 ثعمرا در تمامی شرکتهای فوق مالکیت 100 درصدی دارد.

شرکت عمران و توسعه آتیه شاهدان خراسان

این شرکت به عنوان یک شرکت پروژه محور با سرمایه ای بالغ بر یک میلیارد ریال ، فعالیت خود را از ابتدای سال 1390 در شهر مقدس مشهد آغاز نموده است. نظر به مالکیت زمینی به مساحت 38840 مترمربع واقع در بلوار وکیل آباد مشهد که بر اساس مطالعات امکان سنجی برای راه اندازی شهربازی سرپوشیده مناسب تشخیص داده شده بود، شرکت عمران و توسعه آتیه شاهدان خراسان به عنوان یک شرکت پروژه محور به منظور مدیریت و اجرای آن پروژه تاسیس گردید و پس از طی مراحل اداری و تهیه طرح های معماری و جلب نظر مساعد شورای اسلامی شهر مشهد به علت تداخل با طرح های جامع شهری به جهت حفظ حقوق سهامداران، شرکت، ملک مزبور را با مجتمع تجاری-اداری امین واقع در میدان شهدای مشهد معاوضه نمود. با عنایت به ظرفیت بالا و موقعیت ویژه استان خراسان رضوی از نظر جذب گردشگر ، شرکت مزبور در حال تدوین برنامه های بلند مدت برای حضور در عرصه های سرمایه گذاری و اجرای طرح های بزرگ دیگر در سطح شهر مشهد می باشد .

شرکت پاداد

این شرکت با حدود نیم قرن سابقه فعالیت در عرصه انبوه سازی و تجارت املاک ، املاک متعدد و ارزنده ای در نقاط مختلف شهر اهواز دارد. در سال های اخیر شرکت در قالب برنامه ای منسجم فعالیت خود را در حوزه ساخت و ساز ، ایجاد مخازن نفتی و انبار غلات نیز گسترش داده و در دوران جدید فعالیت خود، تلاش دارد تا در نقش یک شرکت سرمایه گذاری و مجری پروژه های بزرگ عمرانی و کشاورزی به ویژه در سطح استان خوزستان ظاهر شود.
آدرس این شرکت :  اهواز ، پاداد شهر ، بلوار آیت الله بهبهانی ، جنب مخابرات آزادی ، ساختمان پاداد
👈 در آبان ماه 1398 هیات مدیره ثعمرا پیشنهاد پذیرش این شرکت در فرا بورس را مصوب نمود.

عمران بهدشت چمستان

پروژه مجتمع گردشگری-فرهنگی و تفریحی بهدشت چمستان ، پروژه عظیمی است که در استان مازندران در دست اجرا است . با توجه به حجم عظیم پروژه و نیاز به حضور دائمی نیروهای متخصص در اجرای این پروژه، ضرورت عدم تمرکز و افزایش سرعت پیشرفت کار، شرکت عمران و توسعه شاهد به دنبال مطالعات گسترده، تصمیم به تاسیس یک شرکت پروژه محور برای تصدی و اجرای این پروژه بنام شرکت عمران بهدشت چمستان گرفت.
به دنبال این تصمیم ، در اسفند ماه سال 1390 شرکت عمران بهدشت چمستان به ثبت رسید، و با واگذاری نیمه شرقی املاک بهدشت که به عنوان محل اجرای پروژه تغییر کاربری یافته است (حدودا 200 هکتار)، عملاً پروژه عظیم مجتمع گردشگری-فرهنگی بهدشت چمستان به این شرکت جدید واگذار شد. همان طور که ذکر شد ، هدف از تاسیس این شرکت افزایش درجه عدم تمرکز و سرعت بخشیدن به اجرای این پروژه عظیم بوده است.
👌 زمین های بهدشت 390 هکتار است که 200 هکتار آن به شرکت عمران بهدشت منتقل گردیده و مابقی به متراژ 190 هکتار کماکان در اختیار ثعمرا می باشد. نکته مهم اینکه بخش در اختیار عمران بهدشت تغییر کاربری داده شده بود و بخش باقی مانده همچنان فاقد کاربری می باشد.
آدرس پروژه :  شهرستان نور، شهر چمستان،كيلو متر 2 جاده چمستان به آمل شركت عمران بهدشت چمستان

