#وبیمه
شرکت سرمایه گذاری صنعت بیمه

🔷کلیات : سال ۱۳۷۵ تاسیس شد – سرمایه ۷۵ میلیارد تومن – ارزش بازار ۱۱۰۰ میلیارد تومن – موضوع فعالیت سرمایه گذاری در سهام و املاک – در ده سال اخیر عمدتا در بخش املاک فعال بوده – سهامدار اصلی بیمه مرکزی – تعداد پرسنل ۱۷ نفر – سال مالی ۳۱ شهریور هر سال
👈 طرح افزایش سرمایه از ۷۵ به ۵۰۰ میلیارد تومن طی دو مرحله تصویب شده که مرحله اول از ۷۵ به ۲۰۰ میلیارد تومن (۱۶۷درصد ) از محل آورده و انباشته در دی ماه ۱۳۹۸ در جریان است .

🔷بررسی ترازنامه : آذر ماه ۱۳۹۸
▪️جمع دارایی ها ۱۹۲ میلیارد تومن
▪️جمع بدهی ها ۵۸ میلیارد تومن
▪️ارزش ویژه ۱۳۴ میلیارد تومن

🔸 تفسیر : ۵۵ درصد منابع در سهام و ۴۱ درصد در املاک سرمایه گذاری شده بررسی تاریخی نشان می دهد گردش منابع در شرکت بسیار کند بوده که عمدتا بدلیل انجماد منابع مالی شرکت در تنها پروژه ساختمانی (گلستان خیام) می باشد ( از سال ۱۳۹۰ تا کنون ) در بخش بدهی عمده مبلغ مربوط به آورده سهامداران بوده که در جهت افزایش سرمایه طی یک سال گذشته تزریق گردیده . شرکت دارایی سود انباشته بوده که بخشی از آن طبق مصوبه مجمع در جریان انتقال به سرمایه می باشد. شرکت فاقد بدهی بانکی است – شرکت برای اتمام پروژه کسری منابع دارد – طبق مقررات بورس منابع حاصل از افزایش سرمایه نمی تواند برای پروژه مصرف گردد که این موضوع یکی از مشکلات مدیریت برای حل کسری منابع پروژه می باشد.

🔵 بررسی پرتفوی سهام : آذر ۱۳۹۸
منابع سرمایه گذاری شده در سهام جمعا ۱۰۶ میلیارد تومن به شرح زیر است :
▪️پرتفوی بورسی به ارزش تمام شده ۵۱ میلیارد تومن (ارزش روز ۶۰ میلیارد تومن)
▪️پرتفوی غیر بورسی به ارزش تمام شده ۳۰ میلیارد تومن
▪️سپرده های بانکی ۲۴ میلیارد تومن
👈 پرتفوی بورسی متنوع و شامل اغلب صنایع بورسی میباشد.

🔹پرتفوی غیر بورسی شامل شرکتهای تابعه و وابسته به شرح زیر است :
۱) شرکت بازرگانی صبا بیمه ایرانیان ۸۷٫۳ درصد
۲) شرکت توسعه عمران بیمه ۲۲٫۶۷ درصد
۳) شرکت خدمات مهندسی مشاور ایران ۳۳٫۶ درصد
۴)کارگزاری سپهر باستان ۲۰ درصد
۵) شرکت بورس بین الملل کیش ( در شرف تاسیس)

🔺شرکت بازرگانی صبا بیمه ایرانیان :
سال ۱۳۷۵ تاسیس شد – سرمایه ۷ میلیارد تومن – موضوع فعالیت بازرگانی – فاقد فعالیت است – پرسنل ندارد – کل جمع ترازنامه ۶ میلیارد تومن که در مقابل ۶ میلیارد تومن نیز بدهی به بیمه مرکزی ایران دارد – زیان انباشته ۷ میلیارد تومنی دارد – کل سرمایه گذاری وبیمه در این شرکت ۶ میلیارد تومن بوده که با احتساب ذخیره کاهش ارزش به رقم ۸۰۰ میلیون تومن رسیده . ۸۷ درصد سهام این شرکت متعلق به وبیمه است درمجموع این فاقد ارزش افزوده می باشد.

