تحلیل بنیادی ثشاهد- شرکت شاهد

شرکت شاهد (ثشاهد)

کلیات

شرکت شاهد در سال 1363 تاسیس شد – سرمایه 400 میلیارد تومن – ارزش بازار 6200 میلیارد تومن – موضوع فعالیت هلدینگ سرمایه گذاری عمدتا در بخش املاک – سهامدار نهایی بنیاد شهید – تعداد پرسنل 43 نفر – سال مالی 31 خرداد ماه هر سال

بررسی ترازنامه 

شرکت اصلی آذر 1398
▪️جمع دارایی ها 600 میلیارد تومن
▪️جمع بدهی ها 46 میلیارد تومن
▪️ارزش ویژه 554 میلیارد تومن

🔸تفسیر : شرکت هلدینگ سرمایه گذاری است خودش هم فعالیت مستقل دارد . 88 درصد جمع دارایی ها در ارتباط با سرمایه گذاری های صورت گرفته در شرکت های تابعه است.حدود 10 درصد نیز مستقیما در بخش املاک سرمایه گذاری دارد . تمام دارایی ها به ارزش های دفتری بوده که با ارزش های جاری تفاوت زیادی دارد. در بخش بدهی ها عمده بدهی مربوط به سود سهام است . شرکت بدهی بانکی ندارد .نسبت بدهی 7 درصد ، سرمایه در گردش مثبت و مناسب و شرکت دارای سود انباشته است . در مجموع شرایط ترازنامه مطلوب است.

🔵 پرتفوی سرمایه گذاری در سهام :
1- عمران و توسعه شاهد (ثعمرا) 57.94 درصد ( گروه 67.2 درصد)
2- بازرگانی شاهد 100 درصد
3- سرمایه گذاری سعدی 100 درصد
4- بین المللی سعدی کیش 4.5 درصد ( گروه 100 درصد )
5- هرمز انرژی 70 درصد ( گروه 100 درصد)
6- فرآوری و توسعه ابنیه شاهد 100 درصد
7- مولد نیروی شاهد 100 درصد

🔺 عمران و توسعه شاهد ( ثعمرا ) :
این نماد را قبلا بطور کامل بررسی داشتیم . ارزش برآوردی طبق روش خالص دارایی ها 2577 میلیارد تومن بوده که سهم ثشاهد از آن 1493 میلیارد تومن می باشد . با کسر بهای تمام شده 63 میلیارد تومن به مازاد 1430 میلیارد تومن می رسیم.

🔺 شرکت بازرگانی شاهد :
سال 1374 تاسیس شد- سرمایه 20 میلیارد تومن – سال مالی 29 اسفند ماه – تعداد پرسنل گروه 83 نفر – خودش یک هلدینگ است شامل شرکتهای زیر که مالکیت تمامی شرکتها بصورت 100 درصدی است.
1- بازرگانی فلزات شاهد – خرید و فروش قراضه
2- فروشگاه های آزاد شاهد – عرضه کالای همراه مسافر
3- خدمات فرودگاهی آزاد شاهد – خدمات فرودگاهی
4- چشم انداز جهان – بازرگانی
5- خدمات مسافرتی دور دنیا – خدمات مسافرتی
6- شمش ریزان افق – تولید میلگرد و فلز آجدار
7- بازرگانی اسپید شاهد – بازرگانی تجهیزات پزشکی و مکمل های دارویی
8- خدمات فرودگاهی شاهد کیش – خدمات فرودگاهی

🔹 بررسی ترازنامه بازرگانی شاهد : تلفیقی شهریور 1398
▪️جمع دارایی ها 181 میلیارد تومن
▪️جمع بدهی ها 157 میلیارد تومن
▪️ارزش ویژه 24 میلیارد تومن

🔸 تفسیر : 62 درصد از جمع دارایی ها مربوط به طلب ها ( تجاری) و حدود 30 درصد( 55 میلیارد تومن)مربوط به دارایی های ثابت است . عمده رقم دارایی های ثابت نیز مربوط به پروژه راه اندازی کارخانه شمش ریزان (28 میلیارد تومن) و پروژه نمین (12 میلیارد تومن) می باشد. عمده بدهی ها نیز مربوط به بدهی های تجاری ( تامین کنندگان ) و بدهی به شرکت شاهد است . نسبت بدهی 87 درصد ، سرمایه در گردش منفی و شرکت فاقد سود انباشته است .

