Blog – Classic (1 column)

تحلیل بنیادی ثاخت – شرکت بین المللی توسعه ساختمان

شرکت بین المللی توسعه ساختمان
ثاخت

🔷 کلیات : سال ۱۳۶۴ تاسیس شد – سرمایه ۹۰۰ میلیارد تومن – ارزش بازار ۳۲۲۰ میلیارد تومن – فعالیت در حوزه ساخت و ساز دارد – خودش هلدینگ است علاوه بر اینکه فعالیت مستقل دارد شرکت های تابعه نیز در بخش ساختمان فعال اند – سهامدار اصلی شرکت های وابسته به #وغدیر با ۵۵ درصد سهام است اوایل سال ۹۹ سهام متعلق به مجموعه #وغدیر بیش از ۷۱ درصد بود که با شرایط مثبت سهم عرضه های زیادی صورت گرفت . تعداد پرسنل ۴۹ نفر – سال مالی ۳۱ شهریور ماه هر سال
👈 در اردیبهشت ماه ۱۳۹۹ سرمایه شرکت از ۶۰۰ به ۹۰۰ میلیارد تومن از محل آورده و مطالبات افزایش یافت .هنوز فرآیند ثبت افزایش سرمایه به اتمام نرسیده است . بنظر حراج حق تقدم های استفاده نشده باید انجام شود.
👈 بنظر می رسد بخش زیادی از فروش سهام شرکت توسط مجموعه غدیر از طریق خرید مجدد حق تقدم ها در اواخر مهلت آن به قیمت های بسیار ارزانتر جبران شده باشد .

🔷 بررسی ترازنامه : خرداد ماه ۱۳۹۹
▪️جمع دارایی ها ۱۳۸۱ میلیارد تومن
▪️جمع بدهی ها ۹۲۸ میلیارد تومن
▪️ارزش ویژه ۴۵۳ میلیارد تومن

🔸تفسیر : ارقام عمده دارایی ها شامل سرمایه گذاری در سهام ، پروژه ها و طلب ها به ترتیب ۴۳ درصد ۲۷ درصد و ۲۵ درصد جمع دارایی ها را تشکیل داده اند .شرکت دارایی ثابت با اهمیت ندارد و محدود به ساختمان مرکزی می باشد – بخش بدهی ها شامل بدهی به سهامداران ( #وغدیر ) و بدهی بابت تسهیلات بانکی هست . وام های بانکی در چند سال اخیر فشار زیادی روی نقدینگی شرکت داشته و بخش زیادی از هزینه های شرکت نیز ناشی از هزینه های بهره بوده است . اخیرا مدیریت تصمیم به تسویه بخشی از بدهی ها داشته که افزایش سرمایه اخیر در همین جهت بوده بنابراین با احتمال زیاد برای عملکرد سال مالی ۱۴۰۰ با کاهش بدهی ها شرایط نقدینگی و سودآوری شرکت تا حدی بهبود خواهد یافت .سرمایه در گردش منفی ، نسبت بدهی ۶۷ درصد که نشان از شرایط نقدینگی نامناسب از شرکت دارد اما با افزایش سرمایه اخیر انتظار کاهش در نسبت بدهی داریم. طبق آخرین ترازنامه سرمایه ۶۰۰ میلیارد تومن و شرکت دارای زیان انباشته است.
👈افزایش سرمایه از ۶۰۰ به ۹۰۰ میلیارد تومن در جریان است .

🔵 بررسی دارایی های ثابت :
کل دارایی های ثابت به ارزش تمام شده ۱۳ میلیارد تومن و ارزش دفتری ۹ میلیارد تومن می باشد . دو رقم عمده در این لیست شامل :
زمین به ارزش تمام شده ۶٫۳ میلیارد تومن و
ساختمان به ارزش تمام شده ۴٫۸ میلیاردتومن می باشد.
متراژ ساختمان اداری شرکت در ۱۲ طبقه و ۲۰ واحد اداری به شرح زیر است:
عرصه ۴۶۰ متر
اعیان ۲۴۵۰ متر
❗️ ۱۸ واحد از ۲۰ واحد دفتر مرکزی در رهن بانک ها می باشند.

🔵 بررسی پرتفوی سهام :
سرمایه گذاری های شرکت به ارزش ۵۹۶ میلیارد تومن شامل بورسی و غیر بورسی به شرح زیر می باشد :
▪️ بورسی شامل :
۱) شرکت آ س پ (ASP) با مالکیت ۴۰٫۷ درصد
۲) شرکت شهر سازی و خانه سازی باغمیشه ( #ثباغ ) با مالکیت ۲۹٫۶ درصد
♣️بهای تمام شده سرمایه گذاری های فوق ۸۶ میلیارد تومن که ارزش بازار آنها ۱۴۶۶ میلیارد تومن و مازاد حاصل برابر است با 👈👈 ۱۳۸۰ میلیارد تومن
👈 از بررسی و قیمت گذاری مجدد شرکت های بورسی صرف نظر و قیمت های بازار ملاک است.

▪️ غیر بورسی شامل :
۱) شرکت تیساکیش با مالکیت ۱۰۰ درصد
۲) شرکت توسعه صنعت ساختمان غدیر خوزستان با مالکیت ۱۰۰ درصد
۳) شرکت مهندسی و ساخت پارس سازه با مالکیت ۱۰۰ درصد
۴) شرکت سرپناه فارس با مالکیت ۱۰۰ درصد
۵) شرکت افق سازه پایا آدخ با مالکیت ۱۰۰ درصد
۶) شرکت پیمان غدیر با مالکیت ۱۰۰ درصد
۷) شرکت Divital Auto Invest با مالکیت ۷۰ درصد
۸) شرکت عمران قشم با مالکیت ۳۵ درصد
۹) شرکت طرح و توسعه آریا عمران پارس با مالکیت ۳۳ درصد
۱۰) شرکت پدید آوران اطلس پارس با مالکیت ۲۲ درصد

بهای تمام شده شرکت های غیر بورسی ۵۱۰ میلیارد تومن می باشد که ارزش های برآوردی آن با بررسی هر یک از شرکت های فوق را محاسبه می کنیم .

🔺 شرکت تیسا کیش :
این شرکت در سال ۱۳۸۳ در جزیره کیش ثبت شده است . آخرین سرمایه ۷۰ میلیارد تومن – پروژه های متعددی دارد – در سال ۱۳۹۷ یکی از شرکت های ثاخت به نام “کیش رویای زندگی” که مجری و شریک پروژه بزرگ برج های مسکونی رویای کیش بود در این شرکت ادغام شد . در حال حاضر #ثاخت مالک ۱۰۰ درصدی در این شرکت است . قبلا در سال ۱۳۹۶ مقدار ۲۰ درصد سهام شرکت تیسا کیش در اختیار #ورنا بود که ثاخت این مقدار سهم را به ارزش ۹۹ میلیارد تومن از #ورنا خرید . تعداد پرسنل ۴۶ نفر و سال مالی این شرکت ۳۱ شهریور ماه هر سال است.
آدرس : میدان ساحل خ بلوار دریا مجاور ساختمان انفورماتیک

ارقام کلی ترازنامه و عملکرد مالی بدین شرح است : اسفند ۱۳۹۸
▪️جمع دارایی ها ۳۵۰ میلیارد تومن
▪️جمع بدهی ها ۳۰۱ میلیارد تومن
▪️ارزش ویژه ۴۹ میلیارد تومن
▪️درآمد ۶ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ ۲۲ میلیارد تومن
▪️سود خالص ۶ ماهه ۱۳۹۹ مبلغ ۱۱ میلیارد تومن

🔸تفسیر : حدودا ۲۹۰ میلیارد تومن از دارایی های شرکت مربوط به پروژه های در جریان است که ذیلا بررسی می شود . بدهی ها نیز عمدتا به سهامدار شرکت یعنی ثاخت (۲۵۰ میلیارد تومن ) مربوط است و کمی نیز شامل تسهیلات بانکی (۱۷ میلیارد تومن ) و پیش دریافت (۲۲ میلیارد تومن ) فروش واحد ها می باشد. شرکت دارای زیان انباشته بوده و عملکرد سودآور با اهمیتی ندارد. شناسایی درآمدهای شرکت بر اساس استاندارد حسابداری و روش درصد پیشرفت کار بوده و بخش زیادی از پروژه های در جریان فعلی از قبل پیش فروش شده است.

🔹 بررسی پروژه های شرکت تیسا کیش :
۱) پروژه رویای کیش : این پروژه در سال ۱۳۸۶ با مشارکت ۵۰ درصدی منطقه آزاد کیش (شرکت سرمایه گذاری و توسعه کیش ) و ۵۰ درصدی گروه ثاخت شامل خود شرکت #ثاخت (۱۵ درصد)و کیش رویای زندگی (۳۵ درصد) ( ادغام شده در تیساکیش فعلی) در زمینی به مساحت ۸۲۱۱۳ متر بعنوان آورده منطقه آزاد واقع در نوار ساحلی شرقی جزیره و در مجاورت بازار مرجان کیش شروع شد.
این پروژه شامل :
۱۶۲ واحد مسکونی ویلایی در قالب ۲۷ بلوک ۶ واحدی و ۶۴۰ واحد مسکونی در قالب ۵ برج ۱۷ طبقه با زیر بنای کل ۱۲۸۰۰۰ متر مربع می باشد.
تمامی واحد های ویلایی در سنوات قبل فروخته شده و اسناد مالکیت آن نیز تحویل خریداران گردیده است .
از باقیمانده واحد های مسکونی برج تعداد ۳۰۲ واحد به مساحت ۳۵۸۸۰ متر مربع متعلق به تیساکیش می باشد که آن ۲۷ واحد به مساحت ۳۳۶۷ متر مربع آن در سنوات قبل فروخته شده است.
طبق آخرین گزارش مالی پیشرفت فیزیکی پروژه تا پایان سال ۱۳۹۸ متوسط ۵۲ درصد می باشد. طبق برنامه اعلام شده این پروژه تا پایان سال ۱۳۹۹ تکمیل خواهد شد.

▫️ برآورد ارزش پروژه :
تمام شده پروژه برای واحد های سهم شرکت ۱۳۵ میلیارد تومن
برآورد هزینه های تکمیل ۴۳۸ میلیارد تومن
جمع مخارج کل پروژه ۳۰۲ واحد به متراژ ۳۵۸۸۰ متر ۵۷۳ میلیارد تومن
ارزش فروش واحد های باقیمانده ۲۷۵ واحد به متراژ ۳۲۵۱۳ متر به ازای هر متر ۴۰ میلیون تومن برابر با ۱۳۰۰ میلیارد تومن
درآمدهای ناشی از واحد های پیش فروش شده ( برآوردی) ۳۵ میلیارد تومن
جمع کل درآمدها ۱۳۳۵ میلیارد تومن
♠️ مازاد (سود ) برآوردی ۷۶۲ میلیارد تومن که با توجه به درصد تکمیل ۵۲ درصدی آن به مازاد خالص ۳۹۶ میلیارد تومن می رسیم

۲) پروژه مسکونی دیدار (تیسا شهر) : این پروژه در زمینی به مساحت ۳۶۸۰۰ متر با زیر بنای ۵۴۵۷۲ متر مربع واقع در کیش میدان امیر کبیر انتهای بلوار دانش لوپ دیدار در قالب ۵ بلوک (A,B,C,D,E)با تنوع طبقاتی ۱۱ تا ۱۵ طبقه جمعا ۴۲۰ واحد مسکونی در جریان ساخت می باشد. ۱۰۰ درصد این پروژه متعلق به تیساکیش بوده و شرکت شریک ندارد.
از پنج بلوک گفته شده دو بلوک آن تکمیل و بخش عمده آن نیز فروخته شده و بلوک سوم در جریان تکمیل و پیش فروش است . و برای دو بلوک باقیمانده کار خاصی صورت نگرفته و هنوز در مرحله بازبینی و طراحی ثانویه می باشد.
مشخصات بلوک های تکمیل و در جریان ساخت بدین شرح است :
بلوک E : جمعا ۴۸ واحد به مساحت ۴۵۹۵ متر که ۴۶ واحد آن به مساحت ۴۴۴۸ متر واگذار شده است.
بلوک D : جمعا ۵۶ واحد به مساحت ۵۵۲۹ متر که ۳۹ واحد آن به مساحت ۳۸۵۲ متر واگذار شده است.
بلوک C : جمعا ۷۴ واحد به مساحت ۷۴۲۷ متر که ۵ واحد آن به مساحت ۶۰۰ متر واگذار شده است.
بلوک B : جمعا ۶۲ واحد به مساحت ۵۰۱۱ متر فاقد عملیات ساخت
بلوک A : جمعا ۱۸۰ واحد به مساحت ۱۳۶۵۵ متر فاقد عملیات ساخت
👈 در مجموع از سه بلوک تکمیل شده ۸۸ واحد با مساحت ۸۶۵۱ متر مربع قابل واگذاری می باشد.

▫️ برآورد ارزش پروژه :
🔸تمام شده پروژه برای واحد های باقیمانده و تعهدات قبلی ۳۳ میلیارد تومن
برآورد هزینه های تکمیل ۳۰ میلیارد تومن
جمع مخارج برآوردی پروژه برای ۸۶۵۱ متر ۶۳ میلیارد تومن
ارزش فروش واحد های باقیمانده ۸۸ واحد به متراژ ۸۶۵۱ متر به ازای هر متر ۴۰ میلیون تومن برابر با ۳۴۶ میلیارد تومن
مازاد (سود ) برآوردی ۲۸۳ میلیارد تومن . از آنجایی که بخشی از پروژه (بلوک C) در نقطه ۶۰ درصد تکمیل است لذا برای محاسبه مازاد نهایی بایستی تعدیل صورت داد یعنی :
برای متراژ ۱۸۲۴ متر مربع ( شامل باقیمانده های بلوک های E, D) که تکمیل شده اند ۵۷ میلیارد تومن
برای مترآژ ۶۸۲۷ متر مربع ( بلوک C) که ۶۰ درصد تکمیل است ۱۳۶ میلیاردتومن
جمع مازاد ۱۹۳ میلیارد تومن
🔸 و اما برای بلوک های A و B که فعلا زمین خالی است . متراژ این دو بلوک حدودا ۱۴ هزار متر می شود که با فرض هر متر ۲۰ میلیون تومن جمعا ۲۸۰ میلیارد تومن ارزش دارد که تماما آن را مازاد در نظر می گیریم.
♠️بنابراین مازاد کل این پروژه ۴۷۳ میلیارد تومن

اما نکته مهم اینکه ۶۸۲۷ متر هنوز ۶۰ درصد تکمیل هست بنابراین ۸۰ درصد از مازاد بایستی با درصد تکمیل تعدیل شود

۳) پروژه مجتمع تجاری تفریحی تیسا یک : این پروژه در زمینی به مساحت ۱۹۳۸۸ متر واقع در کیش تقاطع خ دریا و سنایی با زیر بنای کل ۶۵۶۵۹ متر و زیر بنای مفید ۲۶۷۵۳ متر شامل ۲۹۰ واحد تجاری ، رستوران ، شهربازی ، بولینگ ، سالن بیلیارد و سینما در ۵ طبقه در دست احداث است.
پیشرفت فیزیکی پروژه ۲۱ درصد گزارش گردیده که بنظر می رسد پروژه متوقف می باشد.
بر اساس گزارش حسابرس پروژه فاقد توجیه اقتصادی بوده و هیات مدیره تکلیف به خروج از آن می باشد.
در سال ۱۳۹۶ تعداد ۳۴ واحد از واحد های تجاری این پروژه به متراژ ۱۳۷۱ متر پیش فروش گردیده که بنظر شرکت با مسائل حقوقی روبرو خواهد شد.
حدودا ۹۰ میلیارد تومن برای این پروژه هزینه شده که سهم زمین و جواز ساخت ۳۷ میلیارد تومن می باشد.
♠️با توجه به شرایط توقف پروژه فقط ارزش زمین را ارزیابی کنیم . با فرض هر متر مربع ۲۵ میلیون تومن ارزش زمین ۴۸۵ میلیارد تومن برآورد می گردد که با کسر هزینه های پروژه ۹۰ میلیارد تومن مازاد آن برابر می شود با ۳۹۵ میلیارد تومن

۴) پروژه تجاری تیسا دو : این پروژه در زمینی به مساحت ۱۳۰۷۱ متر مربع با زیر بنای کل ۵۷۷۷۵ و مفید ۲۲۸۲۴ متر مربع تعریف گردیده . اطلاعاتی از موقعیت زمین موجود نیست . طبق گزارش حسابرسی بازیافت مبلغ زمین با ابهام روبروست .
پروژه متوقف و میزان پیشرفت این پروژه ۲ درصد گزارش شده است.
به نظر می رسد زمین مزبور طی چک در سنوات قبل از سازمان منطقه آزاد خریداری گردیده که چک های مزبور برگشت خورده اند.
طبق صورتهای مالی ارزش زمین مزبور ۲۹ میلیارد تومن ثبت دفاتر شده است.
♠️ بدلیل ابهام موجود در مالکیت زمین و یا جرائم احتمالی و مسائل حقوقی مرتبط با آن از محاسبه ارزش روز آن صرف نظر می کنیم.
👈 اسناد مالکیت تیسا ۱ و ۲ در رهن بانک سرمایه می باشند.

🔹 سایر املاک شرکت تیسا کیش :
۱) سه قطعه زمین در شهرستان نور کیلومتر ۳ چمستان
۲) دو دستگاه آپارتمان در مجتمع ساحلی رویای کیش
۳) هفت دستگاه آپارتمان در مجموعه بعثت سه راه خاوران تهران
♠️بهای تمام شده املاک فوق ۴ میلیارد تومن که ارزش برآوردی آن ۲۰ میلیارد تومن می باشد.مازاد برابر با ۱۶ میلیارد تومن

🔹 برآورد ناو شرکت تیسا کیش :
مازاد پروژه رویای کیش ۳۹۶ میلیارد تومن
مازاد پروژه تیسا شهر ۴۷۳ میلیارد تومن
مازاد پروژه تیسا یک ۳۹۵ میلیارد تومن
مازاد املاک ۱۶ میلیارد تومن
جمع مازاد ۱۲۸۰ میلیارد تومن
ارزش ویژه ۴۹ میلیارد تومن
♣️ خالص دارایی ها ۱۳۲۹ میلیارد تومن با کسر ۷۲ میلیارد تومن بهای تمام شده این سرمایه گذاری در دفاتر ثاخت به مازاد ۱۲۵۷ میلیارد تومن می رسیم.

🔺 شرکت توسعه صنعت ساختمان غدیر خوزستان:
این شرکت سال ۱۳۶۷ با نام توسعه صنعت فاضلاب ایران در اهواز تاسیس شد که بعد ها تغییر نام داد . علی رغم قدمت و سابقه زیاد فعالیت فاقد عملیات با اهمیت است . بنظر می رسد نوعی سر در گمی در مدیریت شرکت وجود دارد . یکبار به سهامی عام تبدیل می شود و درج نماد در فرا بورس (#ثغدیر) می شود اما مجددا به حالت سهامی خاص بر می گردد . سال ۱۳۹۶ منحل می شود و یک سال بعد مجدد احیا می شود!! در مجموع این شرکت با سرمایه ۵ میلیارد تومنی و ۲۳ نفر پرسنل فعالیت اصلی آن محدود به تولید بلوک های سیمانی ، جدول ، کفپوش ، انواع نیوجرسی و … می باشد. ۱۰۰ درصد سهام متعلق به ثاخت است .
آدرس کارگاه کیلومتر ۷ جاده اهواز به اندیمشک – سال مالی ۳۱ شهریور ماه هر سال
سر جمع کل دارایی ها ۹ میلیارد تومن بدهی ها ۵ میلیارد و ارزش ویژه ۴ میلیارد تومن می باشد. فعالیت های شرکت سودآور نیست .

در سال ۱۳۸۶ شرکت طی یه تفاهم نامه سه جانبه با بانک مسکن و شرکت عمران شهر جدید شیرین شهر وارد پروژه ساخت مسکن مهر به تعداد ۷۵۸ واحد می شود که این پروژه بدلیل عدم تامین اعتبار ( از طرف بانک مسکن) در سطوح ۵۰ درصد پیشرفت فیزیکی متوقف می گردد. در مجموع بدلیل افزایش هزینه های ساخت و نبود اعتبارات کافی پروژه فاقد سودآوری می باشد.

♠️ با توجه باینکه شرکت فاقد دارایی های بااهمیت می باشد. از محاسبه مازاد ناو صرف نظر می کنیم.

🔺شرکت مهندسی و ساخت پارس سازه :
سال ۱۳۳۰ به نام مقاطعه کاری مجم در تهران تاسیس شد چندین مرتبه تغییر نام داشت . در سال ۱۳۹۸ دو شرکت از شرکت های ثاخت به نام های ” هتل و ساختمان نارنجستان گستر ” و ” گسترش تجهیزات بهسان پارس ” در این شرکت ادغام شدند . آخرین سرمایه ۹۱ میلیارد تومن – فعالیت اصلی انعقاد قراردادهای مدیریت پیمان برای پروژه های گروه ثاخت و همچنین خودش مجری یک پروژه در رشت می باشد. ۱۰۰ درصد سهام متعلق به ثاخت است . تعداد پرسنل ۴۳ نفر – سال مالی ۳۱ شهریور هر سال
👈 این شرکت در آبان ماه ۱۳۹۷ از محل تجدید ارزیابی زمین های خود افزایش سرمایه داشت.

▫️ ارقام کلی ترازنامه و عملکرد مالی بدین شرح است : اسفند ۱۳۹۸
▪️جمع دارایی ها ۱۱۲ میلیارد تومن
▪️جمع بدهی ها ۴۱ میلیارد تومن
▪️ارزش ویژه ۷۱ میلیارد تومن
▪️درآمد ۶ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ ۲۹ میلیارد تومن
▪️زیان خالص ۶ ماهه ۱۳۹۹ مبلغ ۰٫۳ میلیارد تومن

🔸تفسیر : دارایی های شرکت عمدتا مربوط به پروژه اسپارو رشت و یک قطعه زمین در جاده قدیم تهران کرج است که هر دو در اواخر سال ۱۳۹۷ تجدید ارزیابی شده اند .بدهی ها نیز ناشی از تامین مالی شرکت های گروه ( #اخت و تیساکیش) می باشد. زیان انباشته شرکت ۲۲ میلیارد تومن گزارش گردیده – درآمد اصلی شرکت ناشی از مدیریت پیمان پروژه های گروه بوده و فعالیت خارج از گروه ندارد . عملکرد درآمدی شرکت بااهمیت نیست. شرکت سهم ۷ درصدی در مخارج پیمان دارد .

🔹 بررسی پروژه ها و املاک :
▪️تنها پروژه شرکت اسپارو رشت می باشد . این پروژه چند منظوره در زمینی به مساحت ۴۳۰۰ متر واقع در تقاطع خ سعدی و معلم رشت واقع شده است . زیر بنای مفید پروژه ۲۰۹۱۴ متر شامل ۸۵ واحد تجاری به مساحت ۶۴۲۶ متر مربع و ۲۹ واحد اداری به مساحت ۶۰۷۵ متر مربع و شهربازی ۸۴۱۳ متر می باشد.
آخرین پیشرفت فیزیکی پروژه ۴۴ درصد گزارش گردیده که بدیل نبود منابع مالی متوقف می باشد.
بخشی از پروژه به متراژ ۸۸۹ متر در سنوات قبل پیش فروش گردیده که بدلیل عدم ایفای تعهد توسط شرکت منجر به شکایت حقوقی علیه شرکت شده است.
تمام شده پروژه تا این مرحله از پیشرفت ۷۸ میلیارد تومن و پیش بینی می شود ۳۰۰ میلیارد تومن نیز برای تکمیل مورد نیاز باشد.( جمعا ۳۷۸ میلیارد تومن)
زمان تکمیل پروژه انتهای سال ۱۴۰۰

▪️زمین کارخانه آسفالت واقع در کیلومتر ۷ جاده قدیم کرج بعد از پل کرج به مساحت ۵۷ هزار متر مربع . قبلا کارخانه آسفالت بوده که بدلیل مسائل زیست محیطی تعطیل گردیده . این زمین دو مرتبه به معرض فروش رفت که هر دو بار به نتیجه نرسید. ارزش این زمین در سال ۱۳۹۷ به مبلغ ۳۰ میلیارد تومن کارشناسی شده است .

▫️ برآورد ارزش پروژه ها و املاک :
چنانچه ارزش روز متوسط هر متر مربع تجاری را ۲۵ میلیون تومن در نظر بگیریم ارزش تکمیل شده این پروژه ۵۲۳ میلیارد تومن که با کسر بهای تمام شده کل ۳۷۸ میلیارد تومن به مازاد ۱۴۵ میلیارد تومن می رسیم . با توجه به اینکه ۴۴ درصد پیشرفت داشته مازاد متناسب با درصد پیشرفت ۶۴ میلیارد تومن بدست میاد.
زمین کارخانه آسفالت نیز با فرض رشد ۲ برابری نسبت به سال ۹۷ برابر می شود با ۶۰ میلیارد تومن که به مازاد ۳۰ میلیارد تومن می رسیم.
♠️ مجموع مازاد حاصل از پروژه و زمین برابر می شود با ۹۴ میلیارد تومن

🔹 برآورد ناو شرکت مهندسی و ساخت پارس سازه :
مازاد پروژه ها و املاک ۹۴ میلیارد تومن
ارزش ویژه ۷۱ میلیارد تومن
جمع خالص ارزش دارایی ها ۱۶۵ میلیارد تومن که با کسر ۲۹ میلیارد تومن بهای تمام شده این سرمایه گذاری در دفاتر ثاخت به مازاد ۱۳۶ میلیارد تومن می رسیم.

🔺 شرکت سرپناه فارس :
سال ۱۳۶۳ در شیراز تاسیس شد – سرمایه فعلی ۳ میلیارد تومن – در گذشته کم و بیش فعالیت های ساخت و ساز داشت اما در حال حاضر به جز نگهداری و حراست از مجتمع تجاری سعدی ( متعلق به #ثاخت در شیراز) فعالیت دیگری ندارد . در سال ۱۳۹۶ تا مرز انحلال رفت اما منحل نشد – تعداد پرسنل ۴ نفر – کلیه اموال غیر منقول شامل دفتر مرکزی فعلی و زمین موسوم به ارم را در سنوات قبل به شرکت ثاخت واگذار و در حال حاضر دارایی فیزیکی ندارد – در مجموع بدلیل ضعف مدیریت خسارات زیادی به شرکت وارد گردیده که جلوتر تشریح می کنیم.
سر جمع دارایی های شرکت حدود ۲ میلیارد تومن ، بدهی ۱ میلیارد و ارزش ویژه ۱ میلیارد تومن و شرکت دارای زیان انباشته ۲ میلیارد تومنی است .
شرکت فاقد درآمد کافی و زیان ده است .
👈 در سنوات قبل شرکت پروژه ای داشت با نام خلبانان ، در سال ۱۳۹۵ مدیریت شرکت در یک معامله ناموفق با بخش خصوصی بخشی از این پروژه بعلاوه یک دارایی دیگر و به همراه وجه نقد ( جمعا به ارزش ۷ میلیارد تومن) را در ازای خرید ۴ دانگ زمین موسوم به زمین ارم را خریداری می کند. قرار بود در همین زمین پروژه بعدی شرکت شروع شود . ( ۴ دانگ شرکت ۲ دانگ بخش خصوصی ) . اما شرکت در انتقال واحد های پروژه خلبانان به مشکل بر خورد و بخش خصوصی بابت تاخیر وارد طرح شکایت علیه شرکت شد در مرحله اول ساختمان دفتر مرکزی شرکت در ساختمان حافظیه را توقیف و با رای دادگاه تملیک کرد و از طرف دیگر از انتقال رسمی ۴ دانگ زمین به نام شرکت طفره رفت . در مجموع شرکت تمام دارایی های خود را از دست داد!! نکته جالب اینکه ۴ دانگ زمین ارم و ساختمان دفتر مرکزی به شرکت #ثاخت فروخته شده ( سال ۱۳۹۶ بدون انتقال رسمی ) و این دارایی ها نیز در دفاتر ثاخت ثبت است.
ساختمان حافظیه ۱۷۱ متر واقع در عفیف آباد شیراز
زمین ارم ۷۲۱ متر که ۴۸۱ متر آن متعلق به ثاخت است واقع در خیابان ارم شیراز

🔹 محاسبه ناو :
بدلیل بی اهمیت بودن ارقام صورت های مالی از محاسبه ناو آن صرف نظر می کنم.

