تحلیل بنیادی ثاخت – شرکت بین المللی توسعه ساختمان

شرکت بین المللی توسعه ساختمان (ثاخت)

کلیات شرکت ثاخت:

شرکت بین المللی توسعه ساختمان در سال 1364 تاسیس شد. سرمایه 900 میلیارد تومان. ارزش بازار 3380 میلیارد تومان.  فعالیت در حوزه ساخت و ساز دارد. خودش هلدینگ است علاوه بر اینکه فعالیت مستقل دارد شرکت های تابعه نیز در بخش ساختمان فعال اند. سهامدار اصلی شرکت های وابسته به وغدیر با 55 درصد سهام است. اوایل سال 99 سهام متعلق به مجموعه وغدیر بیش از 71 درصد بود که با شرایط مثبت سهم عرضه های زیادی صورت گرفت. تعداد پرسنل 49 نفر و سال مالی 31 شهریور ماه هر سال می باشد.

در اردیبهشت ماه 1399 سرمایه شرکت از 600 به 900 میلیارد تومان از محل آورده و مطالبات افزایش یافت. هنوز فرآیند ثبت افزایش سرمایه به اتمام نرسیده است . بنظر حراج حق تقدم های استفاده نشده باید انجام شود.

بنظر می رسد بخش زیادی از فروش سهام شرکت توسط مجموعه غدیر از طریق خرید مجدد حق تقدم ها در اواخر مهلت آن به قیمت های بسیار ارزانتر جبران شده باشد.

بررسی ترازنامه ثاخت: خرداد ماه 1399

• جمع دارایی ها 1381 میلیارد تومان
• جمع بدهی ها 928 میلیارد تومان
• ارزش ویژه 453 میلیارد تومان

تفسیر: ارقام عمده دارایی ها شامل سرمایه گذاری در سهام ، پروژه ها و طلب ها به ترتیب 43 درصد 27 درصد و 25 درصد جمع دارایی ها را تشکیل داده اند. شرکت دارایی ثابت با اهمیت ندارد و محدود به ساختمان مرکزی می باشد.

بخش بدهی ها شامل بدهی به سهامداران ( وغدیر ) و بدهی بابت تسهیلات بانکی هست. وام های بانکی در چند سال اخیر  فشار زیادی روی نقدینگی شرکت داشته و بخش زیادی از هزینه های شرکت نیز ناشی از هزینه های بهره بوده است. اخیرا مدیریت تصمیم به تسویه بخشی از بدهی ها داشته که افزایش سرمایه اخیر در همین جهت بوده بنابراین با احتمال زیاد برای عملکرد سال مالی 1400 با کاهش بدهی ها شرایط نقدینگی و سودآوری شرکت تا حدی بهبود خواهد یافت.

سرمایه در گردش منفی ، نسبت بدهی 67 درصد که نشان از شرایط نقدینگی نامناسب از شرکت دارد. اما با افزایش سرمایه اخیر انتظار کاهش در نسبت بدهی داریم. طبق آخرین ترازنامه سرمایه 600 میلیارد تومان و شرکت دارای زیان انباشته است.

افزایش سرمایه از 600 به 900 میلیارد تومان در جریان است.

بررسی دارایی های ثابت ثاخت:

کل دارایی های ثابت به ارزش تمام شده 13 میلیارد تومان و ارزش دفتری 9 میلیارد تومان می باشد . دو رقم عمده در این لیست شامل:

زمین  به ارزش تمام شده 6.3 میلیارد تومان و ساختمان  به ارزش تمام شده 4.8 میلیاردتومان می باشد.

متراژ ساختمان اداری شرکت در 12 طبقه و 20 واحد اداری به شرح زیر است:

عرصه 460 متر

اعیان 2450 متر

18 واحد از 20 واحد دفتر مرکزی در رهن بانک ها می باشند.

بررسی پرتفوی سهام ثاخت:

سرمایه گذاری های شرکت به ارزش 596 میلیارد تومان شامل بورسی و غیر بورسی به شرح زیر می باشد :

بورسی شامل:

1. شرکت آ س پ (ASP) با مالکیت 40.7 درصد
2. شرکت شهر سازی و خانه سازی باغمیشه (ثباغ) با مالکیت 29.6 درصد
3. بهای تمام شده سرمایه گذاری های فوق 86 میلیارد تومان که ارزش بازار آنها 1499 میلیارد تومان و مازاد حاصل برابر است با 1413 میلیارد تومان
4. از بررسی و قیمت گذاری مجدد شرکت های بورسی صرف نظر و قیمت های بازار ملاک است.

غیر بورسی شامل:

1. شرکت تیساکیش با مالکیت 100 درصد
2. شرکت توسعه صنعت ساختمان غدیر خوزستان با مالکیت 100 درصد
3. شرکت مهندسی و ساخت پارس سازه با مالکیت 100 درصد
4. شرکت سرپناه فارس با مالکیت 100 درصد
5. شرکت افق سازه پایا آدخ با مالکیت 100 درصد
6. شرکت پیمان غدیر با مالکیت 100 درصد
7. شرکت Divital Auto Invest با مالکیت 70 درصد
8. شرکت عمران قشم با مالکیت 35 درصد
9. شرکت طرح و توسعه آریا عمران پارس با مالکیت 33 درصد
10. شرکت پدید آوران اطلس پارس با مالکیت 22 درصد

بهای تمام شده شرکت های غیر بورسی  510 میلیارد تومان می باشد. که ارزش های برآوردی آن را با بررسی هر یک از شرکت های فوق را محاسبه می کنیم .

شرکت تیسا کیش:

این شرکت در سال 1383 در جزیره کیش ثبت شده است . آخرین سرمایه 70 میلیارد تومان است. پروژه های متعددی دارد. در سال 1397 یکی از شرکت های ثاخت به نام  “کیش رویای زندگی”  که مجری و شریک پروژه بزرگ برج های مسکونی رویای کیش بود در این شرکت ادغام شد .  در حال حاضر ثاخت مالک 100 درصدی در این شرکت است . قبلا در سال  1396 مقدار  20 درصد سهام شرکت تیسا کیش در اختیار ورنا بود که ثاخت این مقدار سهم را به ارزش 99 میلیارد تومان از ورنا خرید . تعداد پرسنل 46 نفر و سال مالی این شرکت 31 شهریور ماه هر سال است.

آدرس : میدان ساحل خ بلوار دریا مجاور ساختمان انفورماتیک

 ارقام کلی ترازنامه و عملکرد مالی بدین شرح است : اسفند 1398

• جمع دارایی ها 350 میلیارد تومان
• جمع بدهی ها 301 میلیارد تومان
• ارزش ویژه 49 میلیارد تومان
• درآمد 6 ماهه سال 1399 مبلغ 22 میلیارد تومان
• سود خالص 6 ماهه 1399 مبلغ 11 میلیارد تومان

تفسیر:  حدودا 290 میلیارد تومان از دارایی های شرکت مربوط به پروژه های در جریان است که ذیلا بررسی می شود. بدهی ها نیز عمدتا به سهامدار شرکت یعنی ثاخت (250 میلیارد تومان ) مربوط است و کمی نیز شامل تسهیلات بانکی (17 میلیارد تومان )  و پیش دریافت (22 میلیارد تومان ) فروش واحد ها می باشد. شرکت دارای زیان انباشته (23 میلیارد تومان) بوده و عملکرد سودآور با اهمیتی ندارد. شناسایی درآمدهای شرکت بر اساس استاندارد حسابداری و روش درصد پیشرفت کار بوده و بخش زیادی از پروژه های در جریان فعلی از قبل پیش فروش شده است.

بررسی پروژه های شرکت تیسا کیش:

پروژه رویای کیش:

این پروژه در سال 1386 با مشارکت 50 درصدی منطقه آزاد کیش (شرکت سرمایه گذاری و توسعه کیش) و 50 درصدی گروه ثاخت شامل خود شرکت ثاخت (15 درصد) و کیش رویای زندگی (35 درصد) (ادغام شده در تیساکیش فعلی) در زمینی به مساحت 82113 متر بعنوان آورده منطقه آزاد واقع در نوار ساحلی شرقی جزیره و در مجاورت بازار مرجان کیش شروع شد.

این پروژه شامل :

162 واحد مسکونی ویلایی در قالب 27 بلوک 6 واحدی و 640 واحد مسکونی در قالب 5 برج 17 طبقه با زیر بنای کل 128000 متر مربع می باشد.

تمامی واحد های ویلایی در سنوات قبل فروخته شده و اسناد مالکیت آن نیز تحویل خریداران گردیده است .