🔹 بررسی صورت سود و زیان :
▪️درآمد ها :
سال 1396 مبلغ 104 میلیارد تومن
سال 1397 مبلغ 66 میلیارد تومن
6 ماهه 1398 مبلغ 26 میلیارد تومن
👈 ترکیب درآمدها عمدتا مربوط به فروش تجهیزات پزشکی می باشد.
▪️سود خالص :
سال 1396 مبلغ 7 میلیارد تومن
سال 1397 مبلغ 6- میلیارد تومن زیان
6 ماهه 1398 مبلغ 8 میلیارد تومن
👈 رشد سودآوری در 6 ماهه اول نسبت به سال گذشته عمدتا غیر عملیاتی و مربوط به فروش ساختمان می باشد.

🔸تفسیر : فعالیت های گروه بازرگانی شاهد از طریق شرکتهای تخصصی تابعه عمدتا معطوف به فروش تجهیزات پزشکی ، خدمات بار و پارکینگ فرودگاهی و فری شاپ های فرودگاه می باشد. سود آوری این فعالیت ها چندان با اهمیت نیست .

🔹 پروژه شمش ریزان افق :
کارخانه شمش ریزان افق در زنجان در سال 1391 با ظرفیت 20 هزار تن ( نبشی ) به بهره برداری رسید .فعالیت شرکت سال 1395 متوقف شد . ابتدا تصمیم به اجاره این کارخانه گرفته شد و سپس بر اساس تصمیم هیات مدیره مقرر شد خط تولید قبلی متوقف و خط جدید ( تبدیل شمش به میلگرد و همچنین ارتقای کوره ها ) جایگزین خط قبلی می شود. این طرح تا شهریور 1398 به میزان 94 درصد پیشرفت داشته که با احتمال زیاد در حال حاضر مورد بهره برداری باشد .
♣️کل مخارج این طرح 30 میلیارد تومن برآورده شده که همین مقدار نیز هزینه شده است . ارزش روز این پروژه 100 میلیارد تومن برآورد میشود. که پس از کسر بهای تمام شده مازاد 70 میلیارد تومن می باشد.

🔹 پروژه منطقه ویژه اقتصادی نمین :
منطقه ویژه اقتصادی نمین در زمینی به مساحت بیش از شش هزار هکتار در اراضی واقع در انتهای شهرک صنعتی شماره (۲) و قسمت شرقی فرودگاه بین المللی اردبیل واقع شده است.این منطقه ۲۰ کیلومتر با مرز و ۵۰ کیلومتر با دریا فاصله دارد. نزدیکی به دو گمرک آستارا و بیله سوار از دیگر امتیازات این منطقه است که موجب شده است افراد زیادی برای سرمایه گذاری در منطقه تقاضا داشته باشند.
👈در اسفند 1393 موافقت نامه اخذ دو هراز پنجاه پنج هکتار زمین بین سازمان امور اراضی کشور و استاندار و نماینده گروه بازرگانی شاهد جهت تاسیس منطقه ویژه اقتصادی نمین امضا شد،که این زمین دارای ۴ پلاک ثبتی موسوم به روستاهای جبلو-قره حسن لو –آرخازلو –میرزا رحیم لوی شهرستان نمین می‌باشد.
👈در استان اردبیل، نمین تنها شهرستان استان اردبیل است که دارای امتیاز منطقه ویژه اقتصادی است.