🔺شرکت توسعه عمران بیمه :
سال ۱۳۸۶ توسط بیمه مرکزی ایران تاسیس شد – سرمایه ۵۰ میلیارد تومن – فعالیت اصلی شامل سرمایه گذاری در املاک ، ساخت و ساز مراکز تجاری مسکونی – سهامداران عمده شامل بیمه مرکزی ۴۴٫۶۸ درصد وبیمه ۲۲٫۶۷ درصد – پروژه های متعددی توسط این شرکت اجرا و به اتمام رسیده که آخرین پروژه های در جریان آن شامل موارد زیر می باشد:
۱- پروژه ذوب و نورد شاهوار کیمیا در شاهرود
۲- مجتمع گلستان (تفریحی گردشگری اقامتی) در بندر ترکمن – مرحله مطالعاتی
۳- شهر کودک قاصدک(خلیج فارس) ( تجاری تفریحی) در خیابان جمهوری تهران – در مرحله سفت کاری
۴- مجتمع شمس (تجاری اداری ) مشهد – مرحله اخذ پایان کار
👈 اطلاعات مالی از این شرکت منتشر نشده بنابراین از روش ناو قادر به ارزیابی این شرکت نیستیم.
آدرس سایت شرکت 👈👈 toseeomran.com
♣️ بر اساس ارزیابی کارشناسی صورت گرفته در اسفند ماه ۱۳۹۶ حصه وبیمه در این شرکت مبلغ ۲۰ میلیارد تومن برآورد گردید که ما می توانیم با توجه تغییرات تورم دو ساله در بهترین حالت ارزش روز این سرمایه گذاری را ۵۰ میلیارد تومن برآورد کنیم که با کسر بهای تمام شده به مازاد ۳۰ میلیارد تومن می رسیم.

🔺شرکت خدمات مهندسی مشاور ایران:
سال ۱۳۵۶ تاسیس شد – سرمایه ۵۰ میلیارد تومن – موضوع فعالیت خدمات فنی مهندسی و همچنین عملیات اجرایی ساخت و ساز – سهامداران عمده بیمه مرکزی ۲۲ درصد وبیمه ۳۳ درصد بیمه ایران ۲۰ درصد و بیمه آسیا ۱۶ درصد- بنظر شرکت سود دهی است – از میزان قراردادهای در جریان شرکت اطلاعاتی در دست نیست . بهای تمام شده این سرمایه گذاری در دفاتر وبیمه ۱۷میلیاردتومن است .
♣️ بر اساس ارزیابی کارشناسی صورت گرفته در اسفند ماه ۱۳۹۶ حصه وبیمه در این شرکت مبلغ ۱۵ میلیارد تومن برآورد گردید که ما می توانیم با توجه تغییرات تورم دو ساله در بهترین حالت ارزش روز این سرمایه گذاری را ۴۰ میلیارد تومن برآورد کنیم که با کسر بهای تمام شده به مازاد ۲۳ میلیارد تومن می رسیم.
آدرس سایت شرکت 👈👈 moshaveriran.ir

🔺کارگزاری سپهر باستان:
سال ۱۳۸۷ توسط گروه سایپا تاسیس شد – سرمایه ۴٫۵ میلیارد تومن – وبیمه با در اختیار داشتن ۲۰ درصد سهام دارای یک سیت هیات مدیره نیز در این شرکت است. ارزش تمام شده این سرمایه گذاری ۶۳۰ میلیون تومن می باشد.
♣️ بر اساس ارزیابی کارشناسی صورت گرفته در اسفند ماه ۱۳۹۶ حصه وبیمه در این شرکت مبلغ ۳٫۸ میلیارد تومن برآورد گردید که ما می توانیم با توجه تغییرات تورم دو ساله در بهترین حالت ارزش روز این سرمایه گذاری را ۱۰ میلیارد تومن برآورد کنیم که با کسر بهای تمام شده به مازاد ۹ میلیارد تومن می رسیم.