از باقیمانده واحد های مسکونی برج تعداد 302 واحد به مساحت 35880 متر مربع متعلق به تیساکیش می باشد که آن 27 واحد به مساحت 3367 متر مربع آن در سنوات قبل فروخته شده است.

طبق آخرین گزارش مالی پیشرفت فیزیکی پروژه تا پایان سال 1398 متوسط 52 درصد می باشد. طبق برنامه اعلام شده این پروژه تا پایان سال 1399 تکمیل خواهد شد.

برآورد ارزش پروژه:

تمام شده پروژه برای واحد های سهم شرکت  135 میلیارد تومان

برآورد هزینه های تکمیل 438 میلیارد تومان

جمع مخارج کل پروژه 302 واحد به متراژ 35880 متر 573 میلیارد تومان

ارزش فروش واحد های باقیمانده 275 واحد به متراژ 32513 متر به ازای هر متر 40 میلیون تومان برابر با 1300 میلیارد تومان می باشد.

درآمدهای ناشی از واحد های پیش فروش شده ( برآوردی) 35 میلیارد تومان

جمع کل درآمدها 1335 میلیارد تومان

مازاد (سود) برآوردی 762 میلیارد تومان که با توجه به درصد تکمیل 52 درصدی آن به مازاد خالص 396 میلیارد تومان می رسیم.

پروژه مسکونی دیدار (تیسا شهر):

این پروژه در زمینی به مساحت 36800 متر با زیر بنای 54572 متر مربع واقع در کیش میدان امیر کبیر انتهای بلوار دانش لوپ دیدار در قالب 5 بلوک (A, B, C, D, E) با تنوع طبقاتی 11 تا 15 طبقه جمعا 420 واحد مسکونی در جریان ساخت می باشد. 100 درصد این پروژه متعلق به تیساکیش بوده و شرکت شریک ندارد.

از پنج بلوک گفته شده دو بلوک آن تکمیل و بخش عمده آن نیز فروخته شده و بلوک سوم در جریان تکمیل و پیش فروش است . و برای دو بلوک باقیمانده کار خاصی صورت نگرفته و هنوز در مرحله بازبینی و طراحی ثانویه می باشد.

مشخصات بلوک های تکمیل و در جریان ساخت بدین شرح است :

بلوک E :  جمعا 48 واحد به مساحت 4595 متر که 46 واحد آن به مساحت 4448 متر واگذار شده است.

بلوک D :  جمعا 56 واحد به مساحت 5529 متر که 39 واحد آن به مساحت 3852 متر واگذار شده است.

بلوک C  :  جمعا 74 واحد به مساحت 7427 متر که 5 واحد آن به مساحت 600 متر واگذار شده است.

بلوک B :  جمعا 62 واحد به مساحت 5011 متر فاقد عملیات ساخت

بلوک A :  جمعا 180 واحد به مساحت 13655 متر  فاقد عملیات ساخت

در مجموع از سه بلوک تکمیل شده 88 واحد با مساحت 8651 متر مربع قابل واگذاری می باشد.

برآورد ارزش پروژه:

تمام شده پروژه برای واحد های باقیمانده و تعهدات قبلی 33 میلیارد تومان

برآورد هزینه های تکمیل 30 میلیارد تومان

جمع مخارج برآوردی پروژه برای 8651  متر 63 میلیارد تومان

ارزش فروش واحد های باقیمانده 88 واحد به متراژ 8651 متر  به ازای هر متر 40 میلیون تومان برابر با 346 میلیارد تومان

مازاد (سود ) برآوردی  283 میلیارد تومان . از آنجایی که بخشی از پروژه (بلوک C) در نقطه 60 درصد تکمیل است لذا برای محاسبه مازاد نهایی بایستی تعدیل صورت داد یعنی  :

برای متراژ 1824 متر مربع ( شامل باقیمانده های بلوک های E, D) که تکمیل شده اند 57 میلیارد تومان

برای مترآژ 6827 متر مربع ( بلوک C) که 60 درصد تکمیل است 136 میلیاردتومان

جمع مازاد 193 میلیارد تومان

و اما برای بلوک های A و B که فعلا زمین خالی است. متراژ این دو بلوک حدودا 14 هزار متر می شود که با فرض هر متر 20 میلیون تومان جمعا 280 میلیارد تومان ارزش دارد که تماما آن را مازاد در نظر می گیریم.

بنابراین مازاد کل این پروژه 473 میلیارد تومان

اما نکته مهم اینکه 6827 متر هنوز 60 درصد تکمیل هست بنابراین 80 درصد از مازاد بایستی با درصد تکمیل تعدیل شود

پروژه مجتمع تجاری تفریحی تیسا یک:

این پروژه در زمینی به مساحت 19388 متر واقع در کیش تقاطع خ دریا و سنایی با زیر بنای کل 65659 متر و زیر بنای مفید 26753 متر شامل 290 واحد تجاری ، رستوران ، شهربازی ، بولینگ ، سالن بیلیارد و سینما در 5 طبقه در دست احداث است.

پیشرفت فیزیکی پروژه 21 درصد گزارش گردیده که بنظر می رسد پروژه متوقف می باشد.

بر اساس گزارش حسابرس پروژه فاقد توجیه اقتصادی بوده و هیات مدیره تکلیف به خروج از آن می باشد.

در سال 1396 تعداد 34 واحد از واحد های تجاری این پروژه به متراژ 1371 متر پیش فروش گردیده که بنظر شرکت با مسائل حقوقی روبرو خواهد شد.

حدودا 90 میلیارد تومان برای این پروژه هزینه شده که سهم زمین و جواز ساخت 37 میلیارد تومان می باشد.

با توجه به شرایط توقف پروژه فقط ارزش زمین را ارزیابی کنیم. با فرض هر متر مربع 25 میلیون تومان ارزش زمین  485 میلیارد تومان برآورد می گردد که با کسر هزینه های پروژه 90 میلیارد تومان مازاد آن برابر می شود با 395 میلیارد تومان

پروژه تجاری تیسا دو:

این پروژه در زمینی به مساحت 13071 متر مربع با زیر بنای کل 57775 و مفید 22824 متر مربع تعریف گردیده است. اطلاعاتی از موقعیت زمین موجود نیست . طبق گزارش حسابرسی بازیافت مبلغ زمین با ابهام روبروست .

پروژه متوقف و میزان پیشرفت این پروژه 2 درصد گزارش شده است.

به نظر می رسد زمین مزبور طی چک در سنوات قبل از سازمان منطقه آزاد خریداری گردیده که چک های مزبور برگشت خورده اند.

طبق صورتهای مالی ارزش زمین مزبور 29 میلیارد تومان ثبت دفاتر شده است.

بدلیل ابهام موجود در مالکیت زمین و یا جرائم احتمالی و مسائل حقوقی مرتبط با آن از محاسبه ارزش روز آن صرف نظر می کنیم.

اسناد مالکیت تیسا 1 و 2 در رهن بانک سرمایه می باشند.

سایر املاک شرکت تیسا کیش:

1. سه قطعه زمین در شهرستان نور کیلومتر 3 چمستان
2. دو دستگاه آپارتمان در مجتمع ساحلی رویای کیش
3. هفت دستگاه آپارتمان در مجموعه بعثت سه راه خاوران تهران

بهای تمام شده املاک فوق 4 میلیارد تومان که ارزش برآوردی آن 20 میلیارد تومان می باشد. مازاد برابر با 16 میلیارد تومان

برآورد ناو شرکت تیسا کیش:

• مازاد پروژه رویای کیش 396 میلیارد تومان
• مازاد پروژه تیسا شهر 473 میلیارد تومان
• مازاد پروژه تیسا یک 395 میلیارد تومان
• مازاد املاک 16 میلیارد تومان
• جمع مازاد 1280 میلیارد تومان
• ارزش ویژه 49 میلیارد تومان

خالص دارایی ها 1329 میلیارد تومان با کسر 72 میلیارد تومان بهای تمام شده این سرمایه گذاری در دفاتر ثاخت به مازاد 1257 میلیارد تومان می رسیم.

شرکت توسعه صنعت ساختمان غدیر خوزستان:

این شرکت سال 1367 با نام توسعه صنعت فاضلاب ایران در اهواز تاسیس شد که بعد ها تغییر نام داد . علی رغم قدمت و سابقه زیاد فعالیت فاقد عملیات با اهمیت است . بنظر می رسد نوعی سر در گمی در مدیریت شرکت وجود دارد . یکبار به سهامی عام تبدیل می شود و درج نماد در فرا بورس (ثغدیر) می شود اما مجددا به حالت سهامی خاص بر می گردد . سال 1396 منحل می شود و یک سال بعد مجدد احیا می شود!! در مجموع این شرکت با سرمایه 5 میلیارد تومانی و 23 نفر پرسنل فعالیت اصلی آن محدود به تولید بلوک های سیمانی ، جدول ، کفپوش ، انواع نیوجرسی و … می باشد. 100 درصد سهام متعلق به ثاخت است .