🔺شرکت افق سازه پایا آدخ :
سال ۱۳۸۷ تاسیس شد – سرمایه ۱۰ میلیارد تومن – فعالیت اصلی شرکت حوزه ساختمانی و در حال حاضر مجری یک پروژه در مشهد است – شرکت بزرگی نیست – ۵ نفر پرسنل دارد – سر جمع دارایی ها ۲۷ میلیارد تومن ، بدهی ها ۱۹ میلیارد تومن و ارزش ویژه ۸ میلیارد تومن – به جز پروژه ای که در دست اجرا دارد از خودش دارایی مستقل دیگری ندارد- عملکرد شرکت در دو سال اخیر زیان بوده است.

🔹بررسی پروژه ها
▪️ پروژه افق سینا ( پزشکان) : این پروژه بصورت مسکونی با موقعیت اداری جهت ساختمان پزشکان در زمینی به مساحت ۱۳۹۱ متر مربع با مشارکت مالک زمین و شهرداری واقع در مشهد خیابان ابن سینا بعد از خ پاستور از سال ۱۳۹۱ در دست ساخت است. زیر بنای کل ۱۸۶۶۳ متر و زیر بنای مفید آن ۹۸۸۰ متر شامل ۹۲ واحد در ۱۸ طبقه می باشد.
در این پروژه سهم شهرداری ۲۲٫۳۶ درصد سهم افق سازه ۶۱٫۵ درصد و سهم مالک زمین ۱۶٫۱۴ درصد می باشد.
سهم افق سازه از مساحت مفید ۶۰۷۶ متر است که قبلا ۱۱۰۰ متر آن به شرکت آ س پ پیش فروش گردیده است . بنابراین باقیمانده مساحت مفید ۴۹۷۶ متر می باشد.
آخرین درصد پیشرفت پروژه ۴۶٫۷ درصد گزارش شده است .
تاکنون ۴۰ میلیارد تومن برای این پروژه هزینه شده و منابع مورد نیاز جهت تکمیل ۸۰ میلیارد تومن برآورد می گردد.
با توجه به کاربری مسکونی زمین چنانچه هر متر مربع ۲۰ میلیون تومن در نظر بگیریم پروژه سودآور نیست .

▪️ پروژه نسترن : این پروژه به صورت مشارکتی با شهرداری ثامن مشهد و یک شرکت خصوصی ( میثاق شرق ) در زمینی به مساحت ۲۰۱۴ متر و اعیانی ۲۱۶۹۶ متر واقع در کوی امیرالمومنین در دست ساخت است. سهم افق سازه از این پروژه کمتر از ۸ درصد می باشد. شرکت دخالتی در ساخت این پروژه ندارد – پروژه از سال های ۹۲ شروع و اطلاعاتی از میزان پیشرفت آن گزارش نشده است – شرکت قصد خروج از پروژه را دارد. کل سرمایه گذاری انجام شده در این پروژه ۲ میلیارد تومن است.
🔹 محاسبه ناو افق سازه :
بدلیل ابهام در سودآوری پروژه افق سینا و نامشخص بودن سود سایر پروژه امکان برآورد از ناو میسر نیست.

🔺شرکت مهندیسن مشاور پیمان غدیر:
این شرکت در سال ۱۳۶۷ تاسیس شد – سرمایه شرکت ۱۰ میلیون تومن!! – ۱۰۰ درصد سهام متعلق به ثاخت است – فعالیت شرکت مهندسی و نظارت کارگاهی و مطالعات و طراحی در خصوص پروژه های گروه ثاخت می باشد – شرکت فعالیت مستقل خارج از گروه ثاخت ندارد – تعداد پرسنل ۳۹ نفر – ارقام ترازنامه با اهمیت نیست – تنها دارایی شرکت یک واحد آپارتمان در مجتمع مسکونی رویایی کیش که از شرکت تیساکیش پیش خرید کرده است . درآمد های شرکت بااهمیت نیست و صرفا پوشش هزینه های پرسنلی را دارد.
🔹بدلیل بی اهمیت بودن ارقام مالی شرکت از محاسبه ناو آن صرف نظر می کنیم.

🔺 شرکت Divital Auto Invest :
این شرکت در سال ۲۰۰۵ در کشور بلاروس تاسیس می شود . در سال ۲۰۰۹ شرکت ثاخت ۷۰ درصد سهام را خریداری می کند . شریک ۳۰ درصدی یک شرکت به نام بام و بنیان تجارت شرق ( فعال در صنعت خشکبار و صادرات آن) می باشد. ظاهرا قرار بوده پروژه نمایشگاه اتومبیل به همراه خدمات جانبی در یک قطعه زمین به مساحت ۸۹۹۰ متر که بصورت اجاره بلندمدت ۴۹ ساله می باشد واقع در شهر مینسک Minsk احداث شود که با صرف هزینه زیاد بدلیل کلاه برداری شریک با شکست مواجه می شود.
موضوع از این قرار است ۳٫۵ میلیون یورو در اختیار شرکت بام و بنیان قرار می گیرد تا به واسطه ارتباطی ارزی که دارد به شرکت اتواینوست حواله کند شرکت مزبور ( با مدیریت سعید بهرمن ) پس از اخذ وجه از حواله وجه امتناع می کند . در حال حاضر موضوع تحت پیگرد حقوقی قرار دارد . علاوه بر این مبلغ ذکر شده که مبالغ فعلی حدودا ۱۰۰ میلیارد تومن می شود حدود ۳٫۵ میلیارد تومن نیز به ارقام تاریخی نیز در جهت این پروژه هزینه شده است .
🔹با توجه به ابهام اساسی در شرایط پروژه و خسارت ناشی از اعتماد به شریک سهامدار در پروژه از محاسبه ناو این شرکت صرف نظر می کنیم.

🔺 شرکت عمران قشم:
این شرکت در سال ۱۳۷۱ بعنوان بازوی اجرایی سازمان منطقه آزاد قشم در خدمات شهری و حوزه عمرانی تاسیس تاسیس شد – سرمایه ثبتی آن ۱٫۳ میلیارد تومن است – سهامداران شامل سازمان منطقه آزاد قشم ۶۰ درصد شرکت ثاخت ۳۵ درصد و شرکت آ س پ ۵ درصد می باشد . پروژه های متعددی از قبیل پارک هرمز، مجتمع تجاری نخل زرین، ساختمان خبرگزاری ایرنا، مرمت و بازسازی اسکله فجر، بازار ماهی فروشان شهر قشم، مسجد فرودگاه بین المللی قشم، ساخت پل های بتنی در مسیر غار نمکدان، دیوار چینی و ایجاد خور در روستای هلر و درگهان توسط این شرکت به اجرا در آمده است .
تاکنون هیچ گزارش مالی از این شرکت منتشر نشده است و از میزان درآمدها و پروژه های جاری آن نیز هیچ اطلاعاتی در دست نیست .
بر طبق صورت های مالی ، سرمایه گذاری شرکت ثاخت در این شرکت ۵۰۰ میلیون تومن ( به ارزش های تاریخی) بوده که این رقم بر اساس روش حسابداری ارزش ویژه تا پایان سال ۱۳۹۸ به عدد ۸۶۰ میلیون تومن رسیده است.
بنظر می رسد فعالیت های این شرکت سودآور نیست.
🔹 بدلیل نبود اطلاعات مالی و احتمالا بااهمیت نبودن ارقام مالی شرکت از محاسبه ناو آن صرف نظر می کنم.

🔺 شرکت طرح و توسعه آریا عمران پارس:
منشا پیدایش این شرکت مربوط به پروژه مگاپارس می باشد . در سال ۱۳۸۶ گروه ساختمانی معلم ( وابسته به صندوق ذخیره فرهنگیان) به همراه شرکت پرشین نگین صدرا ( متعلق به شرکت جواد یزد از شرکت های عمرانی خصوصی و بزرگ کشور ) و شرکت ایرانیان اطلس ( مالک اطلس مال) وارد سرمایه گذاری و ساخت پروژه مگاپارس می شوند. در سال ۱۳۸۸ این مشارکت بصورت کنسرسیوم و در قالب یک شخصیت حقوقی شکل می گیرد و در سال ۱۳۹۱ شرکت #ثاخت با خرید سهم شرکت ایران اطلس وارد این پروژه می شود. بنابراین شرکت پروژه محور است – در حال حاضر سهامداران این شرکت شامل شرکت های زیر است :
شرکت ساختمانی معلم ۳۳ درصد
شرکت پرشین نگین صدرا ۳۴ درصد
شرکت ثاخت ۳۳ درصد
👈 نماینده شرکت ثاخت در این شرکت آقای رضا فردمنش ، نائب رئیس هیات مدیره می باشد.

▪️معرفی کلی پروژه مگاپارس در خیابان شریعتی تهران :
پروژه عظیم چند منظوره مگاپارس با هدف ایجاد مجموعه ای وسیع در مقیاس فرا منطقه‌ای با کاربری‌های متنوع تجاری، اداری، فرهنگی، تفریحی و ورزشی، تعریف شده است به لحاظ نقشه‌ جغرافیایی شهری پروژه دارای دسترسی‌های مناسب از خیابان معلم در ضلع شمالی، خیابان مرودشت در ضلع غربی و خیابان گوهری در ضلع شرقی بوده و به لحاظ دسترسی‌های فرا منطقه‌ای از طریق اتوبان شهید صیاد شیرازی با اتوبان های رسالت، شهید حکیم، همت، نیایش، حقانی و صدر قابل دسترس می‌باشد. استفاده از فرم های ارگانیک در طراحی بام پروژه، تداوم حرکت پیاده در فضای سبز از سطح خیابان تا طبقات بالا و تعریف پارک و فضای سبز در ارتفاع از جذابیت‌های این مگاپروژه محسوب می‌شود.
👈 از این پروژه بعنوان یک شاهکار مهندسی با طراحی معماری منحصر بفرد و اولین گرین مال ایران با حدود یک هکتار بام سبز و بزرگترین و مدرن‌ترین پروژه در قلب تهران نام می برند.

این پروژه چند منظوره در زمینی به مساحت ۲۶٫۳۴۱ متر و با زیربنای ۲۱۵،۲۰۴ مترمربع در ۲۴ طبقه (۵ طبقه زیرزمین، همکف و ۱۸ طبقه روی همکف) از تکنولوژی و مصالح روز جهان بهره می‌گیرد.
این پروژه عظیم شامل ۳۳۸ واحد تجاری با زیربنای مفید ۴۴۲۶۲ مترمربع، ۱۱ واحد ورزشی و فرهنگی با زیربنای مفید ۱۰،۳۸۵ مترمربع، ۱۵ واحد اداری با زیربنای مفید ۱۳،۴۵۶ مترمربع و ۹ واحد رستورن، کافی شاپ و فود کورت با زیربنای مفید ۶،۲۹۴ مترمربع و ۳۰۰۰ واحد پارکینگ می باشد.

امکانات:
رستوران و کافی شاپ، آشپزخانه، سالن‌های نمایش و برگزاری مراسم،سالن‌های ورزشی بولینگ، بیلیارد و پاتیناژ، فود کورت (طبقه ۳، ۴ و ۵)، یک واحد کافی شاپ معلق در ارتفاع ۲۵ متری و قابل دسترسی با دو دستگاه آسانسور پاناروما، یک واحد کافی شاپ پشت آبشار، آبشار به عرض ۲۵ متر و ارتفاع ۱۱ متر، روشنایی هوشمند، برق رسانی عمومی، تلفن، اینترنت، اعلان اطفاء حریق، پارکینگ هوشمند، ۶ سالن سینما با ظرفیت‌های ۸۲ الی ۲۴۸ نفره، ۱۸ هزار متر مربع فضای سبز که ۱۰ هزار متر مربع از آن روف گاردن می‌باشد.

آدرس دقیق پروژه: تهران، خیابان شریعتی، خیابان معلم، نبش خیابان مرودشت

مجموع سرمایه گذاری انجام شده توسط ثاخت در این شرکت تا پایان شهریور ۱۳۹۹ بالغ بر ۳۸۸ میلیارد تومن می باشد. طبق آخرین گزارشات غیر رسمی میزان پیشرفت پروژه ۷۶ درصد می باشد.
هیچ اطلاعات مستندی از ترازنامه شرکت و مخارج انجام شده برای این پروژه و نحوه تامین مالی آن در دست نیست . پروژه از سال ۱۳۸۶ استارت خورد و قرار بود تا پایان سال ۱۳۹۴ با صرف ۱۵۰ میلیارد تومن به پایان برسد.
👈 سرمایه شرکت در بدو تاسیس ۱۰۰ میلیون تومن – شواهدی از افزایش سرمایه در آگهی های روزنامه رسمی دیده نمی شود.
بنظر می رسد بخشی از پروژه در سنوات قبل پیش فروش شده است.

🔹 برای ارزش گذاری این پروژه با مشکلات زیر روبرو هستیم :
۱) قیمت تمام شده پروژه نامشخص است
۲) منابع تامین مالی شده از بانکها و سایرین نامشخص است
۳) مساحت پیش فروش شده نامشخص است

🔹 برآورد ارزش روز و تمام شده پروژه :
▪️پروژه حدودا ۲۱۵ هزار متر مربع زیر بنا دارد . بخش زیادی از مخارج پروژه تا قبل از نابسامانی های اقتصادی سال ۱۳۹۷ صورت گرفته بود . در هر حال چنانچه متوسط هزینه ساخت هر متر مربع را ۵ میلیون تومن فرض بگیریم بهای ساخت پروژه حدود ۱۱۰۰ میلیارد تومن بدون در نظر گرفتن هزینه های مالی بدست می آید . باز فرض کنیم همین مبلغ نیز هزینه های مالی به پروژه اضافه شود که تمام شده می شود ۲۲۰۰ میلیارد تومن چنانچه زمین را نیز ۳۰۰ میلیارد تومن ( به قیمت سال ۱۳۸۸) فرض کنیم 👈👈 تمام شده کل می شود ۲۵۰۰ میلیارد تومن .

▪️پروژه حدودا ۷۵ هزار متر فضای مفید و قابل فروش دارد . فرض می کنیم ۵۰ درصد آن قبلا فروخته شده است . بنابراین مانده مساحت مفید می شود ۳۷۵۰۰ متر . چنانچه هر متر مربع را متوسط ۱۵۰ میلیون تومن در نظر بگیریم ارزش باقیمانده میشود ۵۶۲۵ میلیارد تومن .

♠️ بنابراین در یک برآورد تقریبا محافظه کارانه سود پروژه ۳۱۲۵ میلیارد تومن بدست می آید. که سهم ثاخت ۳۳ درصد آن یعنی ۱۰۳۰ میلیارد تومن می باشد . چنانچه این رقم را از تمام شده سرمایه گذاری (۳۸۸ م تومن)کسر کنیم مازاد این سرمایه گذاری ۶۴۳ میلیارد تومن برآورد می گردد.

🔺 شرکت پدید آوران اطلس پارس:
این شرکت به منظور ارائه خدمات تخصصی در زمینه بازاریابی و فروش املاک و ساختمان در سال ۱۳۸۹ تاسیس و شروع به فعالیت نمود. شرکت ثاخت ۲۲ درصد سهام این شرکت را در سال ۱۳۹۱ همراه با خرید سهام آریا عمران پارس خریداری کرد. سهامدار عمده این شرکت گروه ساختمانی معلم با ۶۶ درصد سهام می باشد. سرمایه گذاری انجام شده در این شرکت ۴۰۰ میلیون تومن بوده که با اهمیت نمی باشد.
اطلاعات مالی شرکت تاکنون منتشر نشده است.

🔴 جمع بندی بخش سرمایه گذاری ها :
سرمایه گذاری های شرکت شامل ۲ شرکت بورسی و ۱۰ شرکت غیر بورسی است . در این بررسی برای شرکت های بورسی به همان ارزش بازار اکتفا کردیم و برای شرکت های غیر بورسی هر کدام از شرکت ها را بطور جداگانه از روش خالص دارایی ها ارزشگذاری کردیم . از ۱۰ شرکت غیر بورسی فقط سه شرکت حائز اهمیت بود و بقیه ارقام بااهمیتی نداشتند و یا صرفا یک پوسته از شخصیت حقوقی بودند. خلاصه محاسبات سرمایه گذاری را به شرح زیر است:
مازاد شرکت های بورسی ۱۳۸۰ میلیارد تومن
مازاد شرکت تیساکیش ۱۲۵۷ میلیارد تومن
مازاد شرکت پارس سازه ۱۳۶ میلیارد تومن
مازاد شرکت آیا عمران پارس ۶۴۳ میلیارد تومن
♣️ جمع کل مازاد شرکت ها ۳۴۱۶ میلیارد تومن

🔵 بررسی پروژه های شرکت ثاخت :
شرکت ۴ پروژه در دست ساخت دارد :
۱) پروژه تجاری نارنجستان در ایزدشهر مازندران ( مشارکتی)
۲) پروژه تجاری سعدی در شیراز
۳) پروژه اقامتی شمع ساحل در نوشهر
۴) پروژه مسکونی رویای کیش ( مشارکتی)
مانده حساب پروژه های فوق ۲۳۵ میلیارد تومن می باشد که ذیلا به تشریح هر پروژه می پردازیم :
🔺 پروژه تفریحی تجاری توریستی و هتل نارنجستان ۲ :
این پروژه در دو قسمت ( قطعه) تعریف شده قطعه اول مربوط به تجاری و تفریحی و قطعه دوم نیز مربوط به هتل می باشد. عملیات اجرای قطعه اول در سه فاز از سال ۱۳۸۶ شروع شد که در حال حاضر فاز یک آن تا سطح ۷۱ درصد پیشرفت بدلیل اختلاف با شریک پروژه متوقف است . و از قطعه دوم ( ساحلی ) یعنی هتل نیز فعلا زمین خالی است و بجز طراحی اولیه کار خاصی انجام نشده است . کل دو قطعه زمین ۵۲۵۰۰ متر مساحت دارد که قطعه اول آن ۲۵۰۰۰ متر می باشد.
سهامداران پروژه شامل ۷۰ درصد شرکت ثاخت و ۳۰ درصد شرکت نارنجستان زیبای شمال ( بخش خصوصی با مدیریت آقای موهبت)
آدرس پروژه : استان مازندران ، ایزد شهر – کیلومتر ۷ جاده نور محمود آباد مقابل هتل نارنجستان
👌 توضیح : هتل نارنجستان ( موسوم به نارنجستان ۱ ) در همان محل متعلق به شرکت نارنجستان زیبای شمال ( بخش خصوصی) است و مدت هاست که مورد بهره برداری قرار دارد و ارتباطی با شرکت ثاخت ندارد .

▪️ پروژه تجاری تفریحی در قطعه اول
زمین به مساحت ۲۴۶۵۸ متر و با زیربنای کل ۱۰۵۴۹۴ متر
زیر بنای مفید ۲۹۷۴۵ متر شامل ۴۱۰ واحد تجاری مسکونی در ۱۱ طبقه
این پروژه در سه فاز تعریف شده است :
فاز اول با زیر بنای ۱۶۶۷۲ متر
فاز دوم با زیر بنای ۵۱۷۸۸ متر
فاز سوم با زیر بنای ۳۶۰۰۰ متر
برای این پروژه در سال ۱۳۹۰ اوراق مشارکت ( صکوک) ۵ ساله با نرخ ۲۰ درصد در فرا بورس منتشر شد. قرار بود کل پروژه تا پایان ۱۳۹۲ تکمیل شود که متاسفانه طبق برنامه پیش نرفت .
انتشار اوراق مشارکت و تحقق برنامه اجرایی باعث شد تا هزینه های مالی زیادی به پروژه تحمیل شود بطوریکه از کل هزینه های انجام شده برای این پروژه ۶۷ درصد آن هزینه های مالی می باشد. از طرفی پیش فروش بخشی از پروژه در سنوات قبل نیز مشکلات حقوقی برای شرکت به همراه داشته است .
طبق شواهد و اطلاعات منتشر شده شریک پروژه یعنی شرکت نارنجستان زیبای شمال علی رغم اینکه ۳۰ درصد سهم مشارکت دارد از ابتدای مشارکت خود ریالی بابت این پروژه پرداخت نکرده است . همین موضوع منجر به توقف پروژه گردیده است .
شرکت ثاخت تا کنون ۲۱۵ میلیارد تومن برای فاز اول پروژه هزینه داشته است که سهم شریک ۳۰ میلیارد تومن می باشد که بحساب بدهی شریک منظور شده است .
👈 متراژ پیش فروش شده شامل ۴۱۱۶ متر از بخش تجاری و ۷۱۰ متر از هتل آپارتمان
👈 آخرین درصد پیشرفت پروژه برای فاز اول آن ۷۱ درصد گزارش گردیده که از سال ۱۳۹۵ بدون تغییر و یا با کندی زیادی مواجه است .

▪️ هتل نارنجستان در قطعه دوم
طبق طرح اولیه قرار بود یک هتل ۵ ستاره در ۳۴ طبقه با زیر بنای ۵۷۰۰۰ متر مربع شامل ۲۲۵ واحد اقامتی در زمینی به مساحت ۲۷۵۰۰ متر در مجاورت هتل فعلی نارنجستان متعلق به بخش خصوصی احداث گردد . از این پروژه به جز طراحی اولیه گزارش دیگری موجود نمی باشد . نقشه های هوایی گوگل نیز حکایت از زمین خالی در محل اجرای این پروژه دارد.

🔹 برآورد ارزش پروژه :
مهمترین مساله در این پروژه ابهام آن در خصوص نحوه حل و فصل اختلاف با شریک خصوصی آن است که نمی توان برای تاریخ اتمام آن برآوردی داشت . همین موضوع باعث توقف پروژه و تحمیل هزینه های مالی اضافی به آن می باشد.
کل زمین ۵۲۵۰۰ متر است که نیمی از آن ساحلی است . طبق آگهی های منتشره در اطراف پروژه می توان ارزش هر متر زمین را ۱۵ میلیون تومن در نظر گرفت بنابراین ارزش زمین حدودا ۷۸۷ میلیارد تومن برآورد می گردد که ۷۰ درصد آن به مبلغ ۵۵۰ میلیارد تومن متعلق به ثاخت است.
هزینه های پروژه بجز زمین و هزینه مالی ۴۵ میلیارد تومن سهم شرکت ثاخت گزارش گردیده است . چنانچه تحقق بیشتر هزینه ها را سال ۱۳۹۲ در نظر بگیریم با فرض ۸ برابری قیمت های مسکن تا سال ۱۳۹۹ ارزش روز هزینه های انجام شده ۳۶۰ میلیارد تومن می شود .
♠️ بنابراین ارزش منصفانه این پروژه در همین سطح از پیشرفت کار ۹۱۰ میلیارد تومن برآورد می گردد . که با کسر مانده هزینه انجام شده به مبلغ ۱۸۵ میلیارد تومن مازادی برابر با ۷۲۵ میلیارد تومن ایجاد می کند.

🔺 مجتمع تجاری تفریحی فرهنگی سعدی :
این پروژه در زمینی به مساحت ۶۰۷۷ متر با زیر بنای کل ۵۳۹۹۲ متر و زیر بنای مفید ۲۰۸۹۸ متر در ۱۲ طبقه شامل ۲۶۷ واحد تجاری ، رستوران و تالار ، فودکورت ، کافی شاپ ، شهربازی و سینما بعلاوه ۴۵۸ واحد پارکینگ در مرحله تکمیل نهایی و واگذاری می باشد. ۱۰۰ درصد این مجتمع متعلق به ثاخت می باشد. کل هزینه های انجام شده ۲۸۰ میلیارد تومن که احتمالا ۱۵ میلیارد تومن نیز برای تکمیل نهایی مورد نیاز باشد.
آدرس مجتمع : شیراز خیابان عفیف آباد – نبش خیابان عرفان منش
این پروژه قرار بود تا پایان سال ۱۳۹۲ تکمیل شود که در سال ۱۳۹۹ تکمیل شد .
👈 بخش کمی از این پروژه در سنوات قبل و سال جاری فروخته شد.
👈 شرکت این پروژه را بصورت یکجا و با تمامی واحدها در شهریور ۱۳۹۸ به مبلغ ۲۷۵ میلیارد تومن آگهی فروش کرد که به نتیجه نرسید.

♠️با توجه به رشد شاخص قیمت مسکن از شهریور ۹۸ تا مهر ماه ۹۹ می توان ارزش این پروژه را حدودا ۵۵۰ میلیارد تومن برآورد کرد که با کسر ۲۹۵ میلیارد تومن هزینه پروژه به مازاد ۲۵۵ میلیارد تومن می رسیم.

🔺 پروژه شمع ساحل :
این پروژه در زمینی به مساحت ۱۴۴۰۰ متر با زیر بنای کل ۴۳۸۱۵ متر و زیر بنای مفید ۲۳۹۴۱ متر با کاربری هتل آپارتمان در ۹ بلوک ۹ الی ۱۵ طبقه در منطقه شمع ساحل نوشهر در دست ساخت است.
این پروژه در سال ۱۳۹۰ در نتیجه یک مبادله تهاتری با ۸۰ درصد پیشرفت فیزیکی به مبلغ ۲۴ میلیارد تومن خریداری شده است که متاسفانه از همان تاریخ تا به کنون متوقف مانده است .
علت توقف نامشخص است . گفته می شود شرکت بدنبال تغییر کاربری از هتل آپارتمان به مسکونی می باشد.

♠️ چنانچه ارزش هر متر مربع آپارتمان در منطقه شمع ساحل ۱۵ میلیون تومن فرض بگیریم با توجه به متراژ مفید و درصد تکمیل پروژه ارزش برآوردی آن ۲۸۷ میلیارد تومن می شود که با کسر بهای تمام شده آن مازادی بالغ بر ۲۶۳ میلیارد تومن برای شرکت ایجاد می نماید.

🔺 پروژه مسکونی رویای کیش :
شرح کامل این پروژه در توضیحات شرکت تیساکیش گفته شد و تکرار آن خودداری می کنیم. قبلا گفتیم که پروژه با مشارکت ۵۰ درصد سازمان منطقه آزاد کیش و ۵۰ درصد گروه ثاخت شامل تیساکیش و خود شرکت ثاخت در دست احداث است .
از ۵۰ درصد گروه ۳۰ درصد متعلق به ثاخت و ۷۰ درصد متعلق به تیساکیش می باشد. بعبارتی سهم ثاخت از کل پروژه ۱۵ درصد می باشد. لیکن در حسابهای شرکت ثاخت اثری از این پروژه نیست علت این موضوع مربوط به بخش ویلایی می باشد.
بخش ویلایی این پروژه ۱۰۰ درصد تکمیل و فروخته شده است . بر اساس مستندات مالی ظاهرا شرکت ثاخت تمام حق السهم خود در این پروژه را از محل فروش واحد های ویلایی در سنوات قبل از شرکت تیساکیش ( کیش رویای زندگی) دریافت و تسویه نموده است بنابراین آنچه در پروژه باقیمانده و در حال تکمیل است متعلق به تیساکیش می باشد.که البته ۱۰۰ درصد سهام تیساکیش نیز متعلق به ثاخت است.