🔺شرکت بورس بین الملل کیش :
طرح تاسیس بورس بین الملل به عنوان پنجمین بورس رسمی کشور در کیش در جریان است . هدف از تاسیس این بورس جذب سرمایه گذاران خارجی ، عرضه سهام شرکتها ( داخلی و خارجی ) و سایر اوراق بهادار بر اساس ارز بین المللی (یورو) می باشد . طبق اظهارات مدیران شرکت ، وبیمه یکی از موسسان این بورس بوده که با مشارکت سایر فعالان اقتصادی و سازمان های ذیربط ( سازمان مناطق آزاد ، سازمان بورس اوراق بهادار و… ) اجرایی می گردد . با توجه به اینکه هنوز تشریفات رسمی ثبت و تاسیس این نهاد نهایی نگردیده اطلاعات دقیقی از میزان مشارکت کنندگان و جزئیات موسسان این بورس اطلاعاتی در دست نیست . علی ایحال مبلغ ۱۰۰ میلیون تومن از طرف شرکت در این خصوص پرداخت گردیده است.
👌 با توجه به سایه تحریم های بین المللی و محدودیت های ناشی از عدم نقل و انتقال ارز موضوع تاسیس و راه اندازی این بورس منوط به رفع موانع باشد.

🔵 بررسی پروژه ها و املاک :
۱) پروژه مجتمع تجاری اداری گلستان خیام
۲) املاک تجاری دریادیم رامسر
۳) زمین مزروعی دیلمان استان گیلان
۴)ساختمان دفتر مرکزی شرکت در میرداماد تهران

🔺 پروژه مجتمع تجاری اداری گلستان خیام :
این پروژه در منطقه ۲۲ تهران شهرک گلستان – میدان موج – نزدیک دریاچه شهدای خلیج فارس واقع گردیده . از سال ۱۳۸۸ شرکت درگیر ساخت این پروژه بوده که متاسفانه تاکنون ۶۵ درصد پیشرفت دارد .
▪️مشخصات پروژه :
زمین ۶۲۷۳ متر مربع
زیربنا ۵۸۱۴۳ متر مربع شامل ۵ طبقه که از منفی یک شروع و به طبقه ۳ ختم میشود.
واحد های تجاری ۲۲۴ واحد با متراژ ۱۲۲۵۵ متر مربع
واحد های اداری ۸۰ واحد با متراژ ۶۷۲۳ متر مربع

وبیمه – نمایی از موقعیت پروژه مجتمع تجاری اداری گلستان خیام واقع منطقه ۲۲ تهران در مجاورت دریاچه چیتگر

▪️خلاصه شرح پروژه :
۱)ابتدا زمین پروژه با مشارکت بیمه مرکزی خریداری می شود. با نسبت ۶۰ وبیمه و ۴۰ بیمه مرکزی
۲)سال ۱۳۸۸ قرارداد عملیات ساخت و شراکت با شخص ثالث (آقای لالوی ) منعقد می گردد.
۳) در سال ۱۳۹۰ بدیل ناتوانی شریک در تامین مالی ساخت ، پروژه متوقف می شود.
۴) سال ۱۳۹۴ مجددا قرارداد جدید برای ساخت با همان شریک قبلی منعقد می شود
۵) در سال ۱۳۹۶ وبیمه بدیل فشار بیمه مرکزی در بازپرداخت وجه خرید زمین بعلاوه هزینه های مالی آن مجبور می شود با واگذاری سهام خود در سایر شرکتها و پروژه ها با بیمه مرکزی تسویه کند. در این خصوص ۱۰ درصد سهام توسعه عمران بیمه + هشت دهم یک دانگ پروژه خیابان جمهوری تهران + ۳۶ واحد تجاری به همراه ۱۰۴ واحد پارکینگ پروژه گلستان خیام جمعا به ارزش ۶۶ میلیارد تومن به سهامدار عمده واگذار می شود.😡 دقیقا مغایر با نقش حمایتی سهامداران عمده در سایر شرکتها
۶) مجددا شریک در ساخت پروژه ناتوان است و پروژه از سال ۱۳۹۵ تا به کنون متوقف می باشد.
۷) طی سه مرحله آگهی از سال ۱۳۹۶ شرکت ( و احتمالا شریک) آگهی مزایده برای فروش پروژه نیمه کاره را منتشر که بدون مشتری می ماند.
۸) طبق آخرین اظهارات مدیران شرکت ،رایزنی های جهت تامین مالی از طرف بیمه مرکزی صورت گرفته که موضوع در دست پی گیری است .احتمالا بخشی از واحدها به بیمه مرکزی در قبال تامین مالی واگذار می گردد . موضوع مسائل حقوقی عملیات ساخت قدری پیچیده تر خواهد شد احتمالا بدلیل بدنامی سازنده فعلی ، بیمه مرکزی خواهان واگذاری عملیات ساخت به یک شرکت معتبر خواهد بود که این موضوع قطعا اختلافات حقوقی بین شرکاء فعلی ( وبیمه و آقای لالوی ) به همراه خواهد داشت . – این موضوع هنوز قطعی نشده .

