شرکت بین المللی توسعه ساختمان
ثاخت

🔷 کلیات : سال ۱۳۶۴ تاسیس شد – سرمایه ۹۰۰ میلیارد تومن – ارزش بازار ۳۲۲۰ میلیارد تومن – فعالیت در حوزه ساخت و ساز دارد – خودش هلدینگ است علاوه بر اینکه فعالیت مستقل دارد شرکت های تابعه نیز در بخش ساختمان فعال اند – سهامدار اصلی شرکت های وابسته به #وغدیر با ۵۵ درصد سهام است اوایل سال ۹۹ سهام متعلق به مجموعه #وغدیر بیش از ۷۱ درصد بود که با شرایط مثبت سهم عرضه های زیادی صورت گرفت . تعداد پرسنل ۴۹ نفر – سال مالی ۳۱ شهریور ماه هر سال
👈 در اردیبهشت ماه ۱۳۹۹ سرمایه شرکت از ۶۰۰ به ۹۰۰ میلیارد تومن از محل آورده و مطالبات افزایش یافت .هنوز فرآیند ثبت افزایش سرمایه به اتمام نرسیده است . بنظر حراج حق تقدم های استفاده نشده باید انجام شود.
👈 بنظر می رسد بخش زیادی از فروش سهام شرکت توسط مجموعه غدیر از طریق خرید مجدد حق تقدم ها در اواخر مهلت آن به قیمت های بسیار ارزانتر جبران شده باشد .

🔷 بررسی ترازنامه : خرداد ماه ۱۳۹۹
▪️جمع دارایی ها ۱۳۸۱ میلیارد تومن
▪️جمع بدهی ها ۹۲۸ میلیارد تومن
▪️ارزش ویژه ۴۵۳ میلیارد تومن

🔸تفسیر : ارقام عمده دارایی ها شامل سرمایه گذاری در سهام ، پروژه ها و طلب ها به ترتیب ۴۳ درصد ۲۷ درصد و ۲۵ درصد جمع دارایی ها را تشکیل داده اند .شرکت دارایی ثابت با اهمیت ندارد و محدود به ساختمان مرکزی می باشد – بخش بدهی ها شامل بدهی به سهامداران ( #وغدیر ) و بدهی بابت تسهیلات بانکی هست . وام های بانکی در چند سال اخیر فشار زیادی روی نقدینگی شرکت داشته و بخش زیادی از هزینه های شرکت نیز ناشی از هزینه های بهره بوده است . اخیرا مدیریت تصمیم به تسویه بخشی از بدهی ها داشته که افزایش سرمایه اخیر در همین جهت بوده بنابراین با احتمال زیاد برای عملکرد سال مالی ۱۴۰۰ با کاهش بدهی ها شرایط نقدینگی و سودآوری شرکت تا حدی بهبود خواهد یافت .سرمایه در گردش منفی ، نسبت بدهی ۶۷ درصد که نشان از شرایط نقدینگی نامناسب از شرکت دارد اما با افزایش سرمایه اخیر انتظار کاهش در نسبت بدهی داریم. طبق آخرین ترازنامه سرمایه ۶۰۰ میلیارد تومن و شرکت دارای زیان انباشته است.
👈افزایش سرمایه از ۶۰۰ به ۹۰۰ میلیارد تومن در جریان است .

🔵 بررسی دارایی های ثابت :
کل دارایی های ثابت به ارزش تمام شده ۱۳ میلیارد تومن و ارزش دفتری ۹ میلیارد تومن می باشد . دو رقم عمده در این لیست شامل :
زمین به ارزش تمام شده ۶٫۳ میلیارد تومن و
ساختمان به ارزش تمام شده ۴٫۸ میلیاردتومن می باشد.
متراژ ساختمان اداری شرکت در ۱۲ طبقه و ۲۰ واحد اداری به شرح زیر است:
عرصه ۴۶۰ متر
اعیان ۲۴۵۰ متر
❗️ ۱۸ واحد از ۲۰ واحد دفتر مرکزی در رهن بانک ها می باشند.

🔵 بررسی پرتفوی سهام :
سرمایه گذاری های شرکت به ارزش ۵۹۶ میلیارد تومن شامل بورسی و غیر بورسی به شرح زیر می باشد :
▪️ بورسی شامل :
۱) شرکت آ س پ (ASP) با مالکیت ۴۰٫۷ درصد
۲) شرکت شهر سازی و خانه سازی باغمیشه ( #ثباغ ) با مالکیت ۲۹٫۶ درصد
♣️بهای تمام شده سرمایه گذاری های فوق ۸۶ میلیارد تومن که ارزش بازار آنها ۱۴۶۶ میلیارد تومن و مازاد حاصل برابر است با 👈👈 ۱۳۸۰ میلیارد تومن
👈 از بررسی و قیمت گذاری مجدد شرکت های بورسی صرف نظر و قیمت های بازار ملاک است.

▪️ غیر بورسی شامل :
۱) شرکت تیساکیش با مالکیت ۱۰۰ درصد
۲) شرکت توسعه صنعت ساختمان غدیر خوزستان با مالکیت ۱۰۰ درصد
۳) شرکت مهندسی و ساخت پارس سازه با مالکیت ۱۰۰ درصد
۴) شرکت سرپناه فارس با مالکیت ۱۰۰ درصد
۵) شرکت افق سازه پایا آدخ با مالکیت ۱۰۰ درصد
۶) شرکت پیمان غدیر با مالکیت ۱۰۰ درصد
۷) شرکت Divital Auto Invest با مالکیت ۷۰ درصد
۸) شرکت عمران قشم با مالکیت ۳۵ درصد
۹) شرکت طرح و توسعه آریا عمران پارس با مالکیت ۳۳ درصد
۱۰) شرکت پدید آوران اطلس پارس با مالکیت ۲۲ درصد

بهای تمام شده شرکت های غیر بورسی ۵۱۰ میلیارد تومن می باشد که ارزش های برآوردی آن با بررسی هر یک از شرکت های فوق را محاسبه می کنیم .

🔺 شرکت تیسا کیش :
این شرکت در سال ۱۳۸۳ در جزیره کیش ثبت شده است . آخرین سرمایه ۷۰ میلیارد تومن – پروژه های متعددی دارد – در سال ۱۳۹۷ یکی از شرکت های ثاخت به نام “کیش رویای زندگی” که مجری و شریک پروژه بزرگ برج های مسکونی رویای کیش بود در این شرکت ادغام شد . در حال حاضر #ثاخت مالک ۱۰۰ درصدی در این شرکت است . قبلا در سال ۱۳۹۶ مقدار ۲۰ درصد سهام شرکت تیسا کیش در اختیار #ورنا بود که ثاخت این مقدار سهم را به ارزش ۹۹ میلیارد تومن از #ورنا خرید . تعداد پرسنل ۴۶ نفر و سال مالی این شرکت ۳۱ شهریور ماه هر سال است.
آدرس : میدان ساحل خ بلوار دریا مجاور ساختمان انفورماتیک

ارقام کلی ترازنامه و عملکرد مالی بدین شرح است : اسفند ۱۳۹۸
▪️جمع دارایی ها ۳۵۰ میلیارد تومن
▪️جمع بدهی ها ۳۰۱ میلیارد تومن
▪️ارزش ویژه ۴۹ میلیارد تومن
▪️درآمد ۶ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ ۲۲ میلیارد تومن
▪️سود خالص ۶ ماهه ۱۳۹۹ مبلغ ۱۱ میلیارد تومن

🔸تفسیر : حدودا ۲۹۰ میلیارد تومن از دارایی های شرکت مربوط به پروژه های در جریان است که ذیلا بررسی می شود . بدهی ها نیز عمدتا به سهامدار شرکت یعنی ثاخت (۲۵۰ میلیارد تومن ) مربوط است و کمی نیز شامل تسهیلات بانکی (۱۷ میلیارد تومن ) و پیش دریافت (۲۲ میلیارد تومن ) فروش واحد ها می باشد. شرکت دارای زیان انباشته بوده و عملکرد سودآور با اهمیتی ندارد. شناسایی درآمدهای شرکت بر اساس استاندارد حسابداری و روش درصد پیشرفت کار بوده و بخش زیادی از پروژه های در جریان فعلی از قبل پیش فروش شده است.

🔹 بررسی پروژه های شرکت تیسا کیش :
۱) پروژه رویای کیش : این پروژه در سال ۱۳۸۶ با مشارکت ۵۰ درصدی منطقه آزاد کیش (شرکت سرمایه گذاری و توسعه کیش ) و ۵۰ درصدی گروه ثاخت شامل خود شرکت #ثاخت (۱۵ درصد)و کیش رویای زندگی (۳۵ درصد) ( ادغام شده در تیساکیش فعلی) در زمینی به مساحت ۸۲۱۱۳ متر بعنوان آورده منطقه آزاد واقع در نوار ساحلی شرقی جزیره و در مجاورت بازار مرجان کیش شروع شد.
این پروژه شامل :
۱۶۲ واحد مسکونی ویلایی در قالب ۲۷ بلوک ۶ واحدی و ۶۴۰ واحد مسکونی در قالب ۵ برج ۱۷ طبقه با زیر بنای کل ۱۲۸۰۰۰ متر مربع می باشد.
تمامی واحد های ویلایی در سنوات قبل فروخته شده و اسناد مالکیت آن نیز تحویل خریداران گردیده است .
از باقیمانده واحد های مسکونی برج تعداد ۳۰۲ واحد به مساحت ۳۵۸۸۰ متر مربع متعلق به تیساکیش می باشد که آن ۲۷ واحد به مساحت ۳۳۶۷ متر مربع آن در سنوات قبل فروخته شده است.
طبق آخرین گزارش مالی پیشرفت فیزیکی پروژه تا پایان سال ۱۳۹۸ متوسط ۵۲ درصد می باشد. طبق برنامه اعلام شده این پروژه تا پایان سال ۱۳۹۹ تکمیل خواهد شد.

▫️ برآورد ارزش پروژه :
تمام شده پروژه برای واحد های سهم شرکت ۱۳۵ میلیارد تومن
برآورد هزینه های تکمیل ۴۳۸ میلیارد تومن
جمع مخارج کل پروژه ۳۰۲ واحد به متراژ ۳۵۸۸۰ متر ۵۷۳ میلیارد تومن
ارزش فروش واحد های باقیمانده ۲۷۵ واحد به متراژ ۳۲۵۱۳ متر به ازای هر متر ۴۰ میلیون تومن برابر با ۱۳۰۰ میلیارد تومن
درآمدهای ناشی از واحد های پیش فروش شده ( برآوردی) ۳۵ میلیارد تومن
جمع کل درآمدها ۱۳۳۵ میلیارد تومن
♠️ مازاد (سود ) برآوردی ۷۶۲ میلیارد تومن که با توجه به درصد تکمیل ۵۲ درصدی آن به مازاد خالص ۳۹۶ میلیارد تومن می رسیم

۲) پروژه مسکونی دیدار (تیسا شهر) : این پروژه در زمینی به مساحت ۳۶۸۰۰ متر با زیر بنای ۵۴۵۷۲ متر مربع واقع در کیش میدان امیر کبیر انتهای بلوار دانش لوپ دیدار در قالب ۵ بلوک (A,B,C,D,E)با تنوع طبقاتی ۱۱ تا ۱۵ طبقه جمعا ۴۲۰ واحد مسکونی در جریان ساخت می باشد. ۱۰۰ درصد این پروژه متعلق به تیساکیش بوده و شرکت شریک ندارد.
از پنج بلوک گفته شده دو بلوک آن تکمیل و بخش عمده آن نیز فروخته شده و بلوک سوم در جریان تکمیل و پیش فروش است . و برای دو بلوک باقیمانده کار خاصی صورت نگرفته و هنوز در مرحله بازبینی و طراحی ثانویه می باشد.
مشخصات بلوک های تکمیل و در جریان ساخت بدین شرح است :
بلوک E : جمعا ۴۸ واحد به مساحت ۴۵۹۵ متر که ۴۶ واحد آن به مساحت ۴۴۴۸ متر واگذار شده است.
بلوک D : جمعا ۵۶ واحد به مساحت ۵۵۲۹ متر که ۳۹ واحد آن به مساحت ۳۸۵۲ متر واگذار شده است.
بلوک C : جمعا ۷۴ واحد به مساحت ۷۴۲۷ متر که ۵ واحد آن به مساحت ۶۰۰ متر واگذار شده است.
بلوک B : جمعا ۶۲ واحد به مساحت ۵۰۱۱ متر فاقد عملیات ساخت
بلوک A : جمعا ۱۸۰ واحد به مساحت ۱۳۶۵۵ متر فاقد عملیات ساخت
👈 در مجموع از سه بلوک تکمیل شده ۸۸ واحد با مساحت ۸۶۵۱ متر مربع قابل واگذاری می باشد.