شرکت کشت و صنعت شاهدان سبز

این شرکت در امر راه اندازی مجتمع های کشت و صنعت و بهره برداری از اراضی کشاورزی فعالیت می کند. در حال حاضر چندین مزرعه از جمله باغات پسته در مروست یزد که در زمینی به مساحت 280 هکتار اجرا شده است، توسط این شرکت مورد بهره برداری قرار دارد. شرکت در سال 1388 با هدف ایجاد ارزش افزوده و افزایش قدرت سودآوری خود، اقدام به تاسیس کارخانه فرآوری و بسته بندی پسته در مروست نمود. شرکت شاهدان سبز برنامه های وسیعی را برای به کارگیری فن آوری نوین در عرصه کشاورزی و افزایش بهره وری و در نهایت سودآوری املاک و مزارع خود در دست مطالعه دارد. راه اندازی مجتمع های کشت و صنعت، راه اندازی کارخانجات صنایع تبدیلی کشاورزی، حضور در عرصه بازرگانی خارجی محصولات کشاورزی از برنامه های تحت مطالعه شرکت است. با توجه به همراستایی فعالیت های شرکت عمران و توسعه آب و خاک کوثر و به منظور یکپارچگی فعالیت ها و ایجاد هدف مشترک و کاهش هزینه های جاری و استفاده بهینه از نیروی انسانی فعال و متخصص، مقدمات ادغام شرکت مذکور در این شرکت فراهم شده است.
🔸برخی از اراضی کشاورزی در اختیار این شرکت (ملکی یا استیجاری) به شرح ذیل است :
▪️اراضی 73 هکتاری جلفا در منطقه آزاد ارس
▪️مجتمع باغات پسته مروست یزد به مساحت 280 هکتار
▪️مجتمع كشت و صنعت جيرفت و سبزه گزین با مساحت 270 هکتار
▪️باغات ملارد به مساحت 55 هکتار (متعلق به شرکت شاهد)
▪️اراضی 200 هکتاری مزرعه بهدشت واقع در چمستان نور (متعلق به شرکت عمران و توسعه شاهد)
▪️مزرعه شاهد در رامهرمز 411 هکتار

شرکت عمران و توسعه آب و خاک کوثر

این شرکت با بیش از ده سال سابقه در زمینه احیا و توسعه اراضی در بخش کشاورزی و بهره برداری از طرح های احیا شده تشکیل گردیده و به عنوان یکی از شرکتهای زیر مجموعه شرکت عمران و توسعه شاهد در حال فعالیت می باشد. این شرکت به دنبال تجدیدنظر در سهامداران و مدیریت شرکت در شهریور ماه سال 1391، فعالیت های مربوط به وظایف و اهداف ترسیم شده خود را توسعه داده سرعت بخشید. 
از عمده فعالیت های این شرکت، انجام اقدامات لازم برای شناسایی و تحویل اراضی مستعد فعالیت های تولیدی بخش کشاورزی و مطالعه، احیا، بهره برداری و تملک اراضی طرح های اجرا شده و تمهیدات لازم برای راه اندازی واحدهای کشت و صنعت با استفاده از فن آوری نوین می باشد. 
از جمله پروژه های مهم این شرکت می توان به
▪️ پروژه احیاء اراضی و احداث باغ انگور و نخـیلات و مرکبـات در منطـقه غرآباد در اسـتان خوزستـان 
▪️ پروژه احیاء اراضی و احداث باغ زیتون در منطقه زرین خانی استان قزوین 
▪️هماهنگی برای ادامه کار و یا واگذاری پروژه های احیاء اراضی و احداث باغ و زراعـت دوسالق استان خوزستان
▪️پـروژه احیاء اراضـی و احداث باغ و زراعـت حیـدری – ده سفید استان چهارمحال و بختیاری
▪️پروژه احیاء اراضی و احداث باغ و زراعت هوره استان چهارمحال و بختیاری
 اشاره کرد.
👈 این شرکت در مرحله قبل از بهره برداری می باشد.