آدرس کارگاه کیلومتر 7 جاده اهواز به اندیمشک – سال مالی 31 شهریور ماه هر سال

سر جمع کل دارایی ها 9 میلیارد تومان بدهی ها 5 میلیارد و ارزش ویژه 4 میلیارد تومان می باشد. فعالیت های شرکت سودآور نیست .

در سال 1386 شرکت طی یه تفاهم نامه سه جانبه با بانک مسکن و شرکت عمران شهر جدید شیرین شهر وارد پروژه ساخت مسکن مهر به تعداد 758 واحد می شود که این پروژه بدلیل عدم تامین اعتبار ( از طرف بانک مسکن) در سطوح 50 درصد پیشرفت فیزیکی متوقف می گردد. در مجموع بدلیل افزایش هزینه های ساخت و نبود اعتبارات کافی پروژه فاقد سودآوری می باشد.

با توجه باینکه شرکت فاقد دارایی های بااهمیت می باشد. از محاسبه مازاد ناو صرف نظر می کنیم.

شرکت مهندسی و ساخت پارس سازه:

سال 1330 به نام مقاطعه کاری مجم در تهران تاسیس شد چندین مرتبه تغییر نام داشت . در سال 1398 دو شرکت از شرکت های ثاخت به نام های ” هتل و ساختمان نارنجستان گستر ” و  ” گسترش تجهیزات بهسان پارس ” در این شرکت ادغام شدند . آخرین سرمایه 91 میلیارد تومان – فعالیت اصلی انعقاد قراردادهای مدیریت پیمان برای پروژه های گروه ثاخت و همچنین خودش مجری یک پروژه در رشت می باشد.  100 درصد سهام متعلق به ثاخت است . تعداد پرسنل 43 نفر – سال مالی 31 شهریور هر سال

این شرکت در آبان ماه 1397 از محل تجدید ارزیابی زمین های خود افزایش سرمایه داشت.

ارقام کلی ترازنامه و عملکرد مالی بدین شرح است: اسفند 1398

• جمع دارایی ها 112 میلیارد تومان
• جمع بدهی ها 41 میلیارد تومان
• ارزش ویژه 71 میلیارد تومان
• درآمد 6 ماهه سال 1399 مبلغ 29 میلیارد تومان
• زیان خالص 6 ماهه 1399 مبلغ 0.3 میلیارد تومان

تفسیر: دارایی های شرکت عمدتا مربوط به پروژه اسپارو رشت و یک قطعه زمین در جاده قدیم تهران کرج است که هر دو در اواخر سال 1397 تجدید ارزیابی شده اند. بدهی ها نیز ناشی از تامین مالی شرکت های گروه ( ثاخت و تیساکیش) می باشد. زیان انباشته شرکت 22 میلیارد تومان گزارش گردیده – درآمد اصلی شرکت ناشی از مدیریت پیمان پروژه های گروه بوده و فعالیت خارج از گروه ندارد . عملکرد درآمدی شرکت بااهمیت نیست. شرکت سهم 7 درصدی در مخارج پیمان دارد .

بررسی پروژه ها و املاک:

تنها پروژه شرکت اسپارو رشت می باشد. این پروژه چند منظوره در زمینی به مساحت 4300 متر واقع در تقاطع خ سعدی و معلم رشت واقع شده است .  زیر بنای مفید پروژه  20914 متر شامل 85 واحد تجاری به مساحت 6426 متر مربع  و 29 واحد اداری به مساحت 6075 متر مربع و شهربازی 8413 متر می باشد.

آخرین پیشرفت فیزیکی پروژه 44 درصد گزارش گردیده که بدیل نبود منابع مالی متوقف می باشد.

بخشی از پروژه به متراژ 889 متر در سنوات قبل پیش فروش گردیده که بدلیل عدم ایفای تعهد توسط شرکت منجر به شکایت حقوقی علیه شرکت شده است.

تمام شده پروژه تا این مرحله از پیشرفت 78 میلیارد تومان و پیش بینی می شود 300 میلیارد تومان نیز برای تکمیل مورد نیاز باشد.( جمعا 378 میلیارد تومان)

زمان تکمیل پروژه انتهای سال 1400

زمین کارخانه آسفالت واقع در کیلومتر 7 جاده قدیم کرج بعد از پل کرج به مساحت 57 هزار متر مربع. قبلا کارخانه آسفالت بوده که بدلیل مسائل زیست محیطی تعطیل گردیده . این زمین دو مرتبه به معرض فروش رفت که هر دو بار به نتیجه نرسید. ارزش این زمین در سال 1397 به مبلغ 30 میلیارد تومان کارشناسی شده است .

برآورد ارزش پروژه ها و املاک:

چنانچه ارزش روز متوسط هر متر مربع تجاری را 25 میلیون تومان در نظر بگیریم ارزش تکمیل شده این پروژه 523 میلیارد تومان که با کسر بهای تمام شده کل 378 میلیارد تومان به مازاد 145 میلیارد تومان می رسیم . با توجه به اینکه 44 درصد پیشرفت داشته مازاد متناسب با درصد پیشرفت 64 میلیارد تومان بدست  میاد.

زمین کارخانه آسفالت نیز با فرض رشد 2 برابری نسبت به سال 97 برابر می شود با 60 میلیارد تومان که به مازاد 30 میلیارد تومان می رسیم.

مجموع مازاد حاصل از پروژه و زمین برابر می شود با 94 میلیارد تومان

برآورد ناو شرکت مهندسی و ساخت پارس سازه:

• مازاد پروژه ها و املاک  94 میلیارد تومان
• ارزش ویژه  71 میلیارد تومان

جمع خالص ارزش دارایی ها 165 میلیارد تومان که با کسر 29 میلیارد تومان بهای تمام شده این سرمایه گذاری در دفاتر ثاخت به مازاد 136 میلیارد تومان می رسیم.

شرکت سرپناه فارس:

سال 1363 در شیراز تاسیس شد – سرمایه فعلی 3 میلیارد تومان – در گذشته کم و بیش فعالیت های ساخت و ساز داشت اما در حال حاضر به جز نگهداری و حراست از مجتمع تجاری سعدی ( متعلق به #ثاخت در شیراز) فعالیت دیگری ندارد . در سال 1396 تا مرز انحلال رفت اما منحل نشد – تعداد پرسنل 4 نفر – کلیه اموال غیر منقول شامل دفتر مرکزی فعلی و زمین موسوم به ارم را در سنوات قبل به شرکت ثاخت واگذار و در حال حاضر دارایی فیزیکی ندارد – در مجموع بدلیل ضعف مدیریت خسارات زیادی به شرکت وارد گردیده که جلوتر تشریح می کنیم.

سر جمع دارایی های شرکت حدود 2 میلیارد تومان ، بدهی 1 میلیارد و ارزش ویژه 1 میلیارد تومان و شرکت دارای زیان انباشته 2 میلیارد تومانی است .

شرکت فاقد درآمد کافی و زیان ده است .

در سنوات قبل شرکت پروژه ای داشت با نام خلبانان ، در سال 1395 مدیریت شرکت در یک معامله ناموفق با بخش خصوصی بخشی از این پروژه بعلاوه یک دارایی دیگر و به همراه وجه نقد (جمعا به ارزش 7 میلیارد تومان) را در ازای خرید 4 دانگ زمین موسوم به زمین ارم را خریداری می کند.

قرار بود در همین زمین پروژه بعدی شرکت شروع شود . ( 4 دانگ شرکت 2 دانگ بخش خصوصی ) . اما شرکت در انتقال واحد های پروژه خلبانان به مشکل بر خورد و بخش خصوصی بابت تاخیر وارد طرح شکایت علیه شرکت شد در مرحله اول ساختمان دفتر مرکزی شرکت در ساختمان حافظیه را توقیف و با رای دادگاه تملیک کرد و از طرف دیگر از انتقال رسمی 4 دانگ زمین به نام شرکت طفره رفت .

در مجموع شرکت تمام دارایی های خود را از دست داد!! نکته جالب اینکه 4 دانگ زمین ارم و ساختمان دفتر مرکزی به شرکت ثاخت فروخته شده ( سال 1396 بدون انتقال رسمی ) و این دارایی ها نیز در دفاتر ثاخت ثبت است.

ساختمان حافظیه 171 متر  واقع در عفیف آباد شیراز

زمین ارم  721 متر که 481 متر آن متعلق به ثاخت است واقع در خیابان ارم شیراز

محاسبه ناو شرکت سرپناه فارس:

بدلیل بی اهمیت بودن ارقام صورت های مالی از محاسبه ناو آن صرف نظر می کنم.