▫️ برآورد ارزش پروژه :
🔸تمام شده پروژه برای واحد های باقیمانده و تعهدات قبلی ۳۳ میلیارد تومن
برآورد هزینه های تکمیل ۳۰ میلیارد تومن
جمع مخارج برآوردی پروژه برای ۸۶۵۱ متر ۶۳ میلیارد تومن
ارزش فروش واحد های باقیمانده ۸۸ واحد به متراژ ۸۶۵۱ متر به ازای هر متر ۴۰ میلیون تومن برابر با ۳۴۶ میلیارد تومن
مازاد (سود ) برآوردی ۲۸۳ میلیارد تومن . از آنجایی که بخشی از پروژه (بلوک C) در نقطه ۶۰ درصد تکمیل است لذا برای محاسبه مازاد نهایی بایستی تعدیل صورت داد یعنی :
برای متراژ ۱۸۲۴ متر مربع ( شامل باقیمانده های بلوک های E, D) که تکمیل شده اند ۵۷ میلیارد تومن
برای مترآژ ۶۸۲۷ متر مربع ( بلوک C) که ۶۰ درصد تکمیل است ۱۳۶ میلیاردتومن
جمع مازاد ۱۹۳ میلیارد تومن
🔸 و اما برای بلوک های A و B که فعلا زمین خالی است . متراژ این دو بلوک حدودا ۱۴ هزار متر می شود که با فرض هر متر ۲۰ میلیون تومن جمعا ۲۸۰ میلیارد تومن ارزش دارد که تماما آن را مازاد در نظر می گیریم.
♠️بنابراین مازاد کل این پروژه ۴۷۳ میلیارد تومن

اما نکته مهم اینکه ۶۸۲۷ متر هنوز ۶۰ درصد تکمیل هست بنابراین ۸۰ درصد از مازاد بایستی با درصد تکمیل تعدیل شود

۳) پروژه مجتمع تجاری تفریحی تیسا یک : این پروژه در زمینی به مساحت ۱۹۳۸۸ متر واقع در کیش تقاطع خ دریا و سنایی با زیر بنای کل ۶۵۶۵۹ متر و زیر بنای مفید ۲۶۷۵۳ متر شامل ۲۹۰ واحد تجاری ، رستوران ، شهربازی ، بولینگ ، سالن بیلیارد و سینما در ۵ طبقه در دست احداث است.
پیشرفت فیزیکی پروژه ۲۱ درصد گزارش گردیده که بنظر می رسد پروژه متوقف می باشد.
بر اساس گزارش حسابرس پروژه فاقد توجیه اقتصادی بوده و هیات مدیره تکلیف به خروج از آن می باشد.
در سال ۱۳۹۶ تعداد ۳۴ واحد از واحد های تجاری این پروژه به متراژ ۱۳۷۱ متر پیش فروش گردیده که بنظر شرکت با مسائل حقوقی روبرو خواهد شد.
حدودا ۹۰ میلیارد تومن برای این پروژه هزینه شده که سهم زمین و جواز ساخت ۳۷ میلیارد تومن می باشد.
♠️با توجه به شرایط توقف پروژه فقط ارزش زمین را ارزیابی کنیم . با فرض هر متر مربع ۲۵ میلیون تومن ارزش زمین ۴۸۵ میلیارد تومن برآورد می گردد که با کسر هزینه های پروژه ۹۰ میلیارد تومن مازاد آن برابر می شود با ۳۹۵ میلیارد تومن

۴) پروژه تجاری تیسا دو : این پروژه در زمینی به مساحت ۱۳۰۷۱ متر مربع با زیر بنای کل ۵۷۷۷۵ و مفید ۲۲۸۲۴ متر مربع تعریف گردیده . اطلاعاتی از موقعیت زمین موجود نیست . طبق گزارش حسابرسی بازیافت مبلغ زمین با ابهام روبروست .
پروژه متوقف و میزان پیشرفت این پروژه ۲ درصد گزارش شده است.
به نظر می رسد زمین مزبور طی چک در سنوات قبل از سازمان منطقه آزاد خریداری گردیده که چک های مزبور برگشت خورده اند.
طبق صورتهای مالی ارزش زمین مزبور ۲۹ میلیارد تومن ثبت دفاتر شده است.
♠️ بدلیل ابهام موجود در مالکیت زمین و یا جرائم احتمالی و مسائل حقوقی مرتبط با آن از محاسبه ارزش روز آن صرف نظر می کنیم.
👈 اسناد مالکیت تیسا ۱ و ۲ در رهن بانک سرمایه می باشند.

🔹 سایر املاک شرکت تیسا کیش :
۱) سه قطعه زمین در شهرستان نور کیلومتر ۳ چمستان
۲) دو دستگاه آپارتمان در مجتمع ساحلی رویای کیش
۳) هفت دستگاه آپارتمان در مجموعه بعثت سه راه خاوران تهران
♠️بهای تمام شده املاک فوق ۴ میلیارد تومن که ارزش برآوردی آن ۲۰ میلیارد تومن می باشد.مازاد برابر با ۱۶ میلیارد تومن

🔹 برآورد ناو شرکت تیسا کیش :
مازاد پروژه رویای کیش ۳۹۶ میلیارد تومن
مازاد پروژه تیسا شهر ۴۷۳ میلیارد تومن
مازاد پروژه تیسا یک ۳۹۵ میلیارد تومن
مازاد املاک ۱۶ میلیارد تومن
جمع مازاد ۱۲۸۰ میلیارد تومن
ارزش ویژه ۴۹ میلیارد تومن
♣️ خالص دارایی ها ۱۳۲۹ میلیارد تومن با کسر ۷۲ میلیارد تومن بهای تمام شده این سرمایه گذاری در دفاتر ثاخت به مازاد ۱۲۵۷ میلیارد تومن می رسیم.

🔺 شرکت توسعه صنعت ساختمان غدیر خوزستان:
این شرکت سال ۱۳۶۷ با نام توسعه صنعت فاضلاب ایران در اهواز تاسیس شد که بعد ها تغییر نام داد . علی رغم قدمت و سابقه زیاد فعالیت فاقد عملیات با اهمیت است . بنظر می رسد نوعی سر در گمی در مدیریت شرکت وجود دارد . یکبار به سهامی عام تبدیل می شود و درج نماد در فرا بورس (#ثغدیر) می شود اما مجددا به حالت سهامی خاص بر می گردد . سال ۱۳۹۶ منحل می شود و یک سال بعد مجدد احیا می شود!! در مجموع این شرکت با سرمایه ۵ میلیارد تومنی و ۲۳ نفر پرسنل فعالیت اصلی آن محدود به تولید بلوک های سیمانی ، جدول ، کفپوش ، انواع نیوجرسی و … می باشد. ۱۰۰ درصد سهام متعلق به ثاخت است .
آدرس کارگاه کیلومتر ۷ جاده اهواز به اندیمشک – سال مالی ۳۱ شهریور ماه هر سال
سر جمع کل دارایی ها ۹ میلیارد تومن بدهی ها ۵ میلیارد و ارزش ویژه ۴ میلیارد تومن می باشد. فعالیت های شرکت سودآور نیست .

در سال ۱۳۸۶ شرکت طی یه تفاهم نامه سه جانبه با بانک مسکن و شرکت عمران شهر جدید شیرین شهر وارد پروژه ساخت مسکن مهر به تعداد ۷۵۸ واحد می شود که این پروژه بدلیل عدم تامین اعتبار ( از طرف بانک مسکن) در سطوح ۵۰ درصد پیشرفت فیزیکی متوقف می گردد. در مجموع بدلیل افزایش هزینه های ساخت و نبود اعتبارات کافی پروژه فاقد سودآوری می باشد.

♠️ با توجه باینکه شرکت فاقد دارایی های بااهمیت می باشد. از محاسبه مازاد ناو صرف نظر می کنیم.

🔺شرکت مهندسی و ساخت پارس سازه :
سال ۱۳۳۰ به نام مقاطعه کاری مجم در تهران تاسیس شد چندین مرتبه تغییر نام داشت . در سال ۱۳۹۸ دو شرکت از شرکت های ثاخت به نام های ” هتل و ساختمان نارنجستان گستر ” و ” گسترش تجهیزات بهسان پارس ” در این شرکت ادغام شدند . آخرین سرمایه ۹۱ میلیارد تومن – فعالیت اصلی انعقاد قراردادهای مدیریت پیمان برای پروژه های گروه ثاخت و همچنین خودش مجری یک پروژه در رشت می باشد. ۱۰۰ درصد سهام متعلق به ثاخت است . تعداد پرسنل ۴۳ نفر – سال مالی ۳۱ شهریور هر سال
👈 این شرکت در آبان ماه ۱۳۹۷ از محل تجدید ارزیابی زمین های خود افزایش سرمایه داشت.

▫️ ارقام کلی ترازنامه و عملکرد مالی بدین شرح است : اسفند ۱۳۹۸
▪️جمع دارایی ها ۱۱۲ میلیارد تومن
▪️جمع بدهی ها ۴۱ میلیارد تومن
▪️ارزش ویژه ۷۱ میلیارد تومن
▪️درآمد ۶ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ ۲۹ میلیارد تومن
▪️زیان خالص ۶ ماهه ۱۳۹۹ مبلغ ۰٫۳ میلیارد تومن

🔸تفسیر : دارایی های شرکت عمدتا مربوط به پروژه اسپارو رشت و یک قطعه زمین در جاده قدیم تهران کرج است که هر دو در اواخر سال ۱۳۹۷ تجدید ارزیابی شده اند .بدهی ها نیز ناشی از تامین مالی شرکت های گروه ( #اخت و تیساکیش) می باشد. زیان انباشته شرکت ۲۲ میلیارد تومن گزارش گردیده – درآمد اصلی شرکت ناشی از مدیریت پیمان پروژه های گروه بوده و فعالیت خارج از گروه ندارد . عملکرد درآمدی شرکت بااهمیت نیست. شرکت سهم ۷ درصدی در مخارج پیمان دارد .

🔹 بررسی پروژه ها و املاک :
▪️تنها پروژه شرکت اسپارو رشت می باشد . این پروژه چند منظوره در زمینی به مساحت ۴۳۰۰ متر واقع در تقاطع خ سعدی و معلم رشت واقع شده است . زیر بنای مفید پروژه ۲۰۹۱۴ متر شامل ۸۵ واحد تجاری به مساحت ۶۴۲۶ متر مربع و ۲۹ واحد اداری به مساحت ۶۰۷۵ متر مربع و شهربازی ۸۴۱۳ متر می باشد.
آخرین پیشرفت فیزیکی پروژه ۴۴ درصد گزارش گردیده که بدیل نبود منابع مالی متوقف می باشد.
بخشی از پروژه به متراژ ۸۸۹ متر در سنوات قبل پیش فروش گردیده که بدلیل عدم ایفای تعهد توسط شرکت منجر به شکایت حقوقی علیه شرکت شده است.
تمام شده پروژه تا این مرحله از پیشرفت ۷۸ میلیارد تومن و پیش بینی می شود ۳۰۰ میلیارد تومن نیز برای تکمیل مورد نیاز باشد.( جمعا ۳۷۸ میلیارد تومن)
زمان تکمیل پروژه انتهای سال ۱۴۰۰

▪️زمین کارخانه آسفالت واقع در کیلومتر ۷ جاده قدیم کرج بعد از پل کرج به مساحت ۵۷ هزار متر مربع . قبلا کارخانه آسفالت بوده که بدلیل مسائل زیست محیطی تعطیل گردیده . این زمین دو مرتبه به معرض فروش رفت که هر دو بار به نتیجه نرسید. ارزش این زمین در سال ۱۳۹۷ به مبلغ ۳۰ میلیارد تومن کارشناسی شده است .

▫️ برآورد ارزش پروژه ها و املاک :
چنانچه ارزش روز متوسط هر متر مربع تجاری را ۲۵ میلیون تومن در نظر بگیریم ارزش تکمیل شده این پروژه ۵۲۳ میلیارد تومن که با کسر بهای تمام شده کل ۳۷۸ میلیارد تومن به مازاد ۱۴۵ میلیارد تومن می رسیم . با توجه به اینکه ۴۴ درصد پیشرفت داشته مازاد متناسب با درصد پیشرفت ۶۴ میلیارد تومن بدست میاد.
زمین کارخانه آسفالت نیز با فرض رشد ۲ برابری نسبت به سال ۹۷ برابر می شود با ۶۰ میلیارد تومن که به مازاد ۳۰ میلیارد تومن می رسیم.
♠️ مجموع مازاد حاصل از پروژه و زمین برابر می شود با ۹۴ میلیارد تومن

🔹 برآورد ناو شرکت مهندسی و ساخت پارس سازه :
مازاد پروژه ها و املاک ۹۴ میلیارد تومن
ارزش ویژه ۷۱ میلیارد تومن
جمع خالص ارزش دارایی ها ۱۶۵ میلیارد تومن که با کسر ۲۹ میلیارد تومن بهای تمام شده این سرمایه گذاری در دفاتر ثاخت به مازاد ۱۳۶ میلیارد تومن می رسیم.

🔺 شرکت سرپناه فارس :
سال ۱۳۶۳ در شیراز تاسیس شد – سرمایه فعلی ۳ میلیارد تومن – در گذشته کم و بیش فعالیت های ساخت و ساز داشت اما در حال حاضر به جز نگهداری و حراست از مجتمع تجاری سعدی ( متعلق به #ثاخت در شیراز) فعالیت دیگری ندارد . در سال ۱۳۹۶ تا مرز انحلال رفت اما منحل نشد – تعداد پرسنل ۴ نفر – کلیه اموال غیر منقول شامل دفتر مرکزی فعلی و زمین موسوم به ارم را در سنوات قبل به شرکت ثاخت واگذار و در حال حاضر دارایی فیزیکی ندارد – در مجموع بدلیل ضعف مدیریت خسارات زیادی به شرکت وارد گردیده که جلوتر تشریح می کنیم.
سر جمع دارایی های شرکت حدود ۲ میلیارد تومن ، بدهی ۱ میلیارد و ارزش ویژه ۱ میلیارد تومن و شرکت دارای زیان انباشته ۲ میلیارد تومنی است .
شرکت فاقد درآمد کافی و زیان ده است .
👈 در سنوات قبل شرکت پروژه ای داشت با نام خلبانان ، در سال ۱۳۹۵ مدیریت شرکت در یک معامله ناموفق با بخش خصوصی بخشی از این پروژه بعلاوه یک دارایی دیگر و به همراه وجه نقد ( جمعا به ارزش ۷ میلیارد تومن) را در ازای خرید ۴ دانگ زمین موسوم به زمین ارم را خریداری می کند. قرار بود در همین زمین پروژه بعدی شرکت شروع شود . ( ۴ دانگ شرکت ۲ دانگ بخش خصوصی ) . اما شرکت در انتقال واحد های پروژه خلبانان به مشکل بر خورد و بخش خصوصی بابت تاخیر وارد طرح شکایت علیه شرکت شد در مرحله اول ساختمان دفتر مرکزی شرکت در ساختمان حافظیه را توقیف و با رای دادگاه تملیک کرد و از طرف دیگر از انتقال رسمی ۴ دانگ زمین به نام شرکت طفره رفت . در مجموع شرکت تمام دارایی های خود را از دست داد!! نکته جالب اینکه ۴ دانگ زمین ارم و ساختمان دفتر مرکزی به شرکت #ثاخت فروخته شده ( سال ۱۳۹۶ بدون انتقال رسمی ) و این دارایی ها نیز در دفاتر ثاخت ثبت است.
ساختمان حافظیه ۱۷۱ متر واقع در عفیف آباد شیراز
زمین ارم ۷۲۱ متر که ۴۸۱ متر آن متعلق به ثاخت است واقع در خیابان ارم شیراز

🔹 محاسبه ناو :
بدلیل بی اهمیت بودن ارقام صورت های مالی از محاسبه ناو آن صرف نظر می کنم.