▪️تاریخچه :
1) سال 1381 طرح موضوع شد.( بعنوان مطالبه مردمی)
2) سال 1382 طرح توجیهی تهیه و ارائه شد.
3) سال 1383 طرح به دبیرخانه شورای هماهنگی مناطق آزاد و ویژه اقتصادی ارائه شد.
4) سال 1386 طرح در شورای عالی اقتصادی دولت تصویب شد.
5) سال 1389 طرح در مجلس تصویب شد.
6) سال 1390 شرکت شهرک های صنعتی اردبیل بعنوان سازمان مسئول منطقه انتخاب شد.
7) سال 1391 با انصراف شرکت شهرک های صنعتی ، شرکت انبارهای عمومی و خدمات گمرکی ایران بعنوان سازمان مسئول منطقه انتخاب شد.
8) سال 1393 مجددا با انصراف شرکت انبارهای عمومی ، این بار شرکت بازرگانی شاهد بعنوان سازمان مسئول منطقه انتخاب شد.
9) سال 1394 مصوبه هیات دولت برای اجرایی شدن طرح ابلاغ و عملیات اجرایی طرح استارت خورد.
10) سال 1398 بدلیل طولانی شدن فرآیندهای قانونی طرح و تغییرات در نقشه ها مجددا طرح جامع پس از تصویب در دبیرخانه مناطق آزاد و ویژه به تصویب هیات دولت رسید.

📌 مناطق آزاد تجاری و ویژه اقتصادی
در کشور ۷ منطقه آزاد تجاری ( ۱-کیش ۲-قشم ۳-اروند ۴-انزلی ۵-ارس ۶-ماکو ۷-چابهار) وجود دارد و 7 منطقه آزاد دیگر ( 1-اینچه برون 2- اردبیل 3- بانه مریوان 4- مهران 5- سیستان 6- جاسک 7- بوشهر ) مراحل نهایی سیر قانونی ( مجمع تشخیص ) را طی می کند.

در خصوص مناطق ویژه اقتصادی در کشور بالغ بر 76 منطقه توسط مجلس تصویب شده که اغلب آنها بدلیل عدم مکان یابی مناسب و نبود سرمایه گذار بلاتکلیف و راکد مانده اند.

🔸برخی از مهم‌ترین تفاوت‌های مناطق آزاد و ویژه را می‌توان در موارد زیر خلاصه کرد:
1- معافیت مالیاتی به مدت ۱۵ سال در مناطق آزاد وجود دارد و در مناطق ویژه اقتصادی تخفیف مالیاتی طبق مقررات داخل کشور است.
2- خرده‌فروشی کالا در مناطق ویژه اقتصادی فقط برای اتباع خارجی امکان‌پذیر است، لیکن در مناطق آزاد خرده‌فروشی برای اتباع خارجی و داخلی امکان دارد.
3- مقررات روادید برای اتباع خارجی در مناطق ویژه بر اساس ضوابط داخل کشور است، ولی در مناطق آزاد روادید در مرزهای ورودی اعطا می‌شود.
4- مقررات کار و بیمه اجتماعی در استخدام اتباع خارجی در مناطق آزاد تابع مقررات خاص مناطق است، ولی در مناطق ویژه اقتصادی تابع مقررات داخل کشور خواهد بود.

❗️مناطق ویژه اقتصادی طبق قانون مربوطه مصوب سال 1384 اداره می شود . طبق مواد این قانون دولت یک سازمان مسئول ( اعم از دولتی یا غیر دولتی) برای هر منطقه مشخص و تعیین می کند . ( البته هر زمان اختیار عزل آن را نیز دارد ) این سازمان در واقع همان سرمایه گذار است که وظیفه آماده سازی اراضی و احداث زیر ساخت ها برای ایجاد واحد های صنعتی را بر عهده دارد.بعد از اتمام کار تعیین قیمت واگذاری اراضی به متقاضیان نیز با هماهنگی اداره مناطق آزاد و ویژه می باشد.
بطور خلاصه می توان گفت سرمایه گذار زمین ( مالک) با کمک دولت زیر ساخت های لازم برای فعالیت های اقتصادی را آماده می کند و نهایتا با واگذاری زمین ها به متقاضیان سود سرمایه گذار شناسایی می شود.
طبق اسناد موجود از 6000 هکتار اراضی موجود در نمین مجوز آماده سازی 2055 هکتار آن به #ثشاهد داده شده که عملیات اجرایی آن از سال 1394 شروع گردیده . طبق گزارش شفاف سازی شرکت این اراضی را به تملک خود درآورده است .
طبق صورتهای مالی تا شهریور 1398 مبلغ 12 میلیارد تومن در این پروژه هزینه های اولیه صورت گرفته و برآورد می شود کل مخارج اجرای طرح تا 1000 میلیارد تومن افزایش داشته باشد البته طبق گزارشات و مصاحبه ای صورت گرفته این رقم بین 1500 تا 2000 میلیارد تومن نیز برآورد شده است .