 شرکت ساختمانی آسمان آفرین

این شرکت به عنوان مجری طرح های عمرانی شرکت عمران و توسعه شاهد با نزدیک به دو دهه سابقه فعالیت ، در زمینه هایی چون مطالعه، طراحی، نظارت، کنترل پروژه، مدیریت و اجراء، سرمایه گذاری و مشارکت در پروژه های عمرانی فعالیت می نماید و در حال حاضر نقش دفتر فنی هلدینگ را ایفاء می نماید.
اهم پروژه های انجام شده و در دست اقدام این شرکت عبارتند از :
▪️ساخت برج آسمان با کاربری تجاری ـ اداری و مسکونی با زیر بنای 72.000 مترمربع در 37 طبقه (فرمانيه تهران)
▪️اجرای برج اداری – تجاری البرز در 28 طبقه (منطقه 3 تهران)
▪️احداث ساختمان مرکزی دانشگاه شاهد
▪️احداث شهرک ویلائی رایکا در استان مازندران
▪️احداث ساختمان تجاری ـ مسکونی شاهد در گنبد کاووس
▪️احداث ساختمان تجاری ـ مسکونی(هتل آپارتمان) توس در مشهد مقدس
▪️احداث ساختمان اداری ـ مسکونی ایرانشهر (منطقه 6 تهران)
▪️اجرای طرح توسعه پارکینگ طبقاتی و مجتمع تجاری اندیشه در 10 طبقه (منطقه 7 تهران)
▪️مطالعه و اجرای پروژه برج مسکونی 25 طبقه وردآورد (منطقه 22 تهران)
▪️سرمایه گذاری و اجرای پروژه اداری ـ مسکونی فاطمی واقع در ضلع شمالی خیابان فاطمی (منطقه 6 تهران)
▪️مدیریت بر امور عمرانی پروژه پردیس شرق به مساحت 114000 متر مربع (منطقه 8 تهران)
▪️و از پروژه های اخیر شرکت می توان به پروژه 280 واحدی کن ، پروژه منطقه ویژه اقتصادی نمین و پروژه گلریز اشاره کرد.
👈 در بهمن ماه 1398 ثعمرا 49 درصد سهام این شرکت را جهت واگذاری آگهی کرد.

بررسی املاک ، اموال و دارایی های ثعمرا

برای سهولت بررسی به بخش های مختلف تقسیم بندی می کنیم :
🔺دارایی ها ی ثابت ثعمرا : 67 میلیارد تومن
1) زمین 192 هکتاری چمستان ( تغییر کاربری داده شده)  14 میلیارد تومن : پروژه احداث مجموعه تجاری ، فرهنگی …. 
2) سوله های بندر امام 17 میلیارد تومن  : این سوله ها طی قرارداد BOT در سال 1387 با بنادر و کشتیرانی استان خوزستان توسط شرکت پاداد ساخته شده . قرارداد 20 ساله است که در پایان آن کل سوله ها تحویل اداره بنادر خواهد شد. 
3) مخازن نفتی 24 میلیارد تومن  : مخازن نفتی با ظرفیت 30 هزار متر مکعب میعانات نفتی در منطقه خورزنگی بندر امام طی قرارداد BOT با شرکت گلف اجنسی ایران در سال 1393 توسط شرکت پاداد احداث گردیده که پس از اتمام دوره قرارداد کلیه مخازن تحویل شرکت گلف اجنسی خواهد شد. 

🔺 اراضی کشاورزی که طی قرارداد احیاء به شرکت منتقل می شوند (شامل دارایی های زیستی مولد ) : 12 میلیارد تومن
1) اراضی 170 هکتاری سبزه گزی جاده جیرفت کهنوج –  شامل 105 نفر درخت خرما – یکبار هم آگهی فروش شده
2) اراضی 280 هکتاری مروست یزد کیلومتر 20 جاده چغندری  که 220 هکتار آن شامل 67670 اصله درخت پسته زیر کشت است. مقدار تولید این باغ سالانه 500 تن انواع پسته می باشد.
3) اراضی 411.5 هکتاری روستای غرآباد واقع در  35 کیلومتری جاده رامهرمز به بهبهان به منظور کشت زیتون ، خرما ، انگور ، یونجه و انار  -این اراضی بمنظور اجرای طرح زراعت و باغبانی در سال 1389 از جهاد کشاورزی استان خوزستان گرفته شده  و  هنوز در دست احداث بوده و پیش بینی می شود در  سال 1401 به بهره برداری برسند.
4) اراضی 301 هکتاری زرین خانی قزوین  –  این اراضی جهت احداث باغ زیتون  در سال 1388 از جهاد کشاورزی استان قزوین گرفته شده – بخشی معارض داشته که به 236 هکتار کاهش پیدا کرده.
5) اراضی 70 هکتاری  خرم ده قزوین –  این اراضی جهت احداث باغ زیتون  در سال 1389 از جهاد کشاورزی استان قزوین گرفته شده – ظاهرا این اراضی چسبیده به زمین های زرین خانی است.
6) اراضی 22 هکتاری منصوریه عنبرآباد کرمان – این زمین ها در مسیر جیرفت به کرمان بوده و سالانه 30 تن خرمای مضافتی تولید می کند.
👈مجموعا  12 میلیارد تومن ( شامل 114هزار اصله و نفر درخت  پسته ، زیتون و نخل خرما ) 
👈 مالیکت اراضی کشاورزی در ازای احیاء و آبادانی بوده است .