🔺شرکت افق سازه پایا آدخ :
سال ۱۳۸۷ تاسیس شد – سرمایه ۱۰ میلیارد تومن – فعالیت اصلی شرکت حوزه ساختمانی و در حال حاضر مجری یک پروژه در مشهد است – شرکت بزرگی نیست – ۵ نفر پرسنل دارد – سر جمع دارایی ها ۲۷ میلیارد تومن ، بدهی ها ۱۹ میلیارد تومن و ارزش ویژه ۸ میلیارد تومن – به جز پروژه ای که در دست اجرا دارد از خودش دارایی مستقل دیگری ندارد- عملکرد شرکت در دو سال اخیر زیان بوده است.

🔹بررسی پروژه ها
▪️ پروژه افق سینا ( پزشکان) : این پروژه بصورت مسکونی با موقعیت اداری جهت ساختمان پزشکان در زمینی به مساحت ۱۳۹۱ متر مربع با مشارکت مالک زمین و شهرداری واقع در مشهد خیابان ابن سینا بعد از خ پاستور از سال ۱۳۹۱ در دست ساخت است. زیر بنای کل ۱۸۶۶۳ متر و زیر بنای مفید آن ۹۸۸۰ متر شامل ۹۲ واحد در ۱۸ طبقه می باشد.
در این پروژه سهم شهرداری ۲۲٫۳۶ درصد سهم افق سازه ۶۱٫۵ درصد و سهم مالک زمین ۱۶٫۱۴ درصد می باشد.
سهم افق سازه از مساحت مفید ۶۰۷۶ متر است که قبلا ۱۱۰۰ متر آن به شرکت آ س پ پیش فروش گردیده است . بنابراین باقیمانده مساحت مفید ۴۹۷۶ متر می باشد.
آخرین درصد پیشرفت پروژه ۴۶٫۷ درصد گزارش شده است .
تاکنون ۴۰ میلیارد تومن برای این پروژه هزینه شده و منابع مورد نیاز جهت تکمیل ۸۰ میلیارد تومن برآورد می گردد.
با توجه به کاربری مسکونی زمین چنانچه هر متر مربع ۲۰ میلیون تومن در نظر بگیریم پروژه سودآور نیست .

▪️ پروژه نسترن : این پروژه به صورت مشارکتی با شهرداری ثامن مشهد و یک شرکت خصوصی ( میثاق شرق ) در زمینی به مساحت ۲۰۱۴ متر و اعیانی ۲۱۶۹۶ متر واقع در کوی امیرالمومنین در دست ساخت است. سهم افق سازه از این پروژه کمتر از ۸ درصد می باشد. شرکت دخالتی در ساخت این پروژه ندارد – پروژه از سال های ۹۲ شروع و اطلاعاتی از میزان پیشرفت آن گزارش نشده است – شرکت قصد خروج از پروژه را دارد. کل سرمایه گذاری انجام شده در این پروژه ۲ میلیارد تومن است.
🔹 محاسبه ناو افق سازه :
بدلیل ابهام در سودآوری پروژه افق سینا و نامشخص بودن سود سایر پروژه امکان برآورد از ناو میسر نیست.

🔺شرکت مهندیسن مشاور پیمان غدیر:
این شرکت در سال ۱۳۶۷ تاسیس شد – سرمایه شرکت ۱۰ میلیون تومن!! – ۱۰۰ درصد سهام متعلق به ثاخت است – فعالیت شرکت مهندسی و نظارت کارگاهی و مطالعات و طراحی در خصوص پروژه های گروه ثاخت می باشد – شرکت فعالیت مستقل خارج از گروه ثاخت ندارد – تعداد پرسنل ۳۹ نفر – ارقام ترازنامه با اهمیت نیست – تنها دارایی شرکت یک واحد آپارتمان در مجتمع مسکونی رویایی کیش که از شرکت تیساکیش پیش خرید کرده است . درآمد های شرکت بااهمیت نیست و صرفا پوشش هزینه های پرسنلی را دارد.
🔹بدلیل بی اهمیت بودن ارقام مالی شرکت از محاسبه ناو آن صرف نظر می کنیم.

🔺 شرکت Divital Auto Invest :
این شرکت در سال ۲۰۰۵ در کشور بلاروس تاسیس می شود . در سال ۲۰۰۹ شرکت ثاخت ۷۰ درصد سهام را خریداری می کند . شریک ۳۰ درصدی یک شرکت به نام بام و بنیان تجارت شرق ( فعال در صنعت خشکبار و صادرات آن) می باشد. ظاهرا قرار بوده پروژه نمایشگاه اتومبیل به همراه خدمات جانبی در یک قطعه زمین به مساحت ۸۹۹۰ متر که بصورت اجاره بلندمدت ۴۹ ساله می باشد واقع در شهر مینسک Minsk احداث شود که با صرف هزینه زیاد بدلیل کلاه برداری شریک با شکست مواجه می شود.
موضوع از این قرار است ۳٫۵ میلیون یورو در اختیار شرکت بام و بنیان قرار می گیرد تا به واسطه ارتباطی ارزی که دارد به شرکت اتواینوست حواله کند شرکت مزبور ( با مدیریت سعید بهرمن ) پس از اخذ وجه از حواله وجه امتناع می کند . در حال حاضر موضوع تحت پیگرد حقوقی قرار دارد . علاوه بر این مبلغ ذکر شده که مبالغ فعلی حدودا ۱۰۰ میلیارد تومن می شود حدود ۳٫۵ میلیارد تومن نیز به ارقام تاریخی نیز در جهت این پروژه هزینه شده است .
🔹با توجه به ابهام اساسی در شرایط پروژه و خسارت ناشی از اعتماد به شریک سهامدار در پروژه از محاسبه ناو این شرکت صرف نظر می کنیم.

🔺 شرکت عمران قشم:
این شرکت در سال ۱۳۷۱ بعنوان بازوی اجرایی سازمان منطقه آزاد قشم در خدمات شهری و حوزه عمرانی تاسیس تاسیس شد – سرمایه ثبتی آن ۱٫۳ میلیارد تومن است – سهامداران شامل سازمان منطقه آزاد قشم ۶۰ درصد شرکت ثاخت ۳۵ درصد و شرکت آ س پ ۵ درصد می باشد . پروژه های متعددی از قبیل پارک هرمز، مجتمع تجاری نخل زرین، ساختمان خبرگزاری ایرنا، مرمت و بازسازی اسکله فجر، بازار ماهی فروشان شهر قشم، مسجد فرودگاه بین المللی قشم، ساخت پل های بتنی در مسیر غار نمکدان، دیوار چینی و ایجاد خور در روستای هلر و درگهان توسط این شرکت به اجرا در آمده است .
تاکنون هیچ گزارش مالی از این شرکت منتشر نشده است و از میزان درآمدها و پروژه های جاری آن نیز هیچ اطلاعاتی در دست نیست .
بر طبق صورت های مالی ، سرمایه گذاری شرکت ثاخت در این شرکت ۵۰۰ میلیون تومن ( به ارزش های تاریخی) بوده که این رقم بر اساس روش حسابداری ارزش ویژه تا پایان سال ۱۳۹۸ به عدد ۸۶۰ میلیون تومن رسیده است.
بنظر می رسد فعالیت های این شرکت سودآور نیست.
🔹 بدلیل نبود اطلاعات مالی و احتمالا بااهمیت نبودن ارقام مالی شرکت از محاسبه ناو آن صرف نظر می کنم.

🔺 شرکت طرح و توسعه آریا عمران پارس:
منشا پیدایش این شرکت مربوط به پروژه مگاپارس می باشد . در سال ۱۳۸۶ گروه ساختمانی معلم ( وابسته به صندوق ذخیره فرهنگیان) به همراه شرکت پرشین نگین صدرا ( متعلق به شرکت جواد یزد از شرکت های عمرانی خصوصی و بزرگ کشور ) و شرکت ایرانیان اطلس ( مالک اطلس مال) وارد سرمایه گذاری و ساخت پروژه مگاپارس می شوند. در سال ۱۳۸۸ این مشارکت بصورت کنسرسیوم و در قالب یک شخصیت حقوقی شکل می گیرد و در سال ۱۳۹۱ شرکت #ثاخت با خرید سهم شرکت ایران اطلس وارد این پروژه می شود. بنابراین شرکت پروژه محور است – در حال حاضر سهامداران این شرکت شامل شرکت های زیر است :
شرکت ساختمانی معلم ۳۳ درصد
شرکت پرشین نگین صدرا ۳۴ درصد
شرکت ثاخت ۳۳ درصد
👈 نماینده شرکت ثاخت در این شرکت آقای رضا فردمنش ، نائب رئیس هیات مدیره می باشد.

▪️معرفی کلی پروژه مگاپارس در خیابان شریعتی تهران :
پروژه عظیم چند منظوره مگاپارس با هدف ایجاد مجموعه ای وسیع در مقیاس فرا منطقه‌ای با کاربری‌های متنوع تجاری، اداری، فرهنگی، تفریحی و ورزشی، تعریف شده است به لحاظ نقشه‌ جغرافیایی شهری پروژه دارای دسترسی‌های مناسب از خیابان معلم در ضلع شمالی، خیابان مرودشت در ضلع غربی و خیابان گوهری در ضلع شرقی بوده و به لحاظ دسترسی‌های فرا منطقه‌ای از طریق اتوبان شهید صیاد شیرازی با اتوبان های رسالت، شهید حکیم، همت، نیایش، حقانی و صدر قابل دسترس می‌باشد. استفاده از فرم های ارگانیک در طراحی بام پروژه، تداوم حرکت پیاده در فضای سبز از سطح خیابان تا طبقات بالا و تعریف پارک و فضای سبز در ارتفاع از جذابیت‌های این مگاپروژه محسوب می‌شود.
👈 از این پروژه بعنوان یک شاهکار مهندسی با طراحی معماری منحصر بفرد و اولین گرین مال ایران با حدود یک هکتار بام سبز و بزرگترین و مدرن‌ترین پروژه در قلب تهران نام می برند.

این پروژه چند منظوره در زمینی به مساحت ۲۶٫۳۴۱ متر و با زیربنای ۲۱۵،۲۰۴ مترمربع در ۲۴ طبقه (۵ طبقه زیرزمین، همکف و ۱۸ طبقه روی همکف) از تکنولوژی و مصالح روز جهان بهره می‌گیرد.
این پروژه عظیم شامل ۳۳۸ واحد تجاری با زیربنای مفید ۴۴۲۶۲ مترمربع، ۱۱ واحد ورزشی و فرهنگی با زیربنای مفید ۱۰،۳۸۵ مترمربع، ۱۵ واحد اداری با زیربنای مفید ۱۳،۴۵۶ مترمربع و ۹ واحد رستورن، کافی شاپ و فود کورت با زیربنای مفید ۶،۲۹۴ مترمربع و ۳۰۰۰ واحد پارکینگ می باشد.

امکانات:
رستوران و کافی شاپ، آشپزخانه، سالن‌های نمایش و برگزاری مراسم،سالن‌های ورزشی بولینگ، بیلیارد و پاتیناژ، فود کورت (طبقه ۳، ۴ و ۵)، یک واحد کافی شاپ معلق در ارتفاع ۲۵ متری و قابل دسترسی با دو دستگاه آسانسور پاناروما، یک واحد کافی شاپ پشت آبشار، آبشار به عرض ۲۵ متر و ارتفاع ۱۱ متر، روشنایی هوشمند، برق رسانی عمومی، تلفن، اینترنت، اعلان اطفاء حریق، پارکینگ هوشمند، ۶ سالن سینما با ظرفیت‌های ۸۲ الی ۲۴۸ نفره، ۱۸ هزار متر مربع فضای سبز که ۱۰ هزار متر مربع از آن روف گاردن می‌باشد.

آدرس دقیق پروژه: تهران، خیابان شریعتی، خیابان معلم، نبش خیابان مرودشت

مجموع سرمایه گذاری انجام شده توسط ثاخت در این شرکت تا پایان شهریور ۱۳۹۹ بالغ بر ۳۸۸ میلیارد تومن می باشد. طبق آخرین گزارشات غیر رسمی میزان پیشرفت پروژه ۷۶ درصد می باشد.
هیچ اطلاعات مستندی از ترازنامه شرکت و مخارج انجام شده برای این پروژه و نحوه تامین مالی آن در دست نیست . پروژه از سال ۱۳۸۶ استارت خورد و قرار بود تا پایان سال ۱۳۹۴ با صرف ۱۵۰ میلیارد تومن به پایان برسد.
👈 سرمایه شرکت در بدو تاسیس ۱۰۰ میلیون تومن – شواهدی از افزایش سرمایه در آگهی های روزنامه رسمی دیده نمی شود.
بنظر می رسد بخشی از پروژه در سنوات قبل پیش فروش شده است.