▪️برآورد بهای تمام شده پروژه :
طبق طرح جامع مصوب بهمن ماه 1398 کاربری اراضی منطقه ویژه پس از احداث به شرح زیر تفکیک می گردد :
1) صنعتی 936 هکتار
2) انبار ها 184 هکتار
3) تاسیسات 116 هکتار
4) خدمات 148 هکتار
5) فضای سبز 242 هکتار
6) حرایم 140 هکتار
7) اقامتی 58 هکتار
8) معابر 231 هکتار
جمع 2055 هکتار
بطور متوسط می توان گفت 60 درصد اراضی بعد از آماده سازی قابلیت واگذاری داشته و 40 درصد آن بعنوان زیر ساخت و مشاعات قابلیت واگذاری ندارند.
بنابراین چنانچه اراضی قابل واگذاری را 1233 هکتار در نظر بگیریم و کل هزینه طرح را 1000 میلیارد تومن فرض کنیم قیمت تمام شده هر متر مربع بطور تقریبی 81 هزار تومن برآورد می شود.
در حال حاضر زمین های اطراف فرودگاه اردبیل با امکانات آب و برق و دسترسی جاده هر متر مربع 120 هزار تومن آگهی شده و همچنین با توجه به واقع بودن اراضی منطقه ویژه در مجاورت شهرک صنعتی شماره 2 اردبیل قیمت های این شهرک نیز تقریب مناسبی از ارزش پس از ساخت می باشد.
طبق آگهی های منتشر شده سوله آماده با تمام امکانات صنعتی ( آب ، برق ، گاز ، تلفن ، مجوز فعالیت صنعتی و … ) هر متر مربع 500 هزار تومن می باشد.که چنانچه بهای احداث بنا ( سوله ) رو در نظر بگیریم ارقام زمین در همان محدوده 100 هزار تومن بدست می آید.
👈 به این نکته باید توجه داشت که یکی از اهداف مهم در احداث مناطق ویژه اقتصادی پایین بودن قیمت زمین ( و سایر مزایای قانونی) در آن بوده تا سرمایه گذار ترغیب به سرمایه گذاری باشد . بعضا دیده شده زمین های مناطق ویژه با قیمت تمام شده و بصورت اقساطی به سرمایه گذاران واگذار می شود .
بطور نمونه به سایت سازمان مسئول منطقه ویژه اقتصادی سلفچگان قم واقع در 180 کیلومتری تهران مراجعه نمایید .
qssez.ir/fa/

▪️برآورد ارزش اراضی منطقه :
با توجه به اینکه اراضی این طرح پس از صرف مخارج زیر ساختی و اتمام آن به ارزش می رسند . بنابراین در وضعیت فعلی ( زمین بایر و بدون هیچ امکاناتی) در همان هزینه های انجام شده دارای ارزش بوده و احتساب ارزش مازاد بر آن خطای محاسباتی است.( ضمن اینکه مجوز منقطه ویژه متعلق به دولت بوده و دولت می تواند این مجوز را به سازمان دیگری انتقال دهد ) .
♣️اراضی مزبور بعد از صرف مخارجی در حدود 1000 میلیارد تومن ارزشی معادل 1500 تا 2000 میلیارد تومن خواهد داشت . که ما به التفاوت بازده سرمایه گذار میباشد. چنانچه این بازده را جریان ورودی آتی این پروژه در نظر بگیریم بدون در نظر داشتن نرخ ارزش زمانی پول در خوشبینانه ترین حالت ارزش این اراضی در حال حاضر 1000 میلیارد تومن برآورد می گردد.
چنانچه بخواهیم سطح مفید زمین را بعد از خیابان بندی و مشاعات را هم ملاک قرار دهیم با احتساب ارزش هر متر مربع 100 هزار تومن به ارقام تقریبی فوق می رسیم.
👌 نکته مهم : فرض ما برای احداث زیر ساخت ها 1000 میلیارد تومن است چنانچه ارقام واقعی بیشتر باشد احتمال کاهش سود و یا حتی تحمل زیان نیز می رود . برخی برآورد ها روی 1500 تا 2000 میلیارد تومن مخارج نیز بوده است . توجه شود که قبل از قبولی #ثشاهد در سال 1393 دو سرمایه گذار قبلی از اجرای این طرح انصراف داده بودند .یکی از سرمایه گذار ها شرکت شهرک های صنعتی بوده که در مجاورت همین اراضی شهرک صنعتی شماره 2 اردبیل را احداث کرده است .