شرکت افق سازه پایا آدخ:

سال 1387 تاسیس شد – سرمایه 10 میلیارد تومان – فعالیت اصلی شرکت حوزه ساختمانی و در حال حاضر مجری یک پروژه در مشهد است – شرکت بزرگی نیست  – 5 نفر پرسنل دارد – سر جمع دارایی ها 27 میلیارد تومان ، بدهی ها 19 میلیارد تومان و ارزش ویژه 8 میلیارد تومان –  به جز پروژه ای که در دست اجرا دارد از خودش دارایی مستقل دیگری ندارد- عملکرد شرکت در دو سال اخیر زیان بوده است.

بررسی پروژه ها

پروژه افق سینا (پزشکان): این پروژه بصورت مسکونی با موقعیت اداری جهت ساختمان پزشکان در زمینی به مساحت 1391 متر مربع با مشارکت مالک زمین و شهرداری واقع در مشهد خیابان ابن سینا بعد از خ پاستور از سال 1391 در دست ساخت است. زیر بنای کل 18663 متر و زیر بنای مفید آن 9880 متر شامل 92 واحد در 18 طبقه می باشد.

در این پروژه سهم شهرداری 22.36 درصد سهم افق سازه 61.5 درصد و سهم مالک زمین 16.14 درصد می باشد.

سهم افق سازه از مساحت مفید 6076 متر است که قبلا 1100 متر آن به شرکت آ س پ  پیش فروش گردیده است . بنابراین باقیمانده مساحت مفید 4976 متر می باشد.

آخرین درصد پیشرفت پروژه 46.7 درصد گزارش شده است .

تاکنون 40 میلیارد تومان برای این پروژه هزینه شده و منابع مورد نیاز جهت تکمیل 80 میلیارد تومان برآورد می گردد.

با توجه به کاربری مسکونی زمین چنانچه هر متر مربع 20 میلیون تومان در نظر بگیریم پروژه سودآور نیست .

پروژه نسترن: این پروژه به صورت مشارکتی با شهرداری ثامن مشهد و یک شرکت خصوصی (میثاق شرق) در زمینی به مساحت 2014 متر و اعیانی 21696 متر واقع در کوی امیرالمومنین در دست ساخت است. سهم افق سازه از این پروژه  کمتر از 8 درصد می باشد. شرکت دخالتی در ساخت این پروژه ندارد – پروژه از سال های 92 شروع و اطلاعاتی از میزان پیشرفت آن گزارش نشده است – شرکت قصد خروج از پروژه را دارد. کل سرمایه گذاری انجام شده در این پروژه  2 میلیارد تومان است.

محاسبه ناو افق سازه:

بدلیل ابهام در سودآوری پروژه افق سینا و نامشخص بودن سود سایر پروژه امکان برآورد از ناو میسر نیست.

شرکت مهندیسن مشاور پیمان غدیر:

این شرکت در سال 1367 تاسیس شد –  سرمایه شرکت 10 میلیون تومان!! – 100 درصد سهام متعلق به ثاخت است –  فعالیت شرکت مهندسی و نظارت کارگاهی و مطالعات و طراحی در خصوص پروژه های گروه ثاخت می باشد – شرکت فعالیت مستقل خارج از گروه ثاخت ندارد – تعداد پرسنل 39 نفر – ارقام ترازنامه با اهمیت نیست – تنها دارایی شرکت یک واحد آپارتمان در مجتمع مسکونی رویایی کیش که از شرکت تیساکیش پیش خرید کرده است . درآمد های شرکت بااهمیت نیست و صرفا پوشش هزینه های پرسنلی را دارد.

بدلیل بی اهمیت بودن ارقام مالی شرکت از محاسبه ناو آن صرف نظر می کنیم.

شرکت Divital Auto Invest:

این شرکت در سال 2005 در کشور بلاروس تاسیس می شود . در سال 2009 شرکت ثاخت 70 درصد سهام را خریداری می کند . شریک 30 درصدی یک شرکت به نام بام و بنیان تجارت شرق ( فعال در صنعت خشکبار و صادرات آن) می باشد. ظاهرا قرار بوده پروژه نمایشگاه اتومبیل به همراه خدمات جانبی  در یک قطعه زمین به مساحت 8990 متر که بصورت اجاره بلندمدت 49 ساله می باشد واقع در شهر مینسک  Minsk احداث شود که با صرف هزینه زیاد بدلیل کلاه برداری شریک با شکست مواجه می شود.

موضوع از این قرار است 3.5 میلیون یورو در اختیار شرکت بام و بنیان قرار می گیرد تا به واسطه ارتباطی ارزی که دارد به شرکت اتواینوست حواله کند شرکت مزبور ( با مدیریت سعید بهرمن ) پس از اخذ وجه از حواله وجه امتناع می کند . در حال حاضر موضوع تحت پیگرد حقوقی قرار دارد . علاوه بر این مبلغ ذکر شده که مبالغ فعلی حدودا 100 میلیارد تومان می شود حدود 3.5 میلیارد تومان نیز به ارقام تاریخی نیز در جهت این پروژه هزینه شده است .

با توجه به ابهام اساسی در شرایط پروژه و خسارت ناشی از اعتماد به شریک سهامدار در پروژه از محاسبه ناو این شرکت صرف نظر می کنیم.

شرکت عمران قشم:

این شرکت در سال 1371 بعنوان بازوی اجرایی سازمان منطقه آزاد قشم در خدمات شهری و حوزه عمرانی تاسیس تاسیس شد – سرمایه ثبتی آن 1.3 میلیارد تومان است – سهامداران شامل سازمان منطقه آزاد قشم  60 درصد شرکت ثاخت 35 درصد و شرکت آ س پ 5 درصد می باشد . پروژه های متعددی از قبیل پارک هرمز، مجتمع تجاری نخل زرین، ساختمان خبرگزاری ایرنا، مرمت و بازسازی اسکله فجر، بازار ماهی فروشان شهر قشم، مسجد فرودگاه بین المللی قشم، ساخت پل های بتنی در مسیر غار نمکدان، دیوار چینی و ایجاد خور در روستای هلر و درگهان توسط این شرکت به اجرا در آمده است .

تاکنون هیچ گزارش مالی از این شرکت منتشر نشده است و از میزان درآمدها و پروژه های جاری آن نیز هیچ اطلاعاتی در دست نیست .

بر طبق صورت های مالی ، سرمایه گذاری شرکت ثاخت در این شرکت 500 میلیون تومان ( به ارزش های تاریخی) بوده که این رقم بر اساس روش حسابداری ارزش ویژه تا پایان سال 1398 به عدد 860 میلیون تومان رسیده است.

بنظر می رسد فعالیت های این شرکت سودآور نیست.

بدلیل نبود اطلاعات مالی و احتمالا بااهمیت نبودن ارقام مالی شرکت از محاسبه ناو آن صرف نظر می کنم.

شرکت طرح و توسعه آریا عمران پارس:

منشا پیدایش این شرکت مربوط به پروژه مگاپارس می باشد . در سال 1386  گروه ساختمانی معلم ( وابسته به صندوق ذخیره فرهنگیان) به همراه شرکت پرشین نگین صدرا ( متعلق به شرکت جواد یزد از شرکت های عمرانی خصوصی و بزرگ کشور ) و شرکت ایرانیان اطلس ( مالک اطلس مال) وارد سرمایه گذاری و ساخت پروژه مگاپارس می شوند. در سال 1388 این مشارکت بصورت کنسرسیوم و در قالب یک شخصیت حقوقی شکل می گیرد و در سال 1391 شرکت #ثاخت با خرید سهم شرکت ایران اطلس وارد این پروژه می شود. بنابراین شرکت پروژه محور است –  در حال حاضر سهامداران این شرکت شامل شرکت های زیر است :

1. شرکت ساختمانی معلم  33 درصد
2. شرکت پرشین نگین صدرا 34 درصد
3. شرکت ثاخت  33 درصد

نماینده شرکت ثاخت در این شرکت آقای رضا فردمنش ، نائب رئیس هیات مدیره می باشد.