▪️سهم وبیمه از پروژه و هزینه های آن :
طبق آخرین توافقات سهم وبیمه از پروژه به شرح زیر است :
۸۵ واحد تجاری به متراژ ۵۹۲۵ متر
۸۰ واحد تجاری به متراژ ۶۷۲۳ متر
جمع کل هزینه تمام شده سهم شرکت در این پروژه طبق صورتهای مالی ۷۹ میلیارد تومن می باشد.

♣️ بر اساس ارزیابی کارشناسی صورت گرفته در شهریور ماه ۱۳۹۸ حصه وبیمه در این پروژه مبلغ ۲۳۰ میلیارد تومن برآورد گردید . بر اساس همین ارزیابی مزایده فروش برگزار گردید که منتج به نتیجه نگردید .در هر حال چنانچه ارزش روز این پروژه را همان ۲۳۰ میلیاردتومن در نظر بگیریم با کسر بهای تمام شده به مازاد ۱۵۱ میلیارد تومن می رسیم.

🔺املاک تجاری دریادیم رامسر :
این پروژه با زیربنای مفید ۵۶۹۳ متر مربع شامل ۵۲ واحد مسکونی و ۱۱ واحد تجاری در سنوات قبل در شهرستان رامسر احداث گردیده . تمامی واحد های مسکونی و ۳ واحد تجاری در گذشته واگذار گردیده و در حال حاضر ۸ واحد تجاری به متراژ ۵۱۳ متر مربع موجود بوده که سهم شرکت از آن ۵۰ درصد یعنی ۴ واحد به متراژ ۲۵۷ متر می باشد.
♣️ارزش تمام شده ۴ واحد ۵۳۰ میلیون تومن بوده که با توجه به ارزش های جاری می توان ارزشی بالغ بر ۲٫۵ میلیارد تومن برای آن در نظر گرفت. بنابرین مازاد حاصل برابر می شود با ۲ میلیارد تومن

🔺زمین مزروعی دیلمان استان گیلان:
این زمین در منطقه دیلمان استان گیلان به متراژ ۴۰۴۸۸ متر مربع در سنوات قبل به ارزش ۲۳ میلیون تومن خریداری گردیده . طبق اطلاعات موجود زمین فاقد سند بوده و مزروعی می باشد. با فرض ۱۰ برابر شدن ارزش این زمین باز هم ارقام آن با اهمیت نیست.

🔺ساختمان دفتر مرکزی :
این ساختمان در سال ۱۳۸۷ در بلوار میرداماد خیابان نفت شمالی کوچه دوم به ارزش ۹ میلیارد تومن خریداری می شود.
ساختمان دارای ۵ طبقه به متراژ کل ۱۴۸۰ متر، شامل ۱۵ واحد که هر طبقه شامل سه واحد تجاری به مساحت های ۹۳ ، ۹۵ و ۱۰۸ متری می باشد.و همچنین هر واحد دارای یک پارکینگ سندی دارد .ضمنا ساختمان دارای دو واحد پارکینگ مهمان نیز هست.
طبق اسناد موچود یک طبقه بطور کامل به شرکت وابسته توسعه عمران بیمه در سنوات قبل واگذار گردیده و چهار طبقه باقیمانده متعلق به شرکت می باشد.
♣️ بنابراین سهم متراژ شرکت ۱۱۸۴ متر بوده که با در نظر گرفتن ارزش های جاری هر متر مربع ۳۰ میلیون تومن ارزش کل ساختمان ۳۵ میلیارد تومن برآورد می گردد که با کسر ارزش دفتری ۵ میلیارد تومن به مازاد ۳۰ میلیارد تومن می رسیم.