🔹 برای ارزش گذاری این پروژه با مشکلات زیر روبرو هستیم :
۱) قیمت تمام شده پروژه نامشخص است
۲) منابع تامین مالی شده از بانکها و سایرین نامشخص است
۳) مساحت پیش فروش شده نامشخص است

🔹 برآورد ارزش روز و تمام شده پروژه :
▪️پروژه حدودا ۲۱۵ هزار متر مربع زیر بنا دارد . بخش زیادی از مخارج پروژه تا قبل از نابسامانی های اقتصادی سال ۱۳۹۷ صورت گرفته بود . در هر حال چنانچه متوسط هزینه ساخت هر متر مربع را ۵ میلیون تومن فرض بگیریم بهای ساخت پروژه حدود ۱۱۰۰ میلیارد تومن بدون در نظر گرفتن هزینه های مالی بدست می آید . باز فرض کنیم همین مبلغ نیز هزینه های مالی به پروژه اضافه شود که تمام شده می شود ۲۲۰۰ میلیارد تومن چنانچه زمین را نیز ۳۰۰ میلیارد تومن ( به قیمت سال ۱۳۸۸) فرض کنیم 👈👈 تمام شده کل می شود ۲۵۰۰ میلیارد تومن .

▪️پروژه حدودا ۷۵ هزار متر فضای مفید و قابل فروش دارد . فرض می کنیم ۵۰ درصد آن قبلا فروخته شده است . بنابراین مانده مساحت مفید می شود ۳۷۵۰۰ متر . چنانچه هر متر مربع را متوسط ۱۵۰ میلیون تومن در نظر بگیریم ارزش باقیمانده میشود ۵۶۲۵ میلیارد تومن .

♠️ بنابراین در یک برآورد تقریبا محافظه کارانه سود پروژه ۳۱۲۵ میلیارد تومن بدست می آید. که سهم ثاخت ۳۳ درصد آن یعنی ۱۰۳۰ میلیارد تومن می باشد . چنانچه این رقم را از تمام شده سرمایه گذاری (۳۸۸ م تومن)کسر کنیم مازاد این سرمایه گذاری ۶۴۳ میلیارد تومن برآورد می گردد.

🔺 شرکت پدید آوران اطلس پارس:
این شرکت به منظور ارائه خدمات تخصصی در زمینه بازاریابی و فروش املاک و ساختمان در سال ۱۳۸۹ تاسیس و شروع به فعالیت نمود. شرکت ثاخت ۲۲ درصد سهام این شرکت را در سال ۱۳۹۱ همراه با خرید سهام آریا عمران پارس خریداری کرد. سهامدار عمده این شرکت گروه ساختمانی معلم با ۶۶ درصد سهام می باشد. سرمایه گذاری انجام شده در این شرکت ۴۰۰ میلیون تومن بوده که با اهمیت نمی باشد.
اطلاعات مالی شرکت تاکنون منتشر نشده است.

🔴 جمع بندی بخش سرمایه گذاری ها :
سرمایه گذاری های شرکت شامل ۲ شرکت بورسی و ۱۰ شرکت غیر بورسی است . در این بررسی برای شرکت های بورسی به همان ارزش بازار اکتفا کردیم و برای شرکت های غیر بورسی هر کدام از شرکت ها را بطور جداگانه از روش خالص دارایی ها ارزشگذاری کردیم . از ۱۰ شرکت غیر بورسی فقط سه شرکت حائز اهمیت بود و بقیه ارقام بااهمیتی نداشتند و یا صرفا یک پوسته از شخصیت حقوقی بودند. خلاصه محاسبات سرمایه گذاری را به شرح زیر است:
مازاد شرکت های بورسی ۱۳۸۰ میلیارد تومن
مازاد شرکت تیساکیش ۱۲۵۷ میلیارد تومن
مازاد شرکت پارس سازه ۱۳۶ میلیارد تومن
مازاد شرکت آیا عمران پارس ۶۴۳ میلیارد تومن
♣️ جمع کل مازاد شرکت ها ۳۴۱۶ میلیارد تومن

🔵 بررسی پروژه های شرکت ثاخت :
شرکت ۴ پروژه در دست ساخت دارد :
۱) پروژه تجاری نارنجستان در ایزدشهر مازندران ( مشارکتی)
۲) پروژه تجاری سعدی در شیراز
۳) پروژه اقامتی شمع ساحل در نوشهر
۴) پروژه مسکونی رویای کیش ( مشارکتی)
مانده حساب پروژه های فوق ۲۳۵ میلیارد تومن می باشد که ذیلا به تشریح هر پروژه می پردازیم :
🔺 پروژه تفریحی تجاری توریستی و هتل نارنجستان ۲ :
این پروژه در دو قسمت ( قطعه) تعریف شده قطعه اول مربوط به تجاری و تفریحی و قطعه دوم نیز مربوط به هتل می باشد. عملیات اجرای قطعه اول در سه فاز از سال ۱۳۸۶ شروع شد که در حال حاضر فاز یک آن تا سطح ۷۱ درصد پیشرفت بدلیل اختلاف با شریک پروژه متوقف است . و از قطعه دوم ( ساحلی ) یعنی هتل نیز فعلا زمین خالی است و بجز طراحی اولیه کار خاصی انجام نشده است . کل دو قطعه زمین ۵۲۵۰۰ متر مساحت دارد که قطعه اول آن ۲۵۰۰۰ متر می باشد.
سهامداران پروژه شامل ۷۰ درصد شرکت ثاخت و ۳۰ درصد شرکت نارنجستان زیبای شمال ( بخش خصوصی با مدیریت آقای موهبت)
آدرس پروژه : استان مازندران ، ایزد شهر – کیلومتر ۷ جاده نور محمود آباد مقابل هتل نارنجستان
👌 توضیح : هتل نارنجستان ( موسوم به نارنجستان ۱ ) در همان محل متعلق به شرکت نارنجستان زیبای شمال ( بخش خصوصی) است و مدت هاست که مورد بهره برداری قرار دارد و ارتباطی با شرکت ثاخت ندارد .

▪️ پروژه تجاری تفریحی در قطعه اول
زمین به مساحت ۲۴۶۵۸ متر و با زیربنای کل ۱۰۵۴۹۴ متر
زیر بنای مفید ۲۹۷۴۵ متر شامل ۴۱۰ واحد تجاری مسکونی در ۱۱ طبقه
این پروژه در سه فاز تعریف شده است :
فاز اول با زیر بنای ۱۶۶۷۲ متر
فاز دوم با زیر بنای ۵۱۷۸۸ متر
فاز سوم با زیر بنای ۳۶۰۰۰ متر
برای این پروژه در سال ۱۳۹۰ اوراق مشارکت ( صکوک) ۵ ساله با نرخ ۲۰ درصد در فرا بورس منتشر شد. قرار بود کل پروژه تا پایان ۱۳۹۲ تکمیل شود که متاسفانه طبق برنامه پیش نرفت .
انتشار اوراق مشارکت و تحقق برنامه اجرایی باعث شد تا هزینه های مالی زیادی به پروژه تحمیل شود بطوریکه از کل هزینه های انجام شده برای این پروژه ۶۷ درصد آن هزینه های مالی می باشد. از طرفی پیش فروش بخشی از پروژه در سنوات قبل نیز مشکلات حقوقی برای شرکت به همراه داشته است .
طبق شواهد و اطلاعات منتشر شده شریک پروژه یعنی شرکت نارنجستان زیبای شمال علی رغم اینکه ۳۰ درصد سهم مشارکت دارد از ابتدای مشارکت خود ریالی بابت این پروژه پرداخت نکرده است . همین موضوع منجر به توقف پروژه گردیده است .
شرکت ثاخت تا کنون ۲۱۵ میلیارد تومن برای فاز اول پروژه هزینه داشته است که سهم شریک ۳۰ میلیارد تومن می باشد که بحساب بدهی شریک منظور شده است .
👈 متراژ پیش فروش شده شامل ۴۱۱۶ متر از بخش تجاری و ۷۱۰ متر از هتل آپارتمان
👈 آخرین درصد پیشرفت پروژه برای فاز اول آن ۷۱ درصد گزارش گردیده که از سال ۱۳۹۵ بدون تغییر و یا با کندی زیادی مواجه است .

▪️ هتل نارنجستان در قطعه دوم
طبق طرح اولیه قرار بود یک هتل ۵ ستاره در ۳۴ طبقه با زیر بنای ۵۷۰۰۰ متر مربع شامل ۲۲۵ واحد اقامتی در زمینی به مساحت ۲۷۵۰۰ متر در مجاورت هتل فعلی نارنجستان متعلق به بخش خصوصی احداث گردد . از این پروژه به جز طراحی اولیه گزارش دیگری موجود نمی باشد . نقشه های هوایی گوگل نیز حکایت از زمین خالی در محل اجرای این پروژه دارد.

🔹 برآورد ارزش پروژه :
مهمترین مساله در این پروژه ابهام آن در خصوص نحوه حل و فصل اختلاف با شریک خصوصی آن است که نمی توان برای تاریخ اتمام آن برآوردی داشت . همین موضوع باعث توقف پروژه و تحمیل هزینه های مالی اضافی به آن می باشد.
کل زمین ۵۲۵۰۰ متر است که نیمی از آن ساحلی است . طبق آگهی های منتشره در اطراف پروژه می توان ارزش هر متر زمین را ۱۵ میلیون تومن در نظر گرفت بنابراین ارزش زمین حدودا ۷۸۷ میلیارد تومن برآورد می گردد که ۷۰ درصد آن به مبلغ ۵۵۰ میلیارد تومن متعلق به ثاخت است.
هزینه های پروژه بجز زمین و هزینه مالی ۴۵ میلیارد تومن سهم شرکت ثاخت گزارش گردیده است . چنانچه تحقق بیشتر هزینه ها را سال ۱۳۹۲ در نظر بگیریم با فرض ۸ برابری قیمت های مسکن تا سال ۱۳۹۹ ارزش روز هزینه های انجام شده ۳۶۰ میلیارد تومن می شود .
♠️ بنابراین ارزش منصفانه این پروژه در همین سطح از پیشرفت کار ۹۱۰ میلیارد تومن برآورد می گردد . که با کسر مانده هزینه انجام شده به مبلغ ۱۸۵ میلیارد تومن مازادی برابر با ۷۲۵ میلیارد تومن ایجاد می کند.

🔺 مجتمع تجاری تفریحی فرهنگی سعدی :
این پروژه در زمینی به مساحت ۶۰۷۷ متر با زیر بنای کل ۵۳۹۹۲ متر و زیر بنای مفید ۲۰۸۹۸ متر در ۱۲ طبقه شامل ۲۶۷ واحد تجاری ، رستوران و تالار ، فودکورت ، کافی شاپ ، شهربازی و سینما بعلاوه ۴۵۸ واحد پارکینگ در مرحله تکمیل نهایی و واگذاری می باشد. ۱۰۰ درصد این مجتمع متعلق به ثاخت می باشد. کل هزینه های انجام شده ۲۸۰ میلیارد تومن که احتمالا ۱۵ میلیارد تومن نیز برای تکمیل نهایی مورد نیاز باشد.
آدرس مجتمع : شیراز خیابان عفیف آباد – نبش خیابان عرفان منش
این پروژه قرار بود تا پایان سال ۱۳۹۲ تکمیل شود که در سال ۱۳۹۹ تکمیل شد .
👈 بخش کمی از این پروژه در سنوات قبل و سال جاری فروخته شد.
👈 شرکت این پروژه را بصورت یکجا و با تمامی واحدها در شهریور ۱۳۹۸ به مبلغ ۲۷۵ میلیارد تومن آگهی فروش کرد که به نتیجه نرسید.

♠️با توجه به رشد شاخص قیمت مسکن از شهریور ۹۸ تا مهر ماه ۹۹ می توان ارزش این پروژه را حدودا ۵۵۰ میلیارد تومن برآورد کرد که با کسر ۲۹۵ میلیارد تومن هزینه پروژه به مازاد ۲۵۵ میلیارد تومن می رسیم.

🔺 پروژه شمع ساحل :
این پروژه در زمینی به مساحت ۱۴۴۰۰ متر با زیر بنای کل ۴۳۸۱۵ متر و زیر بنای مفید ۲۳۹۴۱ متر با کاربری هتل آپارتمان در ۹ بلوک ۹ الی ۱۵ طبقه در منطقه شمع ساحل نوشهر در دست ساخت است.
این پروژه در سال ۱۳۹۰ در نتیجه یک مبادله تهاتری با ۸۰ درصد پیشرفت فیزیکی به مبلغ ۲۴ میلیارد تومن خریداری شده است که متاسفانه از همان تاریخ تا به کنون متوقف مانده است .
علت توقف نامشخص است . گفته می شود شرکت بدنبال تغییر کاربری از هتل آپارتمان به مسکونی می باشد.

♠️ چنانچه ارزش هر متر مربع آپارتمان در منطقه شمع ساحل ۱۵ میلیون تومن فرض بگیریم با توجه به متراژ مفید و درصد تکمیل پروژه ارزش برآوردی آن ۲۸۷ میلیارد تومن می شود که با کسر بهای تمام شده آن مازادی بالغ بر ۲۶۳ میلیارد تومن برای شرکت ایجاد می نماید.

🔺 پروژه مسکونی رویای کیش :
شرح کامل این پروژه در توضیحات شرکت تیساکیش گفته شد و تکرار آن خودداری می کنیم. قبلا گفتیم که پروژه با مشارکت ۵۰ درصد سازمان منطقه آزاد کیش و ۵۰ درصد گروه ثاخت شامل تیساکیش و خود شرکت ثاخت در دست احداث است .
از ۵۰ درصد گروه ۳۰ درصد متعلق به ثاخت و ۷۰ درصد متعلق به تیساکیش می باشد. بعبارتی سهم ثاخت از کل پروژه ۱۵ درصد می باشد. لیکن در حسابهای شرکت ثاخت اثری از این پروژه نیست علت این موضوع مربوط به بخش ویلایی می باشد.
بخش ویلایی این پروژه ۱۰۰ درصد تکمیل و فروخته شده است . بر اساس مستندات مالی ظاهرا شرکت ثاخت تمام حق السهم خود در این پروژه را از محل فروش واحد های ویلایی در سنوات قبل از شرکت تیساکیش ( کیش رویای زندگی) دریافت و تسویه نموده است بنابراین آنچه در پروژه باقیمانده و در حال تکمیل است متعلق به تیساکیش می باشد.که البته ۱۰۰ درصد سهام تیساکیش نیز متعلق به ثاخت است.