🔴 جمع بندی بخش پروژه ها :
در حال حاضر شرکت سه پروژه در دست ساخت دارد که فقط پروژه سعدی شیراز فعال و قابلیت فروش دارد . در این بررسی هر سه پروژه را بر اساس آخرین اطلاعات منتشره و البته با استفاده از ضرایب برآوردی ارزشگذاری و ارزش افزوده آن را پس از کسر قیمت های تمام شده محاسبه کردیم که خلاصه آن به شرح زیر است :
مازاد پروژه نارنجستان ۷۲۵ میلیارد تومن
مازاد پروژه سعدی ۲۵۵ میلیارد تومن
مازاد شمع ساحل ۲۶۳ میلیارد تومن
♣️ جمع کل مازاد شرکت ها ۱۲۴۳ میلیارد تومن

ادامه دارد …
۲۷ آبان ۱۳۹۹

تحلیل بنیادی وشهر – بانک شهر

تحلیل بنیادی بانک شهر

🔷کلیات : سال ۱۳۸۷ ابتدا به صورت موسسه مالی و اعتباری تاسیس و سپس در سال ۱۳۸۸ با مجوز بانک مرکزی تبدیل به بانک شد – آخرین سرمایه ۱۵۵۷ میلیارد تومن . ارزش بازار ۱۲۷۰۰ میلیارد تومن – فعالیت ها و مراودات بانکی عمدتا در ارتباط با شهرداری ها بوده و فعالیت های غیر بانکی نیز عمدتا در حوزه شرکتهای ساختمانی و املاک می باشد – اکثریت سهام متعلق به شهرداری های کشور است – دارای ۲۶۱ شعبه در کشور – تعداد پرسنل بانک ۲۴۱۴ نفر و گروه بانک شهر ۴۷۷۵ نفر و سال مالی منتهی به ۲۹ اسفند ماه هر سال میباشد.
👈 سال ۱۳۹۴ افزایش سرمایه از مبلغ ۷۹۰ به ۱۵۵۷ میلیارد تومن از محل تجدید ارزیابی دارایی های ثابت ( املاک) به میزان ۹۷ درصد محقق شده است .
⚠️ آخرین صورت های مالی تلفیقی بانک مربوط به سال ۱۳۹۷ بوده اطلاعات جدیدی از شرکت های فرعی در دسترس نیست.شفافیت بانک در سطح بسیار پایینی است. تحلیل حاضر با توجه به تمام محدودیت های موجود انجام شده است.
⚠️ اظهار نظر حسابرس نسبت صورت های مالی سال های ۱۳۹۴ و ۱۳۹۵ برای صورت سود و زیان بصورت عدم اظهار نظر و سایر صورت ها مشروط بوده است.

🔺اعضای هیات مدیره 🙁 شروع انتصاب از مرداد ماه ۱۳۹۸)
۱- احمد درخشنده : از مرداد ماه سال ۱۳۹۸ بعنوان مدیر عامل جدید بجای حسین محمدپورزرندی انتخاب شد – تا قبل از انتصاب معاون برنامه ریزی بانک بود – وی سوابق مدیر عاملی بانک سپه و سرمایه را نیز در کارنامه خود دارد.
۲- عیسی قهرمانی چابک : رئیس هیات مدیره – قبلا نیز معاون امور شعب بانک بود – سوابق برون مرزی زیادی دارد از جمله مدیر عامل شعبه برون مرزی بانک ملت ایروان و مشاور بانک توسعه صادرات در امور شعب برون مرزی
۳- حسن رستم پناه : تا قبل از انتصاب معاون مالی و اقتصادی بانک بود – که جای خود را به آقای رسول خوش بین داد – وی همچنین عضویت در چند شرکت تابعه بانک را در اختیار دارد.
۴- سید مهدی احمدی : قبلا معاون ارزی بانک شهر بود – انتصاب مجدد وی بدلیل ارتباط سببی با مقامات مهم کشور با فشار مطبوعاتی زیادی روبرو بود.
۵- محمد علی خادمی : عضو موظف همزمان معاون اعتبارات و سرپرست معاونت پشتیبانی نیز می باشد.
👈 معاون مالی و اقتصادی رسول خوش بین که قبلا سمت مدیر مالی و خزانه داری بانک را داشت وی عضو هیات مدیره تامین سرمایه #تمدن نیز می باشد.

🔷 بررسی ترازنامه : شهریور ۱۳۹۹ شرکت اصلی
▪️جمع کل دارایی ها ۹۱۷۸۰ میلیارد تومن
▪️جمع کل بدهی ها ۱۱۱۵۸۰ میلیارد تومن
▪️ارزش ویژه ۱۹۸۰۰- میلیارد تومن منفی

🔸تفسیر: اقلام دارایی ها شامل تسهیلات پرداختی ، طلب ها و املاک به ترتیب ۵۴% ، ۲۶% و ۱۲درصد می باشد .بخشی از طلب ها مربوط به سپرده قانونی و بخش دیگر طلب از خریداران املاک فروخته شده (جاری و سنواتی) می باشد . املاک شرکت نیز شامل املاک تملیکی و آماده برای فروش بوده که مرتبا آگهی های مزایده آن منتشر می شوند. در بخش بدهی ها رقم عمده مربوط به سپرده های جذب شده (با بهره) که ۷۶ درصد و رقم بعدی سپرده های جاری ۱۹ درصد میباشد . روند تغییرات جذب سپرده در ۶ ماهه اول سال ۱۳۹۹ نشان می دهد رشد آن ۱۳ درصد بوده که نسبت به سایر بانک ها از عملکردی بهتری برخوردار است . بانک دارای زیان انباشته ۱۴ برابر سرمایه می باشد . بخش زیادی از منابع بانک درگیر دارایی های غیر منقول بوده که امکان نقدشوندگی ندارند. همین موضوع منجر به عدم پوشش سود سپرده گذاران و هزینه های عملیاتی و در نتیجه افزایش زیان انباشته می باشد.
👈 شرکت مشمول ماده ۱۴۱ قانون تجارت بوده و برای خروج از آن نیازمند حداقل ۲۸۰۰ درصد افزایش سرمایه دارد.
👈 نسبت کفایت سرمایه در سال های ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ به ترتیب ۱۴ و ۲۱ درصد منفی می باشد. برای سال های ۹۸ و ۹۹ نیز با توجه به رشد زیان انباشته انتظار منفی شدن بیشتر این نسبت می رود.

🔵 ترازنامه تلفیقی : بدلیل عدم انتشار صورت های مالی تلفیقی امکان بررسی دقیق ترازنامه میسر نشد اما با توجه به آخرین اطلاعات سال ۱۳۹۷ می توان گفت :
▪️منابع بانکی در اختیار شرکت های تابعه بانک حدودا ۵ هزار میلیارد تومن بوده است.
▪️شرکت های تابعه حدودا ۴۵۰۰ میلیارد تومن املاک در اختیار دارند .
▪️طلب ها و بدهی های شرکت های تابعه تقریبا برابر است .
👈 بنابراین با توجه به املاک در اختیار بانک می توان کل املاک گروه را به قیمت های تاریخی ۱۳۵۰۰ میلیارد تومن برآورد کرد.

🔵بررسی شرکتهای تابعه :
اطلاعات مالی شرکت های تابعه در دسترس نیست لذا امکان بررسی جداگانه هر یک از این شرکت ها وجود ندارد. بطور خلاصه شرکت های بانک در دو هلدینگ بزرگ ساختمانی و اقتصادی قابل تقسیم اند. کل سرمایه گذاری انجام شده در سهام این شرکت ها کمتر از هزار میلیارد تومن می باشد. بنابراین با احتساب وجوه پرداخت شده به شرکت های تابعه (وام + سرمایه در گردش ) می توان گفت حدود ۶ هزار میلیارد تومن در این شرکت ها سرمایه گذاری صورت گرفته است.

۱- مسکن و ساختمان جهان : درصد بانک ۹۷ گروه ۱۰۰ درصد
۲ -سرمایه گذاری شهر آتیه : درصد بانک ۱۰۰ درصد
▫️ مسکن و عمران تجارت آتیه کیش: درصد گروه ۱۰۰ درصد
▫️ توسعه بازرگانی بین الملل شهر: درصد گروه ۱۰۰ درصد
۳- گروه توسعه اقتصادی رستا : درصد بانک ۱۰۰ درصد
▫️ توسعه و نوآوری شهر: درصد گروه ۱۰۰ درصد
▫️ توسعه گردشگری شهر آیین: درصد گروه ۱۰۰ درصد
▫️ توسعه سلامت فناوری سبز شهر: درصد گروه ۸۶ درصد
▫️ پیام شهری سروش: درصد گروه ۱۰۰ درصد
▫️ توسعه اعتبار سنجی شهر : درصد گروه ۱۰۰ درصد
۴- لیزینگ شهر: درصد بانک ۴۹ گروه ۸۰ درصد
۵- صرافی شهر: درصد بانک ۷۰ گروه ۸۵ درصد
۶- کارگزاری شهر: درصد بانک ۲۰ گروه ۴۰ درصد
۷- گروه توسعه ساختمانی شهر آتیه: درصد بانک ۹۶ گروه ۱۰۰ درصد
۸- ساختمان و عمران شهر پایدار : درصد بانک ۶۵٫۵ درصد
▫️ پترو انرژی شهر: درصد بانک ۹۰ گروه ۱۰۰ درصد
۹- راهبرد هوشمند شهر : درصد بانک ۹۰ گروه ۱۰۰ درصد
▫️ فن آوران ایمن شبکه فاش : گروه ۸۰ درصد
۱۰- گروه توسعه صنایع و معادن شهر: درصد بانک ۹۷ گروه ۱۰۰ درصد
▫️ جهان اقتصاد و سرمایه آتیه ایرانیان: درصد گروه ۶۰ درصد
۱۱- تامین سرمایه تمدن: درصد بانک ۳۰ گروه ۴۰ درصد
۱۲- سرویس بیمه شهر: درصد بانک ۳۵ درصد
۱۳- نوسازان اصلی و مناطق شهر تهران: درصد بانک ۲۰ گروه ۳۱ درصد

👈 ردیف های ۱ ، ۲ ، ۷ ، ۸ و ۱۲ شرکت های حوزه ساختمانی و ردیف های ۴ ، ۵ ، ۶ ، ۱۰ و ۱۱ از شرکت های حوزه اقتصادی می باشند .

🔺شرکت تامین سرمایه #تمدن :
این شرکت در سال ۱۳۹۰ تاسیس شد – آخرین سرمایه ۵۵۰ میلیارد تومن که برنامه افزایش سرمایه از محل انباشته تا ۸۰۰ میلیارد تومن در دست اجرا دارد . این شرکت از طرف بورس طی چندین سال پیاپی به عنوان فعال ترین شرکت تامین سرمایه معرفی گردیده – صندوق های متعدد و بزرگی تحت مدیریت این شرکت است که یکی از آنها صندوق سرمایه گذاری درآمد ثابت به نام گنجینه زرین شهر با حجم سرمایه گذاری خالص ۳۰ هزار میلیارد تومن بزرگترین صندوق بازار می باشد . همچنین تمدن دو شرکت زیر مجموعه شامل گروه نرم افزاری صحرا و مرکز سرمایه گذاری آنلاین iBshop تحت مدیریت دارد.
سهامداران شرکت عبارت اند از:
گروه بانک شهر ۴۰ درصد
گروه بانک توسعه صادرات ۵۱ درصد
سرمایه گذاری آتیه اندیشان مس ۹ درصد
👌 بانک توسعه صادرات اواخر سال ۱۳۹۸ فروش کلیه سهام خود در این شرکت را آگهی فروش کرد که به نتیجه نرسید.
در حال حاضر نماد شرکت در بازار دوم بورس درج گردیده و طبق برنامه اعلام شده مقرر است ۱۵ درصد از سهام این شرکت عرضه عمومی شود.
👈 تاکنون اطلاعات مالی این شرکت در کدال بارگزاری نشده است.
👈بازارگردانی #وشهر بر عهده #تمدن است.
♣️ بر اساس مدل ارزش گذاری شرکت های تامین سرمایه در بورس می توان ارزش بازار این شرکت را پس از عرضه اولیه حدودا ۹ هزار میلیارد تومن برآورد نمود. سهم بانک شهر ۴۰ درصد معادل ۳۶۰۰ میلیارد تومن که با کسر بهای تمام شده ۲۵۰ میلیارد تومنی به مازاد ۳۳۵۰ میلیارد تومن می رسیم .

❗️بر اساس اخبار تایید نشده علاوه بر عرضه زودهنگام شرکت #تمدن برنامه عرضه سهام دو هلدینگ گروه توسعه اقتصادی رستا و گروه توسعه صنایع و معادن شهر نیز در دستور کار مدیران بانک می باشند.

🔵بررسی املاک :
حساب های دارایی ها و املاک بانک در دو سرفصل دارایی های ثابت و سایر دارایی ها منعکس گردیده است . بررسی این سرفصل ها بدلیل عدم شفافیت و نبود گزارشات تفصیلی براحتی میسر نیست . مشکلات و محدودیت هایی که برای بررسی املاک داریم بدین شرح است :
۱) املاک بانک به تعداد زیاد و توزیع شده در سطح بانک و شرکت های فرعی می باشند.
۲) املاک بانک فاقد صورت ریز و افشای اطلاعات کمی و قیمت تمام شده بوده ضمن اینکه آخرین گزارشات کلی و غیر شفاف نیز مربوط به سال ۱۳۹۷ بوده بنابراین ارزشگذاری هر یک از املاک به تنهایی وجود ندارد.
۳) طی سنوات قبل بخشی از املاک واگذار و سپس پس گرفته شده اند که این موضوع بدلیل عدم انتشار صورت های مالی در یک سال و نیم اخیر به سادگی قابل ردیابی نیست.

۴) بخش زیادی از املاک در شرکت های تابعه بوده که فاقد صورت های مالی در ۵ سال اخیر می باشند.
۵) بنابر نظر حسابرسان بانک بسیاری از املاک مشکلات خاص در زمینه اسناد مالکیتی دارند و یکی از محدویت های بانک در زمینه تجدید ارزیابی از محل این املاک همین موضوع می باشد.

❗️در هر حال با توجه به محدودیت های فوق روش بررسی ما بدین شرح است : ابتدا به تاریخچه املاک بزرگ بانک می پردازیم سپس فهرستی از املاک که با احتمال زیاد در اختیار بانک هستند می رسیم و نهایتا ارزش املاک را به روش شاخص تورم محاسبه می کنیم :

🔺معاملات املاک بین #وشهر و مجموعه #وآیند
بخش پر ابهام املاک بانک مربوط به معاملات ضربدری بین وشهر و وآیند طی سنوات ۹۴ تا ۹۶ بوده که عدم اطلاع از این معاملات منجر به محاسبات غیر واقع می گردد . موضوع از این جا شروع شد که بانک ها برای واگذاری دارایی های مازاد خود با فشار بانک مرکزی روبرو شدند عدم تقاضا و کشش بازار مسکن چاره ای برای مدیران نگذاشت تا با معاملات فی مابین با سایر بانک های مشابه اقدام کنند . یکی از بانک های که سرمایه گذاری زیادی در املاک داشت مجموعه #وآیند بود.
روش کار بدین صورت بود که هر بانک به شرکت های زیر مجموعه بانک مقابل تسهیلات پرداخت می کرد و آن شرکت ها می توانستند با تسهیلات دریافت شده املاک بانک رو بخرند. نتیجه کار این بود که اولا املاک طبق دستورالعمل بانک فروخته شده بود و دوما سود فروش املاک نیز شناسایی می شد و نتیجه عملیات بانک مثبت گزارش می گردید.از آنجا که این نوع سودسازی به نوعی موهوم بود حسابرسان بانک صورت های مالی سال های ۱۳۹۴ و ۱۳۹۵ بانک را تایید نکردند و گزارش عدم اظهار نظر منتشر شد. مجموعه این گزارشات در نهایت به ابطال کلیه معاملات ضربدری طی سال های بعد گردید.

▪️قبل از سال ۱۳۹۴
۱) مگامال در اکباتان
مگامال شرح حال خاص خودش رو دارد سهامداران مگامال بنیاد تعاون ناجا ( از طریق سرمایه گذاری مهرگان) ، بانک شهر و یک شرکت مالزیایی بودند که بانک شهر سهم خود ( ۵۱ درصد ) رو در سنوات قبل به مجموعه #وآیند فروخته بود.
❗️ گفته می شود قرارداد مشارکت ساخت مجموعه مگامال ابتدا با سازمان مشارکت های مردمی شهرداری با سهم ۵۱ درصد بعنوان آوردنده ی زمین و جواز و شریک خصوصی با سهم ۴۹ درصد بعنوان سازنده در سال ۱۳۸۴ شروع می شود. شریک خصوصی از طریق شرکت نگین آرای آسیا وارد این پروژه شده بود . بعدها ۴۷ درصد سهام نگین به سرمایه گذاری مهرگان وابسته به بنیاد تعاون ناجا و شهرداری نیز سهم خود را به بانک شهر واگذار می کند. مقرر بود پروژه در سال ۱۳۹۰ به اتمام برسد در حالی که بعد از گذشت ۱۵ سال هنوز بخش های از پروژه ساخته نشده است . ( بر اساس اخبار تایید نشده پیشرفت پروژه ۸۹ درصد گزارش شده است )

▪️سال ۱۳۹۴
وشهر ۶ قطعه از املاک بزرگ خود را به مجموعه #وآیند به ارزش ۳۷۰۰ میلیارد تومن می فروشد در مقابل ۹ قطعه از املاک بزرگ مجموعه وآیند خریداری می گردد. شرح معاملات این املاک بدین شرح است :

👈املاک فروخته شده به مجموعه #وآیند :
۱) ملک ازگل در اتوبان ارتش
۲) زمین میدان بهمن تهران کشتارگاه سابق
۳) ملک حقیقت طلب در خیابان سپهبد قرنی
۴) ملک شهر خودرو در جاده مخصوص
۵) زمین دماوند در خیابان دماوند تهران
۶) زمین کوهستان موسوم به صحرا
ارزش تمام شده این املاک در زمان واگذاری ۱۶۶۸ میلیارد تومن بود که به قیمت ۳۷۰۰ میلیارد تومن واگذار شده بود سود این معامله برای وشهر حدود ۲ هزار میلیارد تومن بود که در صورت های مالی سال ۱۳۹۴ گزارش شده است .
تمام ۶ ملک فوق در همان سال ۱۳۹۴ توسط #وشهر تملیک شده بودند.
ردیف ۲ و ۳ به شرکت مهندسی عمرانی اقتصاد گستر دنا و ردیف های ۴ ، ۵ و ۶ به شرکت روژین تک زرین و ردیف ۱ به شرکت تجارت دنای کیش فروخته می شوند.

👈املاک خریداری شده از مجموعه #وآیند:
۱) پروژه سپند با متراژ ۵۷۳۵ متر و ۳۰ درصد تکمیل
۲) پروژه مهتاب با متراژ ۱۲۵۷ متر و ۶۰ درصد تکمیل
۳) ملک خیابان پاسداران به متراژ ۴۱۰۰ متر
۴) ملک گوهرمراد
۵) ملک لیوار در خیابان دماوند
۶) ملک آزادی
۷) مجتمع تجاری ابریشم
۸) ملک استاد معین
۹) زمین میرال به متراژ ۲۱۸۸۷ متر در اول بلوار یافت آباد مقابل بازار مبل زمین کارخانه شیشه میرال سابق
ارزش معاملات فوق ۳۵۲۰ میلیارد تومن بود.
▫️فروشندگان املاک فوق :
ردیف یک شرکت آتیه اندیشان ویونا
ردیف ۲ شرکت توسعه تجارت ترشیز
ردیف ۳ شرکت توسعه عمران فردا گستر
ردیف ۴ تا ۸ شرکت های توسعه تجارت پیام ایرانیان و شرکت پارس سرمایه هم افزا دانا
ردیف ۹ شرکت حامی کیان سازه
▫️خریداران املاک فوق :
ردیف ۱ تا ۳ شرکت گروه توسعه ساختمانی شهر آتیه
ردیف ۴ تا ۸ شرکت سرمایه گذاری شهر آتیه
ردیف ۹ شرکت مسکن و عمران تجارت آتیه کیش

▪️سال ۱۳۹۵
وشهر دو ملک بزرگ خود را به همان روش قبلی به مجموعه #وآیند واگذار و در مقابل دارایی سهمی دریافت می کند. شرح معاملات آن بدین شرح است :

👈املاک فروخته شده به مجموعه #وآیند :
۱) زمین هنگام در تهران پارس
۲) زمین ایران زمین در شهرک غرب
ارزش معامله دو ملک فوق ۳۵۷۶ میلیارد تومن بود.
👈 دارایی های خریداری شده از مجموعه #وآیند:
۱) ۱۰ درصد سهام ایران مال
۲) ۶۲ درصد سهام شرکت آشیان سازه کیهان
ارزش معامله فوق ۲۹۱۷ میلیارد تومن بود.

▪️سال ۱۳۹۶
در این سال بررسی ها نشان می دهد وشهر فقط خریدار بوده است :
👈 دارایی های خریداری شده از مجموعه #وآیند:
۱) مابقی درصد سهام شرکت آشیان سازه کیهان
۲) ملک بهار اندیش در خیابان جمال الدین اسدآبادی
۳) ملک ترکمنستان در خیابان مطهری شریعتی

▪️سال ۱۳۹۸
بر اساس آخرین بررسی ها و استنباط از گزارشات منتشره اکثر معاملات سنوات گذشته به شرح فوق در سال ۱۳۹۸ اقاله و آخرین فهرست برگشت شده املاک و دارایی ها به شرح زیر است :
👈 املاک برگشت شده از طرف مجموعه #وآیند به #وشهر :
۱) ملک ازگل
۲) ملک ایران زمین
۳) ملک هنگام
۴) ملک حقیقت طلب
۵) ملک میدان بهمن
۶) ملک مگامال اکباتان
۷) سهام روژین تک زرین ( مالک ملک شهر خودرو ، ملک دماوند و ملک کوهستان)

👈املاک و دارایی های برگشت شده از مجموعه #وشهر به مجموعه #وآیند :
۱) ۱۰ درصد سهام ایران مال
۲) ۱۰۰ درصد سهام آشیان سازه کیهان
۳) ملک بهار اندیش
۴) ملک ترکمنستان
۵) ملک میرال
۶) پروژه مهتاب
۷) پروژه سپند
۸) ملک لیوار
۹) ملک ابریشم
۱۰) ملک پاسداران
ارزش برگشت شده املاک و دارایی های فوق به قیمت های تاریخی ۶۴۱۶ میلیارد تومن می باشد.
👌بر اساس یک محاسبه تقریبی از آنجایی که عمده املاک مجموعه بانک آینده از محل تسهیلات آن بانک می باشد لذا پتانسیل تملیک املاک فوق به ارزش های جاری تا مبلغ ۱۰ هزار میلیارد تومن برای #وآیند وجود دارد.

🔺معاملات املاک بین #وشهر و اشخاص ثالث :
در سال ۱۳۹۵ شش ملک بزرگ بانک به اشخاص که عمدتا پیمانکاران شهرداری و شخص حقیقی بودند واگذار و بدلیل ابهام در نحوه واگذاری بخش عمده آن در سال های بعد ابطال می گردد . روش واگذاری بدین شرح بود که بانک تا ۹۸ درصد املاک را به خریداران تسهیلات بلندمدت اعطا می کرد.
۱) پروژه سپند
۲) ملک میرال
۳) ملک جمالزاده
۴) ملک گوهر مراد
۵) ملک استاد معین
۶) پروژه مهتاب
ارزش مزایده این املاک ۳۱۴۶ میلیارد تومن بود که بانک تا ۳۰۸۶ میلیارد تومن آن را تسهیلات بلندمدت به خریداران می داد . خریدار ملک بزرگ میرال یک شخص حقیقی بود و سایر املاک نیز سه شرکت پیمانکار شهرداری
در سال ۱۳۹۶ معاملات ردیف های ۱ ، ۲ و ۶ ابطال گردید.

🔺معاملات املاک بین #وشهر و #وتجارت :
معاملات با #وتجارت از خرید زمین ازگل قبل از سال ۱۳۹۳ شروع می شود که یک سال بعد همین زمین به مجموعه #وآیند فروخته میشود. در ادامه داریم :

▪️سال ۱۳۹۳
در اواخر سال ۱۳۹۳ دو ملک زیر به ارزش ۵۲۰ میلیارد تومن به #وتجارت واگذار و در مقابل آن ملک گلزار به ارزش ۶۰۵ میلیارد تومن خریداری میشود.
۱) ملک ترکمنستان
۲) ملک سعادت آباد

همچنین ۸۰ درصد سهم گروه #وشهر در پروژه بزرگ فرانمای ایرانیان موسوم به آیمکس در بزرگراه یادگار امام به #وتجارت فروخته می شود.

▪️سال ۱۳۹۴
معاملات املاک ترکمنستان و سعادت آباد در سال ۱۳۹۳ ابطال می گردد اما هیچگاه مانده حساب های درگیر آن معامله تاکنون اصلاح نمی شوند.

▪️سال ۱۳۹۸
در نهایت آنچه از معاملات #وشهر با #وتجارت باقی می ماند ملک ازگل در برابر پروژه آیمکس است . که طبق آخرین گزارشات #وتجارت قصد فسخ قرارداد فروش آیمکس را دارد و #وشهر نیز قصد فسخ ملک ازگل!!
👈 طبق آخرین گزارشات #وشهر ادعای طلب ۷۰۰ میلیارد تومنی از #وتجارت دارد.