🔺پروژه های ثعمرا : 35 میلیارد تومن
1) پروژه مجتمع تجاری آسمان ملارد 31 میلیارد تومن : زمین 10641 متر که قرار است مجتمع تجاری و اداری با زیر بنای 63180 متر احداث شود . تا 31 فروردین 1399 پیشرفت پروژه صفر درصد بوده – این زمین سال 1396 از بنیاد تعاون ناجا خریداری شده است .
2) پروژه تجاری گلریز 4.4 میلیارد تومن :  زمین 520 متر در خیابان مطهری تهران بعد از قائم مقام جنب خ گلریز که قبلا دفتر مرکزی شرکت بوده . در حال حاضر طی قرارداد مشارکت در ساخت با شرکت آروین ردکا قرار است مجتمعی با زیر بنای 5712 متر احداث شود . سهم ثعمرا 40 و سهم سازنده 60 درصد است . آخرین درصد پیشرفت این پروژه 55 درصد گزارش شده.

🔺سرمایه گذاری در املاک : 48 میلیارد تومن
1) تراکم برج آسمان 18 میلیارد تومن : فقط امتیاز تراکم است که در سال 1392 از شهرداری منطقه یک تهران خریداری شده و برای سایر پروژه های شرکت قابل استفاده است .
2) زمین پونک 7.4 میلیارد تومن : مساحت کل زمین 5000 متر است که سهم شرکت 2 دانگ یعنی 1666 متر است . کاربری باغ دارد . ظاهرا بدلیل مشکلات حقوقی هنوز سند بنام شرکت نیست .
3) زمین 200 هکتاری بهدشت چمستان ( بدون تغییر کاربری ) 5.8 میلیارد تومن : بخش باقیمانده از زمین های چمستان است که هنوز تغییر کاربری داده نشده . ظاهرا بخشی از آن نیز معارض داشته و یا تحت تصرف کشاورزان محلی است.
4) زمین  58.6 هکتاری گلبهار مشهد 4.8 میلیارد تومن – سال 1386 از اداره اوقاف خریداری شده 
5) زمین 2 هکتاری روستای سلوگرد مشهد 4.5 میلیارد تومن : متراژ زمین 22546 متر زمین کشاورزی که سال 1397 خریداری شده .
6) اراضی 20 هکتاری اهواز  4.2 میلیارد تومن : شامل  12 پلاک ثبتی که 17 هکتار آن موسوم به لوله سازی اهواز  در جریان تغییر کاربری است . متراژ دقیق اراضی 213072 متر 
7) آپارتمان خ فاطمی تهران 4.6 میلیارد تومن : این آپارتمان واقع در خ فاطمی تهران بین وزارت کشور و کاج طبقه دوم می باشد . سال 1392 شرکت فرعی آسمان آفرین این واحد را  به مبلغ 4.6 میلیارد تومن به سایر شرکت های گروه واگذار می کند . یک ونیم دانگ آن  توسط ثعمرا به قیمت 1.15 میلیارد تومن و 4.5 دانگ باقیمانده نیز به قیمت 3.45 میلیارد تومن توسط شاهدان سبز خریداری شده است. بدیل عدم اخذ پایان کار  هنوز سند بنام خریداران نیست. این واحد هم اکنون در اختیار شرکت شاهدان سبز می باشد.
8) اراضی پروژه منطقه ویژه اقتصادی نمین 2.4 میلیارد تومن : سال 1398 در ازای قرارداد خدمات برای زمین مزبور 77000 متر از قرار متری 65 هزار تومن از شرکت بازرگانی شاهد خریداری شده . 
9) زمین کارخانه کریستال شیراز  0.12 میلیارد تومن : 544 متر 
10) سایر اراضی شامل املاک سیرجان ، قزوین ، کرمانشاه و وکیل آباد مشهد 0.2 میلیارد تومن 