🔹 محاسبه ناو شرکت بازرگانی شاهد :
برای پروژه شمش ریزان و پروژه نمین محاسبات برآورد ارزش انجام شد .
سایر شرکتهای این هلدینگ عمدتا در بخش بازرگانی فعالیت دارند که سودآوری چندانی نیز ندارند. اما علی ایحال با توجه به شرایط بازار سرمایه برای سایر شرکتها نیز بر اساس ضرایب جاری مشابه ارزش گذاری انجام می دهیم .
مازاد پروژه شمش ریزان 170 میلیارد تومن
مازاد پروژه نمین 1000 میلیارد تومن
مازاد سایر شرکتهای گروه 500 میلیارد تومن
جمع مازاد 1670 میلیارد تومن
ارزش ویژه 24 میلیارد تومن
♣️ جمع 1694 میلیارد تومن . بهای تمام شده این شرکت در دفاتر ثشاهد 20 میلیارد تومن که مازاد آن برابر می شود با 1674 میلیارد تومن.

🔺شرکت سرمایه گذاری سعدی :
سرمایه ثبتی 65 میلیارد تومن – فعالیت اصلی حوزه بازار سرمایه – عمده پرتفوی مربوط به سرمایه گذاری انجام شده در شرکت #ثعمرا بوده – سال مالی 31 اردیبهشت ماه
طی سال مالی 1399 عمده فعالیت آن معطوف به واگذاری بخش زیادی از سهام ثعمرا در بازار بوده . حدودا 153 میلیون برگ سهام ثعمرا توسط این شرکت به ارزش 65 میلیارد تومن در بازار عرضه شده که بهای تمام شده آن 42 میلیارد تومن بوده است . بنابراین سود خاص این شرکت برای سال مالی 1399 حدودا 23 میلیارد تومن برآورد می شود.
شرکت بین المللی سعدی کیش با سرمایه 12 میلیارد تومن نیز از شرکتهای فرعی سعدی است که فعالیت آن در گیر واردات 1100 دستگاه ATM از کشور کره جنوبی می باشد . بخشی از محموله وارد و بخش دیگر در جریان است . طبق گزارش حسابرسی شرکت با وارد کننده این محموله به اختلاف برخورد کرده که موضوع به دادگاه ارجاع شده .
با توجه به اینکه بازار فروش ATM خاص بوده و تابع شرایط خاص خود ( سال ساخت ، برند ، کیفیت و… ) می باشد لذا نمی تواند در این خصوص اظهار نظری داشت .
کل وجوه پرداختی 28 میلیارد تومن که 500 دستگاه وارد و مابقی در جریان است.
ضمنا شرکت بین المللی سعدی کیش مالک 4 واحد آپارتمان اداری در جزیره کیش به ارزش تمام شده 1.58 میلیارد تومن می باشد که در سال 1391 خریداری شده است.

🔹محاسبه ناو سرمایه گذاری سعدی :
مازاد بورسی 100 میلیارد تومن
مازاد غیر بورسی 30 میلیارد تومن
جمع 130 میلیارد تومن
سود ناشی از فروش ثعمرا 23 میلیارد تومن
ارزش ویژه 80 میلیارد تومن
♣️جمع کل 233 میلیارد تومن . این سرمایه گذاری در دفاتر ثشاهد 65 میلیارد تومن بوده که به مازاد 168 میلیارد تومن می رسیم .