🔵 با شرح مقدمه و تاریخچه معاملات املاک فوق می توانیم فهرست املاک بزرگ بانک را به شرح زیر لیست کنیم :
۱) نوسازان یک : پروژه ۲۲۵۰ واحدی در یافت آباد مساحت زمین ۷۸۸۹۳ متر
۲) زمین قزوین : منطقه شرق ملاصدرا به مساحت ۶۵ هزار متر
۳) هنگام: خ هنگام مساحت زمین ۵۱۵۷۸ متر و مجوز بنا ۳۹۵ هزار متر
۴) زمین قزوین هفت سنگان : ۲۱ قطعه زمین ۲۰۰۰ متری
۵) آیسان تبریز : برج های دوقلوی تبریز با زیر بنای ۶۰۰ هزار متر مربع در زمین ۴۰ هزار متری سهم بانک ۷۰ درصد
۶) نوسازان ۵: پرژه ۲۵۰ واحدی در یافت آباد در زمین ۳۹ هزار متری
۷) زمین ملاصدرا : ۴۹ درصد زمین ۷۴ هزار متری در چمران نبش ملاصدرا
۸) میدان بهمن : کشتارگاه سابق زمین ۳۰ هزار متری با مجوز ۱۴۲ هزار متری
۹) مرکز تجارت جهانی فرش : واقع در تبریز در زمین ۲۶۳۱۷ متر و زیر بنای ۴۹ هزار متری که سهم بانک ۵۰ درصد است
۱۰) پروژه سارینا ۲ کیش : ۲۹ واحد تجاری در زمین ۲۱ هزار متری
۱۱) نوسازان ۱۰ : پروژه ۵۰۰ واحدی واقع در جاده ساوه در زمین ۲۰ هزار متری
۱۲) نوسازان ۷ : پروژه ۳۸۰ واحدی واقع در شمشیری در زمین ۱۹ هزار متری
۱۳) ملک ازگل : واقع در اتوبان ارتش زمین ۱۸ هزار متری که پروانه ۱۹۲ هزار متری دارد
۱۴) ایران زمین : واقع در شهرک غرب زمین ۱۷۶۶۱ متری که مجوز ساخت ۳۷ طبقه دارد
۱۵) پروژه فرانمای ایرانیان آیمکس : واقع در اتوبان یادگار امام در زمین ۱۶ هزار متری
۱۶) زمین ارومیه: زمین ۹ هزار متری
۱۷) ملک اکباتان : زمین ۵۵۰۰ متری اکباتان تهران شامل ۵ سالن ورزشی و ۲۱ پارکینگ
۱۸) مجتمع تجاری شمسه قم : مجتمع تجاری مجاور حرم در زمین ۵۳۴۰ متری شامل ۱۷۳ واحد تجاری
۱۹) مجتمع فرانتیوم : واقع در اتوبان همت زیر بنا ۴۷۵۰۰ متر در زمین ۴ هزار متری
۲۰) مجتمع پردیس کیان : واقع در انتهای نواب چراغی شامل ۶۸ واحد تجاری زمین ۳ هزار متری
۲۱) برج مسکونی مینا : واقع در نیاوران زمین ۲۸۳۱ متر و زیربنای ۱۵ هزار متری
۲۲) ملک حقیقت طلب : واقع در خ قرنی زمین ۲۳۳۹ متر پروانه ساخت ۲۳ طبقه
۲۳) ملک گلوبندک : زمین ۱۵۰۰ متر ی تجاری با پروانه ساخت ۱۳ طبقه به مساحت ۱۸ هزار متر
۲۴) مجتمع سپهسالار : واقع در خ جمهوری زمین ۱۳۸۸ متر شامل ۷۸ واحد تجاری
۲۵) پروژه تجاری خ دولت : زمین ۱۱۸۲ متری پروژه مسکونی تجاری
۲۶) زمین بهشتی : زمین خالی ۹۲۰ متر خ بهشتی خ میرزای شیرازی
۲۷) ملک پاسداران : ساختمان تجاری ۶ طبقه در زمین ۷۰۷ متری
۲۸) مجتمع پارس خ جمهوری : تجاری شامل ۱۹ واحد در زمین ۳۰۰ متری
۲۹) پروژه مسکونی طبیعت ۱ و ۲ : مشارکتی بزرگراه همت سهم بانک ۵۰ درصد است.
۳۰) مگامال اکباتان : حق السهم از پروژه شامل ساختمان مگامال و پارکینگ ها
۳۱) املاک شیراز :با احتمال زیاد املاک موسوم به حضرتی
۳۲) مجتمع رویال مال کیش
۳۳) مجتمع و پارکینگ طبقاتی رضا
۳۴) املاک کرج : با احتمال زیاد ۱۲ باب تجاری بازار وحدت کرج

❗️املاک فوق فقط بخشی از دارایی های بانک می باشد که شناسایی گردید همانطور که قبلا نیز گفته شد املاک بانک بسیار زیاد و ردیابی آن بدون گزارشات شفاف شرکت امکان پذیر نمی باشد.
♣️ براساس روش های تقریبی قیمت تمام شده املاک فوق حدودا ۶۵۰۰ میلیارد تومن و ارزش جاری آن بر اساس قیمت گذاری مزایده های بانک ۳۰ هزار میلیارد تومن برآورد می گردد.

جدول املاک بااهمیت بانک شهر

🔹محاسبه ارزش روز املاک بر اساس مزایده های بانک :
بر اساس صورت های مالی منتهی به شهریور ۱۳۹۹ ارزش املاک بانک به ارزش های تمام شده ( تاریخی) بدین شرح است :
۱- دارایی های ثابت حدودا ۲ هزار میلیارد تومن ( شامل ملک هنگام)
۲- املاک تملیکی و آماده برای فروش ۹ هزار میلیارد تومن
۳- برآورد املاک در اختیار شرکت های فرعی ۴٫۵ هزار میلیارد تومن
👈 بانک طی یک سال نیم اخیر حدود ۱۰ هزار میلیارد تومن آگهی فروش املاک داشته که بخش کمی از آن به نتیجه رسیده است.
♣️جمع ارقام فوق ۱۵٫۵ هزار میلیارد تومن چنانچه بخواهیم از نسبت املاک شناسایی شده استفاده کنیم ارزش جاری کل املاک بانک اعم شعب و املاک تملیکی حدودا ۷۱ هزار میلیارد تومن برآورد می گردد که باکسر بهای تمام شده ۱۵٫۵ هزار میلیارد تومنی به مازاد ۵۵٫۵ هزار میلیارد تومن می رسیم.

🔹محاسبه ارزش روز املاک به روش شاخص مسکن :
بر این کار ابتدا املاک را تجزیه سنی و سپس خالص رشد هر سال را در شاخص رشد مسکن همان سال ضرب می کنیم :

▪️روند رشد اسمی املاک :
سال ۱۳۹۲ و ماقبل آن ۱۲۶۰ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۳ مبلغ ۲۸۵۷ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۴ مبلغ ۴۶۶۶ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۵ مبلغ ۷۴۹۴ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۱۳۷۹۱ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۱۳۷۴۷ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۱۲۹۴۸ میلیارد تومن
شهریور سال ۱۳۹۹ مبلغ ۱۳۴۵۷ میلیارد تومن

▪️خالص رشد هر سال :
سال ۱۳۹۲ مبلغ ۱۲۶۰ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۳ مبلغ ۱۵۹۶ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۴ مبلغ ۱۸۰۹ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۵ مبلغ ۲۸۲۸ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۶۲۹۷ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۴۴۱- میلیارد تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۷۹۹- میلیارد تومن
شهریور سال ۱۳۹۹ مبلغ ۵۰۹ میلیارد تومن

▪️نرخ رشد شاخص مسکن نسبت به سال پایه :
با فرض آخرین میانگین نرخ هر متر مربع مسکن ۲۴ میلیون تومن شاخص هر سال به شرح زیر است :
سال ۱۳۹۲ ضریب رشد ۶٫۴ مرتبه
سال ۱۳۹۳ ضریب رشد ۶٫۱ مرتبه
سال ۱۳۹۴ ضریب رشد ۶ مرتبه
سال ۱۳۹۵ ضریب رشد ۵٫۵ مرتبه
سال ۱۳۹۶ ضریب رشد ۴٫۸ مرتبه
سال ۱۳۹۷ ضریب رشد ۲٫۹ مرتبه
سال ۱۳۹۸ ضریب رشد ۱٫۷ مرتبه
شهریور سال ۱۳۹۹ ضریب رشد ۱ مرتبه

▪️ضرب مبلغ خالص رشد سالانه در ضریب هر سال :
سال ۱۳۹۲ مبلغ ۸۰۶۹ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۳ مبلغ ۹۷۳۶ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۴ مبلغ ۱۰۸۵۵ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۵ مبلغ ۱۵۵۵۴ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۳۰۲۲۶ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۱۲۷۸- میلیارد تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۱۳۵۸- میلیارد تومن
شهریور سال ۱۳۹۹ مبلغ ۵۰۹ میلیارد تومن
جمع ارقام فوق ۷۲۳۱۳ میلیارد تومن
▪️دارایی های ثابت بانک :
سال ۱۳۹۴ بانک از محل تجدید ارزیابی شعب و زمین ها افزایش سرمایه داشت .رقم عمده تجدید ارزیابی در آن زمان مربوط به زمین هنگام در شرق تهران بود که یک سال بعد از تجدد ارزیابی (سال ۱۳۹۵) به مجموعه #وآیند واگذار و سپس در سال ۱۳۹۸ مجدد تملیک و در همان سرفصل دارایی های ثابت ثبت دفاتر شد. با توجه به اینکه عمده ارقام مندرج در جدول دارایی های ثابت مربوط به زمین ها می باشد از نظری ریالی تفاوت با اهمیتی با سال ۱۳۹۴ ندارد . بنابراین با در نظر داشتن ضریب ۶ برابری شاخص مسکن و عدد مندرج در صورت های مالی شهریور ۱۳۹۹ بانک ( ۱۹۱۴ میلیارد تومن ) ارزش جاری تقریبی بر اساس شاخص مسکن برابر با ۱۱۴۸۴ میلیارد تومن خواهد بود.

♣️با جمع دو رقم ارزش جاری دارایی های ثابت و ارزش جاری دارایی های تملیکی ، جمع کل دارایی های بانک برابر با ۸۳۷۹۷ میلیارد تومن می شود که با کسر بهای تمام شده ۱۵۳۷۱ میلیارد تومنی به مازاد ۶۸۴۲۶ هزار میلیارد تومن می رسیم.

🔴جمع بندی ارزش گذاری املاک بانک :
در بررسی و ارزش گذاری املاک بانک به دو روش اقدام شد :
۱- روش اول با مبنا قرار دادن مزایده های برگزاری چند سال اخیر بانک و تعمیم آن به سایر املاک به ارزش ۷۱ هزار میلیارد تومن که به مازاد ۵۵٫۵ هزار میلیارد تومن رسیدیم
۲- روش دوم بر اساس شاخص رشد مسکن طی سال های اخیر و بر اساس تجزیه سنی دارایی های تملیکی و ثابت بانک به ارزش ۸۴ هزار میلیارد تومن که به مازاد ۶۸ هزار میلیارد تومن رسیدیم.

❓سوال مهم اینکه کدام یک از این اعداد بایستی مبنا محاسبات ناو (NAV) بانک قرار بگیرد ؟!
بنظر می رسد روش اول با توجه به شرایط و محدویت های زیر منطقی تر و به واقعیت نزدیک تر است .
۱-بسیاری از املاک بانک فاقد اسناد ملکی بوده و بدلیل شرایط تملیکی از کیفیت سندی مناسبی برخوردار نیستند . این موضوع به صراحت در بندهای گزارش های سالانه حسابرسان بیان گردیده.
۲- بسیاری از املاک بانک در قواره های بزرگ و مبالغ کلان بوده که امکان خرد کردن آن وجود ندارد .بنابراین فروش املاک بزرگ همانند فروش یک آپارتمان کوچک نیست و شرایط قیمتی بسیار متفاوتی نیز دارد.
۳- شرایط قیمت گذاری مزایده املاک لزوما براساس رشد شاخص مسکن نمی باشد و قیمت گذاری ها بر اساس سیاست های بانک صورت می گیرد . بطور مثال ساختمان مسکونی نیاوران یک بار در سال ۱۳۹۵ به ارزش ۲۲۵ میلیارد تومن آگهی و فروخته نشد نتیجتا همان ساختمان در تیر ماه سال جاری به ارزش ۵۴۹ میلیارد تومن آگهی شد. در حالی که طبق رشد شاخص مسکن قیمت مزایده سال ۱۳۹۹ نسبت به سال ۱۳۹۵ می بایست ۵٫۵ برابر باشد در حالیکه می بینیم قیمت مزایده فقط ۲٫۴ برابر شده است . نمونه های بیشتر از تفاوت قیمت مزایده ها بین سنوات قبل و جاری نیز به همین شکل وجود دارد .

🔷 محاسبه ناو NAV بانک شهر :
مازاد حاصل از شرکت تامین سرمایه تمدن ۳۳۵۰ میلیارد تومن
مازاد حاصل از املاک ۵۵۵۰۰ میلیارد تومن
ارزش ویژه ( شهریور ۱۳۹۹) به مبلغ ۱۹۸۰۰ میلیارد تومن منفی
♣️ جمع ارقام بالا ۳۹۰۵۰ هزار میلیارد تومن . که با تقسیم بر تعداد سهام (۱۵٫۵۷۲ میلیارد سهم) ناو هر سهم NAV برابر می شود با 👈👈 ۲۵۰۷ تومن . قیمت جاری ۸۰۰ تومن که معادل ۳۲ درصد ناو می باشد.
❗️در محاسبات ناو فوق بدلیل عدم انتشار صورت های مالی شرکت های فرعی ارزش افزوده صرفا شرکت های عمرانی و ساختمانی در ناو ( بطور غیر مستقم ) منظور گردیده و ارزش افزوده ای برای سایر شرکت ها در نظر گرفته نشده است.

آموزشی

🔹بررسی پتانسیل درصد تجدید ارزیابی :
موضوع تجدید ارزیابی بانک ها تا حدودی پیچیده است . مقررات خاص بانک مرکزی موجب گردیده تا محدودیت های جدی برای بانک ها نسبت به محل تجدید ارزیابی بوجود آید . اگه چه از نظر تئوری هر شرکتی می تواند از محل تجدید ارزیابی دارایی های خود افزایش سرمایه دهد اما بدیل ماهیت مشاعی بودن وجوه در اختیار بانکها از نظر مفهومی مشکلاتی را بوجود آورده است که ذیل بررسی می کنیم .
▪️مهر ماه ۱۳۹۸ بود که نامه ای داخلی از معاونت نظارت بر بانکها منتشر شد که محتوای آن شامل نظرات بانک مرکزی برای اعمال مقررات جدید بر سر محل افزایش سرمایه بانک ها بود . این نکات بدین قرار است :
۱) افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی دارایی‌های ثابت بلامانع می‌باشد.
۲) افزایش سرمایه از محل مازاد تجدید ارزیابی سرمایه گذاری در سهام ممنوع می‌باشد.
۳) تاکید می‌گردد تجدید ارزیابی اموال تملیکی اعم از اموال غیر منقول و سهام تملک شده فاقد موضوعیت است.
دفاعیه بانک مرکزی برای بند ۲ این بود که این سرمایه گذاری ها بر اساس سپرده های مشتریان بوده و لذا بدلیل ماهیت مشاعی بودن آن بانک ها مجاز به افزایش سرمایه از این محل نیستند. و برای بند ۳ نیز علاوه بر دلیل قبلی تاکید بر این بود که با توجه به ماهیت املاک تملیکی طبق قانون مشتریان می توانند با پرداخت بدهی و جرائم خود املاک را از وثیقه خارج کنند بنا بر این محل مناسبی برای افزایش سرمایه نیستند.

▪️همزمان با انتشار بخشنامه فوق انتقادات محکمی نیز بر رد نظرات بانک مرکزی وارد شد . بطور مثال برای رد بند ۲ گفته شد که بانک ها هر ساله با مشتریان خود پس از اتمام سال مالی تسویه حساب کرده و اساسا موضوع مشاع بودن دارایی ها منتفی می گردد در نتیجه فراخوان مجدد سپرده گذاران برای تسویه حساب بعدی موضوعیت نداشته و امری غیر ممکن است. و در خصوص املاک تملیکی اگرچه قانون به بدهگار این حق را داده که تا قبل از فروش بتواند دوباره وثیقه خود را پس بگیرد اما در ماده ۶ آیین نامه واگذاری دارایی های غیر ضرور انتقال منافع حاصل از فروش املاک مازاد به سرمایه بانک را مجاز دانسته که این قانون تا حدودی قابلیت تسری به موضوع تجدید ارزیابی را نیز دارد.

👈 بنظر می رسد بانک مرکزی برای رفع محدودیت بند ۲ تا حدی انعطاف پذیری داشته است . گزارش توجیهی بانک #دی با فرض رفع محدودیت شماره ۲ تنظیم گردیده و اجرای آن می تواند مسیر سایر بانک ها رو هموار تر کند.

❗️به عنوان یک راهکار و پیشنهاد برای #وشهر بجای آگهی چند باره املاک خود می تواند با انتقال املاک به یکی از شرکت های تابعه تخصصی در بخش ساختمان ضمن تکمیل پروژه های نیمه تمام و ایجاد فرآوری بیشتر بر روی املاک خود با پذیرش آن در بورس و عرضه سهام آن علاوه بر دستیابی به منابع سهل الوصول تر ارزش افزوده بیشتری را نیز برای سهامداران بانک ایجاد کند. با این اقدام ضمن عمل به قانون رفع موانع تولید و خروج از بنگاه داری ، محدودیت های ناشی از بند های ۲ و ۳ بانک مرکزی نیز خود به خود رفع می گردد.

🔸با شرح مقدمه فوق برای محاسبه پتانسیل تجدید ارزیابی #وشهر سه حالت را در نظر می کنیم:
۱) فقط از محل دارایی های ثابت
۲) از محل دارایی های ثابت و سرمایه گذاری ها
۳) از محل تمام املاک و سرمایه گذاری ها

▪️برای سناریور شماره یک یعنی فقط از محل دارایی های ثابت 👈 طبق محاسبات مربوط مازاد دارایی های ثابت بر اساس شاخص تورم به مازاد ۹۵۷۰ میلیارد تومن رسیدیم که با تقسیم آن بر سرمایه ۱۵۵۷ میلیارد تومنی منهای یک به رقم ۵۱۴ درصد افزایش سرمایه می رسیم.
▪️ برای بدست آوردن سناریور دوم مازاد سرمایه گذاری های بورسی ۳۳۵۰ میلیارد تومن بعلاوه مازاد تقریبی از شرکت های غیر بورسی که در بخش املاک فعالیت دارند ۱۸۷۷۳ میلیارد تومن بعلاوه مازاد دارایی های ثابت ۹۵۷۰ میلیارد تومن جمع ۳۱۶۹۳ میلیارد تومن تقسیم بر سرمایه منهای یک برابر می شود با 👈 ۱۹۳۵ درصد
▪️ برای سناریور سوم در محاسبات کلی مازاد به جمع ۵۸۸۵۰ میلیارد تومن رسیدیم که با تقسیم آن بر سرمایه فعلی و کسر یک 👈 رقم تجدید ارزیابی ۳۶۷۹ درصد محاسبه می شود.

♣️ بنابراین پتانسیل تجدید ارزیابی می تواند بین ۵۱۴ درصد تا ۳۶۷۹ درصد متفاوت باشد. با توجه به زیان انباشته در شهریور ۱۳۹۹ بانک برای خروج از ماده ۱۴۱ حداقل افزایش سرمایه تا ۴۵ هزار میلیارد تومن نیاز دارد که رقمی در حدود ۲۸۰۰ درصد می شود. بنابراین رقم افزایش از آورده نقدی بین ۹۰۰ تا ۲۳۰۰ درصد با در نظر گرفتن طبقه دارایی مورد تجدید ارزیابی متغییر خواهد بود مگر اینکه بانک با عرضه شرکت های تابعه در بورس بتواند از محل سود آن بخشی از زیان انباشته را کم کند.
👌 نکته مهم : انجام تجدید ارزیابی منوط به قصد و اراده هیات مدیره بوده و محاسبه پتانسیل تجدید به معنی انجام آن نیست.

🔵 بررسی روند جذب سپرده :
سال ۱۳۹۲ مبلغ ۱۱۳۸۹ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۳ مبلغ ۱۶۶۵۷ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۴ مبلغ ۲۹۹۶۳ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۵ مبلغ ۴۴۱۴۰ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۶۶۹۹۳ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۷۷۷۹۹ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۸۵۷۵۱ میلیارد تومن
۶ ماهه اول سال ۱۳۹۹ مبلغ ۱۰۵۹۵۸ میلیارد تومن

🔸تفسیر : در بررسی نماد های بانکی در مواجه با شوک خروج سپرده های بانکی در سال ۱۳۹۶ یا با کاهش جذب سپرده روبرو بودیم یا افزایش هزینه های مالی بانک ها ، در مورد #وشهر نه اثری از کاهش سپرده داریم و نه افزایش هزینه های مالی !! بطور کلی هزینه های مالی وشهر همیشه در سطح بسیار پایینی بوده است بعبارتی بانک مشکل جبران نقدینگی ندارد. به نظر می رسد این موضوع متاثر از ترکیب مشتریان بانک باشد که اطلاعاتی از آن نداریم در هر حال فاکتور بسیار مثبتی برای این بانک محسوب می شود.
👈نسبت سپرده بانک شهر به کل سپرده شبکه بانکی ۳٫۴۶ درصد می باشد.

🔵 بررسی روند اعطای تسهیلات :
سال ۱۳۹۲ مبلغ ۵۱۹۰ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۳ مبلغ ۸۲۱۲ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۴ مبلغ ۱۵۱۸۰ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۵ مبلغ ۲۴۶۵۳ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۳۵۶۴۴ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۳۷۷۰۰ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۴۳۷۴۳ میلیارد تومن
۶ ماهه اول سال ۱۳۹۹ مبلغ ۴۹۵۳۸ میلیارد تومن

🔸تفسیر : به موازات افزایش در جذب سپرده ها ، میزان تسهیلات اعطایی نیز افزایش یافته است.برای تفسیر بهتر لازم است تا نسبت تسهیلات به سپرده ها رو محاسبه کنیم . نسبت تسهیلات به سپرده ها(پس از کسر سپرده قانونی) در کل شبکه بانکی در پایان تیر ماه سال ۱۳۹۹ عدد ۷۷ درصد است که این نسبت برای بانک شهر ۵۷ درصد می باشد. بر اساس یافته های تجربی کم بودن یا افزایش این نسبت می تواند درجه تمرکز بانک بر فعالیت های بانکی را توصیف کند.

▪️اگر این نسبت بیش از حد کم باشد 👈 دو حالت دارد ۱) شرایط نقدینگی بانک بحرانی است. نمونه نماد #سمایه با نسبت ۳۵ درصد ۲) منابع بانک درگیر دارایی های سمی (Toxic Assets)شده است. اغلب بانکها
▪️اگر این نسبت بیش از حد زیاد باشد 👈 تمرکز اصلی بانک صرفا بر روی فعالیت های بانکی است و در شرایط شوک های تورمی آسیب پذیر . نمونه #وخاور با نسبت ۱۰۱ درصد

📌براساس یک پژوهش علمی حد نرمال این نسبت بین ۶۰ تا ۸۵ درصد می باشد.

نمودار جذب سپرده ها و تسهیلات پرداختی بانک شهر

🔷بررسی کلی صورت و سود و زیان :
👈 برای مشاهده بررسی های دقیق تر به نمودار ها مراجعه شود.
🔺روند سود و زیان خالص
سال ۱۳۹۲ مبلغ ۱۰۰ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۳ مبلغ ۱۷۱ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۴ مبلغ ۴۲۶ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۵ مبلغ ۳۶۸- میلیارد تومن زیان
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۳۹۶۸- میلیارد تومن زیان
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۴۸۸۵- میلیارد تومن زیان
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۴۸۶۶۰- میلیارد تومن زیان
۶ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ ۱۷۵۰- میلیارد تومن زیان
👈 از سال ۱۳۹۵ عملیات بانک منجر به زیان شده و تاکنون این روند ادامه دارد . مهمترین دلیل زیان دهی بانک را می توان پایین بودن نسبت تسهیلات به سپرده ها دانست . درآمدهای مشاع قادر به پوشش هزینه های سپرده گذاران نبوده ضمن اینکه بانک در فروش دارایی های منجمد نیز چندان موفق عمل نکرده است.

🔺روند سود سرمایه گذاری
سال ۱۳۹۲ مبلغ ۱۴۸ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۳ مبلغ ۶۱۱ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۴ مبلغ ۵۸۵ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۵ مبلغ ۵۹۰ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۱۸۷ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۲۳۶ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۳۹۴ میلیارد تومن
۶ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ ۷۳ میلیارد تومن
👈 ارقام فوق درآمدهای خارج از موارد تسهیلاتی را نشان می دهد که می تواند از محل شرکت های تابعه و یا سایر سرمایه گذاری های بانک بدست آید .اعداد فوق در مقابل ارقام زیان خالص نشان از بی اهمیت بودن این درآمدهای بانک دارد.

نمودار ترکیب درآمدهای بانک شهر

🔺روند هزینه های مالی
سال ۱۳۹۲ مبلغ ۲۹ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۳ مبلغ ۵۶ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۴ مبلغ ۷٫۵ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۵ مبلغ ۱۵ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۹ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۰ تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۶ میلیارد تومن
۶ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ ۰ تومن
👈 نکته مثبت صورت سود و زیان نبود هزینه های مالی بااهمیت است . این موضوع می تواند نشان مدیریت مناسب نقدینگی بانک باشد.

🔸تفسیر صورت سود و زیان : بررسی ها نشان می دهد ۲۰ درصد از منابع هزینه ای بانک درگیر دارایی های منجد شده است که تا زمان فروش بازدهی ای ندارند .همین موضوع توازن بین درآمدهای مشاع و سهم سپرده گذاران را تحت تاثیر قرار داده است . از طرفی نیز فاصله بین نرخ سود تسهیلات و هزینه جذب پول حدودا ۲٫۵ درصد بوده که جبران عدم توازن را نمی کند . در طول یک سال نیم اخیر حدودا ۱۰ هزار میلیارد تومن از دارایی های ملکی بانک همچنان به طور سنتی آگهی فروش شده است در حالی که شرایط مناسب بازار سرمایه می توانست یک فرصت و راه کار واگذاری این دارایی ها باشد. گر چه پیش بینی می شود با عرضه سه هلدینگ بزرگ بانک شامل #تمدن ، گروه رستا و گروه توسعه صنایع و معادن ، بانک به سودآوری برسد.

نمودار روند سود و زیان خالص بانک شهر

🔴🔴 جمع بندی 👈👈 :
بانک شهر وابسته به شهرداری ها بوده و فعالیت های آن نیز عمدتا در ارتباط با تامین مالی پروژه های شهرداری می باشد. در این تحلیل جنبه های مختلف عملیاتی و دارایی ها با تمام محدودیت های ناشی از عدم شفافیت مورد بررسی قرار گرفت . از نظر عملیاتی بدلیل انجماد بخشی از دارایی های بانک در املاک و همچنین پایین بودن نسبت تسهیلات به سپرده ها طی چند سال اخیر نتایج عملیاتی بانک به زیان رسیده است که چشم انداز کوتاه مدتی برای رفع این موضوع دیده نمی شود.
از دیدگاه دارایی محور علی رغم نبود اطلاعات به هنگام و همچنین عدم شفافیت در حسابها از سایر روش های بررسی تقریبی استفاده شد نتایج منجر به ناو ۲۵۰۰ تومن شد که با قیمت های فعلی سهام ( حدود ۸۰۰ تومن) نسبت قیمت به ناو ۳۲ درصد محاسبه می شود. از اخبار خوب سهم عرضه نماد #تمدن که یکی از شرکت های مطرح در تامین سرمایه کشور می باشد به همراه دو هلدینگ بزرگ بانک در بورس می باشد که می تواند منجر به سودآوری و اصلاح سبد سرمایه گذاری بانک شود .
در این بررسی همچنین به پتانسیل درصد افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی دارایی ها پرداختیم . بانک حدودا ۲۸۰۰ درصد افزایش سرمایه برای برون رفت از ماده ۱۴۱ نیاز دارد که با توجه به محدودیت های بانک مرکزی در سه سناریور مختلف بررسی کردیم . نتایج به اعداد ۵۰۰ تا ۳۷۰۰ درصد رسید که احتمال تحقق حدود ۲۰۰۰ درصدی آن با توجه به رویه مورد عمل بانک #دی زیاد است که البته این موضوع کاملا به قصد و اراده هیات مدیره بانک بستگی دارد.
در مجموع با توجه به اختلاف قیمت فعلی بازار از ناو محاسبه و برنامه های عرضه سهام شرکت های تابعه در بورس شرایط سرمایه گذاری در افق میانمدت و بلندمدت مناسب است.
👈 نقطه ورود مناسب بر اساس تحلیل تکنیکال و تابلو خوانی توصیه می شود.
❗️ سرمایه گذاران شرایط ریسک سیستماتیک بازار در کوتاه مدت را در نظر بگیرند.