🔺 موجودی املاک قابل واگذاری ثعمرا : 61 میلیارد تومن
1) مجتمع تجاری و اداری امین مشهد 50 میلیارد تومن : سال 1391 از شهرداری مشهد خریداری شد- متراژ تقریبی 2924 متر واقع در میدان شهدای مشهد
2) املاک شهرک ناز کرج 7.5 میلیارد تومن : سال 1391 دو دانگ از شش دانگ به متراژ 67548 متر از  گروه #ثشاهد خریداری شده . سال 1397 آگهی فروش شد – ظاهرا تمامی 6 دانگ به ارزش 50 میلیارد تومن طی تفاهم نامه فروخته شده لیکن شناسایی درآمدها منوط به دریافت وجوه می باشد.
3) زمین  46هکتاری جلفا 1.35 میلیارد تومن  : این زمین ها از سال 1386 در محدوده منطقه آزاد ارس درآمده – طی توافق با منطقه آزاد برای 24 هکتار آن کاربری تجاری و احداث ویلا صادر شده و برای 22 هکتار آن در دست اقدام است.
👈 سال 1396 متراژ 25000 متر از این زمین ها به بهای هر متر 200 هزار تومن فروخته شده .
❗️ اصل متراژ اراضی جلفا خریداری شده توسط شاهدان سبز در سال 1386 برابر با 200 هکتار بوده که 60 هکتار آن بدلیل حریم رودخانه ارس وجود فیزیکی ندارد .بنابراین 140 هکتار قابلیت بهره برداری داشته است . چگونگی تبدیل 140 هکتار به 46 هکتار نیاز به بررسی بیشتری دارد .
4) املاک قابل واگذاری شرکت پاداد 2.2 میلیارد تومن : شامل 4 واحد آپارتمان مسکونی 479.9 متر ، یک واحد تجاری 207.05 متر  و یک واحد ملک ویلایی 400 متر که شرکت برنامه واگذاری آنها را دارد.

ارزشگذاری اراضی و املاک ثعمرا

🔺 مفروضات :
1- زمین چمستان یک : با توجه به اینکه تغییر کاربری داده شده بر اساس قیمت های منطقه هر متر مربع 300 هزار تومن –  سال 1398 متراژ 5 هکتار از قرار هر متر مربع 161 هزار تومن توسط شرکت فرعی عمران بهدشت فروخته شده
2- سوله های بندر امام : شرکت در زمین ها مالکیت ندارد و قرارداد BOT است لذا مازاد محاسبه نمی کنیم.
3 -مخازن نفتی خورزنگی : شرکت در زمین ها مالکیت ندارد و قرارداد BOT است لذا مازاد محاسبه نمی کنیم.
4 -زمین سبزه گزی (جیرفت) : روستای جهاد آباد جیرفت زمین کشاورزی با نخل خرما هر متر مربع 20 هزار تومن ( قیمت منطقه)
5- زمین مرودست (یزد) : زمین کشاورزی با درختان پسته هر متر مربع 30 هزار تومن ( قیمت منطقه) 
6- زمین غرآباد ( محور رامهرمز – بهبهان) : خیلی زمین های مطرحی نیستند. فقط جنبه کشاورزی دارد. حداکثر متری 10 هزار تومن .