آدرس سایت شرکت www.megapars.co

معرفی کلی پروژه مگاپارس در خیابان شریعتی تهران:

پروژه عظیم چند منظوره مگاپارس با هدف ایجاد مجموعه ای وسیع در مقیاس فرا منطقه‌ای با کاربری‌های متنوع تجاری، اداری، فرهنگی، تفریحی و ورزشی، تعریف شده است به لحاظ نقشه‌ جغرافیایی شهری پروژه دارای دسترسی‌های مناسب از خیابان معلم در ضلع شمالی، خیابان مرودشت در ضلع غربی و خیابان گوهری در ضلع شرقی بوده و به لحاظ دسترسی‌های فرا منطقه‌ای از طریق اتوبان شهید صیاد شیرازی با اتوبان های رسالت، شهید حکیم، همت، نیایش، حقانی و صدر قابل دسترس می‌باشد. استفاده از فرم های ارگانیک در طراحی بام پروژه، تداوم حرکت پیاده در فضای سبز از سطح خیابان تا طبقات بالا و تعریف پارک و فضای سبز در ارتفاع از جذابیت‌های این مگاپروژه محسوب می‌شود.

از این پروژه بعنوان یک شاهکار مهندسی با طراحی معماری منحصر بفرد و اولین گرین مال ایران با حدود یک هکتار بام سبز و بزرگترین و مدرن‌ترین پروژه در قلب تهران نام می برند.

این پروژه چند منظوره در زمینی به مساحت 26.341 متر و با زیربنای 215،204 مترمربع در 24 طبقه (5 طبقه زیرزمین، همکف و 18 طبقه روی همکف) از تکنولوژی و مصالح روز جهان بهره می‌گیرد.

این پروژه عظیم شامل 338 واحد تجاری با زیربنای مفید 44262 مترمربع، 11 واحد ورزشی و فرهنگی با زیربنای مفید 10،385 مترمربع، 15 واحد اداری با زیربنای مفید 13،456 مترمربع و 9 واحد رستورن، کافی شاپ و فود کورت با زیربنای مفید 6،294 مترمربع و 3000 واحد پارکینگ می باشد.

امکانات:

رستوران و کافی شاپ، آشپزخانه، سالن‌های نمایش و برگزاری مراسم،سالن‌های ورزشی بولینگ، بیلیارد و پاتیناژ، فود کورت (طبقه ۳، ۴ و ۵)، یک واحد کافی شاپ معلق در ارتفاع ۲۵ متری و قابل دسترسی با دو دستگاه آسانسور پاناروما، یک واحد کافی شاپ پشت آبشار، آبشار به عرض ۲۵ متر و ارتفاع ۱۱ متر، روشنایی هوشمند، برق رسانی عمومی، تلفن، اینترنت، اعلان اطفاء حریق، پارکینگ هوشمند، ۶ سالن سینما با ظرفیت‌های ۸۲ الی ۲۴۸ نفره، ۱۸ هزار متر مربع فضای سبز که ۱۰ هزار متر مربع از آن روف گاردن می‌باشد.

آدرس دقیق پروژه: تهران، خیابان شریعتی، خیابان معلم، نبش خیابان مرودشت

مجموع سرمایه گذاری انجام شده توسط ثاخت در این شرکت تا پایان شهریور 1399 بالغ بر 388 میلیارد تومان می باشد. طبق آخرین گزارشات غیر رسمی میزان پیشرفت پروژه 76 درصد می باشد.

هیچ اطلاعات مستندی از ترازنامه شرکت و مخارج انجام شده برای این پروژه و نحوه تامین مالی آن در دست نیست . پروژه از سال 1386 استارت خورد و قرار بود تا پایان سال 1394 با صرف 150 میلیارد تومان به پایان برسد.

سرمایه شرکت در بدو تاسیس 100 میلیون تومان – شواهدی از افزایش سرمایه در آگهی های روزنامه رسمی دیده نمی شود.

بنظر می رسد بخشی از پروژه در سنوات قبل پیش فروش شده است.

برای ارزش گذاری این پروژه با مشکلات زیر روبرو هستیم:

• قیمت تمام شده پروژه نامشخص است.
• منابع تامین مالی شده از بانکها و سایرین نامشخص است.
• مساحت پیش فروش شده نامشخص است.

برآورد ارزش روز و تمام شده پروژه:

پروژه حدودا 215 هزار متر مربع زیر بنا دارد. بخش زیادی از مخارج پروژه تا قبل از نابسامانی های اقتصادی سال 1397 صورت گرفته بود . در هر حال چنانچه متوسط هزینه ساخت هر متر مربع را 5 میلیون تومان فرض بگیریم بهای ساخت پروژه حدود 1100 میلیارد تومان بدون در نظر گرفتن هزینه های مالی بدست می آید . باز فرض کنیم همین مبلغ نیز هزینه های مالی به پروژه اضافه شود که تمام شده می شود 2200 میلیارد تومان چنانچه زمین را نیز 300 میلیارد تومان ( به قیمت سال 1388) فرض کنیم 👈👈  تمام شده کل می شود 2500 میلیارد تومان .

پروژه حدودا 75 هزار متر فضای مفید و قابل فروش دارد. فرض می کنیم 50 درصد آن قبلا فروخته شده است . بنابراین مانده مساحت مفید می شود 37500 متر . چنانچه هر متر مربع را  متوسط 150 میلیون تومان در نظر بگیریم ارزش باقیمانده میشود 5625 میلیارد تومان .

بنابراین در یک برآورد تقریبا محافظه کارانه سود پروژه 3125 میلیارد تومان بدست می آید. که سهم ثاخت 33 درصد آن یعنی 1030 میلیارد تومان می باشد . چنانچه این رقم را از تمام شده سرمایه گذاری (388 م تومان)کسر کنیم مازاد این سرمایه گذاری 643 میلیارد تومان برآورد می گردد.

شرکت پدید آوران اطلس پارس:

این شرکت به منظور ارائه خدمات تخصصی در زمینه بازاریابی و فروش املاک و ساختمان در سال 1389 تاسیس  و شروع به فعالیت نمود. شرکت ثاخت 22 درصد سهام این شرکت را در سال 1391 همراه با خرید سهام آریا عمران پارس خریداری کرد. سهامدار عمده این شرکت گروه ساختمانی معلم با 66 درصد سهام می باشد. سرمایه گذاری انجام شده در این شرکت 400 میلیون تومان بوده که با اهمیت نمی باشد.

اطلاعات مالی شرکت تاکنون منتشر نشده است.

جمع بندی بخش سرمایه گذاری های ثاخت:

سرمایه گذاری های شرکت شامل 2 شرکت بورسی و 10 شرکت غیر بورسی است . در این بررسی برای شرکت های بورسی به همان ارزش بازار اکتفا کردیم و برای شرکت های غیر بورسی هر کدام از شرکت ها را بطور جداگانه از روش خالص دارایی ها ارزشگذاری کردیم . از 10 شرکت غیر بورسی فقط سه شرکت حائز اهمیت بود و بقیه ارقام بااهمیتی نداشتند و یا صرفا یک پوسته از شخصیت حقوقی بودند. خلاصه محاسبات سرمایه گذاری را به شرح زیر است:

• مازاد شرکت های بورسی  1413 میلیارد تومان
• مازاد شرکت تیساکیش  1257 میلیارد تومان
• مازاد شرکت پارس سازه  136 میلیارد تومان
• مازاد شرکت آیا عمران پارس  643 میلیارد تومان

جمع کل مازاد شرکت ها 3449 میلیارد تومان

بررسی پروژه های شرکت ثاخت:

شرکت 4 پروژه در دست ساخت دارد :

• پروژه تجاری نارنجستان در ایزدشهر مازندران (مشارکتی)
• پروژه تجاری سعدی در شیراز
• پروژه اقامتی شمع ساحل در نوشهر
• پروژه مسکونی رویای کیش (مشارکتی)

مانده حساب پروژه های فوق 235 میلیارد تومان می باشد که ذیلا به تشریح هر پروژه می پردازیم :

پروژه تفریحی تجاری توریستی و هتل نارنجستان 2:

این پروژه در دو قسمت ( قطعه) تعریف شده قطعه اول مربوط به تجاری و تفریحی و قطعه دوم نیز مربوط به هتل می باشد. عملیات اجرای قطعه اول در سه فاز از سال 1386 شروع شد که در حال حاضر فاز یک آن تا سطح 71 درصد پیشرفت بدلیل اختلاف با شریک پروژه متوقف است . و از قطعه دوم ( ساحلی ) یعنی هتل نیز فعلا زمین خالی است و بجز طراحی اولیه کار خاصی انجام نشده است . کل دو قطعه زمین 52500 متر مساحت دارد که قطعه اول آن 25000 متر می باشد.

سهامداران پروژه شامل 70 درصد شرکت ثاخت و 30 درصد شرکت نارنجستان زیبای شمال ( بخش خصوصی با مدیریت آقای موهبت)

آدرس پروژه : استان مازندران ، ایزد شهر – کیلومتر 7 جاده نور محمود آباد مقابل هتل نارنجستان

توضیح: هتل نارنجستان (موسوم به نارنجستان 1) در همان محل متعلق به شرکت نارنجستان زیبای شمال (بخش خصوصی) است و مدت هاست که مورد بهره برداری قرار دارد و ارتباطی با شرکت ثاخت ندارد.