۹۹/۰۸/۰۵

تحلیل بنیادی واتی – سرمایه گذاری آتیه دماوند

شرکت سرمایه گذاری آتیه دماوند

🔷کلیات : سال ۱۳۸۱ با هدف ساماندهی و ارزش آفرینی شرکت های بانک صنعت و معدن تاسیس شد- سرمایه ثبت شده ۴۵۰ میلیارد تومن – ارزش بازار ۵۶۰۰ میلیارد تومن – موضوع فعالیت سرمایه گذاری در سهام – وابسته به بانک صنعت و معدن – تعداد پرسنل ۵۸ نفر – سال مالی ۳۰ آذر ماه هر سال
👈شرکت از سال ۱۳۹۵ افزایش سرمایه ای نداشته است.لیکن برنامه افزایش سرمایه از محل انباشته در دستور کار می باشد.
👈 دو مرتبه بلوک واتی توسط بانک صنعت و معدن عرضه شد که هر دو بار به نتیجه نرسید:
مورخ ۱۳۹۸/۰۶/۰۹ بلوک ۶۵ درصدی هر سهم ۵۸۹۰ ریال
مورخ ۱۳۹۹/۰۶/۰۲ بلوک ۵۱ درصدی هر سهم ۳۳۱۰۰ ریال

🔷بررسی ترازنامه : ۳۱ خرداد ۱۳۹۹
▪️جمع دارایی ها ۱۲۶۹ میلیارد تومن
▪️جمع بدهی ها ۳۶۶ میلیارد تومن
▪️ارزش ویژه ۹۰۳ میلیارد تومن
🔸تفسیر ترازنامه : ۵۳ درصد جمع دارایی ها مربوط به تمام شده سرمایه گذاری در سهام شرکتهاست . ۴۱ درصد نیز مربوط به طلب هاست که بخش عمده این طلب ها سود سهام شرکت های فرعی (#شیران) بوده که وصول نشده است و بخش دیگر آن طلب های ناشی از فروش اقساطی پرتفوی غیر بورسی در سنوات قبل می باشد که بتدریج وصول می شود. در بخش بدهی ها نیز رقم عمده با سهم ۷۹ درصد مربوط به سود سهام به سهامداران می باشد. نسبت بدهی ۲۹ درصد و شرکت دارای سود انباشته معادل سرمایه اسمی می باشد.

🔵بررسی پرتفوی سهام :
▪️بخش بورسی به بهای تمام شده ۴۶۶ میلیارد تومن
در بخش بورسی می توان گفت شرکت تک سهم #شیران با ۸۲ درصد پرتفوی به ارزش روز می باشد. ارزش روز پرتفوی بورسی در پایان شهریور ماه ۹۱۸۹ میلیارد تومن است.که مازاد آن بالغ بر ۸۷۳۲ میلیارد تومن می باشد.

▪️بخش غیر بورسی ۱۷۹ میلیارد تومن شامل شرکت های زیر است:
۱) شرکت ریسندگی و بافندگی فومنات ۱۰۰ درصد
۲) شرکت گروه کارخانجات صنعتی و معدنی ۱۰۰ درصد
۳) شرکت ریسندگی خاور ۱۰۰ درصد
۴) شرکت آسیا بافت بیستون ۱۰۰ درصد
۵)شرکت آتیه سازان صنعت و معدن ۱۰۰ درصد
۶) شرکت نساجی غرب ۹۴ درصد
۷) شرکت صنایع پوشش ایران ۹۶ درصد
۸) شرکت آپادانا سرام ۶٫۵۲ درصد
۹) شرکت ایران خودرو فارس ۷٫۶۵ درصد
۱۰) کارخانجات مخابراتی ایران ۷٫۴۴ درصد

شرکت های فرعی و وابسته سرمایه گذاری آتیه دماوند

🔺شرکت ریسندگی و بافندگی فومنات:
سال ۱۳۵۲ توسط بخش خصوصی تاسیس شد در دهه ۸۰ بدلیل عدم پرداخت تسهیلات دریافتی به تملیک بانک صنعت و معدن (#واتی) درآمد ،یکبار هم در سال ۱۳۸۲ فروخته شد که مجدد بازپس گرفته شد.با بارش برف سنگین سال های ۸۳ و ۸۶ خسارات سنگین به کارخانه وارد شد که نهایتا در سال ۱۳۸۸ منجر به انحلال شرکت شد و نهایتا مجددا در سال ۱۳۹۲ احیا شد. آخرین سرمایه ۹٫۱ میلیارد تومن تعداد پرسنل ۱۰۹ نفر و شرکت زیان انباشته ۲۵ میلیارد تومنی دارد.

▪️ارقام مالی سال ۱۳۹۹۰۲۳۱ :
جمع کل دارایی ها ۱۷ میلیارد تومن
جمع کل بدهی ها ۳۳ میلیارد تومن
ارزش ویژه ۱۶- میلیارد تومن ( منفی)
زیان ۶ ماهه ۴ میلیارد تومن

مساحت زمین ۱۲٫۵ هکتار و سطح زیر بنای کارخانه شامل سالن های تولید ، انبار ، اداری ، مسکونی و تاسیسات جمعا ۳۱۰۸۷ متر می باشد. زمین کارخانه در سال ۱۳۹۵ به ارزش ۸ میلیارد تومن تجدید ارزیابی گردید.
آدرس کارخانه رشت کیلومتر ۵ جاده فومن
ظرفیت تولید ۳۳ میلیون متر پارچه و ۷ میلیون متر مربع عملیات رنگ ریزی و چاپ می باشد- ماشین آلات کارخانه شامل ۷۶ دستگاه ماشین بافندگی و سایر دستگاههای چاپ و تکمیل می باشد.
👈 تولیدات واقعی کارخانه زیر ۲ میلیون متر پارچه گزارش شده است.
علی رغم همه پتانسیل های این شرکت درآمد سالانه آن به ۲ میلیارد تومن هم نمی رسد!! در نتیجه شرکت زیان ده می باشد.
ظاهرا واتی قصد واگذاری این شرکت را دارد آخرین آگهی مزایده در پایان سال ۱۳۹۷ ارزش کل شرکت با تمام دارایی ها و ماشین آلات و مجوزها ۱۶ میلیارد تومن( با دلار ۱۲ هزار تومنی ) بوده است . بنابراین با فرض دو برابر شدن نرخ دلار ارزش این شرکت طبق رویه قیمتگذاری شرکت واتی حدودا ۳۲ تا ۴۰ میلیارد تومن بیشتر نیست. بهای تمام شده این شرکت در دفاتر واتی ۷۵ میلیارد تومن است که از این مبلغ ۵۰ میلیارد تومن آن قبلا ذخیره کاهش ارزش در دفاتر شناسایی شده.
❗️نکته مهم: مساحت زمین کارخانه ۱۲۵۰۰۰ متر مربع است اگر فقط هر متر مربع را ۲ میلیون تومن فرض بگیریم ارزش فقط زمین آن ۲۵۰ میلیارد تومن خواهد بود. بنابراین یک تناقض آشکار بین ارزش های کارشناسی شرکت واتی و محاسبات میدانی وجود دارد.

آگهی مزایده شرکت ریسندگی و بافندگی فومنات در سال ۱۳۹۷

🔹محاسبه ناو فومنات :
مازاد زمین ۲۵۰ میلیارد تومن
ارزش ویژه ۱۶- میلیارد تومن
♣️خالص ۲۳۴ میلیارد تومن که با کسر سرمایه گذاری ۲۵ میلیارد تومنی به مازاد ۲۰۹ میلیارد تومن می رسیم.
👈 از ارزش گذاری تمام ماشین آلات و مجوزها صرف نظر شد.

🔺شرکت گروه کارخانجات صنعتی و معدنی ایران :
سال ۱۳۶۲ تاسیس شد سال ۱۳۸۹ منحل اعلام شد و مجددا در سال ۱۳۹۴ فعال شد- سرمایه اسمی ۴۲ میلیارد تومن ماهیت شرکت علی رغم اسم آن سرمایه گذاری است و فاقد فعالیت های تولیدی می باشد.

🔸خلاصه اطلاعات مالی :
جمع دارایی ها ۱۱۲ میلیارد تومن
جمع بدهی ها ۴۹ میلیارد تومن
ارزش ویژه ۶۳ میلیارد تومن
سود خالص سال ۱۳۹۸ مبلغ ۱۲ میلیارد تومن
سود خالص ۶ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ ۱۸ میلیارد تومن
👈 سود آوری شرکت از محل درآمد سود سهام و خرید و فروش سهام می باشد.

🔸سرمایه گذاری های شرکت به دو بخش بورسی و غیر بورسی تقسیم می شود :
▪️که بخش بورسی به ارزش ۵۱ میلیارد تومن عمدتا مربوط به خرید سهام #واتی و #ولصنم بوده است . طبق آخرین گزارشات تعداد سهام در اختیار شرکت به شرح زیر است :
واتی ۱۸۲٫۵۴۷٫۳۷۸ سهم به ارزش تمام شده ۴۸٫۸ میلیارد تومن ( هر سهم ۲۶۷۲ ریال)
ولصنم ۴۱۳٫۸۷۹ سهم به ارزش تمام شده ۳۰۰ میلیون تومن ( هر سهم ۷۲۴۲ ریال)

ارزش روز پرتفو ۲۲۸ میلیارد تومن که پس از کسر بهای تمام شده ۵۱ میلیارد تومن مازاد ۱۷۷ میلیارد تومنی دارد.

▪️بخش غیر بورسی :
🔸شرکت فرآورده های ساختمانی ( فراسا) :این شرکت در سال ۱۳۶۵ به منظور تولید فرآورده های ساختمانی در کیلومتر ۸۳ بزرگراه تهران قزوین بعد از سیمان آبیک تاسیس شد.سال ۱۳۹۴ نسبت به تجدید ارزیابی دارایی ها اقدام شده و در سال ۱۳۹۵ از محل مازاد افزایش سرمایه داشته است . آخرین سرمایه ۲۳۴ میلیارد تومن و سهامداران شامل گروه صنعتی و معدنی ۸۶٫۳۶ درصد #کقزوی ۶٫۸۱ درصد #کاصفا ۶٫۸۱ درصد می باشد. درآمد با اهمیتی ندارد و از محل اجاره زمین ، سالن های تولید و خرید و فروش سهام و سپرده های بانکی کسب درآمد دارد 👈 سود خالص حداکثر تا ۵ میلیارد تومن

▪️ارقام مالی سال ۱۳۹۸ :
جمع کل دارایی ها ۲۷۹ میلیارد تومن
جمع کل بدهی ها ۴۱ میلیارد تومن
ارزش ویژه ۲۳۸ میلیارد تومن

سایر اطلاعات به شرح زیر است :
زمین ۴۵۲ هکتار + سالن های تولید ۷۲۰۰۰ متر + ۱۳۴۰۰ متر ساختمان های اداری
ماشین آلات سال ۱۳۹۴ تماما به شرکت الماس نگین گرگر فروخته شده و ۸ هکتار زمین + سالن های تولید بصورت اجاره ای به شرکت نامبرده داده شده
حدود ۱۱ هکتار زمین در سال ۱۳۶۹ خریداری شده و در سال ۱۳۹۴ به ارزش ۳۳ میلیارد ریال کارشناسی شده که الان در تصرف اشاخص حقیقی هست .
موقعیت جغرافیایی : کیلومتر ۸۳ اتوبان تهران-قزوین، در نزدیکی شهرستان های آبیک،نظرآباد و هشتگرد و همجواری با مراکز عمده فعالیت های صنعتی مانند: کارخانجات سیمان آبیک،شهرک صنعتی سپهر، شهرک صنعتی هشتگرد
خودش یک شرکت فرعی بنام شرکت سیپورکس دارد که در سالهای قبل کلیه اموالش به شرکت فراسا منتقل و ادغام شد و منحل گردیده و در حال حاضر برند سیپورکس برای محصولات استفاده می شود.
طبق صورت های مالی حدود ۴۱ میلیون برگ از سهام #واتی به ارزش ۱۹٫۶ میلیارد تومن ( هر سهم ۴۷۴۸ ریال) نیز در اختیار فراسا می باشد.
👌مهم : یکی از برنامه های واتی برای زمین فراسا احداث منطقه ویژه اقتصادی یا پارک لجستیک مصالح با هزینه حدود ۲۰۰۰ میلیارد تومن می باشد که هنوز در سطح مطالعاتی است.

♣️ با فرض ارزش هر متر مربع زمین ۵۰۰ هزار تومن ارزش کل زمین های شرکت ۲۲۶۰ میلیارد تومن برآورد می شود که با کسر بهای تمام شده ۲۲۵ میلیارد تومنی زمین ها به مازاد ۲۰۳۵ میلیارد تومن می رسیم بنابراین :
مازاد زمین ها ۲۰۳۵ میلیارد تومن
ارزش ویژه ۲۳۸ میلیارد تومن
ناو شرکت برابر با جمع اقلام به مبلغ ۲۲۷۳ میلیارد تومن برآورد می شود. سهم شرکت گروه صنعتی و معدنی ۸۶٫۳ درصد می شود 👈👈 ۱۹۶۳ میلیارد تومن . ارزش این سرمایه گذاری در دفاتر گروه صنعتی و معدنی ۳ میلیارد تومن بوده که مازاد آن برابر می شود با ۱۹۶۰ میلیارد تومن.

🔸شرکت ایران اکسیکو : ۱۰۰ درصد سهام متعلق به شرکت گروه صنعتی و معدنی است طبق اعلام شرکت ارقام با اهمیت ندارد. اطلاعات بیشتری منتشر نشده است.

🔹محاسبه ناو گروه صنعتی و معدنی ایران :
مازاد بورسی ۱۷۷ میلیارد تومن
مازاد فراسا ۱۹۶۰ میلیارد تومن
ارزش ویژه ۶۳ میلیارد تومن
♣️جمع ۲۲۰۰ میلیارد تومن که ۱۰۰ درصد آن متعلق به #واتی است. تمام شده این سرمایه گذاری در دفاتر واتی ۴۲ میلیارد تومن است که با کسر آن به مازاد 👈👈 ۲۱۵۸ میلیارد تومن می رسیم.

🔺شرکت ریسندگی خاور:
سال ۱۳۵۵ توسط #خاور در کیلومتر ۶ جاده رشت-فومن تاسیس شد. سال ۱۳۷۱ به بانک صنعت و معدن انتقال یافت. سال ۱۳۸۲ کلیه سهام به بخش خصوصی واگذار و سپس بعد از ۹ سال سهام پس گرفته شد!! سال ۱۳۹۵ از محل تجدید ارزیابی دارایی ها افزایش سرمایه داشته است . آخرین سرمایه ثبت شده ۳۷٫۶ میلیارد تومن – شرکت دائر است و تولیدات آن شامل نخ پنبه و پلی استر می باشد.

▪️ارقام مالی در ۱۳۹۸۰۲۳۱ :
جمع کل دارایی ها ۲۱ میلیارد تومن
جمع کل بدهی ها ۴۱ میلیارد تومن
ارزش ویژه ۲۰- میلیارد تومن ( منفی)
زیان ۶ ماهه ۳ میلیارد تومن

سایر اطلاعات به شرح زیر است:
زمین کارخانه ۱۲۱۰۰۰ متر مربع می باشد .( دارای سند تک برگ)
زیر بنا شامل ۱۶۴۵۰ متر مربع ساختمان های تولیدی و ۱۳۹۵۸ متر مربع ساختمان های خدماتی می باشد
همچنین شرکت دارای یک واحد آپارتمان (به مساحت ۲۱۹ متر مربع) در خلخال می باشد.
ماشین آلات کارخانه با ظرفیت ۴۹۲۰ تن انواع نخ شامل موارد زیر می باشد:
سالن حلاجی ۶ دستگاه ماشین عدل شکن یا بلندر ساخت zinser آلمان
سالن کاردینگ ۲۲ دستگاه ماشین کاردینگ ساخت انگلستان و ۴ دستگاه کرشنر ساخت آلمان
ماشین آلات هشت لاکنی ۱۴ دستگاه ماشین هشت لاکنی ساخت ژاپن
فلایر ۹دستگاه فلایر ساخت toyodaژاپن
اپن اند ۴ دستگاه اپن اند ساخت سوئیس
رینگ ۵۷ دستگاه رینگ (۶ دستگاه ساخت آلمان و ۵۱ دستگاه ساخت ژاپن)و ۱ دستگاه تاب ماسوره پاک کن ساخت ژاپن
اتوکنر ۱۰دستگاه اتوکنر ساخت آلمان
دولاکنی ۴ دستگاه ماشین دولاکنی ساخت ژاپن و ۱ دستگاه ساخت آلمان
کنوایندر ۲ دستگاه کنوایندر ساخت ژاپن
دولا تابی ۳۶دستگاه دولاتاب (۱۰ دستگاه ساخت ژاپن ، ۲۰ دستگاه ساخت آلمان)
فیلتروم مشتمل بر سه خط مجهز به دو دستگاه الکتروموتور ۳۷kwو.یک دستگاه االکترو موتور۳۰kwبا تجهیزات جانبی ساخت انگلستان

❗️سال ۱۳۹۸ سهام کارخانه با تمام اموال و دارایی ها امتیازات صنعتی و …. به ارزش ۵٫۶ میلیارد تومن ( با شرایط اقساط سه ساله) آگهی فروش شد!!! نکته جالب توجه اینکه سال ۱۳۹۷ نیز کارخانه ۳ میلیارد تومن قیمت گذاری شده بود.!!

آگهی مزاید شرکت ریسندگی خاور سال ۱۳۹۸


🔹محاسبه ناو ریسندگی خاور:
چنانچه هر متر زمین کارخانه را فقط ۱٫۵ میلیون تومن در نظر بگیریم ارزش زمین کارخانه ۱۸۱ میلیارد تومن می شود که پس از کسر ۵ میلیارد تومن ارزش تمام شده مازاد زمین ها ۱۷۶ میلیارد تومن برآورد می گردد. بنابراین :
مازاد زمین ۱۷۶ میلیارد تومن
ارزش ویژه ۲۰- میلیارد تومن
♣️خالص ارزش دارایی ها ۱۵۶ میلیارد تومن که تماما متعلق به واتی است با کسر بهای تمام شده این سرمایه گذاری به مبلغ ۲۱ میلیارد تومن در دفاتر واتی به مازاد ۱۳۵ میلیارد تومن می رسیم.
❗️شاید این سوال پرسیده شود که قیمت این کارخانه بسیار بیشتر است اما باید توجه داشت که این دارایی همین یکسال قبل کمتر از ۶ میلیارد تومن آگهی شد و خریدار نیز نداشت بنابراین برای محاسبه ناو نمی توانیم خوشبینی غیر واقع داشته باشیم.

🔺شرکت آسیا بافت بیستون:
در گذشته شرکتی وجود داشت بنام ” صنایع ریسندگی و فرش غرب ” که تولید کننده فرش ماشینی بود این شرکت بدلیل اختلاس گسترده مدیران آن کاملا ورشکسته شد کلیه اموال و ماشین آلات آن به شرکت صنایع لاستیک پیشرو زاگرس فروخته و نام آن به شرکت آسیا بافت بیستون تغییر کرد.بنابراین شرکت آسیا بافت بیستون در سال ۱۳۹۱ بر بقایای به جای مانده از شرکت پیش گفته در شهر کرمانشاه متولد شد.
در حال حاضر موضوع و ماموریت این شرکت تصفیه شرکتهای ارجاع شده از طرف #واتی می باشد. تا کنون سه شرکت و اموال یک شرکت به شرح زیر به آسیا بافت انتقال تا امور فروش اموال و تسویه بدهی صورت پذیرید:
۱- شرکت ریسندگی پوشش ۷۵ درصد
۲- شرکت مخمل پوشش ۷۳ درصد
۳- شرکت حوله و بلوجین پوشش ۷۱ درصد
۴-اموال نساجی غرب
👈 از شرکت های چهارگانه پوشش سه شرکت از خریداران قبلی بازپس گرفته شده و یک شرکت ( شرکت صنایع پوشش) در جریان بازپس گیری میباشد.توضیحات کامل جلوتر در بخش شرکت صنایع پوشش داده خواهد شد.
👈 در سال ۱۳۹۴ کلیه اموال منقول و غیر منقول شرکت نساجی غرب به ارزش ۲۸ میلیارد تومن به مزایده گذاشته شد که تاکنون نتیجه نرسیده است.

توضیحات مربوط به صنایع پوشش ایران
آگهی مزایده نساجی غرب و فرش غرب در سال ۱۳۹۴

▪️ارقام مالی در ۱۳۹۹۰۲۳۱ :
جمع کل دارایی ها ۵۹ میلیارد تومن ( نساجی غرب ۲۸ و شرکت های پوشش ۲۵ فرش غرب ۵ میلیارد تومن)
جمع کل بدهی ها ۱۰۸ میلیارد تومن (واتی ۹۹ و نساجی غرب ۴ میلیارد تومن )
ارزش ویژه ۴۹- میلیارد تومن ( منفی) تماما زیان انباشته
سرمایه ثبتی آسیا بافت صد هزار تومن است و همانطور که قبلا گفته شد ماموریت شرکت تصفیه سایر شرکتها می باشد.

توضیحات : از شرکت های سه گانه پوشش که به آسیا بافت منتقل شده اند فعلا هیچ دارایی و اموالی در صورت های مالی آسیا بافت شناسایی نگردیده و صرفا تحت عنوان سرمایه گذاری ها در حساب ها منعکس شده اند از طرفی طلبها و بدهی های مرتبط با شرکت های پوشش عینا از شرکت آتیه دماوند به به شرکت آسیا بافت انتقال یافته است. مهمترین دارایی این شرکت ها زمین ۸۵ هکتاری جاده انزلی می باشد که بنام شرکت صنایع پوشش می باشد ( همان شرکتی که هنوز در جریان دادکاهی هست)
جمع کل دارایی های نساجی غرب ۲۸ میلیارد تومن که سهم زمین ۲ و ساختمان ۲۲ و مابقی ماشین آلات می باشد. متراژ تقریبی زمین ۵۳۱ هزار متر مربع اعیانی ۸۶ هزار متر مربع واقع در کیلومتر ۱۰ جاده کرمانشاه به همدان می باشد.
❗️نکات مربوط به شرکت آسیا بافت بیستون :
۱- هنوز فرآیند انتقال شرکت های پوشش کامل نشده است شرکت باقی مانده که صنایع پوشش می باشد خود مالک حدود ۲۵ درصد هر کدام از شرکت های سه گانه نیز هست . ضمن اینکه زمین ۸۵ هکتاری نیز بنام همان شرکت چهارم می باشد که هنوز منتقل نگردیده.
۲-شرکت مشمول ماده ۱۴۱ بوده و طبق اعلام هیات مدیره پروسه تجدید ارزیابی دارایی ها و افزایش سرمایه از محل آن مورد نظر است لیکن تا تکمیل بازپس گری شرکت سوم ( یعنی شرکت صنایع پوشش) این موضوع عملی نخواهد شد.
۳-دارایی های شرکت نساجی غرب در سال ۱۳۹۹ از سرفصل نگهداری برای فروش به سرفصل دارایی ثابت منتقل شده و این یعنی شرکت از فروش این دارایی ها منصرف شده است.

شرکت های فرعی آسیا بافت بیستون

🔹محاسبه ناو آسیا بافت بیستون :
از آنجایی که مهمترین دارایی شرکت های پوشش مربوط به زمین ۸۵ هکتاری می باشد و این زمین نیز بنام شرکت صنایع پوشش یعنی همان شرکتی که هنوز محل دعوا هست ، بنابراین بدلیل رعایت اصل محافظه کاری از منظور نمودن ارزش آن در محاسبات ناو صرف نظر می کنیم.

مازاد زمین نساجی غرب ۵۳ هکتار و ماشین آلات آن به ارزش تقریبی ۲۰۰ میلیارد تومن
ارزش ویژه ۴۹- میلیارد تومن
♣️ جمع عوامل فوق ۱۵۱ میلیارد تومن بهای تمام شده این سرمایه گذاری در دفاتر واتی حدودا ۳۰ میلیارد تومن می باشد که با کسر آن به مازاد ۱۲۱ میلیارد تومن می رسیم.
👈زمین صنایع پوشش ۸۵ هکتار است که حدودا ۳۵ هکتار آن شالیزار و ۵۰ هکتار آن صنعتی می باشد. با فرض هر متر شالیزار ۱۰۰ هزار تومن و هر متر صنعتی ۲ میلیون تومن ارزش این زمین در صورت پیروزی واتی در دادگاه حدودا ۱۰۳۵ میلیارد تومن برآورد می گردد.

🔺شرکت آتیه سازان صنعت و معدن:
این شرکت در سال ۱۳۹۳ با سرمایه ۶ میلیارد تومن به منظور انجام خدمات پیمانکاری و ساختمانی تاسیس شد. در حال حاضر بیشتر فعالیت شرکت مربوط به قراردادهای منعقده با بانک صنعت و معدن جهت نوسازی و بازسازی شعب می باشد.
دفتر مرکزی شرکت واقع در منطقه سعادت آباد تهران است که بهای تمام شده آن حدودا ۴ میلیارد تومن می باشد. همچنین یک پروژه نیز در سبزوار دارد که در جریان ساخت است. متراژ زمین این پروژه ۴۵۸ متر و از زیر بنای آن اطلاعات بیشتری در دست نیست.برای این پروژه تا کنون ۱۵ میلیارد تومن هزینه شده که ۹ میلیارد تومن آن بر اساس روش درصد پیشرفت کار در سال ۱۳۹۸ به صورت سود و زیان منتقل گردیده . در حال حاضر آخرین مانده این پروژه ۶ میلیارد تومن می باشد.

▪️ارقام مالی در ۱۳۹۹۰۲۳۱ :
جمع کل دارایی ها ۳۳ میلیارد تومن ( ثابت ۴ و پروژه ۶ طلب از کارفرما ۱۹ میلیارد تومن)
جمع کل بدهی ها ۲۳ میلیارد تومن (عمدتا بانک صنعت و معدن بابت پروژه ها )
ارزش ویژه ۱۰ میلیارد تومن

👈 با توجه به با اهمیت نبودن این شرکت از محاسبه ناو آن صرف نظر می کنیم.

🔺شرکت نساجی غرب(در حال تصفیه) :
سال ۱۳۵۳ با ظرفیت تولید ۶۲۰۰ تن انواع نخ و پارچه تاسیس شد . سال ۱۳۵۷ وارد بورس شد .از سال ۱۳۸۶ وارد انحلال شد در سال ۱۳۹۸ کلیه دارایی های آن به اساس کارشناسی به شرکت آسیا بافت بیستون منتقل شد. سهامداران اصلی ۹۴ درصد #واتی ۴٫۴ درصد #وصنعت می باشند.
👈 محاسبات ناو این شرکت در شرکت آسیا بافت بیستون صورت گرفت.

🔺شرکت صنایع پوشش ایران:
کارخانجات پوشش در سال ۱۳۵۲ توسط حاج محمدتقی برخوردار تاسیس و بعد از انقلاب، همچون سایر کارخانه‌های کشور، ملی اعلام شد، شامل چرخه زنجیره کامل تولید از کشت و تولید نخ تا بافندگی انواع پارچه و حوله و مخمل بود.
این کارخانه که زمانی فخر گیلانیان در منطقه خاورمیانه بود و در مساحت ۸۵ هکتاری آن معیشت بیش از سه هزار و ۵۰۰ کارگر رقم می خورد در دهه ۸۰ با واگذاری سهام آن به بخش خصوصی به طمع غارت زمین های با ارزش آن به ورطه نابودی رسید.
👈 موقعیت کارخانه :جاده رشت – انزلی کمی بعد از فرودگاه
سیر مراحل واگذاری تا بازپس گیری:
۱) سال ۱۳۸۳ به قیمت ۸۴۰ میلیون تومن فروخته می شود به شرکت تتیس کیش
۲)سال ۱۳۸۵ بدلیل ضعف مدیریت بخش خصوصی (فروش ماشین آلات و اخراج کارگران ) مجددا به گروه واتی بازگردانده می شود
۳) از سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۰ کلیه هزینه ها توسط گروه واتی پرداخت می شوند
۴)سال ۱۳۹۱ با رای دادگاه به نفع بخش خصوصی مجددا به شرکت مزبور برگردانده می شود
۵)سال ۱۳۹۴ بدلیل عدم توانایی شرکت خصوصی در تسویه طلب های واتی بابت ردیف ۳ از دوباره وارد مراحله بازپس گیری توسط واتی می شود.
۶)سال ۱۳۹۶ سه شرکت از چهار شرکت توسط رای قطعی دادگاه توسط واتی تملیک می شوند و مراحل بازپس گیری شرکت چهارم (اصلی ترین شرکت ) نیز در جریان است.