7- زمین زرین خانی ( محدوده لوشان در استان قزوین ) :  متری 10 هزار تومن
8 – زمین خرم ده ( قزوین ) : با احتمال زیاد همان محدوده لوشان باشد . متری 10 هزار تومن
9- پروژه ملارد : روبروی شهرداری ملارد . موقعیت تجاری اداری متری 9 میلیون تومن
10- پروژه گلریز (تهران) : خیابان مطهری در دست ساخت فعلا به ارزش زمین قیمت گذاری می کنیم . متری 50 میلیون تومن
11- تراکم برج آسمان : سال 92 خریداری شده با فرض تورم تا ده برابر ارزش  180 میلیارد تومن
12- باغ پونک : تغییر کاربری داده نشده هنوز باغ است – متری 30 میلیون تومن
13- زمین چمستان دو : تغییر کاربری داده نشده – متری 200 هزار تومن
14- زمین گلبهار مشهد : احتمال زیاد محدوده شهرک گلبهار جاده مشهد قوچان باشد . سند اوقافی است . هر متر 500 هزار تومن .
15- زمین سلوگرد مشهد : نزدیک چناران است . سند دارد – سال 97 متری 300 هزار خریداری شده . هر متر 500 هزار تومن .
16- زمین های اهواز : زمین های مختلف بخشی در منطقه مسکونی و بخشی به صورت فضای سبز است که احتمال تغییر کاربری آن زیاد است . زمین های مسکونی بین 6 تا 10 میلیون تومن و زمین بایر هر متر 1 میلیون تومن قیمت گذاری می کنیم.
17- آپارتمان فاطمی (تهران) : با توجه به قیمت خریداری شده در سال 1392 ارزش فعلی آن حداقل 4 برابر تمام شده می باشد. حدودا 18.4 میلیارد تومن .
18- زمین منطقه ویژه اقتصادی نمین : سال 96 از گروه #ثشاهد متری 65 هزار تومن خریداری شده . فاقد هر گونه امکانات اولیه از قبیل برق ، آب ،گاز ،  فاضلاب و ..   قیمت در اطراف با موقعیت و امکانات بهتر حدودا 120 هزار تومن است . با توجه به قرارگیری این زمین در محدوده منطقه ویژه اقتصادی همان 120 هزار تومن در نظر می گیریم.
19- زمین های جلفا : واقع در منطقه آزاد ارس – موقعیت زمین ها در نوار ساحلی رودخانه ارس می باشد که آینده سرمایه گذاری بسیار خوبی دارد – برای بخشی از زمین ها سند صادر و برای مابقی نیز در جریان است. متوسط قیمت هر متر مربع 500 هزار تومن در نظر می گیریم . – زمین قواره کوچک سند دار  بالای یک میلیون تومن است.
20- زمین شهرک ناز : ظاهرا این زمین طی یک تفاهم نامه جمعا به ارزش 17 میلیارد تومن سال 97 فروخته شده  ( متری 250 هزار تومن) . بخش کمی از پول دریافت شده – قیمت های روز به مراتب بیشتر است . لیکن بدلیل عدم دسترسی به شرایط تفاهم نامه ناگزیر به ارزش گذاری به همان مبلغ هستم.
21- املاک پاداد (اهواز ) : شامل مسکونی ، تجاری و ویلایی متوسط متری 15 میلیون تومن
22- مجتمع تجاری امین ( مشهد) : محدوده میدان شهدا بین 20 تا 25 میلیون تومن است. تمام شده مجتمع بسیار بالا بوده که دلیل آن مشخص نیست . هنوز اسناد مالکیت صادر نشده .

🔺محاسبات :
♣️مجموع ارزش روز برآوردی اراضی و املاک فوق  2631 میلیارد تومن که پس از کسر بهای تمام شده به ارزش 204 میلیارد تومن به مازاد 👈👈 2427 میلیارد تومن می رسیم.

محاسبه ناو ثعمرا

مازاد حاصل از اراضی و املاک 2427 میلیارد تومن 
ارزش ویژه تلفیقی 150 میلیارد تومن
♣️جمع 2577 میلیارد تومن . با تقسیم بر تعداد سهام ( 1.3 میلیارد سهم ) ناو هر سهم NAV برابر می شود با 👈👈  1982 تومن.  قیمت فعلی 980 تومن که معادل 49 درصد ناو می باشد.

‼️ با توجه به اینکه موضوع تجدید ارزیابی دارایی ها مورد توجه بازار می باشد. امکان اجرایی شدن این موضوع برای ثعمرا منوط به اخذ اسناد مالکیت اراضی می باشد که زمان آن قابل پیش بینی نیست. در هر حال در صورت تحقق شرایط امکان افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی تا 1800 درصد محتمل می باشد.