🔺 شرکت هرمز انرژی :
سال 1372 تاسیس شد – سرمایه 9.6 میلیارد تومن – موضوع فعالیت ترانزیت فرآورده های نفتی عمدتا بنزین و مازوت است – یک شرکت فرعی بنام مخازن ساحل دارد که فاقد فعالیت است.
این شرکت دارای دو سایت انبار (مخازن ) به ارزش تمام شده 13 میلیارد تومن به شرح زیر است :
▪️انبار ترافیک ساحلی : این انبار در زمینی به مساحت 2.2 هکتار با ظرفیت 41000 متر مکعب ( شامل 5 مخزن) فرآورده های نفتی سبک و سنگین در بندر شهید رجایی واقع است . سایر تجهیزات مرتبط شامل پمپ های مخصوص برای بارگیری و تخلیه می باشد که بوسیله لوله از مخازن تا اسکله ها متصل اند.
▪️انبار سایت STC : این سایت متعلق به شرکت کشتی سازی و صنایع فرا ساحل بوده و با فاصله 10 کیلومتری از بندر شهید رجایی به طرف بندر خمیر واقع است که طبق قرارداد تحت اجاره هرمز انرژی است . ظرفیت این مخازن 39000 متر مکعب است (شامل 5 مخزن ).سایر تجهیزات شامل پمپ های مخصوص بارگیری و تخلیه می باشد. – طبق قرارداد قبلی منعقده کلیه مخازن و تجهیزات می بایست بعد از اتمام قرارداد (1398) به موجر تحویل گردد . ( احتمالا قرارداد BOT بوده است )

▪️مالکیت دفتر مرکزی شرکت واقع در میدان آرژانتین خ بیهقی خ 12شرقی نبش کوچه سام متعلق به شرکت بوده که در جریان تخریب و نوسازی می باشد.

♣️این شرکت سالانه 70 تا 100 میلیارد تومن درآمد با سود خالص 10 تا 15 میلیارد تومن می باشد .ارزش این شرکت 150 میلیارد تومن برآورد می گردد که پس از کسر بهای تمام شده 10 میلیارد تومنی به مازاد 140 میلیارد تومن می رسیم .
👈 70 درصد سهام هرمز انرژی مستقیما به ثشاهد و 30 درصد دیگر آن به بازرگانی شاهد تعلق دارد . در محاسبات ناو بالا مالکیت را 100 درصد ( تلفیقی) فرض کردیم.

🔺 فرآوری و توسعه ابنیه شاهد :
سال 1374 تاسیس شد – سرمایه 70 میلیارد تومن – موضوع فعالیت سرمایه گذاری و خرید و فروش املاک
املاک این شرکت به بهای تمام شده 76 میلیارد تومن بوده که به ارزش های جاری 326 میلیارد تومن قیمت دارد که به مازاد 250 میلیارد تومن می رسیم .
♣️با احتساب خالص ارزش ویژه شرکت 107 میلیارد تومن ناو شرکت برابر می شود با 357 میلیارد تومن .تمام شده سرمایه گذاری ثشاهد در این شرکت 70 میلیارد تومن است که با کسر آن به مازاد 287 میلیارد تومن می رسیم.
👈برای مشاهده املاک این شرکت به جدول مربوطه مراجعه نمایید.

🔺مولد نیروی شاهد :
این شرکت بصورت پروژه محور به منظور احداث نیروگاه 500 مگاواتی تهران در حوالی ورامین تاسیس گردیده . مقرر است منابع تامین مالی از صندوق توسعه ملی تامین شود که تا کنون بدلیل شرایط کشور و نبود ارز پیشرفت خاصی نداشته است.