👈 تا قبل از واگذاری شرکت های پوشش به شرکت آسیا بافت بیستون ترکیب شرکت های صنایع پوشش به شرح زیر بود:
۱) شرکت صنایع پوشش ( بعنوان شرکت مادر)
۲) شرکت مخمل پوشش ( شرکت فرعی)
۳) شرکت ریسندگی پوشش ( شرکت فرعی)
۴) شرکت حوله و بلوجین پوشش (شرکت فرعی)
👈 در حال حاضر ردیف اول همچنان در دست بخش خصوصی ( طرف دعوا) است اما اکثریت سهام ردیف های ۲ تا ۴ به شرکت آسیا بافت منتقل شده است. مالکیت صنایع پوشش در شرکت ردیف ۲ تا ۴ بترتیب ۲۵٫۱ درصد ۲۲٫۷ درصد و ۲۷٫۲ درصد می باشد. بنابراین با تملیک سهام شرکت صنایع پوشش غیر مستقیم مالکیت آسیا بافت نیز بر سایر شرکتها تکمیل می شود.
❗️نکته (۱) مهم اینکه زمین ۸۵ هکتاری بنام شرکت صنایع پوشش (ردیف اول ) می باشد. بنابراین سه شرکت انتقالی فاقد ارزش بوده و در صورت عدم پیروزی واتی در دادگاه علیه بخش خصوصی عملا هیچ منفعتی نخواهد برد ضمن اینکه کلیه وجوه پرداختی آن نیز با احتمال زیاد سوخت خواهد شد( حدودا ۱۵۰ میلیارد تومن)
❗️نکته (۲) مهم بارش برف سنگین در بهمن ماه ۱۳۸۳ موجب خسارت سنگین در سطح ۱۸ هکتار از سوله های کارخانه شد. همین موضوع موجب شد تا مدیران وقت از فرصت بدست آمده نهایت استفاده ( در اصل سود استفاده ) را داشته باشند و سقف ها و بیشتر ماشین آلات کارخانه را بفروش رسانند در حالیکه کارخانه ۱۲۰۰ نفر پرسنل داشت.
👈 واتی در صورت بازپس گیری زمین پوشش برنامه های متعددی دارد که طبق آخرین اظهارات بدین شرح است :
۱) احداث مرکز لجستیک برای بنادر انزلی و کاسپین
۲) احداث پارک نساجی

🔹محاسبه ناو پوشش :
همانطور که در قسمت آسیا بافت اشاره شد با توجه به اینکه زمین ها بنام شرکتی می باشد که هنوز درگیر دادگاه بوده و مالکیت آن در دست بخش خصوصی است لذا جهت رعایت اصل محافظه کاری از محاسبه ناو خودداری می کنیم .
👈 از ۸۵ کتار ۳۵ هکتار شالیزار و مابقی صنعتی بوده و بر اساس قیمت های منطقه ای ارزش این زمین حدودا ۱۰۳۵ میلیارد تومن برآورد می گردد.

🔺شرکت آپاداناسرام (سهامی عام) #کپانا:
در سال ۱۳۸۱ در جاده بوئین زهرا به قزوین در زمینی به وسعت ۱۲۷ هکتار تاسیس شد . عملیات اصلی شرکت تولید انواع مختلف کاشی و سرامیک با استفاده از تکنولوژی روز دنیا است. ظرفیت اسمی شرکت تولید ۳۰ میلیون متر مربع انواع کاشی دیواری لعابدار دوبار پخت، کاشی پرسلانی بدون لعاب (کاشی گرانیتی) و کاشی پرسلانی لعابدار میباشد. سالن های صنعتی به وسعت ۲۱ هکتار بوده و از نظر نزدیکی به منابع تامین مواد اولیه و همچنین بازارهای مصرف داخلی و خارجی، دارای موقعیتی استثنایی میباشد.
آخرین سرمایه ثبت شده ۱۴۷ میلیارد تومن و سهامداران به شرح زیر است :
۱) شرکت ایتالیایی ایمولا Cooperativa Ceramica d’Imola
2) شرکت سرمایه گذاری آتیه دماوند ۶٫۵۲ درصد
۳) صندوق بازنشستگی کشوری
۴) سرمایه گذاری گروه صنعتی رنا ۲ درصد
۵) شرکت سرمایه گذاری آتیه صبا(وابسته به صندوق بازنشستگی)
۶) شرکت انبارهای عمومی و خدمات گمرکی ایران
👈 بنظر سهام مدیریتی در اختیار مجموعه صندوق بازنشستگی کشوری می باشد.

نمایی از کارخانه آپادانا سرام

🔹محاسبه ناو آپادانا سرام :
بدلیل در دسترس نبودن اطلاعات مالی شرکت از روش مقایسه ای ناو شرکت را برآورد می کنیم :
شرکت #کحافظ با سرمایه مشابه #کپانا و با ظرفیت اسمی ۷٫۵ میلیون متر مربع ارزش مارکتی برابر با ۲۶۰۰ میلیارد تومن دارد . ارزش #کپانا سه برابر ظرفیت #کحافظ است اما با این حال بدلیل ساختار متکی به بدهی این شرکت مارکت آن را حدودا ۲۵۰۰ میلیارد تومن با رویکرد محافظه کارانه برآورد می کنیم.
♣️سهم #واتی ۱۶۳ میلیارد تومن که تماما مازاد می باشد. ارزش تمام شده ۱۰ میلیارد تومن بوده که قبلا به حساب ذخیره کاهش ارزش انتقال یافته.

🔺شرکت ایران خودرو فارس :
سال ۱۳۸۶ تاسیس و در سال ۱۳۹۰ به بهره برداری رسید. مساحت کارخانه ۲۰ هکتار که در جنوب شرقی شیراز بلوار ولایت در مجاورت فرودگاه بین المللی شیراز واقع گردیده .ظرفیت کارخانه تولید ۳۰٫۰۰۰ دستگاه خودرو سواری (خانواده پژو) .
تولیدات فعلی پژو پارس – طبق توافق بعمل آمده با ایران خودرو قطعات (CKD) از طرف ایران خودرو تامین و محصول نهایی به ایران خودرو فروخته می شود.
👌 سایت فارس سالن پرس و رنگ بدنه ندارد . کلیه فعالیت ها مونتاژی و به صورت دستی انجام می شود. ( همانند سایت تبریز)
تعداد پرسنل ۱۸۶ نفر – سرمایه ثبت شده ۳۵ میلیارد تومن
سهامداران شامل : #خودرو ۳۴ درصد ، #لکما ۳۳ درصد ، #خاور ۱۷ درصد ، توسعه صنایع و صادرات فارس ۸ درصد و #واتی ۸ درصد.

▪️خلاصه ترازنامه و عملکرد ۱۳۹۸ :
جمع کل دارایی ها ۷۵ میلیارد تومن
جمع کل بدهی ها ۳۶ میلیارد تومن
ارزش ویژه ۳۹ میلیارد تومن
فروش ۱۳۹۷ مبلغ ۳۹۲ میلیارد تومن
فروش ۱۳۹۸ مبلغ ۹۱۷ میلیارد تومن
سود خالص ۱۳۹۷ مبلغ ۰٫۷ میلیارد تومن
سود خالص ۱۳۹۸ مبلغ ۱٫۷ میلیارد تومن
تولید ۱۳۹۶ تعداد ۲۱۶۷۶ دستگاه
تولید ۱۳۹۷ تعداد ۱۳۷۱۲ دستگاه
تولید ۱۳۹۸ تعداد ۱۶۷۵۶ دستگاه

▪️برآورد خالص ارزش شرکت (NAV) :
ارزش زمین و سالن ها :
موقیت کارخانه در شرق فرودگاه بین المللی شیراز در حوزه استحفاظی شهرداری منطقه ۷ میباشد . درست در جنوب فرودگاه در فاصله ۹ کیلومتری شهرک صنعتی بزرگ شیراز قرار دارد .
👈 ذکر این نکته ضروریست که زمین های اطراف کارخانه در گذشته گندم زار بودند . خاک منطقه نامرغوب بوده و مالکان اراضی مجبور به واگذاری زمین ها با قیمت های بسیار نازل به سرریز جمعیت شیراز داشتند. موقعیت اجتماعی و اقتصادی منطقه ضعیف و منطقه فاقد امکانات شهری مناسب می باشد.ضمن اینکه سیستم تصفیه فاضلاب شهر شیراز نیز در حاشیه این زمین ها موقعیت آن را تنزل داده است .

مساحت کارخانه طبق مصاحبه های منتشره در جراید ۲۰ هکتار عنوان گردیده لیکن مساحت برآوردی طبق نقشه های هوایی گوگل حدودا ۱۸ هکتار است . که ما برای رعایت اصل محافظه کاری ۱۸ هکتار در نظر می گیریم :
متراژ ۱۸۰٫۰۰۰ متر ضرب در یک میلیون تومن حاصل برابر با ۱۸۰ میلیارد تومن.
با توجه به اینکه ارزش دفتری زمین و ساختمان در دفاتر شرکت ۲۶ میلیارد تومن می باشد بنابراین مازاد برابر می شود با ۱۵۴ میلیارد تومن .

ارزش ماشین آلات و خطوط تولید :
کل ارزش بهای تمام شده ماشین آلات ۶ میلیارد تومن می باشد . با توجه به اینکه ماشین آلات تا قیل از سال ۱۳۹۰ نصب گردیده اند . ملاک دلار را ۱۱۰۰ تومن در نظر می گیریم .
ارزش دلاری خطوط تولید در زمان بهره بردای ۵٫۵ میلیون دلار که با فرض بازیافت ۵۰ درصد ارزش اقتصادی آن حاصل برابر می گردد با :
۵٫۵ میلیون دلار ضرب در ۵۰ درصد برابر با ۲٫۷۵ میلیون دلار ضرب هر دلار ۲۰ هزار تومن حاصل برابر با ۵۵ میلیارد تومن .
با توجه به اینکه ارزش دفتری ماشین آلات ۱٫۵ میلیارد تومن می باشد به مازاد ۵۳٫۵ میلیارد تومن می رسیم.

🔹محاسبات ناو شرکت ایران خودرو فارس:
جمع مازاد برآوردی ۲۰۷٫۵ میلیارد تومن
خالص ارزش دارایی ها ۳۹ میلیارد تومن
جمع ۲۴۶٫۵ میلیارد تومن .سهم واتی ۷٫۶۵ درصد این مبلغ ۱۹ میلیارد تومن میباشد.
♣️ بهای تمام شده این سرمایه گذاری در دفاتر واتی ۸٫۴ میلیارد تومن که به مازاد ۱۰٫۶ میلیارد تومن می رسیم.

🔺کارخانجات مخابراتی ایران :
نماد #لکما قیمت تابلوی بورس محدوده ۱۱۴۰ تومن تعداد سهام در اختیار #واتی ۲۴۰ میلیون برگ چنانچه با فرض اصلاح قیمتی هر سهم ۷۰۰ تومن در نظر بگیریم مازاد حاصل حدودا ۱۶۰ میلیارد تومن خواهد شد.

🔺شرکت پارسیلون #شیلون:
سال ۱۳۵۳ در خرم آباد کیلومتر ۸ جاده اندیمشک به منظور تولید انواع نخ مصنوعی تاسیس و در سال ۱۳۶۳ به بهره برداری رسید . زمین این مجتمع ۲۲۰ هکتار و ظرفیت اسمی تولید آن ۱۴۰۰۰ تن انواع نخ و ۱۰۰۰ تن گرانول پلی آمید بود . سال ۱۳۷۵ وارد بورس شد.در آن زمان سهامدار عمده با مالکیت ۷۰ درصد در اختیار #واتی بود . سال ۱۳۸۲ عمده سهام به خریداران بخش خصوصی ( آقای رضا یعقوبی و شرکاء) فروخته شد. متاسفانه این شرکت نیز با ۲۰۰۰ کارکر و تولیدات فعال و سودآور بعد از خصوصی سازی به ورطه نابودی کشیده شد.
سال ۱۳۹۵ خریداران خلع ید شده و سهام شرکت به تملیک بستانکاران (بانک صنعت و معدن با ۶۰ درصد و سایر بانک ها با ۴۰ درصد ) درآمد.
بر اساس گزارشات سنوات قبل کل طلب واتی از پارسیلون ۵ میلیارد تومن بود . بعد از تملیک واتی به عنوان مسئول پرداخت هزینه ها انتخاب و تاکنون ۱۳٫۵ میلیارد تومن طلبکار است.
👌 با توجه به موقعیت زمین پارسیلون موضوع تغییر کاربری به منطقه ویژه اقتصادی گردشگری خرم آباد در جریان است.
👈 هنوز صورتجلسه ای از میزان تقسیم سهام بین طلبکاران منتشر نگردیده است.اخبار غیر رسمی از مالکیت ۲۵ درصدی واتی در پارسیلون خبر می دهد.
🔹برآورد ناو پارسیلون:
از ۲۲۰ هکتار زمین احتمالا ۲۰۰ هکتار بدون معارض باشد با فرض هر متر مربع ۴۰۰ هزار تومن ارزش آن ۸۰۰ میلیارد تومن برآورد می گردد که سهم واتی حدودا ۲۰۰ میلیارد تومن خواهد بود چنانچه هزینه های واتی را ۲۰ میلیارد تومن در نظر بگیریم مازاد آن ۱۸۰ میلیارد تومن بدست می آید.

🔵جمع بندی محاسبات ناو غیر بورسی :
مازاد شرکت ریسندگی فومنات ۲۰۹ میلیارد تومن
مازاد شرکت صنعتی و معدنی ایران ۲۱۵۸ میلیارد تومن
مازاد ریسندگی خاور ۱۳۵ میلیارد تومن
مازاد آسیا بافت ۱۲۱ میلیارد تومن
مازاد آپادانا سرام ۱۶۳ میلیارد تومن
مازاد ایران خودرو فارس ۱۱ میلیارد تومن
مازاد مخابراتی ایران ۱۶۰ میلیارد تومن
مازاد پارسیلون ۱۸۰ میلیارد تومن
جمع کل مازاد غیر بورسی ۳۱۳۷ میلیارد تومن

🔷محاسبه ناو #واتی : شهریور ۱۳۹۹
مازاد بورسی ۸۷۳۲ میلیارد تومن
مازاد غیر بورسی ۳۱۳۷ میلیارد تومن
ارزش ویژه ۹۰۳ میلیارد تومن
♣️جمع ارقام فوق ۱۲۷۷۲ میلیارد تومن با تقسیم بر تعداد سهام (۴٫۵ میلیارد سهم) ناو هر سهم NAV برابر می شود با 👈👈 ۲۸۳۸ تومن . قیمت فعلی ۱۳۰۰ تومن که ۴۶ درصد ناو می باشد.

🔷 بررسی سود و زیان :
اجزای درآمدهای شرکت شامل دو بخش عمده است :
۱) سود سهام
۲) سود خرید و فروش سهام
▪️درآمدهای سرمایه گذاری ( سود سهام) :
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۸۵ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۹۳ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۲۴۲ میلیارد تومن
عملکرد ۶ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ ۲۴ میلیارد تومن
👈 درآمد سود سهام از محل سود شرکت های وابسته رشد دارد . هنوز سود سال ۱۳۹۹ شرکت های وابسته شناسایی نشده است.
👌 نکته : سال مالی شرکت ۳۰ آذر ماه است . درآمد سود سهام شرکت عمدتا از محل #شیران و #ولصنم است سال مالی هر دوی اینها نیز ۳۰ آذر ماه است که مجامع آنها نیز در بهمن و اسفند ماه هر سال برگزار می شود. بنابراین شناسایی سود پس از برگزاری مجامع شرکت های وابسته صورت می گردد . معمولا واتی در اواخر فروردین ماه مجمع سالیانه برگزار می کند.

▪️درآمدهای ناشی از فروش سرمایه گذاری :
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۲۳ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۴۵ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۱۴۹ میلیارد تومن
عملکرد ۶ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ ۹۸ میلیارد تومن
عملکرد ۹ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ ۱۳۶ میلیارد تومن
👈 برای سال ۱۳۹۹ تمرکز شرکت بر فروش نماد #شیران بوده است.

▪️سود خالص :
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۱۱۴ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۱۳۲ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۳۹۷ میلیارد تومن
عملکرد ۶ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ ۱۲۱ میلیارد تومن
👈 با توجه به اینکه هنوز سود سهام شرکت های وابسته شناسایی نشده اند ارقام سود خالص قابلیت رشد دارند.

🔸تفسیر صورت سود و زیان : شرکت همانند سایر شرکت های سرمایه گذاری از محل خرید و فروش و درآمد سود سهام شرکت های تابعه کسب درآمد دارد. این درآمد به تبع ترکیب پرتفو فعلی بیشتر از محل شرکت های #شیران و #ولصنم می باشد که همین موضوع ریسک عدم پایداری درآمد در سال های آتی را به همراه خواهد داشت .اغلب شرکت های غیر بورسی فاقد درآمد با اهمیت بوده و بدلیل شرایط اقتصادی حاکم تبدیل به دارایی ملکی شده اند که صرفا با فروش آن ها جریان درآمدی برای شرکت شکل می گیرد. شرکت فاقد هزینه های مالی بوده و به استثناء ریسک عدم تنوع پرتفوی سهام شرایط سودآوری مناسبی دارد.

🔷برآورد سود سال ۱۳۹۹ :
▪️مفروضات :
توزیع سود DPS نماد #شیران هر سهم ۱۵۰ تومن
و نماد #ولصنم هر سهم ۷۰ تومن

▪️محاسبات:
تعداد سهام واتی در #شیران ۲٫۳۴۷ میلیارد برگ 👈 سود سهام برابر با ۳۵۲ میلیارد تومن
تعداد سهام واتی در #ولصنم ۲۶۳ میلیون برگ 👈 سود سهام برابر با ۱۸ میلیارد تومن
سود خالص عملکرد ۶ ماهه ۹۸ میلیارد تومن
سود شناسایی شده سه ماهه تابستان ۳۸ میلیارد تومن
پیش بینی سود فروش سرمایه گذاری در سه ماهه آخر سال مالی ۱۰۰ میلیارد تومن
♣️ سود خالص جمع عوامل فوق ۶۰۶ میلیارد تومن با تقسیم بر تعداد سهام ( ۴٫۵ میلیارد سهم) سود هر سهم EPS برابر می شود با 👈👈 ۱۳۴ تومن قیمت فعلی هر سهم ۱۲۵۰ تومن که نسبت پی ئی ۹ مرتبه بدست می آید.

🔺روند EPS :
سال ۱۳۹۳ مبلغ ۹۴۰ ریال
سال ۱۳۹۴ مبلغ ۳۶۰ ریال
سال ۱۳۹۵ مبلغ ۳۰۰ ریال
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۲۵۴ ریال
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۲۹۳ ریال
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۸۸۰ ریال
پیش بینی سال ۱۳۹۹ مبلغ ۱۳۴۰ ریال

🔺روند DPS :
سال ۱۳۹۳ مبلغ ۶۰۰ ریال
سال ۱۳۹۴ مبلغ ۲۵۲ ریال
سال ۱۳۹۵ مبلغ ۲۴۰ ریال
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۱۲۷ ریال
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۱۸۰ ریال
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۷۰۰ ریال
پیش بینی سال ۱۳۹۹ مبلغ ۹۰۰ ریال
👈 متوسط درصد تقسیم سود ۶۸ درصد

🔺روند افزایش سرمایه :
سال ۱۳۹۳ مقدار ۲۰۰ درصد از محل آورده
سال ۱۳۹۵ مقدار ۵۰ درصد از محل آورده
👈 برنامه افزایش سرمایه از محل سود انباشته در سال ۱۳۹۹ در دستور کار شرکت می باشد.

🔴🔴 جمع بندی 👈👈 :
▪️شرکت سرمایه گذاری آتیه دماوند #واتی وابسته به بانک صنعت و معدن نهاد مالی فعال در بورس با ساختار دولتی می باشد.پرتفوی بورسی غیر متنوع بوده و تجمع منابع عمدتا در سهام #شیران می باشد و در بخش غیر بورسی نیز اغلب شرکتهای تملیک شده ، ارجاعی از طرف بانک صنعت و معدن کاملا مشهود است.
▪️در تحلیل حاضر با تمرکز بر روش خالص دارایی ها NAV به منظور ارزشگذاری پرتفوی سرمایه گذاری این نماد در هر دو بخش بورسی و غیر بورسی پرداختیم .بر اساس مفروضات تحلیل به ناو هر سهم ۲۸۳۸ تومن رسیدم که قیمت های فعلی (۱۳۰۰ تومن) در سطح ۴۶ درصد ناو میباشد.
▪️سودآوری شرکت متاثر از میزان سود نماد شیران بوده و سهم سایر شرکتها و غیر بورسی ها در مقایسه با آن بسیار کمتر است. در هر حال در بررسی سودآوری سال ۱۳۹۹ با فرض تحقق توزیع سود از طرف شرکتهای وابسته EPS هر سهم ۱۳۴ تومن محاسبه گردید که با این حساب به نسبت P/E بالغ بر ۹ مرتبه می رسیم.
▪️از جمله عوامل اثر گذار بر ارزش آتی شرکت که مستلزم توجه و پی گیری میباشد :
۱- حل و فصل پرونده حقوقی در ارتباط با زمین ۸۵ هکتاری صنایع پوشش که در یکی از بهترین مناطق شمال کشور می باشد.
۲- فروش و یا تغییر کاربری زمین ۲۵۴ هکتاری اتوبان تهران قزوین به منطقه ویژه اقتصادی
۳- تبدیل زمین ۲۲۰ هکتاری پارسیلون در خرم آباد به منطقه ویژه اقتصادی گردشگری
۴- انتقال کارخانجات ریسندگی فومنات و ریسندگی خاور به شهرک صنعتی سپید رود و تغییر کاربری زمین ۲۵ هکتاری این دو کارخانه
👈 در مجموع در مقایسه با شرکت های هم گروه ، بازدهی و ریسک سرمایه گذاری در این نماد را متوسط ارزیابی می کنیم.

۹۹/۰۷/۱۵

تحلیل بنیادی فزرین – شرکت زرین معدن آسیا

فزرین (بخش اول)

شرکت زرین معدن آسیا

🔷 کلیات : سال ۱۳۸۳ در زمینی به مساحت ۵ هکتار واقع در شهرک صنعتی روی زنجان تاسیس شد – سرمایه ۶۵ میلیارد تومن – ارزش بازار ۱۶۰۰ میلیارد تومن -بعنوان بزرگترین تولید کننده کنسانتره سرب و روی بخش خصوصی شناخته می شود – سهامدار عمده آقای ابراهیم جمیلی – تعداد پرسنل ۱۳۳ نفر – سال مالی ۲۹ اسفند ماه هر سال
👈 در مسیر هلدینگی و تکمیل زنجیره ارزش حرکت کرده .از حوزه معدن تا تولید شمش گسترش داشته و حتی وارد حوزه های ذغال سنگ ، مس و تولید گرد روی و رنگ صنعتی هم شده است .

🔷بررسی ترازنامه : ۳۱ خرداد ۱۳۹۹
▪️جمع دارایی ۲۱۰ میلیارد تومن
▪️جمع بدهی ۷۹ میلیارد تومن
▪️ارزش ویژه ۱۳۱ میلیارد تومن
🔸تفسیر ترازنامه : از جمع دارایی ها ۲۱ درصد مربوط به سرمایه گذاری در شرکتهای تابعه ، ۵۳ درصد طلب ها که بازم بیشترش مال شرکتهای تابعه هست و ۱۴ درصد هم موجودی کالا (کنسانتره) هست . دارایی های ثابت که عمدتا مربوط به ماشین آلات تولیدی بوده و مستهلک شده ( از نظر مالی ) و قیمت دفتری با اهمیتی ندارد – در بخش بدهی ها هم بدهی اصلی مربوط به ایمیدرو بابت تامین مواد اولیه هست . سهم وام بانکی خیلی زیاد نیست اما طی سه سال اخیر مانده آن دائما افزایشی بوده – شرکت سود انباشته تقریبا معادل سرمایه دارد. نسبت جاری ۲ مرتبه ، سرمایه در گردش مثبت و شرکت مشکل نقدینگی ندارد ، نسبت بدهی هم ۳۷٫۵ درصد که نرمال است . در کل شرایط ترازنامه مطلوب است .
👈 طی سه سال اخیر مانده تسهیلات بانکی علی رغم اینکه هیات مدیره خیلی تمایلی به تامین مالی از منابع بانکی ندارد رو به افزایش بوده و همین موضوع منجر به رشد هزینه های مالی شده است . بنظر می رسد مشکلات مربوط به معدن انگوران و عدم تخصیص ماده معدنی به مقدار کافی منجر به کاهش در تولید و در نتیجه کاهش در سودآوری شرکت شده است .
👈 اولویت هیات مدیره اکتشاف معادن جدید و کاهش وابستگی به معدن انگوران می باشد.