بررسی صورت سود و زیان : ( تلفیقی )

▪️درآمد ها
سال 1395 مبلغ 60 میلیارد تومن
سال 1396 مبلغ 11 میلیارد تومن
سال 1397 مبلغ 39 میلیارد تومن
6 ماهه سال 1398 مبلغ 14 میلیارد تومن
👈 بدون روند و الگو
▪️سود ناخالص
سال 1395 مبلغ 28 میلیارد تومن
سال 1396 مبلغ 5 میلیارد تومن
سال 1397 مبلغ 21 میلیارد تومن
6 ماهه سال 1398 مبلغ 6 میلیارد تومن
▪️سود عملیاتی
سال 1395 مبلغ 27 میلیارد تومن
سال 1396 مبلغ 2 میلیارد تومن
سال 1397 مبلغ 14 میلیارد تومن
6 ماهه سال 1398 مبلغ 1.4 میلیارد تومن زیان
▪️سود خالص
سال 1395 مبلغ 25 میلیارد تومن
سال 1396 مبلغ 6 میلیارد تومن
سال 1397 مبلغ 14 میلیارد تومن
6 ماهه سال 1398 مبلغ 8 میلیارد تومن

🔸تفسیر سود و زیان : درآمدهای گروه عمدتا از محل واگذاری موجودی اراضی و املاک است پتانسیل سودآوری بدلیل تفاوت قابل ملاحظه قیمت های جاری با تمام شده در این بخش بسیار بالاست . اما سهم بخش کشاورزی در سودآوری فعلا مناسب نیست و باید منتظر بهره برداری از  طرح های غرآباد ، زرین خانی و توسعه مروست  طی سال های آتی بود . البته یکی از ریسک های شرکت در بلندمدت علی رغم توانایی شرکت در بهسازی  و تغییر کاربری اراضی خود عدم جایگزین اراضی می باشد.
اخیرا شرکت در مناقصه ساخت پروژه مسکونی کن به مبلغ 570 میلیارد تومن برنده شده که تامین مالی منابع ساخت آن می تواند منجر به واگذاری املاک و یا اراضی بیشتری از طرف گروه شود.

🔺روند EPS  :
سال 1394 مبلغ 61 ریال 
سال 1395 مبلغ 204 ریال 
سال 1396 مبلغ 42 ریال 
سال 1397 مبلغ 87 ریال 
سال 1398 مبلغ ؟؟ ریال 

🔺روند DPS  : 
سال 1394 مبلغ 70 ریال 
سال 1395 مبلغ 180 ریال 
سال 1396 مبلغ 70 ریال 
سال 1397 مبلغ 80 ریال 
سال 1398 مبلغ ؟؟ ریال
👈 علی رغم سودآوری نامنظم ، توزیع ریالی سود منظم است.

جمع بندی و نتیجه گیری

ثعمرا شرکت فرعی ثشاهد در حوزه سرمایه گذاری املاک و مستغلات است . وجود دارایی ها ملکی متعدد و توانایی خاص این شرکت در تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی مشکل دار در کنار رشد خوب قیمت های ملکی موجب گردیده تا اختلاف قابل ملاحظه ای بین قیمت های جاری و تمام شده املاک بوجود آید و موجب پتانسیل های خوب سودآوری  برای سال های آتی شرکت باشد. در تحلیل حاضر با توجه به رویکرد بازار به موضوع ارزش های جایگزینی ، دارایی های شرکت بدقت مورد بررسی قرار گرفت . در ارزشگذاری شرکت به روش خالص دارایی ها ( NAV ) سعی شد  ارزش های منصفانه برای دارایی ها لحاظ گردد . طبق این بررسی ناو هر سهم 1982 تومن محاسبه گردید که قیمت های فعلی (980 تومن) در محدوده 49 درصد ناو می باشد. از نگاه پتانسیل های افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی داراییها علی رغم اینکه هنوز مراحل اخذ اسناد مالکیت اراضی و املاک کامل نیست لیکن با فرض تحقق این موضوع شرکت توانایی اجرای 1800 درصد افزایش از این محل را خواهد داشت .
در بررسی عملکرد شرکت ثعمرا علی رغم وجود پتانسیل های سودآوری مناسب نوعی تحقق حداقلی از  محل فروش اراضی و املاک دیده می شود. بنظر می رسد مدیریت گروه برای دستیابی به حداکثر کردن ارزش افزوده دارایی ها حتی المقدور از واگذاری ها دوری می کند.نتیجه این سیاست منجر به عدم تطابق قیمت های بازار سهم با سودآوری سالانه می باشد.
در مجموع با توجه به فاصله مناسب قیمت بازار از ارزش ذاتی از نگاه میانمدت سرمایه گذاری در این سهم کم ریسک با بازده مناسب ارزیابی می شود.

 99/02/28