پروژه تجاری تفریحی در قطعه اول

زمین به مساحت 24658 متر  و با زیربنای کل 105494 متر

زیر بنای مفید 29745 متر شامل 410 واحد تجاری مسکونی در 11 طبقه

این پروژه در سه فاز تعریف شده است :

فاز اول با زیر بنای  16672 متر

فاز دوم با زیر بنای 51788 متر

فاز سوم با زیر بنای 36000 متر

برای این پروژه در سال 1390 اوراق مشارکت ( صکوک) 5 ساله با نرخ 20 درصد در فرا بورس منتشر شد. قرار بود کل پروژه تا پایان 1392 تکمیل شود که متاسفانه طبق برنامه پیش نرفت .

انتشار اوراق مشارکت و تحقق برنامه اجرایی باعث شد تا هزینه های مالی زیادی به پروژه تحمیل شود بطوریکه از کل هزینه های انجام شده برای این پروژه 67 درصد آن هزینه های مالی می باشد. از طرفی پیش فروش بخشی از پروژه در سنوات قبل نیز مشکلات حقوقی برای شرکت به همراه داشته است .

طبق شواهد و اطلاعات منتشر شده شریک پروژه یعنی شرکت نارنجستان زیبای شمال علی رغم اینکه 30 درصد سهم مشارکت دارد از ابتدای مشارکت خود ریالی بابت این پروژه پرداخت نکرده است . همین موضوع منجر به توقف پروژه گردیده است .

شرکت ثاخت تا کنون 215 میلیارد تومان برای فاز اول پروژه هزینه داشته است که سهم شریک 30 میلیارد تومان می باشد که بحساب بدهی شریک منظور شده است .

متراژ پیش فروش شده شامل 4116 متر از بخش تجاری و 710 متر از هتل آپارتمان

آخرین درصد پیشرفت پروژه برای فاز اول آن 71 درصد گزارش گردیده که از سال 1395 بدون تغییر و یا با کندی زیادی مواجه است.

هتل نارنجستان در قطعه دوم

طبق طرح اولیه قرار بود  یک هتل 5 ستاره در 34 طبقه با زیر بنای 57000 متر مربع  شامل 225 واحد اقامتی  در زمینی به مساحت 27500 متر در مجاورت هتل فعلی نارنجستان متعلق به بخش خصوصی احداث گردد . از این پروژه به جز طراحی اولیه گزارش دیگری موجود نمی باشد . نقشه های هوایی گوگل نیز حکایت از زمین خالی در محل اجرای این پروژه دارد.

برآورد ارزش پروژه:

مهمترین مساله در این پروژه ابهام آن در خصوص نحوه حل و فصل اختلاف با شریک خصوصی آن است که نمی توان برای تاریخ اتمام آن برآوردی داشت .  همین موضوع باعث توقف پروژه و  تحمیل هزینه های مالی اضافی به آن می باشد.

کل زمین 52500 متر است که نیمی از آن ساحلی است . طبق آگهی های منتشره در اطراف پروژه می توان ارزش هر متر زمین را 15 میلیون تومان در نظر گرفت بنابراین ارزش زمین حدودا 787 میلیارد تومان برآورد می گردد که 70 درصد آن به مبلغ 550 میلیارد تومان متعلق به ثاخت است.

هزینه های پروژه بجز زمین و هزینه مالی 45 میلیارد تومان سهم شرکت ثاخت گزارش گردیده است . چنانچه تحقق بیشتر هزینه ها را سال 1392 در نظر بگیریم با فرض 8 برابری قیمت های مسکن تا سال 1399 ارزش روز هزینه های انجام شده 360 میلیارد تومان می شود .

بنابراین ارزش منصفانه این پروژه در همین سطح از پیشرفت کار 910 میلیارد تومان برآورد می گردد. که با کسر مانده هزینه انجام شده به مبلغ 185 میلیارد تومان مازادی برابر با 725 میلیارد تومان ایجاد می کند.

مجتمع تجاری تفریحی فرهنگی سعدی:

این پروژه در زمینی به مساحت 6077 متر با زیر بنای کل 53992 متر و زیر بنای مفید 20898 متر در 12 طبقه شامل 267 واحد تجاری ، رستوران و تالار ، فودکورت ، کافی شاپ ، شهربازی و سینما بعلاوه 458 واحد پارکینگ در مرحله تکمیل نهایی و واگذاری می باشد. 100 درصد این مجتمع متعلق به ثاخت می باشد. کل هزینه های انجام شده 280 میلیارد تومان که احتمالا 15 میلیارد تومان نیز برای تکمیل نهایی مورد نیاز باشد.

آدرس مجتمع : شیراز خیابان عفیف آباد – نبش خیابان عرفان منش

این پروژه قرار بود تا پایان سال 1392 تکمیل شود که در سال 1399 تکمیل شد .

بخش کمی از این پروژه در سنوات قبل و سال جاری فروخته شد.

شرکت این پروژه را بصورت یکجا و با تمامی واحدها در شهریور 1398 به مبلغ 275 میلیارد تومان آگهی فروش کرد که به نتیجه نرسید.

با توجه به رشد شاخص قیمت مسکن از شهریور 98 تا مهر ماه 99 می توان ارزش این پروژه را حدودا 550 میلیارد تومان برآورد کرد که با کسر 295 میلیارد تومان هزینه پروژه به مازاد 255 میلیارد تومان می رسیم.

پروژه شمع ساحل:

این پروژه در زمینی به مساحت 14400 متر با زیر بنای کل 43815 متر و زیر بنای مفید 23941 متر با کاربری هتل آپارتمان در 9 بلوک 9 الی 15 طبقه در منطقه شمع ساحل نوشهر در دست ساخت است.

این پروژه در سال 1390 در نتیجه یک مبادله تهاتری با 80 درصد پیشرفت فیزیکی به مبلغ 24 میلیارد تومان خریداری شده است که متاسفانه از همان تاریخ تا به کنون متوقف مانده است .

علت توقف نامشخص است . گفته می شود شرکت بدنبال تغییر کاربری از هتل آپارتمان به مسکونی می باشد.

چنانچه ارزش هر متر مربع آپارتمان در منطقه شمع ساحل 15 میلیون تومان فرض بگیریم با توجه به متراژ مفید و درصد تکمیل پروژه ارزش برآوردی آن 287 میلیارد تومان می شود که با کسر بهای تمام شده آن مازادی بالغ بر 263 میلیارد تومان برای شرکت ایجاد می نماید.

پروژه مسکونی رویای کیش:

شرح کامل این پروژه در توضیحات شرکت تیساکیش گفته شد و تکرار آن خودداری می کنیم. قبلا گفتیم که پروژه با مشارکت 50 درصد سازمان منطقه آزاد کیش و 50 درصد گروه ثاخت شامل تیساکیش و خود شرکت ثاخت در دست احداث است .

از 50 درصد گروه  30 درصد متعلق به ثاخت و 70 درصد متعلق به تیساکیش می باشد. بعبارتی سهم ثاخت از کل پروژه 15 درصد می باشد. لیکن در حسابهای شرکت ثاخت اثری از این پروژه نیست علت این موضوع مربوط به بخش ویلایی می باشد.

بخش ویلایی این پروژه 100 درصد تکمیل و فروخته شده است . بر اساس مستندات مالی ظاهرا شرکت ثاخت تمام حق السهم خود در این پروژه  را از محل فروش واحد های ویلایی در سنوات قبل از شرکت تیساکیش ( کیش رویای زندگی) دریافت و تسویه نموده است بنابراین آنچه در پروژه باقیمانده و در حال تکمیل است متعلق به تیساکیش می باشد.که البته 100 درصد سهام تیساکیش نیز متعلق به ثاخت است.