🔵 بررسی وضعیت پرتفوی سرمایه گذاری :
پرتفوی سهام شامل دو شرکت فرعی و چند شرکت وابسته به شرح زیر است :
۱) شرکت گسترش صنایع روی ایرانیان ۵۴ درصد
۲) شرکت سیمین معدن قزلجا ۸۴ درصد
۳) شرکت زرین روی کاسپین ۳۰ درصد
۴) شرکت توسعه معادن زرین صبا ۲۵ درصد
۵) شرکت توسعه معادن سرب و روی مهدی آباد یزد ۱۷ درصد
۶) شرکت توسعه معادن فلات زرین کیمیا ۱۰ درصد
👈 چند شرکت جزئی دیگر نیز وجود دارد که عمدتا مربوط به گروه زرین است که درصد سرمایه گذاری در آنان با اهمیت نیست.
جمع کل سرمایه گذاری صورت گرفته در شرکتهای فوق ۴۸ میلیارد تومن می باشد که ذیلا به توضیح اجمالی آنها می پردازیم :

🔺 شرکت گسترش صنایع روی ایرانیان :
این شرکت در سال ۱۳۸۶ به منظور تولید شمش روی با ظرفیت ۶۰۰۰ تن در سال تاسیس و در سال ۱۳۸۶ به بهره برداری رسید . آخرین سرمایه ثبتی ۲۰ میلیارد تومن – تعداد پرسنل ۱۶۳ نفر – سال مالی ۲۹ اسفند هر سال و محل کارخانه واقع در زنجان کیلومتر ۵ جاده بیجار شهرک تخصصی روی می باشد.
میزان تولید این شرکت در سال ۱۳۹۸ به مقدار ۷۷۷۵ تن و فروش ۲۲۳ میلیارد تومن و سود خالص آن ۱۵ میلیارد تومن بوده است . محصولات نیز هم داخلی و هم صادراتی به فروش رسیده . نکته مهم عملکرد شرکت نسبت سود ناخالص به فروش است که نسبت به رقیب بورسی خود یعنی #فروی پایین تر است . از آنجایی که خوراک کارخانه از خود #فزرین تامین می گردد به نظر می رسد نرخ های انتقالی از فزرین به این شرکت نسبت به رقیب خود بالاتر است .
تولیدات این کارخانه با خلوص ۹۹٫۹۸ درصد روی و بر اساس استاندارد های داخلی در سه گرید SHG ، Zn3 ، Zn2 در بازار داخلی و خارجی عرضه می شود. خریدار خارجی شرکت بنام Hilington International Group ثبت شده در امارات می باشد.
👌 یکی از نکات خوب مدیریت کلان مجموعه زرین (با مالکیت آقای جمیلی) مدیریت ارزهای صادراتی است . بطور مثال بخشی از ماشین آلات شرکت توسعه معادن روی مهدی آباد یزد از محل ارز صادراتی شرکت گسترش صنایع روی ایرانیان تامین و وارد کشور شده است . ( بجای ورود ارز ، کالای سرمایه ای مورد نیاز وارد گردیده = صرفه جویی هزینه و زمان )

فزرین (بخش دوم)

شرکت زرین معدن آسیا

🔸برآورد ارزش شرکت گسترش روی ایرانیان :
چنانچه از روش قیاسی بخواهیم محاسبه کنیم . شرکت های بورسی که محصولات مشابه دارند شامل #فروی و #فرآور می باشند.ظرفیت و ارزش بازار هر کدام از شرکت ها عبارت اند از :

فروی ۱۰ هزار تن با جمع دارایی های ۴۶۰ میلیارد تومن و ارزش بازار ۴۴۰۰ میلیارد تومن
فرآور ۱۶ هزار تن با جمع دارایی های ۲۰۷ میلیارد تومن و ارزش بازار ۱۶۵۰ میلیارد تومن

گسترش روی ایرانیان ۶ هزار تن با جمع دارایی های ۱۰۷ میلیارد تومن
نکته مهم در مقایسه فوق فرآیند تولید شرکتهای فروی و فرآور زنجیره ای بیشتری از تولید را در بر می گیرند بطور مثال مواد اولیه شرکتهای فوق شامل خاک معدنی و کنسانتره می باشد در حالیکه ماده اولیه گسترش روی فقط کنسانتره است. بنابراین ارزش افزوده ناشی از تبدیل خاک به کنسانتره در این شرکت شناسایی و تحقق نمی یابد . بنابراین با توجه به فاکتورهای ارزش گذاری می توان ارزشی معادل ۱۰۰۰ میلیارد تومن برای شرکت گسترش روی در نظر گرفت . اگر چه ممکن است قیمت گذاری اولیه در زمان IPO کمتر نیز باشد.

♣️بنابراین با توجه به سهم ۵۴ درصدی #فزرین در این شرکت سهم آن معادل ۵۴۰ میلیارد تومن برآورد می گردد که پس از کسر بهای تمام شده سرمایه گذاری به مبلغ ۲۵ میلیارد تومن به مازاد ۵۱۵ میلیارد تومن می رسیم.

❗️این شرکت در لیست پذیرش بورس قرار داشته و عملیات عرضه اولیه آن در جریان می باشد.

🔺شرکت سیمین معدن قزلجا :
این شرکت در سال ۱۳۹۱ با ماموریت اصلی تجهیز و بهره برداری از معدن قزلجا واقع در زنجان دهستان چایپار روستای مشمپا تاسیس شد . سرمایه ثبتی فقط ۲۷۵ میلیون تومن!! – دو محدوده در اختیار شرکت است محدوده اول با ذخیره قطعی ۱۰۰ هزار تن ماده معدنی مس و سرب و محدوده دوم با ذخیره قطعی ۱۲۰ هزار تن سرب و ۲۴ هزار تن روی که جمعا با مجوز های اخذ شده اجازه استخراج سالانه ۲۲۰۰۰ تن ماده معدنی را دارد.
در سال ۱۳۹۸ شرکت وارد دومین سال سود آوری شد و توانست برای هر سهم ۶۳ هزار تومن سود عملیاتی بسازد!! . پتانسیل های شرکت بسیار بالاست و می تواند بخشی از خوراک #فزرین رو تامین کند.
👈 طی سال مالی ۱۳۹۸ نیز شرکت در جهت گسترش و توسعه معادن اقدام به خرید پروانه بهره برداری از معدن جلیل آباد را نیز داشته که اطلاعاتی از ذخایر این معدن منتشر نگردیده است.

🔸برآورد ارزش شرکت سیمین معدن قزلجا :
با فرض تولید سالانه ۲۲۰۰۰ تن ماده معدنی و حاشیه سود هر تن ۲۰۰ هزار تومن سود سالانه ۴ میلیارد تومن بدست میاد . چنانچه پی ئی ۲۵ رو برای سود آوری در نظر بگیریم مارکت این شرکت حداقل ۱۰۰ میلیارد تومن برآورد میشه که سهم فزرین ۸۴ درصد یعنی معادل ۸۴ میلیارد تومن خواهد بود . از آنجایی که قیمت تمام شده بسیار ناچیز هست این رقم رو تماما مازاد در نظر می گیریم.

🔺شرکت زرین روی کاسپین :
این شرکت در راستای تکمیل زنجیره ارزش محصولات گروه زرین در سال ۱۳۹۷ در استان قزوین شهرک صنعتی کاسپین یک با سرمایه اولیه یک میلیارد تومن تاسیس شد. متعاقبا در دی ماه سال ۱۳۹۸ سرمایه شرکت از محل آورده به ۱۳٫۷ میلیارد تومن افزایش یافت . فعالیت اصلی تولید پودر روی با ظرفیت ۲۷۰۰ تن از محل شمش روی بعنوان خوراک می باشد. از آنجایی که پورد روی مواد اولیه رزین و رنگ های صنعتی می باشد برنامه های توسعه ای در جهت تولید این محصولات نیز در برنامه هیات مدیره می باشد . بنابراین پتانسیل های نهفته زیادی در این شرکت وجود دارد.
از ترکیب دقیق سهامداران اطلاعات موثقی منتشره نگردیده اما برا اساس مدارک ناقص گروه زرین ۶۰ درصد ( #فزرین ۳۰ درصد #کیمیا ۱۵ درصد و سرمایه گذاری صنعت و معدن اعتماد ایرانیان ۱۵ درصد ) و شخص حقیقی ( خانم هانیه شگرفی ) ۴۰ درصد سهام را در اختیار دارند.
👈 شخص حقیقی در شرکت های رنگین پارسیان ، بازرگانی رنگین زره پارسیان و پودر روی پارسیان نیز مالکیت سهام دارد.
👈 بدلیل اینکه پروژه قبل از بهره برداری می باشد علی رغم ارزش های ایجاده تا این مرحله ارزش روز این شرکت را معادل همان تمام شده در نظر می گیریم .

فزرین (بخش سوم)

شرکت زرین معدن آسیا

🔺شرکت توسعه معادن زرین صبا :
این شرکت در دی ماه ۱۳۹۸ با مشارکت گروه زرین ۶۰ درصد و گروه صبا نور( #کنور ) ۴۰ درصد به منظور احداث یک واحد تولید کنسانتره روی با ظرفیت ۳۰۰ هزار تن در استان کرمان با سرمایه اولیه ۱۰ میلیارد تومن تاسیس شد. بر اساس طرح توجیهی خوراک این مجتمع از معادن کوهبنان در ارتفاعات شمال شرقی استان کرمان تامین می گردد.
🔸ترکیب سهامداران :

فزرین ۲۵ درصد #کیمیا ۱۵ درصد گروه صنعتی و معدنی زرین ۱۰ درصد سرمایه گذاری صنعت و معدن اعتماد ایرانیان ۱۰ درصد ، #کنور ۳۹ درصد و شرکت بازرگانی معادن و صنایع معدنی ایران ۱ درصد

🔸جزئیات طرح :
محصولات مجتمع شامل کنسانتره روی و سرب و همچنین شمش روی و سرب می باشد.
بحش کنسانتره روی و سرب در سه فاز برنامه ریزی گردیده . فاز اول ۵۰ هزار تن فاز دوم ۱۰۰ هزار تن و فاز سوم ۱۵۰ هزار تن ( روی ۲۶۵ هزار تن و سرب ۳۵ هزار تن ) بر اساس اعلام مدیران شرکت فاز اول طی ۱۸ تا ۲۴ ماه آینده به بهره برداری می رسد .
همچنین بخش شمش این مجتمع شامل تولید ۳۰ هزار تن شمش روی در دو فاز ۱۰ و ۲۰ هزار تنی و تولید ۵۰ هزار تن شمش سرب در دو فاز می باشد.
مخارج برآوردی طرح با دلار ۱۲ هزار تومنی ۲۰۰۰ میلیارد تومن پیش بینی گرده است .
نیاز این مجتمع به ماده معدنی ۳ میلیون تن می باشد.

🔸اطلاعات معدن :
منطقه کوهبنان و راور ۱۲۰۰ کیلومتر مربع وسعت دارد . از این مقدار ۲۵۰ کیلومتر مربع آن شامل ۱۲ آنومالی سرب و روی شناسایی گردیده است . معدن کوه قطعه و معدن گِوَر نیز در این پهنه قرار دارند.

👈 این پروژه یکی از بزرگترین پروژه های صنعت سرب و روی کشور هست و قطعا در زمان بهره برداری منافع زیادی رو برای شرکت بهمراه خواهد داشت . اما ما با توجه به اینکه زمان زیادی از ایجاد این شرکت سپری نشده و کل سرمایه گذاری رو این طرح همان ۱۰ میلیارد تومن اولیه شرکآء می باشد بنابراین مازادی برای آن در نظر نمی گیریم .
🔺شرکت توسعه معادن سرب و روی مهدی آباد :
این شرکت در سال ۱۳۹۳ به منظور تولید ۳۰۰ هزار تن کنسانتره سرب و روی در منطقه مهریز یزد تاسیس گردید.آخرین سرمایه ثبتی ۷۰ میلیارد تومن و شرکای این پروژه تماما مربوط به گروه زرین است که سهم #فزرین و #کیمیا هر کدام ۱۷ درصد می باشد.
خوراک این مجتمع از مواد معدنی معدن بزرگ مهدی آباد یزد تامین می گردد.
در حال حاضر فاز اول این پروژه با ظرفیت ۵۰ هزار تن به بهره برداری رسید و طبق اخبار تایید نشده ماشین الات فاز دوم در حال نصب می باشد .
👈 بخشی از ماشین آلات از محل صادرات شمش روی شرکت گسترش صنایع روی ایرانیان تامین گردیده است .
طبق پلن اولیه تولیدات شرکت شامل ۲۵۰ هزار تن کنسانتره روی و ۵۰ هزار تن کنسانتره سرب می باشد.
👈آدرس این مجتمع یزد مهریز انتهای جاده سیمان

🔸 اطلاعات بیشتری از این شرکت در دست نمی باشد با توجه به اینکه ظرفیت کارخانه همتراز #فزرین و #کیمیا می باشد و همچنین بهره برداری فاز دوم رسما اعلام نگردیده ، می توان ارزشی معادل ۱۲۰۰ میلیارد تومن برای آن در نظر گرفت. که سهم فزرین از این ارزش ۲۰۴ میلیارد تومن که با کسر بهای تمام شده سرمایه گذاری ۱۵ میلیارد تومنی به مازاد ۱۸۹ میلیارد تومن می رسیم.

📌 معدن مهدی آباد :
از این معدن بعنوان بزرگترین معدن روی ایران و دومین معدن روی جهان نام برده می شود . معدن در ۱۱۵ کیلومتری جنوب شرقی شهر یزد به مساحت ۶۰۰۰ هکتار وسعت دارد در حال حاضر ۶۰ درصد معدن شناسایی و ۴۰ درصد باقی مانده آن بدلیل صعب العبور بودن اکتشافی صورت نگرفته . پهنه اکتشاف شده شامل سه بخش است :
بخش قدیمی با نام کالامین
بخش غربی – ۱۵۳۰ هکتار
بخش شمال شرقی
▪️ذخیره قطعی معدن ۱۵۴ میلیون تن با عیار ۶ درصد روی و ۲ درصد سرب و ۴۴ گرم بر تن نقره شامل موارد زیر است :
۱- اکسید روی با ذخیره ۶۹ میلیون تن با عیار ۵ درصد
۲- سولفید روی با ذخیره ۸۵ میلیون تن با عیار ۶٫۸ درصد
۳- سنگ باریت با ذخیره ۱۲۴ میلیون تن با وزن مخصوص ۳٫۸ gr/cm3
همچنین ذخیره احتمالی این معدن ۴۰۰ میلیون تن برآورد شده است . ﺣﺪود ۷۵ درﺻﺪ اﯾﻦ ذﺧﯿﺮه را ﮐﺎﻧﮥ ﺳﻮﻟﻔﯿﺪي و ﻣﺎﺑﻘﯽ آن را ﮐﺎﻧﮥ ﮐﺮﺑﻨﺎﺗﯽ و ﺳﯿﻠﯿﮑﺎﺗﯽ روي ﺗﺸﮑﯿﻞ می دهد.
▪️طبق گزارش سازمان توسعه و نوسازي معادن و صنايع معدني ايران در اين معدن، ميزان ذخيره «روي» ۴٫۶ ميليون تن، «سرب» ۶٫۱ ميليون تن، «نقره» ۲۳۱۳ تن، «باريت» ۱۰ ميليون تن و باطله آنها، سنگ آهن، منگنز و مس است. ارزش محصولات موجود در معدن مهدي آباد ۱۹ ميليارد دلار برآورد شده است.

▪️این معدن متعلق به ایمیدرو بوده و در سال ۱۳۹۶ کلیه عملیات بهره برداری آن به کنسرسیوم راه سازی و معدنی مبین واگذار شده است . قبل از آن نیز شرکتی به نام کارون دز دشت (KDD) بعنوان بهره بردار بود که بدلایل نامشخصی قرارداد ۲۵ ساله آن از طرف ایمیدرو فسخ گردید .
بنا بر اساس آخرین اطلاعات ایمیدرو طرح ۸۰۰ هزار تنی کنسانتره را در کنار این معدن در دست اجرا دارد که فاز اول آن به ظرفیت ۲۰۰ هزار تن تا مرداد ماه ۱۳۹۹ به میزان ۳۱ درصد پیشرفت رسیده است.
هزینه برآوردی این طرح یک میلیارد دلار می باشد.
👈👈گفته می شود معدن بزرگ و استثنایی انگوران با ذخیره قطعی ۵ میلیون تن در چهار سال آتی به اتمام می رسد و معدن مهدی آباد به تنها معدن سرب و روی که بتواند خوراک واحد های فرآوری را تامین کند تبدیل می شود . بنابراین واحد هایی که در اطراف این معدن جهت فرآوری ماده معدنی تاسیس می گردند استراتژیک می باشند. سرمایه گذاری #فزرین در شرکت توسعه معادن سرب و روی مهدی آباد با ظرفیت ۳۰۰ هزار تن در همین راستا می باشد.
پیش بینی می شود میزان برداشت ماده معدنی از معدن مهدی آباد در فاز اول سالانه ۷ میلیون تن باشد که بخشی از آن بعنوان خوراک واحد ۲۰۰ هزار تنی مصرف می شود.
▪️نوع خاک معدن مهدی آباد هم اکسیدی و هم سولفیدی هست . برای فرآوری خاک سولفوری روش RLE که همان روش فلوتاسیون هست مورد استفاده قرار می گیرد در این روش ابتدا خاک را اکسیدی و پس از آن از فرایند لیچینگ به شمش تبدیل می کنند.
👌 تکنولوژی مورد استفاده در انگوران خیلی پیچیده نیست و به راحتی می‌توان سرب و روی را از خاک آن جدا کرد؛ اما برای معدن مهدی آباد نیاز مبرم به تکنولوژی روز دنیا به جهت استخراج سرب و روی از خاک می باشد.

🔺شرکت توسعه معادن فلات زرین کیمیا :
این شرکت در شهریور ماه سال ۱۳۹۸ در شهرستان طبس تاسیس شد. سرمایه اولیه ۱۰۰ میلیون تومن و برنامه شرکت استخراج و فراوری ذغال سنگ می باشد. ترکیب اعضای هیات مدیره نشان می دهد کلیه شرکاء شرکت مربوط به گروه زرین می باشند.
بر اساس مستندات غیر رسمی مدیریت استخراج و فرآوری معدن زغال کوچکعلی شمالی طبس به پیمانکار واگذار گردیده است .
🔸از محاسبه ارزش روز شرکت با توجه به جدید التاسیس بودن آن خودداری و صرف نظر می کنیم.

🔶محاسبه ناو NAV #فزرین :
فزرین علاوه بر اینکه خود یک شرکت تولیدی می باشد در چند شرکت تولیدی نیز سرمایه گذاری داشته که شرح آن در بخش های قبلی گذشت . بر اساس آخرین طرح های توجیهی که مربوط به طرح زرین صبا در دی ماه ۱۳۹۸ بود هزینه احداث یک واحد ۳۰۰ هزار تنی کنسانتره + ۳۰ هزار تن شمش روی ۲۰۰۰ میلیارد تومن برآورد گردید ( دلار حدود ۱۲ هزار تومن). چنانچه برآورد مزبور را با دلار ۲۰ هزار تومنی تعدیل کنیم به عدد ۳۳۰۰ میلیارد تومن می رسیم. چنانچه ۵۰ درصد مخارج مربوط به واحد کنسانتره باشد بنابراین ارزش جایگزینی #فزرین با ظرفیت ۳۰۰ هزار تن حدود ۱۶۵۰ میلیارد تومن است که باز با فرض استهلاک ماشین آلات ارزش آن را ۱۵۰۰ میلیارد تومن در نظر می گیریم . بنابراین با این فرض ناو فزرین به شرح زیر است :
▪️مازاد حاصل از شرکت گسترش روی ایرانیان ۵۱۵ میلیارد تومن
▪️مازاد حاصل از شرکت سیمین معدن قزلجا ۸۴ میلیارد تومن
▪️مازاد حاصل از شرکت سرب و روی مهدی آباد ۱۸۹ میلیارد تومن
▪️ارزش جایگزینی کارخانه فزرین ۱۵۰۰ میلیارد تومن
♣️ جمع عوامل فوق ۲۲۸۸ میلیارد تومن که با تقسیم بر تعداد سهام (۶۵۰ میلیون سهم) NAV هر سهم برابر می شود با 👈👈 ۳۵۲۰ تومن

❗️ در برآورد ناو با رویکرد محافظه کارانه از احتساب حقوق صاحبان سهام به ارزش ۱۳۱ میلیارد تومن صرفه نظر شد.

🔹موارد زیر جزو پتانسیل های شرکت بوده اما بدیل عدم کمی بودن در ناو منظور نشد :
▪️ معدن مس قلعه علیمراد خواه ملایر در همدان : #فزرین سرمایه گذاری اکتشافی خوبی در این معدن انجام داده احتمالا بزودی مراحل تاسیس کارخانه جهت تولید سولفور و اکسید مس شروع بشه.پیش بینی می شود ذخایر کانسار مس این معدن ۱۲۲ هزار تن با عیار ۱٫۶۹ درصد باشد که طی ۵ سال قابلیت بهره برداری دارد.
▪️ معدن زغال سنگ کوچکعلی در طبس : تمام پهنه معدن شناسایی شده . شرکت بهره بردار هم تاسیس شده و در دست اجرا هست.
▪️معادن اراک – خمین : محدوده اراک خمین به مساحت ۲۹۰۰ کیلومتر مربع شناسایی شده .

فزرین (بخش پنجم)

شرکت زرین معدن آسیا

🔷 بررسی صورت سود و زیان :
▪️درآمد ها :
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۹۹ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۱۳۴ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۱۶۳ میلیارد تومن
سه ماهه ۱۳۹۹ مبلغ ۴۱ میلیارد تومن
👈 عملکرد ۳ ماهه و ۵ ماهه ۱۳۹۹ نسبت به مشابه سال قبل به ترتیب ۴۱ درصد و ۷۷ درصد رشد داشته که دلیل آن عمدتا مربوط به افزایش در مقادیر تولید و فروش می باشد.

▪️سود ناخالص :
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۳۱ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۳۵ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۴۰ میلیارد تومن
سه ماهه ۱۳۹۹ مبلغ ۱۲میلیارد تومن
👈 نرخ سود ناخالص به فروش در طول چهار سال گذشته بین ۲۴ تا ۳۱ درصد نوسان داشته اما عمدتا کاهشی بوده .

▪️سود عملیاتی :
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۳۲ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۳۸ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۴۵ میلیارد تومن
سه ماهه ۱۳۹۹ مبلغ ۱۱ تومن
👈 سود عملیاتی نسبت به سود ناخالص بیشتر است . دلیل آن درآمدهای سرمایه گذاری در شرکت های فرعی بوده که عمدتا در پایان سال مالی شناسایی می شود.
👈 با توجه به اینکه #فزرین به سمت هلدینگ شدن حرکت می کند انتظار افزایش در سایر درآمدهای عملیاتی طی سالهای آتی می رود.

▪️سود خالص :
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۳۲ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۳۸ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۴۶ میلیارد تومن
سه ماهه ۱۳۹۹ مبلغ ۹ میلیارد تومن
👈 سود خالص عملکرد ۳ ماهه ۱۳۹۹ نسبت به مشابه سال قبل با احتساب مالیات تقریبا برابر است.
👈 بخشی از سودآوری سال ۱۳۹۸ مربوط به فروش سهام #کیمیا بوده .

🔸 تفسیر صورت سود و زیان : اساس کارخانه بر اساس خوراک دریافتی از معدن انگوران می باشد . ذخایر معدن انگوران که در میزان عیار ماده معدنی یکی از بهترین معادن جهان است متاسفانه رو به پایان است . طبق آخرین برآورد ها این معدن حداکثر برای ۵ سال آتی ماده معدنی دارد . قابل ذکر است که این معدن خوراک بیش از ۱۳ واحد فرآوری را تامین می کند که #فاسمین و #فرزین در رتبه اول و دوم جدول سهمیه دریافت خاک معدنی می باشند. متاسفانه کمبود ماده معدنی موجب گردیده تا خوراک کافی در اختیار شرکت قرار نگیرد . از طرفی دیگر ماده معدنی مهدی آباد یزد نیز بدلیل مسافت طولانی و عیار پایین آن برای فزرین صرفه اقتصادی ندارد .از همین رو علی رغم ظرفیت ۳۰۰ هزار تنی کارخانه متوسط میزان تولید طی سه سال اخیر کمتر از ۶۴ هزار تن بوده است .که این میزان تولید صرفا ۲۱ درصد ظرفیت کارخانه می باشد!!!
با این وجود مارجین سود ناخالص شرکت ۳۰ درصد است . که این موضوع پتانسیل سودآوری شرکت در صورت تامین خوراک را نشان می دهد.
👈 بنظر می رسد با استهلاک ماشین آلات و تجهیزات خطوط تولید شرکت فاقد هزینه ثابت تولید با اهمیت می باشد.
❗️یکی از استراتژی های هیات مدیره سرمایه گذاری در پروژه های اکتشافی جدید و کاهش ریسک عدم خوراک می باشد که خوشبختانه بهره برداری از معادن قزلجه و پیشبرد طرح های شازند خمین و شرکت در مزایده معادن سمنان از این دست برنامه ها می باشد .که اثرات آن طی سنوات آتی در صورت سود زیان خواهد نشست .
از دیگر نکات مهم در صورت سود و زیان افزایش تدریجی هزینه های مالی می باشد. بنظر می رسد تامین مالی و استفاده از منابع بانکی در جهت طرح های اکتشافی و توسعه ای شرکت بوده است . بطوریکه شاهد رشد مناسب در درآمدهای ناشی از شرکتهای تابعه می باشیم . در مجموع با توجه به فاصله زیاد تولید از ظرفیت اسمی میزان سودآوری هر ساله با رشد مواجه بوده است که این موضوع نشان از کنترل هزینه ها می باشد.

فزرین (بخش ششم)

شرکت زرین معدن آسیا

🔵 بررسی تولید و فروش:
محصول اصلی شرکت کنسانتره روی (اکسیده ) می باشد . البته در کنار آن مقادیر کمی نیز کنسانتره سرب تولید می شود. شرکت توانایی تولید کنسانتره سولفور روی و سرب را نیز دارد.
ماشین آلات کارخانه با آخرین تکنولوژی روز دنیا،ساخت کشور سوئد می باشد.
همچنین طرح توسعه هوی مدیا (DMS – Heavy Media Separation ) ساخت شرکت BATEMAN آفریقای جنوبی با ظرفیت عملیاتی ۴۰ تن در ساعت (۹۶۰ تن در روز) به منظور افزایش عیار خاک های کم عیار به میزان ۳/۵ تا ۴ برابر عیار اولیه در سال ۱۳۹۴ در کارخانه راه اندازی گردید.

🔺فرایند تولید :
🔸حمل و نقل (Transportation) : مواد معدنی از معدن انگوران توسط کامیون به داخل کارخانه حمل می شوند.
🔸واحد دپو (Depot) : برای این قسمت ۱٫۵ هکتار مساحت در نظر گرفته شده – مواد معدنی بسته به نوع عیار آن در ابعاد زیر ۴۰ سانتی متری تبدیل و در قسمت های مختلف ( بونکر ) دپو می شوند . ماشین آلات مورد نیاز این واحد شامل لودر و دژبر
🔸واحد خردایش (Crushing) : مواد از داخل بونکر بوسیله فیدر زنجیری بروی سرند ریخته می شوند و نهایتا ابعاد بزرگ تبدیل به ابعاد کمتر از ۱۰ سانتی متری می شوند . ماشین آلات مورد نیاز این واحد شامل شنکن شکن اولیه ، سنگ شکن ثانویه ، سرند لرزان و تعدادی نوار نقاله ارتباط دهنده
🔸فلوتاسیون (Flotation) : بطور کلی فلوتاسیون روش شیمیایی جدا سازی کانی هاست . مواد خرد شده ابتدا با آب مخلوط می شوند ( توسط همزن) تا بصورت معلق تبدیل می شوند که اصطلاحا به آن ” پالپ ” می گویند . سپس مواد شیمایی به آن اضافه و صرف زمان مشخصی آن ها را به سلول های فلوتاسیون منتقل و مواد با ارزش را از باطله ها جدا و به واحد فیلتراسیون جهت آبگیری و خشک کردن منتقل می کنند.
🔸فیلتراسیون (Filtration) : در این مرحله مواد حاصل از مرحله قبل از یک دستگاه فیلتر پرس تحت فشار مکانیکی عبور می دهند . این فیلتر صوری طراحی شده که فقط آب را عبور داده و مواد جامد باقی می ماند . این مواد باقی مانده را ” کیک روی ” می نامند. در مرحله بعدی کیک بدست آمده آبکشی و رطوبت خود را از دست می دهد . نهایتا کیک تبدیل به کنستانتره و به انبار منتقل می شود.

❗️گروه زرین ۶ ثبت اختراع دارد که #فزرین نیز در آن سهیم است . گفته می شود شرکت به دانش تبدیل کنسانتره سولفوره روی به شمش دست یافته است.
همچنین گفته می شود #فزرین تنها شرکتی است که توانمندی فلوتاسیون اکسید روی از خاک های کم عیار و تبدیل آن به کنسانتره را دارد.

🔺ظرفیت اسمی :
کنسانتره روی ۲۶۵۰۰۰ تن
کنسانتره سرب ۳۶۰۰۰ تن
مجموع ظرفیت ۳۰۱۰۰۰ تن
👈 عیار کنسانتره تولیدی شرکت بین ۱۰ تا ۲۵ درصد می باشد.