مزایده فروش آپارتمان های دفتر مرکزی در آبان ماه ۱۳۹۶

🔷محاسبه ناو شرکت :
مازاد پرتفوی بورسی ( اسفند۹۸) ۳۱ میلیارد تومن
مازاد شرکت توسعه عمران بیمه ۳۰ میلیارد تومن
مازاد شرکت خدمات مهندسی مشاور ایران ۲۳ میلیارد تومن
مازاد کارگزاری سپهر باستان ۹ میلیارد تومن
مازاد پروژه گلستان خیام ۱۵۱ میلیارد تومن
مازاد املاک تجاری دیادیم رامسر ۲ میلیارد تومن
مازاد ساختمان دفتر مرکزی ۳۰ میلیارد تومن
جمع مازاد ۲۷۶ میلیارد تومن
ارزش ویژه قبل از افزایش سرمایه ۱۳۴ میلیارد تومن
منابع حاصل از افزایش سرمایه ۱۰۲ میلیارد تومن
♣️جمع کل ۵۱۲ میلیارد تومن . با تقسیم بر تعداد سهم ( ۲ میلیارد سهم) ناو NAV هر سهم برابر می شود با 👈👈 ۲۵۶ تومن . قیمت فعلی بازار ۵۶۰ تومن معادل ۲٫۲ مرتبه ناو بوده که با صف خرید نیز همراه است .

🔷 بررسی صورت سود و زیان :
▪️درآمد های عملیاتی :
سال ۱۳۹۵ مبلغ صفر
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۳۴ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۱۷ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۹ میلیارد تومن
👈 رقم سال ۹۶ عمدتا مربوط به سود واگذاری دارایی ها به بیمه مرکزی در جهت تسویه حساب بدهی می باشد

▪️سود خالص:
سال ۱۳۹۵ مبلغ ۲٫۸- میلیارد تومن زیان
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۳۱ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۱۳٫۵ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۵ میلیارد تومن

🔸 تفسیر : در گیر بودن عمده منابع مالی شرکت در پروژه خیام و متوقف بودن این پروژه منجر به عدم گردش منابع مالی و در نتیجه توقف فعالیت های سود آور گردیده است . متاسفانه وبیمه بدلیل همین موضوع تمامی فرصت های سودآوری سال ۱۳۹۷ و ۱۳۹۸ بازار سرمایه را از دست داد. بنظر اقدام اخیر مدیریت برای افزایش سرمایه تلاشی دوباره برای بازگشت به بازار و بازیابی هویت اصلی این شرکت می باشد. در مجموع ارقام درآمد و سودآوری سهم با اهمیت نیست و کاملا منعکس کننده کاهش فعالیت می باشد.

🔴👈👈 جمع بندی : انجماد ۱۰ ساله منابع مالی شرکت در پروژه ساختمانی گلستان منجر به کاهش تدریجی فعالیت های عملیاتی و دوری از ماهیت اصلی شرکت گردیده است. عدم توجه مدیریت در رعایت اصل مهم متنوع سازی پرتفو دلیل اصلی بروز این مشکل بوده است. طولانی شدن موضوع ، نگاه دولتی و عدم حمایت سهامدار عمده و حتی نگاه سوداگرانه به این شرکت نیز مزید بر علت است . خروج بیشتر سهامدار حقوقی طی چند سال گذشته و نیز خروج تدریجی سهامدار عمده از ترکیب سهامداران شرکت نیز دیدگاه خوبی به سرمایه گذاران جدید منتقل نمی کند. در هر صورت راهکار اصلی برای برون رفت از این وضعیت می تواند واگذاری پروژه و یا افزایش سرمایه از محل آورده در کنار انتصاب مدیران کاربلد در حوزه سرمایه گذاری و مهندسی مالی در وضعیت فعلی باشد که بنظر راهکار دوم اتخاذ شده است.
ما در تحلیل این شرکت با بررسی و ارزیابی مجدد پرتفوی سرمایه گذاری ها و با روش خالص ارزش دارایی ها ارزش ذاتی را محاسبه کردیم. نتایج حاصله منجر به محاسبه هر سهم ۲۵۶ تومن ناو NAV شد که قیمت های جاری بازار معادل ۲٫۲ مرتبه ناو می باشد. بنظر می رسد اتفاقات کلان اقتصادی در ورود جریان نقدینگی به بازار سرمایه در کنار عدم توجه به موضوع ارزش های ذاتی توسط سهامداران تازه وارد منجر به ایجاد این فاصله گردیده است . در هر صورت با توجه به فاکتور های مورد بررسی در این تحلیل شرایط بنیادی مورد تایید نبوده و توصیه ای برای این نماد نداریم.

۹۹/۰۱/۲۳

برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.
فهرست