جمع بندی بخش پروژه های ثاخت:

در حال حاضر شرکت سه پروژه در دست ساخت دارد که فقط پروژه سعدی شیراز فعال و قابلیت فروش دارد . در این بررسی  هر سه  پروژه را بر اساس آخرین اطلاعات منتشره و البته با استفاده از ضرایب برآوردی ارزشگذاری و ارزش افزوده آن را  پس از کسر قیمت های تمام شده محاسبه کردیم که خلاصه آن به شرح زیر است :

• مازاد پروژه نارنجستان  725 میلیارد تومان
• مازاد پروژه سعدی  255 میلیارد تومان
• مازاد شمع ساحل  263 میلیارد تومان

جمع کل مازاد شرکت ها 1243 میلیارد تومان

بررسی املاک و اراضی ثاخت:

در این بخش به بررسی املاک و اراضی می پردازیم . در زمان نگارش این تحلیل چند مورد از املاک شرکت به فروش رسیده اما از آنجایی که ملاک صورتهای مالی خرداد ماه می باشد بنابراین بدون در نظر داشتن املاک واگذار شده به بررسی می پردازیم :

1. رشدیه تبریز به متراژ 1,419
2. مجتمع تجاری نگین دزفول به متراژ 327
3. یک واحد از مجتمع اسپارو رشت به متراژ 49
4. تجاری نارنجستان محمود آباد به متراژ 484
5. پروژه عرفان منطقه 22 به متراژ 1,173
6. پروژه بعثت منطقه 15 به متراژ 1,350
7. پروژه سعادت آباد به متراژ 400
8. ویلای عباس آباد به متراژ 450
9. زمین نادر شیراز خ انقلاب به متراژ 6,000
10. زمین اهواز خ آزادگان به متراژ 1,387
11. زمین بلوار ارم شیراز به متراژ 481
12. زمین دهستان ناتل نور به متراژ 4,120
13. زمین نور به متراژ 721
14. ملک عباس آباد شمال به متراژ 1,749
15. واحدهای ارتش پروژه ماهان تبریز به متراژ 68
16. ملک لواسان به متراژ 828
17. تجاری برج تهران به متراژ 1,559

جمع بهای تمام شده اقلام فوق 124 میلیارد تومان می باشد که ارزش های برآوردی آن 456 میلیارد تومان است. بنابراین مازاد حاصل برابر می شود با 👈 332 میلیارد تومان

محاسبه خالص دارایی ها NAV ثاخت:

• مازاد سرمایه گذاری ها 3449 میلیارد تومان
• مازاد پروژه ها  1243 میلیارد تومان
• مازاد املاک 332 میلیارد تومان
• جمع مازاد 5024 میلیارد تومان
• ارزش ویژه 452 میلیارد تومان

جمع خالص دارایی ها 5476 میلیارد تومان که با تقسیم بر تعداد سهام (9 میلیارد سهم) ناو NAV هر سهم برابر می شود با 👈👈 608 تومان. قیمت فعلی سهم 371 تومان که معادل 61 درصد ناو می باشد.

بررسی صورت سود و زیان:

شرکت ثاخت خود یک شرکت مستقل با فعالیت ساخت و ساز است. از طرف دیگر به عنوان یک هلدینگ مالک چند شرکت ساختمانی می باشد. بنابراین درآمدهای اصلی شرکت به دو بخش کلی قابل تقسیم و تفسیر اند .

بخش عملیات ساخت و ساز و

بخش درآمدهای ناشی از سرمایه گذاری ها

در بخش عملیات ساختمانی درک صورتهای مالی شرکت های ساختمانی تا حدودی مشکل و پیچیده است. این شرکت ها از استاندارد شماره 29 حسابداری پیروی می کنند .  بر اساس این استاندارد چنانچه شرکتی پروژه های خود را پیش فروش کند و 20 درصد وجه را بگیرد بایستی برای شناسایی درآمد از روش پیشرفت کار استفاده کند و همچنین چنانچه یک پروژه ساختمانی تا پایان تکمیل آن پیش فروش نشود مشمول روش کار تکمیل شده می باشد و درآمد ها همزمان با فروش قطعی آن شناسایی می شود .

بنابراین رشد درآمدهای شرکت های ساختمانی می تواند ناشی از رشد پیشرفت پروژهای پیش فروش شده و یا فروش موجودی ها باشد . و بر عکس کاهش در درآمد ها می تواند ناشی از کندی در پیشرفت پروژهای پیش فروش شده و یا رکود در بخش ساخت و ساز باشد.

برای درک بهتر صورتهای مالی شرکت های ساختمانی به پست آموزشی مربوطه مراجعه فرمایید.

شرکت ثاخت عموما بخش کمی از هر پروژه را پیش فروش و قسمت عمده را پس از تکمیل واگذار می کند. بنابراین بخش کمی از درآمدهای شرکت متناسب با پیشرفت پروژه شناسایی می شود.

در بخش درآمدهای سرمایه گذاری از آنجایی که موضوع شرکت های فرعی تماما با شرکت اصلی مطابقت دارد. درآمدهای ناشی از تقسیم سود آنها بعنوان درآمدهای اصلی ( عملیاتی) در صورت سود و زیان منظور می گردد. ( برعکس سایر شرکت ها که عموما درآمد سود سهام در بخش غیر عملیاتی می باشد)

درآمدهای کل:

• سال 1396 مبلغ 178 میلیارد تومان
• سال 1397 مبلغ 84 میلیارد  تومان
• سال 1398 مبلغ 45 میلیارد تومان
• عملکرد 9 ماهه سال 1399 مبلغ  37 میلیارد تومان

روند کلی درآمدهای شرکت نزولی است. این کاهش در درآمدها می تواند ناشی از کاهش در عملیات ساخت و ساز باشد و یا ناشی از کاهش سود سرمایه گذاری ها و یا هر دو عامل باشد که ذیلا هر دو عامل رو بررسی می کنیم:

درآمدهای املاک (زیر بخش درآمدهای کل):

• سال 1396 مبلغ 149 میلیارد تومان
• سال 1397 مبلغ 48 میلیارد  تومان
• سال 1398 مبلغ 45 میلیارد تومان
• عملکرد 9 ماهه سال 1399 مبلغ  33 میلیارد تومان

روند درآمدها نزولی است. در بررسی پروژه ها گفتم ثاخت از سه پروژه ی خود فقط یک پروژه فعال دارد . پروژه شمع ساحل از سال 1391 متوقف است. پروژه نارنجستان بعلت اختلاف با شریک چند سالی هست که متوقف است و فقط پروژه سعدی شیراز تقریبا تکمیل شده ،  سال 1398 یک بار  آگهی فروش شد که به نتیجه نرسید سال 1399 نیز برنامه ای برای فروش آن اعلام نشد . بنظر می رسد چنانچه این پروژه با ارزش تقریبی 550 میلیارد تومان در سال 1400 واگذار گردد بتواند درآمدهای سال آتی را متحول کند. در هر حال بدون واگذاری آن شرایط درآمدی شرکت مناسب نیست.

بطور متوسط 80 درصد درآمد های شرکت از محل فعالیت اصلی یعنی ساخت و ساز می باشد و سهم درآمد سرمایه گذاری زیر 20 درصد است.

درآمدهای سرمایه گذاری (زیر بخش درآمدهای کل):

روند درآمدهای سرمایه گذاری نیز نزولی است. شرکت های که سهم عمده در درآمدهای سرمایه گذاری دارند شامل ثباغ  و شرکت آریا عمران پارس ( مگاپارس)  می باشند . شرکت آس پ از سال 1397 سوده نبوده  شرکت تیساکیش از سال 97 سوده نبوده و بقیه شرکتها نیز درآمدهای بااهمیتی ندارند و یا زیان ده هستند.

نکته مهم در خصوص شرکت آریا عمران پارس که مجری پروژه مگاپارس می باشد این است که این شرکت در سال 96 و 97 توزیع سود داشته که نشان می دهد. پروژه مزبور پیش فروش گردیده و درآمد شناسایی شده به روش درصد پیشرفت کار می باشد. بنابراین روش محاسباتی ما در ارزشگذاری این پروژه با اطلمینان بالا صحیح بوده است.

سال مالی شرکت های تابعه و وابسته مطابق با شرکت اصلی است. در خصوص نماد ثباغ سود سال مالی این شرکت با یکسال تاخیر در ثاخت شناسایی می شود.

سود ناخالص (کل):

• سال 1396 مبلغ 47 میلیارد تومان
• سال 1397 مبلغ 37 میلیارد  تومان
• سال 1398 مبلغ  15- میلیارد تومان
• عملکرد 9 ماهه سال 1399 مبلغ  33 میلیارد تومان

نظم خاصی در سود ناخالص دیده نمی شود. این موضوع بدلیل برآوردی بودن درآمدهای شرکت و یا فروش یکجای موجودی ها می تواند سود و زیان غیر متعارف ایجاد کند .

سود ناخالص (فقط بخش عملیاتی):

• سال 1396 مبلغ 18 میلیارد تومان
• سال 1397 مبلغ 0   تومان
• سال 1398 مبلغ  2- میلیارد تومان
• عملکرد 9 ماهه سال 1399 مبلغ  28 میلیارد تومان

ارقام فوق نشان می دهد شرکت ثاخت در کنترل بهای تمام شده پروژه ها عملکرد بسیار ضعیفی دارد. علی رغم اینکه تورم های چند برابری در بخش مسکن داشتیم اما شرکت همچنان زیان یا سربسر است. در تفسیر عملکرد 9 ماهه سال جاری باید گفت افزایش در سود ناخالص مربوط به اصلاح حساب ها بوده و ارتباطی به بهبود عملکرد ندارد .