🔴 جمع بندی بخش پروژه ها :
در حال حاضر شرکت سه پروژه در دست ساخت دارد که فقط پروژه سعدی شیراز فعال و قابلیت فروش دارد . در این بررسی هر سه پروژه را بر اساس آخرین اطلاعات منتشره و البته با استفاده از ضرایب برآوردی ارزشگذاری و ارزش افزوده آن را پس از کسر قیمت های تمام شده محاسبه کردیم که خلاصه آن به شرح زیر است :
مازاد پروژه نارنجستان ۷۲۵ میلیارد تومن
مازاد پروژه سعدی ۲۵۵ میلیارد تومن
مازاد شمع ساحل ۲۶۳ میلیارد تومن
♣️ جمع کل مازاد شرکت ها ۱۲۴۳ میلیارد تومن

ادامه دارد …
۲۷ آبان ۱۳۹۹

تحلیل بنیادی بانک شهر

🔷کلیات : سال ۱۳۸۷ ابتدا به صورت موسسه مالی و اعتباری تاسیس و سپس در سال ۱۳۸۸ با مجوز بانک مرکزی تبدیل به بانک شد – آخرین سرمایه ۱۵۵۷ میلیارد تومن . ارزش بازار ۱۲۷۰۰ میلیارد تومن – فعالیت ها و مراودات بانکی عمدتا در ارتباط با شهرداری ها بوده و فعالیت های غیر بانکی نیز عمدتا در حوزه شرکتهای ساختمانی و املاک می باشد – اکثریت سهام متعلق به شهرداری های کشور است – دارای ۲۶۱ شعبه در کشور – تعداد پرسنل بانک ۲۴۱۴ نفر و گروه بانک شهر ۴۷۷۵ نفر و سال مالی منتهی به ۲۹ اسفند ماه هر سال میباشد.
👈 سال ۱۳۹۴ افزایش سرمایه از مبلغ ۷۹۰ به ۱۵۵۷ میلیارد تومن از محل تجدید ارزیابی دارایی های ثابت ( املاک) به میزان ۹۷ درصد محقق شده است .
⚠️ آخرین صورت های مالی تلفیقی بانک مربوط به سال ۱۳۹۷ بوده اطلاعات جدیدی از شرکت های فرعی در دسترس نیست.شفافیت بانک در سطح بسیار پایینی است. تحلیل حاضر با توجه به تمام محدودیت های موجود انجام شده است.
⚠️ اظهار نظر حسابرس نسبت صورت های مالی سال های ۱۳۹۴ و ۱۳۹۵ برای صورت سود و زیان بصورت عدم اظهار نظر و سایر صورت ها مشروط بوده است.

🔺اعضای هیات مدیره 🙁 شروع انتصاب از مرداد ماه ۱۳۹۸)
۱- احمد درخشنده : از مرداد ماه سال ۱۳۹۸ بعنوان مدیر عامل جدید بجای حسین محمدپورزرندی انتخاب شد – تا قبل از انتصاب معاون برنامه ریزی بانک بود – وی سوابق مدیر عاملی بانک سپه و سرمایه را نیز در کارنامه خود دارد.
۲- عیسی قهرمانی چابک : رئیس هیات مدیره – قبلا نیز معاون امور شعب بانک بود – سوابق برون مرزی زیادی دارد از جمله مدیر عامل شعبه برون مرزی بانک ملت ایروان و مشاور بانک توسعه صادرات در امور شعب برون مرزی
۳- حسن رستم پناه : تا قبل از انتصاب معاون مالی و اقتصادی بانک بود – که جای خود را به آقای رسول خوش بین داد – وی همچنین عضویت در چند شرکت تابعه بانک را در اختیار دارد.
۴- سید مهدی احمدی : قبلا معاون ارزی بانک شهر بود – انتصاب مجدد وی بدلیل ارتباط سببی با مقامات مهم کشور با فشار مطبوعاتی زیادی روبرو بود.
۵- محمد علی خادمی : عضو موظف همزمان معاون اعتبارات و سرپرست معاونت پشتیبانی نیز می باشد.
👈 معاون مالی و اقتصادی رسول خوش بین که قبلا سمت مدیر مالی و خزانه داری بانک را داشت وی عضو هیات مدیره تامین سرمایه #تمدن نیز می باشد.

🔷 بررسی ترازنامه : شهریور ۱۳۹۹ شرکت اصلی
▪️جمع کل دارایی ها ۹۱۷۸۰ میلیارد تومن
▪️جمع کل بدهی ها ۱۱۱۵۸۰ میلیارد تومن
▪️ارزش ویژه ۱۹۸۰۰- میلیارد تومن منفی

🔸تفسیر: اقلام دارایی ها شامل تسهیلات پرداختی ، طلب ها و املاک به ترتیب ۵۴% ، ۲۶% و ۱۲درصد می باشد .بخشی از طلب ها مربوط به سپرده قانونی و بخش دیگر طلب از خریداران املاک فروخته شده (جاری و سنواتی) می باشد . املاک شرکت نیز شامل املاک تملیکی و آماده برای فروش بوده که مرتبا آگهی های مزایده آن منتشر می شوند. در بخش بدهی ها رقم عمده مربوط به سپرده های جذب شده (با بهره) که ۷۶ درصد و رقم بعدی سپرده های جاری ۱۹ درصد میباشد . روند تغییرات جذب سپرده در ۶ ماهه اول سال ۱۳۹۹ نشان می دهد رشد آن ۱۳ درصد بوده که نسبت به سایر بانک ها از عملکردی بهتری برخوردار است . بانک دارای زیان انباشته ۱۴ برابر سرمایه می باشد . بخش زیادی از منابع بانک درگیر دارایی های غیر منقول بوده که امکان نقدشوندگی ندارند. همین موضوع منجر به عدم پوشش سود سپرده گذاران و هزینه های عملیاتی و در نتیجه افزایش زیان انباشته می باشد.
👈 شرکت مشمول ماده ۱۴۱ قانون تجارت بوده و برای خروج از آن نیازمند حداقل ۲۸۰۰ درصد افزایش سرمایه دارد.
👈 نسبت کفایت سرمایه در سال های ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ به ترتیب ۱۴ و ۲۱ درصد منفی می باشد. برای سال های ۹۸ و ۹۹ نیز با توجه به رشد زیان انباشته انتظار منفی شدن بیشتر این نسبت می رود.

🔵 ترازنامه تلفیقی : بدلیل عدم انتشار صورت های مالی تلفیقی امکان بررسی دقیق ترازنامه میسر نشد اما با توجه به آخرین اطلاعات سال ۱۳۹۷ می توان گفت :
▪️منابع بانکی در اختیار شرکت های تابعه بانک حدودا ۵ هزار میلیارد تومن بوده است.
▪️شرکت های تابعه حدودا ۴۵۰۰ میلیارد تومن املاک در اختیار دارند .
▪️طلب ها و بدهی های شرکت های تابعه تقریبا برابر است .
👈 بنابراین با توجه به املاک در اختیار بانک می توان کل املاک گروه را به قیمت های تاریخی ۱۳۵۰۰ میلیارد تومن برآورد کرد.

🔵بررسی شرکتهای تابعه :
اطلاعات مالی شرکت های تابعه در دسترس نیست لذا امکان بررسی جداگانه هر یک از این شرکت ها وجود ندارد. بطور خلاصه شرکت های بانک در دو هلدینگ بزرگ ساختمانی و اقتصادی قابل تقسیم اند. کل سرمایه گذاری انجام شده در سهام این شرکت ها کمتر از هزار میلیارد تومن می باشد. بنابراین با احتساب وجوه پرداخت شده به شرکت های تابعه (وام + سرمایه در گردش ) می توان گفت حدود ۶ هزار میلیارد تومن در این شرکت ها سرمایه گذاری صورت گرفته است.

۱- مسکن و ساختمان جهان : درصد بانک ۹۷ گروه ۱۰۰ درصد
۲ -سرمایه گذاری شهر آتیه : درصد بانک ۱۰۰ درصد
▫️ مسکن و عمران تجارت آتیه کیش: درصد گروه ۱۰۰ درصد
▫️ توسعه بازرگانی بین الملل شهر: درصد گروه ۱۰۰ درصد
۳- گروه توسعه اقتصادی رستا : درصد بانک ۱۰۰ درصد
▫️ توسعه و نوآوری شهر: درصد گروه ۱۰۰ درصد
▫️ توسعه گردشگری شهر آیین: درصد گروه ۱۰۰ درصد
▫️ توسعه سلامت فناوری سبز شهر: درصد گروه ۸۶ درصد
▫️ پیام شهری سروش: درصد گروه ۱۰۰ درصد
▫️ توسعه اعتبار سنجی شهر : درصد گروه ۱۰۰ درصد
۴- لیزینگ شهر: درصد بانک ۴۹ گروه ۸۰ درصد
۵- صرافی شهر: درصد بانک ۷۰ گروه ۸۵ درصد
۶- کارگزاری شهر: درصد بانک ۲۰ گروه ۴۰ درصد
۷- گروه توسعه ساختمانی شهر آتیه: درصد بانک ۹۶ گروه ۱۰۰ درصد
۸- ساختمان و عمران شهر پایدار : درصد بانک ۶۵٫۵ درصد
▫️ پترو انرژی شهر: درصد بانک ۹۰ گروه ۱۰۰ درصد
۹- راهبرد هوشمند شهر : درصد بانک ۹۰ گروه ۱۰۰ درصد
▫️ فن آوران ایمن شبکه فاش : گروه ۸۰ درصد
۱۰- گروه توسعه صنایع و معادن شهر: درصد بانک ۹۷ گروه ۱۰۰ درصد
▫️ جهان اقتصاد و سرمایه آتیه ایرانیان: درصد گروه ۶۰ درصد
۱۱- تامین سرمایه تمدن: درصد بانک ۳۰ گروه ۴۰ درصد
۱۲- سرویس بیمه شهر: درصد بانک ۳۵ درصد
۱۳- نوسازان اصلی و مناطق شهر تهران: درصد بانک ۲۰ گروه ۳۱ درصد

👈 ردیف های ۱ ، ۲ ، ۷ ، ۸ و ۱۲ شرکت های حوزه ساختمانی و ردیف های ۴ ، ۵ ، ۶ ، ۱۰ و ۱۱ از شرکت های حوزه اقتصادی می باشند .

🔺شرکت تامین سرمایه #تمدن :
این شرکت در سال ۱۳۹۰ تاسیس شد – آخرین سرمایه ۵۵۰ میلیارد تومن که برنامه افزایش سرمایه از محل انباشته تا ۸۰۰ میلیارد تومن در دست اجرا دارد . این شرکت از طرف بورس طی چندین سال پیاپی به عنوان فعال ترین شرکت تامین سرمایه معرفی گردیده – صندوق های متعدد و بزرگی تحت مدیریت این شرکت است که یکی از آنها صندوق سرمایه گذاری درآمد ثابت به نام گنجینه زرین شهر با حجم سرمایه گذاری خالص ۳۰ هزار میلیارد تومن بزرگترین صندوق بازار می باشد . همچنین تمدن دو شرکت زیر مجموعه شامل گروه نرم افزاری صحرا و مرکز سرمایه گذاری آنلاین iBshop تحت مدیریت دارد.
سهامداران شرکت عبارت اند از:
گروه بانک شهر ۴۰ درصد
گروه بانک توسعه صادرات ۵۱ درصد
سرمایه گذاری آتیه اندیشان مس ۹ درصد
👌 بانک توسعه صادرات اواخر سال ۱۳۹۸ فروش کلیه سهام خود در این شرکت را آگهی فروش کرد که به نتیجه نرسید.
در حال حاضر نماد شرکت در بازار دوم بورس درج گردیده و طبق برنامه اعلام شده مقرر است ۱۵ درصد از سهام این شرکت عرضه عمومی شود.
👈 تاکنون اطلاعات مالی این شرکت در کدال بارگزاری نشده است.
👈بازارگردانی #وشهر بر عهده #تمدن است.
♣️ بر اساس مدل ارزش گذاری شرکت های تامین سرمایه در بورس می توان ارزش بازار این شرکت را پس از عرضه اولیه حدودا ۹ هزار میلیارد تومن برآورد نمود. سهم بانک شهر ۴۰ درصد معادل ۳۶۰۰ میلیارد تومن که با کسر بهای تمام شده ۲۵۰ میلیارد تومنی به مازاد ۳۳۵۰ میلیارد تومن می رسیم .

❗️بر اساس اخبار تایید نشده علاوه بر عرضه زودهنگام شرکت #تمدن برنامه عرضه سهام دو هلدینگ گروه توسعه اقتصادی رستا و گروه توسعه صنایع و معادن شهر نیز در دستور کار مدیران بانک می باشند.

🔵بررسی املاک :
حساب های دارایی ها و املاک بانک در دو سرفصل دارایی های ثابت و سایر دارایی ها منعکس گردیده است . بررسی این سرفصل ها بدلیل عدم شفافیت و نبود گزارشات تفصیلی براحتی میسر نیست . مشکلات و محدودیت هایی که برای بررسی املاک داریم بدین شرح است :
۱) املاک بانک به تعداد زیاد و توزیع شده در سطح بانک و شرکت های فرعی می باشند.
۲) املاک بانک فاقد صورت ریز و افشای اطلاعات کمی و قیمت تمام شده بوده ضمن اینکه آخرین گزارشات کلی و غیر شفاف نیز مربوط به سال ۱۳۹۷ بوده بنابراین ارزشگذاری هر یک از املاک به تنهایی وجود ندارد.
۳) طی سنوات قبل بخشی از املاک واگذار و سپس پس گرفته شده اند که این موضوع بدلیل عدم انتشار صورت های مالی در یک سال و نیم اخیر به سادگی قابل ردیابی نیست.