🔸🔸 جمع بندی بررسی شرکتهای تابعه ثشاهد :
1 ) شرکت عمران توسعه شاهد : ارزش بازار این شرکت روی تابلو 1366 میلیارد تومن و ارزش برآوردی ما 2577 میلیارد تومن می باشد . برای محاسبه مازاد مبنای ما ارزش برآوردی بود بنابراین به مازاد 👈 1430 میلیارد تومن رسیدیم.
2) شرکت بازرگانی شاهد : مهمترین دارایی این شرکت اراضی نمین بوده که در جریان ساخت برای ایجاد یک منطقه ویژه اقتصادی می باشد . ارزش این زمین به همراه ارزش سایر شرکتهای تابعه 1694 میلیارد تومن برآورد گردیده که با کسر بهای سرمایه گذاری ها به مازاد 👈 1674 میلیارد تومن رسیدیم .
3) شرکت سرمایه گذاری سعدی : مهترین دارایی این شرکت سهام ثعمرا بود که اخیرا نیز بخش زیاد آن در بازار فروخته شده . طبق محاسبات پرتفوی سهام و با در نظر گرفتن ارزش برآوردی ثعمرا و سود حاصل از واگذاری های سهام ارزش این شرکت 233 میلیارد تومن برآورد و نهایتا به مازاد 👈 168 میلیارد تومنی رسیدیم.
4) شرکت هرمز انرژی: مهمترین دارایی این شرکت مخازن نفتی در بندر شهید رجائی بندر عباس است . ارزش این شرکت با توجه به گردش مالی و دارایی های آن 150 میلیارد تومن برآورد گردید که نسبت به بهای تمام شده این سرمایه گذاری به مازاد 👈 140 میلیارد تومن رسیدیم.
5) شرکت فرآوری و توسعه ابنیه شاهد: با توجه به موجودی املاک این شرکت ارزش آن 357 میلیارد تومن برآورد شد که با کسر تمام شده این سرمایه گذاری به مازاد 👈 287 میلیارد تومن رسیدیم .
6)شرکت مولد نیروی شاهد : این شرکت در مرحله تامین مالی بوده و عملیات اجرایی ندارد .مازادی برای این شرکت در نظر نگرفتیم .
♣️ مجموع مازاد ناشی از پرتفوی سرمایه گذاری در شرکتهای تابعه برابر شد با 👈👈 3699 میلیارد تومن .

🔵 بررسی املاک شرکت شاهد :
1- زمین کن تهران – اخیرا شرکت فرعی #ثعمرا برنده مناقصه ساخت این پروژه گردید .
2- زمین شهرک ناز ملارد کرج : ظاهرا تفاهم نامه فروش این زمین ها تنظیم گردیده که طی سال های آتی درآمد آن شناسایی می شود.
3- باغ عمارت ملارد کرج
4- زمین ورد آورد
5- زمین ملارد
6- زمین واقع در جاده اصفهان به شیراز منطقه مرغ
7- واحدهای تجاری گلچین – ازگل گلچین جنوبی خ لاله -سال 1390 خریداری شده قرار بود فروشنده واحد ها رو تکمیل کند که موضوع به اختلاف برخورد کرده و پرونده حقوقی دارد.
8- آپارتمان های کیش4 واحد روبروی بازار فرانسوی ها
9- آپارتمان های گلزار – هوا فضا – خ پاسداران خ لنگری – سال 1390 خریداری شده هنوز واحد ها تکمیل نشده موضوع حقوقی است .
10- سایر زمین ها شامل سنگ بری همدان – کمپلو اهواز – همدان نیرو – فرهنگ سرای خاوران – بوشهر

👈 اکثر زمین ها و املاک فوق در سالهای گذشته خریداری شده که در حال حاضر بین قیمت های دفتری و جاری تفاوت با اهمیتی وجود دارد.

🔹 برآورد ارزش جاری زمین ها و املاک شرکت :
♣️بر طبق صورتهای مالی بهای تمام شده املاک فوق بالغ بر 56 میلیارد تومن می باشد که طبق محاسبات متراژ و نرخ های جاری ارزش روز کلیه املاک 1929 میلیارد تومن برآورد می شود. بنابراین به مازاد 1873 میلیارد تومن می رسیم.
👈 برای اطلاع از جزئیات و محاسبات به جدول مربوطه مراجعه نمایید.

محاسبه ناو NAV شرکت شاهد 

مازاد ناشی از سرمایه گذاری ها 3699 میلیارد تومن
مازاد ناشی از املاک 1873 میلیارد تومن
جمع مازاد 5572 میلیارد تومن
ارزش ویژه 554 میلیارد تومن
♣️جمع عوامل فوق 6126 میلیارد تومن با تقسیم بر تعداد سهام (4.0066 میلیارد سهم) ناو هر سهم NAV برابر می شود با 👈👈 1529 تومن . قیمت فعلی بازار 1547 تومن که با ناو محاسبه شده برابر است.