سود عملیاتی:

• سال 1396 مبلغ 62 میلیارد تومان
• سال 1397 مبلغ 28 میلیارد  تومان
• سال 1398 مبلغ  11- میلیارد تومان
• عملکرد 9 ماهه سال 1399 مبلغ  26 میلیارد تومان

نکته خاصی در این بخش نیست. شرکت سالانه حدودا  10 میلیارد تومان هزینه های عملیاتی دارد .

سود خالص:

• سال 1396 مبلغ 1- میلیارد تومان
• سال 1397 مبلغ 54- میلیارد  تومان
• سال 1398 مبلغ  68- میلیارد تومان
• عملکرد 9 ماهه سال 1399 مبلغ  24- میلیارد تومان

چرخش سود عملیاتی به زیان خالص. دلیل این موضوع سهم زیاد هزینه های مالی است که در طول چند سال گذشته به روند آن اضافه شده است .

هزینه های مالی:

• سال 1396 مبلغ 41 میلیارد تومان
• سال 1397 مبلغ 66 میلیارد  تومان
• سال 1398 مبلغ  55 میلیارد تومان
• عملکرد 9 ماهه سال 1399 مبلغ  49 میلیارد تومان

استفاده اهرم بالا از تسهیلات بانکی با نرخ بهره بالا ، طولانی شدن زمان پروژه ها و عدم تسویه تسهیلات بانکی موجب تحمیل هزینه های مالی شده است.

اگرچه در دوران تورمی استفاده از اهرم بدهی حاشیه سودآوری بیشتری دارد اما تحقق این موضوع رعایت زمان بندی اجرای پروژه ها هست که متاسفانه در شرکت ثاخت دوره ساخت پروژه ها چند برابر دوره معمول است و این موضوع فرصت استفاده از اهرم بدهی را به تهدید تبدیل کرده است.

تفسیر صورت سود و زیان:

درآمدهای شرکت عمدتا از بخش پروژه هاست. بلوکه شدن بخش زیادی از منابع شرکت در پروژه های راکد باعث شده تا گردش عملیات شرکت بشدت کاهش و در نتیجه درآمدهای عملیاتی نیز کاهش داشته باشد از طرفی طولانی شدن زمان اجرای پروژه ها و استفاده زیاد از اهرم مالی در تامین مالی پروژه ها باعث گردیده …..

تا بهای تمام شده پروژه از حیز انتفاع خارج و شرکت فاقد مارجین سود باشد . متاسفانه شرکت در بخش سرمایه گذاری ها نیز عملکرد ضعیف و مشابه شرکت اصلی دارد . اغلب شرکت ها صرفا پوسته و فاقد پروژه و یا طرح های اجرایی مشمول زمان و فاقد سود آوری می باشند. در جایی که تورم های چند صد درصدی بخش مسکن می توانست موجب سودآوری مطلوب گروه شود بدلیل استفاده از اهرم بدهی بالا این فرصت صرفا پوشش دهنده هزینه های مالی شده است . ظاهرا در سال جاری (1399)شرکت به این نتیجه رسیده است که باید بخشی از بدهی ها را تسویه کند اگرچه مدیریت دیر هنگام به این نتیجه رسیده است اما  این اقدام می تواند اثرات خوبی در سال های بعد داشته باشد. در مجموع می توان گفت عملکرد مدیریتی بسیار ضعیف در همه بخش ها قابل رویت است.

برآورد سود برای سال 1400: (سناریو خوشبینانه)

از پروژه های شرکت فقط پروژه سعدی پتانسیل واگذاری و شناسایی درآمد دارد. ارزش کل پروژه حدودا 550 میلیارد تومان و قیمت تمام شده 255 میلیارد تومان چنانچه برای این پروژه فروش 50 درصدی در نظر بگیریم سود ناخالص قابل شناسایی 147 میلیارد تومان خوهد بود.

در مورد درآمد شرکت های تابعه رقم بااهمیت می تواند مربوط به تیساکیش و مگاپارس باشد. تیساکیش با احتمال زیاد بخشی از پروژه رویایی کیش و تیسا شهر را پیش فروش یا واگذار کند و آریا عمران پارس نیز با احتمال زیاد پروژه مگاپارس را تکمیل و بخشی از آن را واگذر کند. چنانچه درصد واگذاری برای هر دو شرکت را 20 درصد در نظر بگیریم .

سود شرکت تیساکیش 120 میلیارد تومان که رقم قابل تقسیم پس از زیان انباشته 100 میلیارد تومان می باشد که فرض می کنیم تماما تقسیم شود.

سود شرکت آریا عمران پارس سهم ثاخت 120 میلیارد تومان چنانچه تقسیم سود را 80 درصد فرض کنیم عدد 96 میلیارد تومان بدست می آید.

بنابراین سود سرمایه گذاری ها حدودا 196 میلیارد تومان در حال خوشبینانه برآورد می گردد که به نوعی یک رکورد محسوب می شود.

هزینه های عملیاتی حدودا 10 میلیارد تومان

هزینه های مالی با توجه به تسویه بخشی از بدهی ها بر اساس 330 میلیارد تومان و طبق رویه قبلی شرکت حدودا 35 میلیارد تومان

نرخ مالیات 20 درصد که معادل 20 میلیارد تومان می شود.

مجموع ارقام فوق 278 میلیارد تومان که با تقسیم بر تعداد سهام (9 میلیارد سهم) EPS سود هر سهم برابر می شود با 31 تومان

در سناریور بدبینانه شرکت همچنان می تواند زیان ده باشد. شروع بحران مسکن و رکود بخش تجاری در کشور می تواند منجر به عدم تحقق درآمدهای فروش شود. بنابراین متغییر های اثرگذار در تعیین سود شرکت بسیار زیاد و غیر قابل پیش بینی اند.

برآورد سود با اتکا به نتایج عملکرد ماهانه توصیه می شود.

جمع بندی و نتیجه گیری:

هلدینگ بین المللی توسعه ساختمان ثاخت از شرکت های تابعه گروه سرمایه گذاری غدیر است. پروژه های متعدد و بزرگی توسط این شرکت به اجرا درآمده که  پروژه شاخص آن برج بین الملل تهران در بزرگراه کردستان – حکیم است . در حال حاضر در شیراز و ایزدشهر و نوشهر سه پروژه در دست ساخت دارد. اما بزرگترین پروژه های خود را  توسط شرکت تابعه تیساکیش در جزیره کیش دنبال می کند . همچنین ثاخت شریک پروژه بزرگ و بین المللی مگاپارس در خیابان شریعتی تهران است.

شرح وضعیت پروژه ها به تفصیل در این تحلیل بررسی شد. نقطه مشترک پروژه ها ضعف مدیریت در استفاده بالا از اهرم بدهی و همچنین عدم اجرای بموقع پروژه ها و تحمیل هزینه های مالی سنگین به آنها می باشد. که باعث گردیده تا عملکرد شرکت علی رغم شرایط تورمی حاد در کشور در طول یک دهه اخیر با موفقیت همراه نباشد.

در این تحلیل هلدینگ ثاخت را بر اساس روش خالص دارایی ها با ارزشگذاری شرکت اصلی و شرکتهای تابعه آن مورد بررسی قرار دادیم . مشکلات خاص صنعت ، نبود اطلاعات شفاف و تکیه زیاد به ضرایب برآوردی می تواند منجر به  انحراف بااهمیت در نتایج برآوردی گردد . در هر حال با اتکا به ضرایب و مفروضات این بررسی ناو محاسبه شده برای هر سهم  608 تومان بدست آمد که قیمت های جاری (371 تومان) در سطح 61 درصد ناو می باشد.

در بخش عملیاتی این امیدواری وجود دارد که بخش مهمی از پروژه های شرکت بعد از سال ها به بهره برداری و تحقق درآمد برسند. با نگاهی خوشبینانه به این موضوع می توان EPS سال 1400 شرکت را 31 تومان برای هر سهم برآورد نمود. اگرچه در نگاه بدبینانه شرکت همچنان به روند زیان دهی خود ادامه خواهد داد.

در مجموع با توجه به تحلیل ارائه شده قیمت های جاری در سطح متعادلی بوده و لذا توصیه ای برای این نماد نداریم.

موارد مهم جهت پی گیری: تسویه تسهیلات بانکی ، مزایده پروژه سعدی ، مزایده املاک کیش و تکمیل پروژه مگاپارس

99/09/01