۴) بخش زیادی از املاک در شرکت های تابعه بوده که فاقد صورت های مالی در ۵ سال اخیر می باشند.
۵) بنابر نظر حسابرسان بانک بسیاری از املاک مشکلات خاص در زمینه اسناد مالکیتی دارند و یکی از محدویت های بانک در زمینه تجدید ارزیابی از محل این املاک همین موضوع می باشد.

❗️در هر حال با توجه به محدودیت های فوق روش بررسی ما بدین شرح است : ابتدا به تاریخچه املاک بزرگ بانک می پردازیم سپس فهرستی از املاک که با احتمال زیاد در اختیار بانک هستند می رسیم و نهایتا ارزش املاک را به روش شاخص تورم محاسبه می کنیم :

🔺معاملات املاک بین #وشهر و مجموعه #وآیند
بخش پر ابهام املاک بانک مربوط به معاملات ضربدری بین وشهر و وآیند طی سنوات ۹۴ تا ۹۶ بوده که عدم اطلاع از این معاملات منجر به محاسبات غیر واقع می گردد . موضوع از این جا شروع شد که بانک ها برای واگذاری دارایی های مازاد خود با فشار بانک مرکزی روبرو شدند عدم تقاضا و کشش بازار مسکن چاره ای برای مدیران نگذاشت تا با معاملات فی مابین با سایر بانک های مشابه اقدام کنند . یکی از بانک های که سرمایه گذاری زیادی در املاک داشت مجموعه #وآیند بود.
روش کار بدین صورت بود که هر بانک به شرکت های زیر مجموعه بانک مقابل تسهیلات پرداخت می کرد و آن شرکت ها می توانستند با تسهیلات دریافت شده املاک بانک رو بخرند. نتیجه کار این بود که اولا املاک طبق دستورالعمل بانک فروخته شده بود و دوما سود فروش املاک نیز شناسایی می شد و نتیجه عملیات بانک مثبت گزارش می گردید.از آنجا که این نوع سودسازی به نوعی موهوم بود حسابرسان بانک صورت های مالی سال های ۱۳۹۴ و ۱۳۹۵ بانک را تایید نکردند و گزارش عدم اظهار نظر منتشر شد. مجموعه این گزارشات در نهایت به ابطال کلیه معاملات ضربدری طی سال های بعد گردید.

▪️قبل از سال ۱۳۹۴
۱) مگامال در اکباتان
مگامال شرح حال خاص خودش رو دارد سهامداران مگامال بنیاد تعاون ناجا ( از طریق سرمایه گذاری مهرگان) ، بانک شهر و یک شرکت مالزیایی بودند که بانک شهر سهم خود ( ۵۱ درصد ) رو در سنوات قبل به مجموعه #وآیند فروخته بود.
❗️ گفته می شود قرارداد مشارکت ساخت مجموعه مگامال ابتدا با سازمان مشارکت های مردمی شهرداری با سهم ۵۱ درصد بعنوان آوردنده ی زمین و جواز و شریک خصوصی با سهم ۴۹ درصد بعنوان سازنده در سال ۱۳۸۴ شروع می شود. شریک خصوصی از طریق شرکت نگین آرای آسیا وارد این پروژه شده بود . بعدها ۴۷ درصد سهام نگین به سرمایه گذاری مهرگان وابسته به بنیاد تعاون ناجا و شهرداری نیز سهم خود را به بانک شهر واگذار می کند. مقرر بود پروژه در سال ۱۳۹۰ به اتمام برسد در حالی که بعد از گذشت ۱۵ سال هنوز بخش های از پروژه ساخته نشده است . ( بر اساس اخبار تایید نشده پیشرفت پروژه ۸۹ درصد گزارش شده است )

▪️سال ۱۳۹۴
وشهر ۶ قطعه از املاک بزرگ خود را به مجموعه #وآیند به ارزش ۳۷۰۰ میلیارد تومن می فروشد در مقابل ۹ قطعه از املاک بزرگ مجموعه وآیند خریداری می گردد. شرح معاملات این املاک بدین شرح است :

👈املاک فروخته شده به مجموعه #وآیند :
۱) ملک ازگل در اتوبان ارتش
۲) زمین میدان بهمن تهران کشتارگاه سابق
۳) ملک حقیقت طلب در خیابان سپهبد قرنی
۴) ملک شهر خودرو در جاده مخصوص
۵) زمین دماوند در خیابان دماوند تهران
۶) زمین کوهستان موسوم به صحرا
ارزش تمام شده این املاک در زمان واگذاری ۱۶۶۸ میلیارد تومن بود که به قیمت ۳۷۰۰ میلیارد تومن واگذار شده بود سود این معامله برای وشهر حدود ۲ هزار میلیارد تومن بود که در صورت های مالی سال ۱۳۹۴ گزارش شده است .
تمام ۶ ملک فوق در همان سال ۱۳۹۴ توسط #وشهر تملیک شده بودند.
ردیف ۲ و ۳ به شرکت مهندسی عمرانی اقتصاد گستر دنا و ردیف های ۴ ، ۵ و ۶ به شرکت روژین تک زرین و ردیف ۱ به شرکت تجارت دنای کیش فروخته می شوند.

👈املاک خریداری شده از مجموعه #وآیند:
۱) پروژه سپند با متراژ ۵۷۳۵ متر و ۳۰ درصد تکمیل
۲) پروژه مهتاب با متراژ ۱۲۵۷ متر و ۶۰ درصد تکمیل
۳) ملک خیابان پاسداران به متراژ ۴۱۰۰ متر
۴) ملک گوهرمراد
۵) ملک لیوار در خیابان دماوند
۶) ملک آزادی
۷) مجتمع تجاری ابریشم
۸) ملک استاد معین
۹) زمین میرال به متراژ ۲۱۸۸۷ متر در اول بلوار یافت آباد مقابل بازار مبل زمین کارخانه شیشه میرال سابق
ارزش معاملات فوق ۳۵۲۰ میلیارد تومن بود.
▫️فروشندگان املاک فوق :
ردیف یک شرکت آتیه اندیشان ویونا
ردیف ۲ شرکت توسعه تجارت ترشیز
ردیف ۳ شرکت توسعه عمران فردا گستر
ردیف ۴ تا ۸ شرکت های توسعه تجارت پیام ایرانیان و شرکت پارس سرمایه هم افزا دانا
ردیف ۹ شرکت حامی کیان سازه
▫️خریداران املاک فوق :
ردیف ۱ تا ۳ شرکت گروه توسعه ساختمانی شهر آتیه
ردیف ۴ تا ۸ شرکت سرمایه گذاری شهر آتیه
ردیف ۹ شرکت مسکن و عمران تجارت آتیه کیش

▪️سال ۱۳۹۵
وشهر دو ملک بزرگ خود را به همان روش قبلی به مجموعه #وآیند واگذار و در مقابل دارایی سهمی دریافت می کند. شرح معاملات آن بدین شرح است :

👈املاک فروخته شده به مجموعه #وآیند :
۱) زمین هنگام در تهران پارس
۲) زمین ایران زمین در شهرک غرب
ارزش معامله دو ملک فوق ۳۵۷۶ میلیارد تومن بود.
👈 دارایی های خریداری شده از مجموعه #وآیند:
۱) ۱۰ درصد سهام ایران مال
۲) ۶۲ درصد سهام شرکت آشیان سازه کیهان
ارزش معامله فوق ۲۹۱۷ میلیارد تومن بود.

▪️سال ۱۳۹۶
در این سال بررسی ها نشان می دهد وشهر فقط خریدار بوده است :
👈 دارایی های خریداری شده از مجموعه #وآیند:
۱) مابقی درصد سهام شرکت آشیان سازه کیهان
۲) ملک بهار اندیش در خیابان جمال الدین اسدآبادی
۳) ملک ترکمنستان در خیابان مطهری شریعتی

▪️سال ۱۳۹۸
بر اساس آخرین بررسی ها و استنباط از گزارشات منتشره اکثر معاملات سنوات گذشته به شرح فوق در سال ۱۳۹۸ اقاله و آخرین فهرست برگشت شده املاک و دارایی ها به شرح زیر است :
👈 املاک برگشت شده از طرف مجموعه #وآیند به #وشهر :
۱) ملک ازگل
۲) ملک ایران زمین
۳) ملک هنگام
۴) ملک حقیقت طلب
۵) ملک میدان بهمن
۶) ملک مگامال اکباتان
۷) سهام روژین تک زرین ( مالک ملک شهر خودرو ، ملک دماوند و ملک کوهستان)

👈املاک و دارایی های برگشت شده از مجموعه #وشهر به مجموعه #وآیند :
۱) ۱۰ درصد سهام ایران مال
۲) ۱۰۰ درصد سهام آشیان سازه کیهان
۳) ملک بهار اندیش
۴) ملک ترکمنستان
۵) ملک میرال
۶) پروژه مهتاب
۷) پروژه سپند
۸) ملک لیوار
۹) ملک ابریشم
۱۰) ملک پاسداران
ارزش برگشت شده املاک و دارایی های فوق به قیمت های تاریخی ۶۴۱۶ میلیارد تومن می باشد.
👌بر اساس یک محاسبه تقریبی از آنجایی که عمده املاک مجموعه بانک آینده از محل تسهیلات آن بانک می باشد لذا پتانسیل تملیک املاک فوق به ارزش های جاری تا مبلغ ۱۰ هزار میلیارد تومن برای #وآیند وجود دارد.

🔺معاملات املاک بین #وشهر و اشخاص ثالث :
در سال ۱۳۹۵ شش ملک بزرگ بانک به اشخاص که عمدتا پیمانکاران شهرداری و شخص حقیقی بودند واگذار و بدلیل ابهام در نحوه واگذاری بخش عمده آن در سال های بعد ابطال می گردد . روش واگذاری بدین شرح بود که بانک تا ۹۸ درصد املاک را به خریداران تسهیلات بلندمدت اعطا می کرد.
۱) پروژه سپند
۲) ملک میرال
۳) ملک جمالزاده
۴) ملک گوهر مراد
۵) ملک استاد معین
۶) پروژه مهتاب
ارزش مزایده این املاک ۳۱۴۶ میلیارد تومن بود که بانک تا ۳۰۸۶ میلیارد تومن آن را تسهیلات بلندمدت به خریداران می داد . خریدار ملک بزرگ میرال یک شخص حقیقی بود و سایر املاک نیز سه شرکت پیمانکار شهرداری
در سال ۱۳۹۶ معاملات ردیف های ۱ ، ۲ و ۶ ابطال گردید.

🔺معاملات املاک بین #وشهر و #وتجارت :
معاملات با #وتجارت از خرید زمین ازگل قبل از سال ۱۳۹۳ شروع می شود که یک سال بعد همین زمین به مجموعه #وآیند فروخته میشود. در ادامه داریم :

▪️سال ۱۳۹۳
در اواخر سال ۱۳۹۳ دو ملک زیر به ارزش ۵۲۰ میلیارد تومن به #وتجارت واگذار و در مقابل آن ملک گلزار به ارزش ۶۰۵ میلیارد تومن خریداری میشود.
۱) ملک ترکمنستان
۲) ملک سعادت آباد

همچنین ۸۰ درصد سهم گروه #وشهر در پروژه بزرگ فرانمای ایرانیان موسوم به آیمکس در بزرگراه یادگار امام به #وتجارت فروخته می شود.

▪️سال ۱۳۹۴
معاملات املاک ترکمنستان و سعادت آباد در سال ۱۳۹۳ ابطال می گردد اما هیچگاه مانده حساب های درگیر آن معامله تاکنون اصلاح نمی شوند.

▪️سال ۱۳۹۸
در نهایت آنچه از معاملات #وشهر با #وتجارت باقی می ماند ملک ازگل در برابر پروژه آیمکس است . که طبق آخرین گزارشات #وتجارت قصد فسخ قرارداد فروش آیمکس را دارد و #وشهر نیز قصد فسخ ملک ازگل!!
👈 طبق آخرین گزارشات #وشهر ادعای طلب ۷۰۰ میلیارد تومنی از #وتجارت دارد.