بررسی صورت سود و زیان ثشاهد

اجزای درآمدهای شرکت شامل دو بخش است :
1) سود سهام از شرکتهای تابعه
2) سود خرید و فروش سهام

▪️درآمدهای سرمایه گذاری ( سود سهام) :
سال 1396 مبلغ 47 میلیارد تومن
سال 1397 مبلغ 36 میلیارد تومن
سال 1398 مبلغ 30 میلیارد تومن
عملکرد 9 ماهه سال 1399 مبلغ 8.4 میلیارد تومن
👈 روند نزولی در درآمدهای پایدار .لیکن با توجه به رشد مناسب سود شرکتهای تابعه در عملکرد های میاندوره ای روند درآمدهای ناشی از مجامع برای سال 1399 با رشد همراه خواهد بود.
👈 سود سهام شرکتهای تابعه در عملکرد 12 ماهه منعکس می شود.

👌 نکته : سال مالی ثشاهد 31 خرداد است . سال مالی تمام شرکتهای تابعه 29 اسفند ماه و استثنا سرمایه گذاری سعدی 31 اردیبهشت ماه تعیین شده . بنابراین سود مجامع شرکت های تابعه در همان سال شناسایی می گردد .

▪️درآمدهای ناشی از فروش سرمایه گذاری :
سال 1396 مبلغ 8 میلیارد تومن
سال 1397 مبلغ 14.5 میلیارد تومن
سال 1398 مبلغ 42 میلیارد تومن
عملکرد 9 ماهه سال 1399 مبلغ 15 میلیارد تومن
👈 روند صعودی

▪️سود خالص :
سال 1396 مبلغ 52 میلیارد تومن
سال 1397 مبلغ 48 میلیارد تومن
سال 1398 مبلغ 66 میلیارد تومن
عملکرد 9 ماهه سال 1399 مبلغ 18 میلیارد تومن
👈 روند افزایشی عمدتا ناشی از واگذاری سرمایه گذاری ها

👈از نگاه تلفیقی عملکرد 6 ماهه ( منتهی به 30 آذر 1398 ) گروه نسبت به مشابه سال قبل 120 درصد رشد در سود خالص داشته بنابراین می توان پیش بینی کرد سود حاصل از مجامع شرکت های تابعه برای سال مالی 1399 با رشد خوبی همراه باشد.

🔺روند EPS :
سال 1393 مبلغ 423 ریال
سال 1394 مبلغ 185 ریال
سال 1395 مبلغ 175 ریال
سال 1396 مبلغ 191 ریال
سال 1397 مبلغ 176 ریال
سال 1398 مبلغ 165 ریال

🔺روند DPS :
سال 1393 مبلغ 280 ریال
سال 1394 مبلغ 120 ریال
سال 1395 مبلغ 90 ریال
سال 1396 مبلغ 100 ریال
سال 1397 مبلغ 100 ریال
سال 1398 مبلغ 80 ریال

🔺روند افزایش سرمایه :
سال 1390 مقدار 79.5 درصد از محل انباشته و آورده
سال 1393 مقدار 49.8 درصد از محل انباشته
سال 1397 مقدار 48 درصد از محل انباشته و آورده

جمع بندی و نتیجه گیری

شرکت شاهد هلدینگ سرمایه گذاری در املاک است .سرمایه گذاری های صورت گرفته در اراضی و املاک و تغییر شرایط اقتصادی کشور به نفع دارندگان دارایی های ملکی باعث گردیده تا بین قیمت های دفتری و جاری تفاوت با اهمیتی بوجود آید. ضمن اینکه این هلدینگ در حل و فصل اراضی و روابط فی مابین بین دارندگان املاک بزرگ از توانایی ویژه ای برخوردار است. در این تحلیل سعی شد تمامی املاک این هلدینگ و همچنین املاک شرکتهای تابعه را شناسایی و با روش های معقولانه ای ارزشگذاری کنیم .
مهمترین چالش این تحلیل ارزیابی زمین 2 هزار هکتاری پروژه نمین بود که سعی شد با در نظر گرفتن قوانین و اسناد بالادستی و شرایط خاص این پروژه در منطقه نسبت به قیمت گذاری صحیح آن اقدام کنیم که جزئیات آن در تحلیل تشریح گردیده است. در مجموع نتایج حاصله منجر به محاسبه ناو NAV این هلدینگ به روش خالص دارایی ها برای هر سهم برابر با 1529 تومن گردید که قیمت های فعلی در همین محدوده می باشد. بنابراین با توجه به محاسبات صورت گرفته توصیه ای برای این نماد نداریم.

99/03/10