🔺تولید واقعی کنسانتره روی :
سال ۱۳۹۶ مقدار ۶۴۹۲۳ تن
سال ۱۳۹۷ مقدار ۷۳۳۱۸ تن
سال ۱۳۹۸ مقدار ۵۳۴۹۷ تن
پنج ماهه ۱۳۹۹ مقدار ۲۵۹۶۷ تن
👈 نسبت تولید به ظرفیت حدودا ۲۰ درصد می باشد . پیش بینی شرکت از تولید سال ۱۳۹۹ میزان ۵۸۹۰۰ تن می باشد.
👌 نکته : در ۵ ماهه اول سال ۱۳۹۹ تولید نسبت به مدت مشابه سال قبل ۵۸ درصد رشد نشان می دهد . اینکه آیا این رشد ناشی از دریافت خوراک بیشتر از معدن انگوران بوده است یا ناشی از تامین ماده معدنی از معادن خود ، نیاز به بررسی بیشتر دارد.
👈 مقادیر تولید و فروش تقریبا برابر است . بطور معمول میزان موجودی های انبار ۵۰۰۰ تن می باشد.

🔺خوراک مصرفی :
سال ۱۳۹۶ مقدار ۶۵۷۰۳ تن
سال ۱۳۹۷ مقدار ۱۲۲۶۶۶ تن
سال ۱۳۹۸ مقدار ۶۲۰۹۵ تن
پنج ماهه ۱۳۹۹ مقدار ۱۷۱۸۹ تن

شرکت در عملیات خود از دو نوع خاک اکسیده و سولفوره معدنی استفاده می کند.شایان ذکر است که شرکت برای خاک اکسیده معدنی،دارای سهمیه سالانه از شرکت تهیه و تولید مواد معدنی ایران می باشد که در هر سال توسط این شرکت اعلام می گردد و میزان آن بنا به شرایط ،در هر سال متفاوت می باشد.
نرخ خوراک وابسته به عیار ماده معدنی می باشد .بطور معمول مواد معدنی از نظر عیار به چهار دسته تقسیم بندی می شوند:
کم عیار ، متوسط عیار ، پر عیار ، مخلوط سولفوره و اکسیده

🔺نرخ فروش کنسانتره روی :
سال ۱۳۹۶ با نرخ ۱۲۷۹۸ هر کیلو
سال ۱۳۹۷ با نرخ ۱۷۲۷۲ هر کیلو
سال ۱۳۹۸ با نرخ ۲۶۷۰۱ هر کیلو
پنج ماهه ۱۳۹۹ با نرخ ۲۷۳۴۲ هر کیلو
👈 نرخ فروش محصول تابعی از نرخ LME ، نرخ دلار ، عیار و میزان رطوبت می باشد.

🔺ترکیب هزینه های تولید :
ترکیب هزینه تولید شامل ۸۵ درصد مواد ، ۹ درصد دستمزد و ۶ درصد سربار

فزرین (بخش هفتم)

شرکت زرین معدن آسیا

🔺فرمول محاسبه نرخ فروش بر اساس LME :
▪️ کنسانتره روی :
➕نرخ شمش روی بورس لندن
➖هزینه های صادر کننده – بطور تقریبی هر تن ۱۲۰ دلار ( ممکن است با توجه به تحریم ها این نرخ افزایش پیدا کند )
✖️مخارج تبدیل کنسانتره به شمش ( استحصال) ۴۷ درصد
✖️عیار کنسانتره
✖️نرخ دلار نیما
🔚 قیمت هر تن کنسانتره روی
مثال : چنانچه قیمت روی در بورس لندن ۲۵۰۰ دلار باشد قیمت کنسانتره عیار ۳۵ درصد با فرض هر دلار ۲۰ هزار تومن چقدر است ؟
جواب :
۲۵۰۰ – ۱۲۰ = ۲۳۸۰ $
۲۳۸۰ * ۰٫۴۷ = ۱۱۱۸ $
۱۱۱۸ * ۰٫۳۵ = ۳۹۱ $
۳۹۱ * ۲۰۰۰۰ = ۷۸۲۰۰۰۰ toman

▪️ کنسانتره سرب :
همانند روش محاسبه کنسانتره روی با این تفاوت که هزینه استحصال سرب را باید ۶۶ درصد در نظر گرفت.

▪️خاک معدنی :
شایان ذکر است نرخ خاک معدنی دریافتی از معدن انگوران نیز بر اساس نرخ LME می باشد.

🔴تحلیل نقطه سربسر سال ۱۳۹۹:
هزینه های ثابت اداری ۵ میلیارد تومن
هزینه های ثابت مالی ۶ میلیارد تومن
هزینه ثابت ساخت ۱۳ میلیارد تومن
▪️جمع کل هزینه های ثابت برابر با 👈👈 ۲۴ میلیارد تومن
هزینه مواد ( ماده معدنی ) برای هر کیلو کنسانتره ۲۴۰۰ تومن ( با این فرض که برای هر کیلو کنسانتره ۱٫۲ کیلو ماده معدنی نیاز است)
سایر هزینه های متغیر برای هر کیلو کنسانتره ۴۰۰ تومن
▪️جمع کل هزینه متغیر هر کیلو کنسانتره برابر با ۲۸۰۰ تومن
▪️نرخ فروش هر کیلو کنسانتره ۴۰۰۰ تومن
▪️حاشیه فروش هر کیلو کنسانتره برابر با ۱۲۰۰ تومن
👈نسبت هزینه متغیر به فروش برابر با ۷۰ درصد
♣️نقطه سربسر تولید سال ۱۳۹۹ برابر با 👈👈 ۲۰۰۰۰ تن همچنین با مفروضات فوق نقطه سربسر فروش ۸۰ میلیارد تومن میباشد.

🔷 برآورد سود عملیاتی سال ۱۳۹۹ بر اساس فرمول تجزیه و تحلیل نقطه سربسر:
🔸مفروضات :
نرخ فروش کنسانتره هر کیلو متوسط ۴۰۰۰ تومن ( با توجه به رشد دلار و نرخ LME)
هزینه متغیر هر کیلو ۲۸۰۰ تومن
مقدار تولید ۶۰۰۰۰ تن ( بر اساس پیش بینی شرکت )
هزینه های ثابت ۲۴ میلیارد تومن
حاشیه فروش هر کیلو ۱۲۰۰ تومن

🔸محاسبات:
فروش کل ۲۴۰ میلیارد تومن
سود خالص عملیاتی ۴۸ میلیارد تومن .
♣️چنانچه درآمد سرمایه گذاری را نیز ۱۲ میلیارد تومن در نظر بگیریم و با فرض مالیات ۲۲ درصدی سود خالص برابر می شود با ۵۰ میلیارد تومن EPS برابر با 👈👈 ۷۷ تومن

🔴محاسبه درجه اهرم عملیاتی OL برای سال ۱۳۹۹: (حساسیت فروش و سود)
درجه اهرم عملیاتی برابر است با فروش کل منهای هزینه های متغیر حاصل تقسیم بر سود عملیاتی :
محاسبات بر اساس برآورد سود سال ۱۳۹۹ به شرح زیر است :
فروش کل برابر با ۲۴۰ میلیارد تومن
کل هزینه های متغیر برابر با ۱۶۸ میلیارد تومن
کل هزینه های ثابت ۲۴ میلیارد تومن
سود عملیاتی برابر با ۴۸ میلیارد تومن
درجه اهرم عملیاتی برابر با 👈👈 ۱٫۵ مرتبه
👈 درجه اهرم عملیاتی ۱٫۵ یعنی اگر فروش ۱۰۰ درصد تغییر کند سود عملیاتی ۱۵۰ درصد تغییر می کند .
بنابراین با دانستن این درجه دیگر نیازی به محاسبات وقت گیر تغییرات قیمت کنسانتره نخواهیم داشت و با هر تغییری می توان سود را سریعا محاسبه کرد :
اگر فرض بگیرم نرخ کنسانتره ۵۰۰۰ تومن شود یعنی ۲۵ درصد رشد در فروش بنابراین سود عملیاتی برای سال ۹۹ با نسبت ۳۷٫۵ درصد رشد می کند (۱٫۵ برابر ۵۰ درصد ) یعنی برابر با ۶۶ میلیارد تومن.
👌نکته : مفهوم درجه اهرم عملیاتی مشابه مفهوم کشش یا حساسیت قیمت در اقتصاد هست .
👌نکته : هر قدر از نقطه سربسر دورتر باشیم از درجه اهرم عملیاتی کاسته می شود.

🔷 بررسی تجدید ارزیابی دارایی ها :
دارایی های کارخانه شامل موارد زیر است:
۱) زمین کارخانه در شهرک روی زنجان : زمین به متراژ ۵۷۳۳۰ متر به بهای تمام شده ۳۵۲ میلیون تومن
۲) ساختمان ها و سوله ها به ارزش تمام شده
۳) ساختمان مرکزی در تهران سعادت آباد – شواهدی مبنی بر مالکیت یافت نشد.
۴)ماشین آلات و تجهیزات : دستگاه های سنگ شکن خردایش فلوتاسیون فیلتراسیون و….
۵)وسائط نقلیه : لودر و کامیون ها شامل ۸ دستگاه کمپرسی
۶)سرمایه گذاری ها : شرکت های فرعی و وابسته

سهم اموال غیر منقول در سرمایه گذاری و ایجاد یک طرح فرآوری نسبت به ماشین آلات و مجوز های راه اندازی چندان بااهمیت نیست .
مهمترین دارایی شامل ماشین آلات و وسائط مربوطه بسته به نوع تکنولوژی فرآوری متغیر است . ارزیابی در این زمینه نیازمند تخصص و آگاهی از فرآیند و لیست ماشین آلات می باشد . در هر صورت با توجه به اینکه هر گونه تجدید ارزیابی در ماشین آلات منجر به شناسایی هزینه های استهلاک می گردد بنظر می رسد در شرایط فعلی و با توجه به اینکه کارخانه در ۲۰ درصد ظرفیت در حال فعالیت است تحقیق این موضوع و تحمیل هزینه های استهلاک و کاهنده در سود محتمل نباشد . اگر چه افزایش سرمایه به روش آورده می تواند بسیار مورد توجه باشد.
👈 بنابراین می تواند گفت اولویت اصلی مربوط به تامین مالی از طریق عرضه سهام شرکتهای زیر مجموعه به بورس در کنار افزایش سرمایه از محل آورده میباشد.

🔴🔴 جمع بندی 👈👈 :
▪️شرکت زرین معدن آسیا دارای بزرگترین ظرفیت تولید کنسانتره سرب و روی در ایران بوده که متاسفانه بدلیل کمبود خوراک در حال حاضر در سطح ۲۰ درصد توان خود فعالیت دارد .
▪️مدیریت و کنترل هزینه ها منجر گردیده تا نقطه سربسر تولید در سطوح پایین ( ۷ درصد ظرفیت) قرار گیرد.این موضوع نشان از توانایی و اهرم بالای شرکت در تحقق سودآوری به شرط تامین خوراک را دارد .
▪️دغدغه اصلی مدیریت تامین خوراک بوده و به همین منظور اقدامات مهمی از قبیل شرکت در مزایده های اکتشافی ، خرید معادن بزرگ و مشارکت با شرکت های صاحب نام که شرح آن گذشت صورت گرفته است.
▪️از دیگر نکات برجسته و مهم شرکت ، گسترش زنجیره ارزش از معدن تا تولید شمش روی و حتی پس از آن می باشد که این موضوع فزرین را به سمت یک هلدینگ تخصصی با دور نمایی روشن سوق می دهد.
▪️در تحلیل حاضر از حیث بررسی خالص دارایی ها NAV به منظور ارزشگذاری این نماد با رویکرد محافظه کارانه و بدون در نظر داشتن ارزش معادن اکتشافی و مشارکت های که هنوز در جریان می باشند به ناو هر سهم ۳۵۲۰ تومن رسیدم که قیمت های فعلی (۲۵۰۰ تومن) در سطح ۷۱ درصد ناو میباشد.
▪️در بررسی سودآوری سال ۱۳۹۹ با فرض تحقق ۶۰ هزار تن محصول کنسانتره EPS هر سهم ۷۷ تومن محاسبه گردید که با این حساب به نسبت P/E بالغ بر ۳۲ مرتبه می رسیم.
👈 در مجموع با توجه مدل ارزشگذاری صورت گرفته ، ارزیابی اقدامات و آینده نگری مدیریت و همچنین جذابیت عرضه سهام زیر مجموعه در بورس سرمایه گذاری در این نماد را مناسب و کم ریسک ارزیابی می کنیم .

۹۹/۰۶/۰۸

تحلیل بنیادی مرقام – شرکت ایران ارقام

ایران ارقام
مرقام

شرکت ایران ارقام

🔷کلیات : سال ۱۳۴۸ با اخذ نمایندگی انحصاری NCR امریکا تاسیس شد . آخرین سرمایه ۵۰ میلیارد تومن – ارزش بازار ۲۴۰۰ میلیارد تومن – موضوع فعالیت تامین و پشتیبانی سخت افزارهای بانکی و صندوق های فروشگاهی – شرکت حدودا ۹۴ دفتر پشتیبانی در سراسر کشور دارد – از سال ۱۳۷۹ به صندوق ذخیره فرهنگیان واگذار شد و در حال حاضر سرمایه گذاری فرهنگیان با ۲۵ درصد مالکیت، سهامدار اصلی شرکت است – تعداد پرسنل ۶۸۱ نفر – سال مالی ۳۱ شهریور ماه هر سال
👈 آخرین افزایش سرمایه مربوط به سال ۱۳۹۴ است . همچنین تاکنون تجدید ارزیابی دارایی ها انجام نشده .اخیرا موضوع تجدید ارزیابی دارایی ها در گزارش تفسیری اعلام و با احتمال زیاد از محل زمین های شرکت در دستور کار است.

🔷بررسی ترازنامه : خرداد ۱۳۹۹
▪️جمع دارایی ها ۱۷۲ میلیارد تومن
▪️جمع بدهی ها ۱۷۴ میلیارد تومن
▪️ارزش ویژه -۲ میلیارد تومن
🔸 تفسیر : عمده ترکیب دارایی ها متشکل از طلب ها ( ۶۰ درصد) موجودی کالا ( ۲۴ درصد ) و دارایی های ثابت (۸ درصد) است . بخش طلب ها عمدتا تجاری است و موجودی کالا نیز مربوط به دستگاه های خودپردار و قطعات یدکی مصرفی برای قراردادهای پشتیبانی و نگهداری می باشد. دارایی ها ثابت شامل زمین و ساختمان ها و موجودی دستگاه های ATM شرکت است . زمین های شرکت که اخیرا نیز لیست آن منتشره شده به بهای تاریخی بوده و تاکنون ارزیابی مجدد نشده است و شرکت پتانسیل افزایش سرمایه از این محل را دارد. در بخش بدهی ها دو رقم عمده مربوط به بدهی ارزی به یک شرکت چینی (۲۸ میلیون یوان ) و وام بانکی می باشد. شرکت متاسفانه بدلیل شرایط اقتصادی و مدیریت نادرست در گذشته دچار زیان گردیده که نتیجه آن زیان انباشته معادل سرمایه اسمی می باشد. اثرات تغییرات مدیریت در سال ۱۳۹۸ و اجرای برنامه های جدید هنوز در صورت های مالی منعکس نیست.در مجموع شرایط حال ترازنامه مطلوب نبوده و شرکت از نظر نقدینگی شدیدا تحت فشار است.

🔵 بررسی زمین های شرکت :
طبق گزارش شفاف سازی شرکت قصد دارد از طبقه زمین اقدام به افزایش سرمایه داشته باشد . فهرست زمین های شرکت به شرح زیر است :
۱- زمین دفتر مرکزی شرکت در خیابان نجات الهی تهران ۲۵۰ متر
۲- نجات الهی تهران خیابان سنگال ۲۵۹ متر
۳- زمین کارخانه پرند ۷۲۳۷ متر
۴- کیش ۷۷ متر
۵- اصفهان ۲۱۳ متر
۶- ساری ۳۷۶ متر
۷- تبریز ۷۱ متر
۸- زمین ساختمان پشتیبانی شرکت در خیابان مطهری تهران ۶۰۹ متر
♣️ مجموع ارزش برآوردی زمین های فوق حدودا ۳۰۰ میلیارد تومن برآورد می گردد.که نشان دهنده پتانسیل ۶۰۰ درصدی افزایش سرمایه از این محل می باشد. لازم به ذکر است ارزش تمام شده زمین های فوق در دفاتر شرکت کمتر از ۶ میلیارد تومن می باشد.
👌 نکته مهم : ارزش برآوردی فوق بدون احتساب اعیانی می باشد. بنظر اولویت شرکت استفاده از دارایی های غیر استهلاک پذیر برای افزایش سرمایه می باشد.

🔷 بررسی صورت سود و زیان :
▪️درآمد ها :
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۱۰۸ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۱۰۹ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۱۱۷ میلیارد تومن
نه ماهه ۱۳۹۹ مبلغ ۸۴ میلیارد تومن
👈 به نسبت تورم موجود در اقتصاد درآمد های شرکت فاقد رشد است.

▪️سود خالص :
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۱۴- میلیارد تومن زیان
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۷- میلیارد تومن زیان
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۹- میلیارد تومن زیان
نه ماهه ۱۳۹۹ مبلغ ۲۴- میلیارد تومن زیان
👈 خالص عملکرد شرکت در طول چهار سال گذشته به زیان ختم شده .

🔸 تفسیر : ترکیب درآمد های شرکت عمدتا شامل فروش دستگاه های بانکی ( ATM , … ) درآمد اجاره تجهیزات و خدمات پشتیبانی می باشد. در طول سنوات گذشته بدلیل افزایش نرخ ارز از سهم فروش کالا کاسته و سهم خدمات افزایش داشته است .بنظر با بروز بحران بانکی در کشور و توقف فعالیت های توسعه جغرافیایی بانکها تقاضا برای دستگاه های خودپرداز نیز با کاهش همراه بوده است . از همین رو ثابت ماندن مبلغ درآمدها تا حدود زیادی به همین موضوع مربوط است . با توجه به اینکه تکنولوژی دستگاه های خودپرداز داخلی نیست لذا واردات آنها همراه با ایجاد بدهی ارزی و عدم تسویه بموقع آن منجر به تحمل زیان تسعیر ارز طی سنوات قبل به شرکت گردیده است. اگرچه بخش عمده بدهی ارزی تسویه گردیده لیکن هنوز مبالغ زیادی نیز باقیست .
مرقام را می توان در زمره شرکتهای دانش بنیان طبقه کرد که سهم منابع انسانی در آن بسیار حائز اهمیت است . از همین رو نوع مدیریت حاکم نیز می تواند بسیار در درآمدها و سودآوری شرکت تعیین کننده باشد .متاسفانه سابقه مدیریتی گذشته شرکت چندان موفق نبوده لیکن تغیرات مدیریتی در سال ۱۳۹۸ افق های روشنی را پیش روی سهامداران قرار داده است .

🔵 مروری بر وقایع مهم شرکت در چند ماهه اخیر :
▪️نمایندگی انحصاری فروش و پشتیبانی کلیه محصولات kingTeller —تاریخ ۱۳۹۸/۰۸/۲۰
یکی از قراردادهای مهم و استراتژیک شرکت می باشد که با یک شرکت چینی در زمینه تامین دستگاه ها و تجهیزات شبکه بانکی منعقد گردیده و مرقام توانسته نمایندگی انحصاری این شرکت را در ایران اخذ نماید.(مدت قرارداد سه ساله)
▪️شرکت در فراخوان شناسائی شرکت های معتمد ارائه دهنده خدمات مالیاتی توسط اداره امور مالیاتی – ۱۳۹۸/۰۸/۲۷
یکی از مهمترین اثرات این اعلام آمادی شرکت حضور در تولید و پشتیبانی صندوق های فروشگاهی با هدف کنترل مقاصد مالیاتی می باشد که در آینده نچندان دور سهم بسزایی در درآمدهای شرکت دارد.
▪️پشتیبانی نرم افزاری و سخت افزاری خودپردازهای بانک پارسیان – ۱۳۹۸/۱۱/۲۷
بعنوان یکی از ماموریت های اصلی شرکت در زمینه پشتیبانی سخت افزارهای بانکی و گسترش آن می باشد.
▪️خدمات اپراتوری موبایل (MVNO) با تکنولوژی WiFi Calling – 2G-3G-4G در دونوع سیم کارت فیزیکی و سیم کارت الکترونیکی با ظرفیت ۱۰۰ هزار سیم کارت – ۱۳۹۹/۰۱/۲۰
ورود به حوزه های جدید در بستر خدمات موبایل که تا حدودی ابعاد آن و اندازه گیری اثرات آن نامشخص است .لیکن می توان گفت شرکت بخوبی وارد حوزه های جدید مخابراتی شده است .
▪️عرضه Ipc Core Windows 10 برای نخستین بار در ایران – ۱۳۹۹/۰۱/۲۳
یکی از دست آورد های مهم شرکت در زمینه ارتقای سیستم عامل سخت افزارهای بانکی است . بنظر عمده دستگاه های خودپرداز هم اکنون از نسخه های قدمی ویندوز از قبیل ۹۸ و XP استفاده می کنند که تقریبا از رده خارج می باشند. بروز رسانی و ارتقای نرم افزارها و همچنین نوسازی سخت افزارهای مرتبط با آن می تواند بازار وسیع و پردرآمدی را برای شرکت به همراه داشته باشد.
▪️قرارداد با شرکت سامانتل در خصوص فروش ۲۰۰ هزار سیم کارت سازمانی ۱۳۹۹/۰۲/۲۳
عقد قرارداد بسیار مهم شرکت با شرکت سامانتل ( وابسته به #سامان و #بساما ) در خصوص فروش سیم کارتهای سازمانی بواسطه شبکه گستره مشتریان ایران ارقام – اخیرا نیز آگهی فروش یک خط رند از این مجموعه را شرکت رونمایی کرد.

‼️ اثرات سود آوری هر کدام از موارد فوق بدون اطلاعات کمی ممکن نیست . یکی از پتانسیل های مرقام اهرم بالای سود آوری در هر یک از قراردادها میباشد. بطور نمونه ما فقط به بررسی یک نمونه از قرارداد با شرکت سامانتل می پردازیم و مابقی قراردادها را پس از انتشار اطلاعات بیشتر موکول می کنیم.
👈 در صورت در اختیار داشتن اطلاعات بیشتر در جهت برآورد های سود آوری #مرقام با ادمین کانال در میان بگزارید.

🔴 آخرین گزارش کدال افشای اطلاعات با اهمیت موضوع قرارداد شرکت با سامانتل می باشد .سامانتل همانطور که قبلا گفته شد یک شرکت تازه تاسیس فعال در زمینه خطوط موبایلی همانند ایرانسل ، رایتل ، همراه اول می باشد . این شرکت توانسته مجوز خطوطی را مختص سازمان ها و شرکتها داشته باشد که مزایایی زیاد نسبت به خطوط اشخاص حقیقی دارد بازار یابی فروش این خطوط خاص بوده و نیاز به دسترسی گسترده به سازمان ها و شرکتهایی دارد که در بستر خطوط مخابراتی از خدمات ویژه شرکت های تخصصی مثل مرقام استفاده می کنند. بنابراین یکی از گزینه های بسیار مناسب برای فروش این خطوط شرکت مرقام بوده که سامانتل ترجیح داشته تا از شبکه گسترده و دسترسی مرقام به مشتریان سازمانی برای فروش این خطوط استفاده کند .
پیش شماره های این خطوط ۰۹۹۹۹۲ و ۰۹۹۹۹۴ می باشد. طبق اطلاعات منتشره تعداد خطوط ۲۰۰ هزار خط می باشد . که پیش بینی می شود حدودا ۳۰ هزار خط آن شماره رند باشد . ما برای سادگی و جلوگیری از خطای بیش برآورد از ارزش فروش ۱۷۰ هزار خط عادی صرفه نظر می کنیم و صرفا به محاسبه ۳۰ هزار خط رند می پردازیم .
پیش بینی می شود ارزش هر خط رند سازمانی بین ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان باشد که ما بر اساس رعایت اصل محافظه کارانه آن را هر خط ۸۰ میلیون تومان در نظر می گیریم . از آنجایی که نمی دانیم این خطوط طی چه مدتی واگذار می گردد فرض می گیریم این موضوع طی ۵ سال آتی محقق شود بنابراین :
♣️درآمد حاصل از فروش ۳۰ هزار خط رند ۲۴۰۰ میلیارد تومن ( 🤔🤔 برابر با ارزش مارکت کپ فعلی شرکت ). چنانچه این عدد را تقسیم بر تعداد سهام فعلی کنیم ( ۵۰۰ میلیون سهم) EPS هر سهم برای مدت ۵ سال برابر می شود با ۴۸۰۰ تومن که با تقسیم بر ۵ سال حصه هر سهم معادل می شود با👈👈 ۹۶۰ تومن !!!
بنابراین همانطور که ملاحظه می شود با نادیده گرفتن بخش عمده ای از خطوط قابل واگذاری سودآوری شرکت فقط از جانب یک قرارداد بکلی متحول می شود. در حالیکه شرکت با قراردادهای بزرگی همانند تولید و فروش صندوق های فروشگاهی نیز درآینده نزدیک روبرو است.

🔴جمع بندی 👈👈 : در تحلیل حاضر به بررسی اجمالی نماد مرقام پرداختیم :
▪️مهمترین فعالیت اصلی شرکت تامین خودپرداز و خدمات پشتیبانی آنها در طول سنوات قبل بوده که هم اکنون با ورود به حوزه مخابراتی خطوط همراه فصل جدیدی از توسعه فعالیتهای شرکت نیز شکل گرفته است . ضمن اینکه ورود به حوزه تولید و تامین صندوق های فروشگاهی نیز در دستور کار است.( منتظر ابلاغیه دولت)
▪️از لحاظ ترکیب مدیریتی با خروج بانک سرمایه و کمیته امداد از لیست سهامداران هر پنج کرسی هیات مدیره در اختیار سرمایه گذاری فرهنگیان قرار گرفت . با یکدست شدن مدیریت روند خوبی در عملکرد اجرایی و اخذ قراردادهای مهم طی ۶ ماهه گذشته حاصل شد که به تفصیل در متن اشاره گردید .
▪️از لحاظ ارزش های سودآوری بدلیل عدم برآورد پارامتر های کمی امکان محاسبه سود ممکن نیست لیکن بدلیل اهرم بالای شرکت در سودآوری قراردادها نسبت محاسبه صرفا یکی از قراردادهای مهم شرکت در سال جاری پرداختیم که سود هر سهم EPS آن بالغ بر ۹۶۰ تومن برآورد شد . ضمن اینکه از تمامی پتانسیل های سودآوری بدلیل پیش گفته صرفه نظر شد.
▪️از نظر پتانسیل های افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی با توجه به اذعان هیات مدیره به انجام آن حدودا ۶۰۰ درصد از محل زمین ها برآورد داشتیم.ضمن اینکه افزایش سرمایه از محل آورده جهت تامین مالی قراردادهای شرکت نیز مد نظر هیات مدیره می باشد.
▪️ در مجموع با توجه به پتانسیل های افزایش سرمایه از محل تجدید و آورده و همچنین اهرم بالای شرکت در سودآوری چشم انداز شرکت مثبت ارزیابی می شود . بنابراین خرید سهام صرفا با دید بلندمدت و سهامداری پیشنهاد می گردد.

۹۹/۰۵/۰۶

روند پی ئی بازار

روند تاریخی پی ئی بازار

بازار – ادامه ثبت رکورد در #نسبت پی ئی بازار

🔹بر اساس گزارش ماهانه معاونت بازار بورس اوراق بهادار در اردیبهشت ماه ۱۳۹۹ نسبت پی ئی بازار در پایان اردیبهشت با ۴۰ درصد رشد به رقم ۱۹٫۸۶ مرتبه رسید. این نسبت در پایان اسفند ماه ۱۳۹۸ و فروردین ماه ۱۳۹۹ به ترتیب ۱۰٫۳ و ۱۴٫۲۶ مرتبه بود.

فهرست