🔵 با شرح مقدمه و تاریخچه معاملات املاک فوق می توانیم فهرست املاک بزرگ بانک را به شرح زیر لیست کنیم :
۱) نوسازان یک : پروژه ۲۲۵۰ واحدی در یافت آباد مساحت زمین ۷۸۸۹۳ متر
۲) زمین قزوین : منطقه شرق ملاصدرا به مساحت ۶۵ هزار متر
۳) هنگام: خ هنگام مساحت زمین ۵۱۵۷۸ متر و مجوز بنا ۳۹۵ هزار متر
۴) زمین قزوین هفت سنگان : ۲۱ قطعه زمین ۲۰۰۰ متری
۵) آیسان تبریز : برج های دوقلوی تبریز با زیر بنای ۶۰۰ هزار متر مربع در زمین ۴۰ هزار متری سهم بانک ۷۰ درصد
۶) نوسازان ۵: پرژه ۲۵۰ واحدی در یافت آباد در زمین ۳۹ هزار متری
۷) زمین ملاصدرا : ۴۹ درصد زمین ۷۴ هزار متری در چمران نبش ملاصدرا
۸) میدان بهمن : کشتارگاه سابق زمین ۳۰ هزار متری با مجوز ۱۴۲ هزار متری
۹) مرکز تجارت جهانی فرش : واقع در تبریز در زمین ۲۶۳۱۷ متر و زیر بنای ۴۹ هزار متری که سهم بانک ۵۰ درصد است
۱۰) پروژه سارینا ۲ کیش : ۲۹ واحد تجاری در زمین ۲۱ هزار متری
۱۱) نوسازان ۱۰ : پروژه ۵۰۰ واحدی واقع در جاده ساوه در زمین ۲۰ هزار متری
۱۲) نوسازان ۷ : پروژه ۳۸۰ واحدی واقع در شمشیری در زمین ۱۹ هزار متری
۱۳) ملک ازگل : واقع در اتوبان ارتش زمین ۱۸ هزار متری که پروانه ۱۹۲ هزار متری دارد
۱۴) ایران زمین : واقع در شهرک غرب زمین ۱۷۶۶۱ متری که مجوز ساخت ۳۷ طبقه دارد
۱۵) پروژه فرانمای ایرانیان آیمکس : واقع در اتوبان یادگار امام در زمین ۱۶ هزار متری
۱۶) زمین ارومیه: زمین ۹ هزار متری
۱۷) ملک اکباتان : زمین ۵۵۰۰ متری اکباتان تهران شامل ۵ سالن ورزشی و ۲۱ پارکینگ
۱۸) مجتمع تجاری شمسه قم : مجتمع تجاری مجاور حرم در زمین ۵۳۴۰ متری شامل ۱۷۳ واحد تجاری
۱۹) مجتمع فرانتیوم : واقع در اتوبان همت زیر بنا ۴۷۵۰۰ متر در زمین ۴ هزار متری
۲۰) مجتمع پردیس کیان : واقع در انتهای نواب چراغی شامل ۶۸ واحد تجاری زمین ۳ هزار متری
۲۱) برج مسکونی مینا : واقع در نیاوران زمین ۲۸۳۱ متر و زیربنای ۱۵ هزار متری
۲۲) ملک حقیقت طلب : واقع در خ قرنی زمین ۲۳۳۹ متر پروانه ساخت ۲۳ طبقه
۲۳) ملک گلوبندک : زمین ۱۵۰۰ متر ی تجاری با پروانه ساخت ۱۳ طبقه به مساحت ۱۸ هزار متر
۲۴) مجتمع سپهسالار : واقع در خ جمهوری زمین ۱۳۸۸ متر شامل ۷۸ واحد تجاری
۲۵) پروژه تجاری خ دولت : زمین ۱۱۸۲ متری پروژه مسکونی تجاری
۲۶) زمین بهشتی : زمین خالی ۹۲۰ متر خ بهشتی خ میرزای شیرازی
۲۷) ملک پاسداران : ساختمان تجاری ۶ طبقه در زمین ۷۰۷ متری
۲۸) مجتمع پارس خ جمهوری : تجاری شامل ۱۹ واحد در زمین ۳۰۰ متری
۲۹) پروژه مسکونی طبیعت ۱ و ۲ : مشارکتی بزرگراه همت سهم بانک ۵۰ درصد است.
۳۰) مگامال اکباتان : حق السهم از پروژه شامل ساختمان مگامال و پارکینگ ها
۳۱) املاک شیراز :با احتمال زیاد املاک موسوم به حضرتی
۳۲) مجتمع رویال مال کیش
۳۳) مجتمع و پارکینگ طبقاتی رضا
۳۴) املاک کرج : با احتمال زیاد ۱۲ باب تجاری بازار وحدت کرج

❗️املاک فوق فقط بخشی از دارایی های بانک می باشد که شناسایی گردید همانطور که قبلا نیز گفته شد املاک بانک بسیار زیاد و ردیابی آن بدون گزارشات شفاف شرکت امکان پذیر نمی باشد.
♣️ براساس روش های تقریبی قیمت تمام شده املاک فوق حدودا ۶۵۰۰ میلیارد تومن و ارزش جاری آن بر اساس قیمت گذاری مزایده های بانک ۳۰ هزار میلیارد تومن برآورد می گردد.

🔹محاسبه ارزش روز املاک بر اساس مزایده های بانک :
بر اساس صورت های مالی منتهی به شهریور ۱۳۹۹ ارزش املاک بانک به ارزش های تمام شده ( تاریخی) بدین شرح است :
۱- دارایی های ثابت حدودا ۲ هزار میلیارد تومن ( شامل ملک هنگام)
۲- املاک تملیکی و آماده برای فروش ۹ هزار میلیارد تومن
۳- برآورد املاک در اختیار شرکت های فرعی ۴٫۵ هزار میلیارد تومن
👈 بانک طی یک سال نیم اخیر حدود ۱۰ هزار میلیارد تومن آگهی فروش املاک داشته که بخش کمی از آن به نتیجه رسیده است.
♣️جمع ارقام فوق ۱۵٫۵ هزار میلیارد تومن چنانچه بخواهیم از نسبت املاک شناسایی شده استفاده کنیم ارزش جاری کل املاک بانک اعم شعب و املاک تملیکی حدودا ۷۱ هزار میلیارد تومن برآورد می گردد که باکسر بهای تمام شده ۱۵٫۵ هزار میلیارد تومنی به مازاد ۵۵٫۵ هزار میلیارد تومن می رسیم.

🔹محاسبه ارزش روز املاک به روش شاخص مسکن :
بر این کار ابتدا املاک را تجزیه سنی و سپس خالص رشد هر سال را در شاخص رشد مسکن همان سال ضرب می کنیم :

▪️روند رشد اسمی املاک :
سال ۱۳۹۲ و ماقبل آن ۱۲۶۰ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۳ مبلغ ۲۸۵۷ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۴ مبلغ ۴۶۶۶ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۵ مبلغ ۷۴۹۴ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۱۳۷۹۱ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۱۳۷۴۷ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۱۲۹۴۸ میلیارد تومن
شهریور سال ۱۳۹۹ مبلغ ۱۳۴۵۷ میلیارد تومن

▪️خالص رشد هر سال :
سال ۱۳۹۲ مبلغ ۱۲۶۰ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۳ مبلغ ۱۵۹۶ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۴ مبلغ ۱۸۰۹ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۵ مبلغ ۲۸۲۸ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۶۲۹۷ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۴۴۱- میلیارد تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۷۹۹- میلیارد تومن
شهریور سال ۱۳۹۹ مبلغ ۵۰۹ میلیارد تومن

▪️نرخ رشد شاخص مسکن نسبت به سال پایه :
با فرض آخرین میانگین نرخ هر متر مربع مسکن ۲۴ میلیون تومن شاخص هر سال به شرح زیر است :
سال ۱۳۹۲ ضریب رشد ۶٫۴ مرتبه
سال ۱۳۹۳ ضریب رشد ۶٫۱ مرتبه
سال ۱۳۹۴ ضریب رشد ۶ مرتبه
سال ۱۳۹۵ ضریب رشد ۵٫۵ مرتبه
سال ۱۳۹۶ ضریب رشد ۴٫۸ مرتبه
سال ۱۳۹۷ ضریب رشد ۲٫۹ مرتبه
سال ۱۳۹۸ ضریب رشد ۱٫۷ مرتبه
شهریور سال ۱۳۹۹ ضریب رشد ۱ مرتبه

▪️ضرب مبلغ خالص رشد سالانه در ضریب هر سال :
سال ۱۳۹۲ مبلغ ۸۰۶۹ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۳ مبلغ ۹۷۳۶ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۴ مبلغ ۱۰۸۵۵ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۵ مبلغ ۱۵۵۵۴ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۳۰۲۲۶ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۱۲۷۸- میلیارد تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۱۳۵۸- میلیارد تومن
شهریور سال ۱۳۹۹ مبلغ ۵۰۹ میلیارد تومن
جمع ارقام فوق ۷۲۳۱۳ میلیارد تومن
▪️دارایی های ثابت بانک :
سال ۱۳۹۴ بانک از محل تجدید ارزیابی شعب و زمین ها افزایش سرمایه داشت .رقم عمده تجدید ارزیابی در آن زمان مربوط به زمین هنگام در شرق تهران بود که یک سال بعد از تجدد ارزیابی (سال ۱۳۹۵) به مجموعه #وآیند واگذار و سپس در سال ۱۳۹۸ مجدد تملیک و در همان سرفصل دارایی های ثابت ثبت دفاتر شد. با توجه به اینکه عمده ارقام مندرج در جدول دارایی های ثابت مربوط به زمین ها می باشد از نظری ریالی تفاوت با اهمیتی با سال ۱۳۹۴ ندارد . بنابراین با در نظر داشتن ضریب ۶ برابری شاخص مسکن و عدد مندرج در صورت های مالی شهریور ۱۳۹۹ بانک ( ۱۹۱۴ میلیارد تومن ) ارزش جاری تقریبی بر اساس شاخص مسکن برابر با ۱۱۴۸۴ میلیارد تومن خواهد بود.

♣️با جمع دو رقم ارزش جاری دارایی های ثابت و ارزش جاری دارایی های تملیکی ، جمع کل دارایی های بانک برابر با ۸۳۷۹۷ میلیارد تومن می شود که با کسر بهای تمام شده ۱۵۳۷۱ میلیارد تومنی به مازاد ۶۸۴۲۶ هزار میلیارد تومن می رسیم.

🔴جمع بندی ارزش گذاری املاک بانک :
در بررسی و ارزش گذاری املاک بانک به دو روش اقدام شد :
۱- روش اول با مبنا قرار دادن مزایده های برگزاری چند سال اخیر بانک و تعمیم آن به سایر املاک به ارزش ۷۱ هزار میلیارد تومن که به مازاد ۵۵٫۵ هزار میلیارد تومن رسیدیم
۲- روش دوم بر اساس شاخص رشد مسکن طی سال های اخیر و بر اساس تجزیه سنی دارایی های تملیکی و ثابت بانک به ارزش ۸۴ هزار میلیارد تومن که به مازاد ۶۸ هزار میلیارد تومن رسیدیم.

❓سوال مهم اینکه کدام یک از این اعداد بایستی مبنا محاسبات ناو (NAV) بانک قرار بگیرد ؟!
بنظر می رسد روش اول با توجه به شرایط و محدویت های زیر منطقی تر و به واقعیت نزدیک تر است .
۱-بسیاری از املاک بانک فاقد اسناد ملکی بوده و بدلیل شرایط تملیکی از کیفیت سندی مناسبی برخوردار نیستند . این موضوع به صراحت در بندهای گزارش های سالانه حسابرسان بیان گردیده.
۲- بسیاری از املاک بانک در قواره های بزرگ و مبالغ کلان بوده که امکان خرد کردن آن وجود ندارد .بنابراین فروش املاک بزرگ همانند فروش یک آپارتمان کوچک نیست و شرایط قیمتی بسیار متفاوتی نیز دارد.
۳- شرایط قیمت گذاری مزایده املاک لزوما براساس رشد شاخص مسکن نمی باشد و قیمت گذاری ها بر اساس سیاست های بانک صورت می گیرد . بطور مثال ساختمان مسکونی نیاوران یک بار در سال ۱۳۹۵ به ارزش ۲۲۵ میلیارد تومن آگهی و فروخته نشد نتیجتا همان ساختمان در تیر ماه سال جاری به ارزش ۵۴۹ میلیارد تومن آگهی شد. در حالی که طبق رشد شاخص مسکن قیمت مزایده سال ۱۳۹۹ نسبت به سال ۱۳۹۵ می بایست ۵٫۵ برابر باشد در حالیکه می بینیم قیمت مزایده فقط ۲٫۴ برابر شده است . نمونه های بیشتر از تفاوت قیمت مزایده ها بین سنوات قبل و جاری نیز به همین شکل وجود دارد .

🔷 محاسبه ناو NAV بانک شهر :
مازاد حاصل از شرکت تامین سرمایه تمدن ۳۳۵۰ میلیارد تومن
مازاد حاصل از املاک ۵۵۵۰۰ میلیارد تومن
ارزش ویژه ( شهریور ۱۳۹۹) به مبلغ ۱۹۸۰۰ میلیارد تومن منفی
♣️ جمع ارقام بالا ۳۹۰۵۰ هزار میلیارد تومن . که با تقسیم بر تعداد سهام (۱۵٫۵۷۲ میلیارد سهم) ناو هر سهم NAV برابر می شود با 👈👈 ۲۵۰۷ تومن . قیمت جاری ۸۰۰ تومن که معادل ۳۲ درصد ناو می باشد.
❗️در محاسبات ناو فوق بدلیل عدم انتشار صورت های مالی شرکت های فرعی ارزش افزوده صرفا شرکت های عمرانی و ساختمانی در ناو ( بطور غیر مستقم ) منظور گردیده و ارزش افزوده ای برای سایر شرکت ها در نظر گرفته نشده است.

آموزشی

🔹بررسی پتانسیل درصد تجدید ارزیابی :
موضوع تجدید ارزیابی بانک ها تا حدودی پیچیده است . مقررات خاص بانک مرکزی موجب گردیده تا محدودیت های جدی برای بانک ها نسبت به محل تجدید ارزیابی بوجود آید . اگه چه از نظر تئوری هر شرکتی می تواند از محل تجدید ارزیابی دارایی های خود افزایش سرمایه دهد اما بدیل ماهیت مشاعی بودن وجوه در اختیار بانکها از نظر مفهومی مشکلاتی را بوجود آورده است که ذیل بررسی می کنیم .
▪️مهر ماه ۱۳۹۸ بود که نامه ای داخلی از معاونت نظارت بر بانکها منتشر شد که محتوای آن شامل نظرات بانک مرکزی برای اعمال مقررات جدید بر سر محل افزایش سرمایه بانک ها بود . این نکات بدین قرار است :
۱) افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی دارایی‌های ثابت بلامانع می‌باشد.
۲) افزایش سرمایه از محل مازاد تجدید ارزیابی سرمایه گذاری در سهام ممنوع می‌باشد.
۳) تاکید می‌گردد تجدید ارزیابی اموال تملیکی اعم از اموال غیر منقول و سهام تملک شده فاقد موضوعیت است.
دفاعیه بانک مرکزی برای بند ۲ این بود که این سرمایه گذاری ها بر اساس سپرده های مشتریان بوده و لذا بدلیل ماهیت مشاعی بودن آن بانک ها مجاز به افزایش سرمایه از این محل نیستند. و برای بند ۳ نیز علاوه بر دلیل قبلی تاکید بر این بود که با توجه به ماهیت املاک تملیکی طبق قانون مشتریان می توانند با پرداخت بدهی و جرائم خود املاک را از وثیقه خارج کنند بنا بر این محل مناسبی برای افزایش سرمایه نیستند.

▪️همزمان با انتشار بخشنامه فوق انتقادات محکمی نیز بر رد نظرات بانک مرکزی وارد شد . بطور مثال برای رد بند ۲ گفته شد که بانک ها هر ساله با مشتریان خود پس از اتمام سال مالی تسویه حساب کرده و اساسا موضوع مشاع بودن دارایی ها منتفی می گردد در نتیجه فراخوان مجدد سپرده گذاران برای تسویه حساب بعدی موضوعیت نداشته و امری غیر ممکن است. و در خصوص املاک تملیکی اگرچه قانون به بدهگار این حق را داده که تا قبل از فروش بتواند دوباره وثیقه خود را پس بگیرد اما در ماده ۶ آیین نامه واگذاری دارایی های غیر ضرور انتقال منافع حاصل از فروش املاک مازاد به سرمایه بانک را مجاز دانسته که این قانون تا حدودی قابلیت تسری به موضوع تجدید ارزیابی را نیز دارد.

👈 بنظر می رسد بانک مرکزی برای رفع محدودیت بند ۲ تا حدی انعطاف پذیری داشته است . گزارش توجیهی بانک #دی با فرض رفع محدودیت شماره ۲ تنظیم گردیده و اجرای آن می تواند مسیر سایر بانک ها رو هموار تر کند.

❗️به عنوان یک راهکار و پیشنهاد برای #وشهر بجای آگهی چند باره املاک خود می تواند با انتقال املاک به یکی از شرکت های تابعه تخصصی در بخش ساختمان ضمن تکمیل پروژه های نیمه تمام و ایجاد فرآوری بیشتر بر روی املاک خود با پذیرش آن در بورس و عرضه سهام آن علاوه بر دستیابی به منابع سهل الوصول تر ارزش افزوده بیشتری را نیز برای سهامداران بانک ایجاد کند. با این اقدام ضمن عمل به قانون رفع موانع تولید و خروج از بنگاه داری ، محدودیت های ناشی از بند های ۲ و ۳ بانک مرکزی نیز خود به خود رفع می گردد.

🔸با شرح مقدمه فوق برای محاسبه پتانسیل تجدید ارزیابی #وشهر سه حالت را در نظر می کنیم:
۱) فقط از محل دارایی های ثابت
۲) از محل دارایی های ثابت و سرمایه گذاری ها
۳) از محل تمام املاک و سرمایه گذاری ها

▪️برای سناریور شماره یک یعنی فقط از محل دارایی های ثابت 👈 طبق محاسبات مربوط مازاد دارایی های ثابت بر اساس شاخص تورم به مازاد ۹۵۷۰ میلیارد تومن رسیدیم که با تقسیم آن بر سرمایه ۱۵۵۷ میلیارد تومنی منهای یک به رقم ۵۱۴ درصد افزایش سرمایه می رسیم.
▪️ برای بدست آوردن سناریور دوم مازاد سرمایه گذاری های بورسی ۳۳۵۰ میلیارد تومن بعلاوه مازاد تقریبی از شرکت های غیر بورسی که در بخش املاک فعالیت دارند ۱۸۷۷۳ میلیارد تومن بعلاوه مازاد دارایی های ثابت ۹۵۷۰ میلیارد تومن جمع ۳۱۶۹۳ میلیارد تومن تقسیم بر سرمایه منهای یک برابر می شود با 👈 ۱۹۳۵ درصد
▪️ برای سناریور سوم در محاسبات کلی مازاد به جمع ۵۸۸۵۰ میلیارد تومن رسیدیم که با تقسیم آن بر سرمایه فعلی و کسر یک 👈 رقم تجدید ارزیابی ۳۶۷۹ درصد محاسبه می شود.

♣️ بنابراین پتانسیل تجدید ارزیابی می تواند بین ۵۱۴ درصد تا ۳۶۷۹ درصد متفاوت باشد. با توجه به زیان انباشته در شهریور ۱۳۹۹ بانک برای خروج از ماده ۱۴۱ حداقل افزایش سرمایه تا ۴۵ هزار میلیارد تومن نیاز دارد که رقمی در حدود ۲۸۰۰ درصد می شود. بنابراین رقم افزایش از آورده نقدی بین ۹۰۰ تا ۲۳۰۰ درصد با در نظر گرفتن طبقه دارایی مورد تجدید ارزیابی متغییر خواهد بود مگر اینکه بانک با عرضه شرکت های تابعه در بورس بتواند از محل سود آن بخشی از زیان انباشته را کم کند.
👌 نکته مهم : انجام تجدید ارزیابی منوط به قصد و اراده هیات مدیره بوده و محاسبه پتانسیل تجدید به معنی انجام آن نیست.

🔵 بررسی روند جذب سپرده :
سال ۱۳۹۲ مبلغ ۱۱۳۸۹ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۳ مبلغ ۱۶۶۵۷ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۴ مبلغ ۲۹۹۶۳ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۵ مبلغ ۴۴۱۴۰ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۶۶۹۹۳ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۷۷۷۹۹ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۸۵۷۵۱ میلیارد تومن
۶ ماهه اول سال ۱۳۹۹ مبلغ ۱۰۵۹۵۸ میلیارد تومن

🔸تفسیر : در بررسی نماد های بانکی در مواجه با شوک خروج سپرده های بانکی در سال ۱۳۹۶ یا با کاهش جذب سپرده روبرو بودیم یا افزایش هزینه های مالی بانک ها ، در مورد #وشهر نه اثری از کاهش سپرده داریم و نه افزایش هزینه های مالی !! بطور کلی هزینه های مالی وشهر همیشه در سطح بسیار پایینی بوده است بعبارتی بانک مشکل جبران نقدینگی ندارد. به نظر می رسد این موضوع متاثر از ترکیب مشتریان بانک باشد که اطلاعاتی از آن نداریم در هر حال فاکتور بسیار مثبتی برای این بانک محسوب می شود.
👈نسبت سپرده بانک شهر به کل سپرده شبکه بانکی ۳٫۴۶ درصد می باشد.

🔵 بررسی روند اعطای تسهیلات :
سال ۱۳۹۲ مبلغ ۵۱۹۰ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۳ مبلغ ۸۲۱۲ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۴ مبلغ ۱۵۱۸۰ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۵ مبلغ ۲۴۶۵۳ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۳۵۶۴۴ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۳۷۷۰۰ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۴۳۷۴۳ میلیارد تومن
۶ ماهه اول سال ۱۳۹۹ مبلغ ۴۹۵۳۸ میلیارد تومن

🔸تفسیر : به موازات افزایش در جذب سپرده ها ، میزان تسهیلات اعطایی نیز افزایش یافته است.برای تفسیر بهتر لازم است تا نسبت تسهیلات به سپرده ها رو محاسبه کنیم . نسبت تسهیلات به سپرده ها(پس از کسر سپرده قانونی) در کل شبکه بانکی در پایان تیر ماه سال ۱۳۹۹ عدد ۷۷ درصد است که این نسبت برای بانک شهر ۵۷ درصد می باشد. بر اساس یافته های تجربی کم بودن یا افزایش این نسبت می تواند درجه تمرکز بانک بر فعالیت های بانکی را توصیف کند.

▪️اگر این نسبت بیش از حد کم باشد 👈 دو حالت دارد ۱) شرایط نقدینگی بانک بحرانی است. نمونه نماد #سمایه با نسبت ۳۵ درصد ۲) منابع بانک درگیر دارایی های سمی (Toxic Assets)شده است. اغلب بانکها
▪️اگر این نسبت بیش از حد زیاد باشد 👈 تمرکز اصلی بانک صرفا بر روی فعالیت های بانکی است و در شرایط شوک های تورمی آسیب پذیر . نمونه #وخاور با نسبت ۱۰۱ درصد

📌براساس یک پژوهش علمی حد نرمال این نسبت بین ۶۰ تا ۸۵ درصد می باشد.

🔷بررسی کلی صورت و سود و زیان :
👈 برای مشاهده بررسی های دقیق تر به نمودار ها مراجعه شود.
🔺روند سود و زیان خالص
سال ۱۳۹۲ مبلغ ۱۰۰ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۳ مبلغ ۱۷۱ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۴ مبلغ ۴۲۶ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۵ مبلغ ۳۶۸- میلیارد تومن زیان
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۳۹۶۸- میلیارد تومن زیان
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۴۸۸۵- میلیارد تومن زیان
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۴۸۶۶۰- میلیارد تومن زیان
۶ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ ۱۷۵۰- میلیارد تومن زیان
👈 از سال ۱۳۹۵ عملیات بانک منجر به زیان شده و تاکنون این روند ادامه دارد . مهمترین دلیل زیان دهی بانک را می توان پایین بودن نسبت تسهیلات به سپرده ها دانست . درآمدهای مشاع قادر به پوشش هزینه های سپرده گذاران نبوده ضمن اینکه بانک در فروش دارایی های منجمد نیز چندان موفق عمل نکرده است.

🔺روند سود سرمایه گذاری
سال ۱۳۹۲ مبلغ ۱۴۸ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۳ مبلغ ۶۱۱ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۴ مبلغ ۵۸۵ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۵ مبلغ ۵۹۰ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۱۸۷ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۲۳۶ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۳۹۴ میلیارد تومن
۶ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ ۷۳ میلیارد تومن
👈 ارقام فوق درآمدهای خارج از موارد تسهیلاتی را نشان می دهد که می تواند از محل شرکت های تابعه و یا سایر سرمایه گذاری های بانک بدست آید .اعداد فوق در مقابل ارقام زیان خالص نشان از بی اهمیت بودن این درآمدهای بانک دارد.

🔺روند هزینه های مالی
سال ۱۳۹۲ مبلغ ۲۹ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۳ مبلغ ۵۶ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۴ مبلغ ۷٫۵ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۵ مبلغ ۱۵ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۹ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۰ تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۶ میلیارد تومن
۶ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ ۰ تومن
👈 نکته مثبت صورت سود و زیان نبود هزینه های مالی بااهمیت است . این موضوع می تواند نشان مدیریت مناسب نقدینگی بانک باشد.

🔸تفسیر صورت سود و زیان : بررسی ها نشان می دهد ۲۰ درصد از منابع هزینه ای بانک درگیر دارایی های منجد شده است که تا زمان فروش بازدهی ای ندارند .همین موضوع توازن بین درآمدهای مشاع و سهم سپرده گذاران را تحت تاثیر قرار داده است . از طرفی نیز فاصله بین نرخ سود تسهیلات و هزینه جذب پول حدودا ۲٫۵ درصد بوده که جبران عدم توازن را نمی کند . در طول یک سال نیم اخیر حدودا ۱۰ هزار میلیارد تومن از دارایی های ملکی بانک همچنان به طور سنتی آگهی فروش شده است در حالی که شرایط مناسب بازار سرمایه می توانست یک فرصت و راه کار واگذاری این دارایی ها باشد. گر چه پیش بینی می شود با عرضه سه هلدینگ بزرگ بانک شامل #تمدن ، گروه رستا و گروه توسعه صنایع و معادن ، بانک به سودآوری برسد.

🔴🔴 جمع بندی 👈👈 :
بانک شهر وابسته به شهرداری ها بوده و فعالیت های آن نیز عمدتا در ارتباط با تامین مالی پروژه های شهرداری می باشد. در این تحلیل جنبه های مختلف عملیاتی و دارایی ها با تمام محدودیت های ناشی از عدم شفافیت مورد بررسی قرار گرفت . از نظر عملیاتی بدلیل انجماد بخشی از دارایی های بانک در املاک و همچنین پایین بودن نسبت تسهیلات به سپرده ها طی چند سال اخیر نتایج عملیاتی بانک به زیان رسیده است که چشم انداز کوتاه مدتی برای رفع این موضوع دیده نمی شود.
از دیدگاه دارایی محور علی رغم نبود اطلاعات به هنگام و همچنین عدم شفافیت در حسابها از سایر روش های بررسی تقریبی استفاده شد نتایج منجر به ناو ۲۵۰۰ تومن شد که با قیمت های فعلی سهام ( حدود ۸۰۰ تومن) نسبت قیمت به ناو ۳۲ درصد محاسبه می شود. از اخبار خوب سهم عرضه نماد #تمدن که یکی از شرکت های مطرح در تامین سرمایه کشور می باشد به همراه دو هلدینگ بزرگ بانک در بورس می باشد که می تواند منجر به سودآوری و اصلاح سبد سرمایه گذاری بانک شود .
در این بررسی همچنین به پتانسیل درصد افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی دارایی ها پرداختیم . بانک حدودا ۲۸۰۰ درصد افزایش سرمایه برای برون رفت از ماده ۱۴۱ نیاز دارد که با توجه به محدودیت های بانک مرکزی در سه سناریور مختلف بررسی کردیم . نتایج به اعداد ۵۰۰ تا ۳۷۰۰ درصد رسید که احتمال تحقق حدود ۲۰۰۰ درصدی آن با توجه به رویه مورد عمل بانک #دی زیاد است که البته این موضوع کاملا به قصد و اراده هیات مدیره بانک بستگی دارد.
در مجموع با توجه به اختلاف قیمت فعلی بازار از ناو محاسبه و برنامه های عرضه سهام شرکت های تابعه در بورس شرایط سرمایه گذاری در افق میانمدت و بلندمدت مناسب است.
👈 نقطه ورود مناسب بر اساس تحلیل تکنیکال و تابلو خوانی توصیه می شود.
❗️ سرمایه گذاران شرایط ریسک سیستماتیک بازار در کوتاه مدت را در نظر بگیرند.

۹۹/۰۸/۰۵