ثشاهد (بخش اول)
شرکت شاهد

🔷کلیات : سال ۱۳۶۳ تاسیس شد – سرمایه ۴۰۰ میلیارد تومن – ارزش بازار ۶۲۰۰ میلیارد تومن – موضوع فعالیت هلدینگ سرمایه گذاری عمدتا در بخش املاک – سهامدار نهایی بنیاد شهید – تعداد پرسنل ۴۳ نفر – سال مالی ۳۱ خرداد ماه هر سال

🔷 بررسی ترازنامه : شرکت اصلی آذر ۱۳۹۸
▪️جمع دارایی ها ۶۰۰ میلیارد تومن
▪️جمع بدهی ها ۴۶ میلیارد تومن
▪️ارزش ویژه ۵۵۴ میلیارد تومن

🔸تفسیر : شرکت هلدینگ سرمایه گذاری است خودش هم فعالیت مستقل دارد . ۸۸ درصد جمع دارایی ها در ارتباط با سرمایه گذاری های صورت گرفته در شرکت های تابعه است.حدود ۱۰ درصد نیز مستقیما در بخش املاک سرمایه گذاری دارد . تمام دارایی ها به ارزش های دفتری بوده که با ارزش های جاری تفاوت زیادی دارد. در بخش بدهی ها عمده بدهی مربوط به سود سهام است . شرکت بدهی بانکی ندارد .نسبت بدهی ۷ درصد ، سرمایه در گردش مثبت و مناسب و شرکت دارای سود انباشته است . در مجموع شرایط ترازنامه مطلوب است.

🔵 پرتفوی سرمایه گذاری در سهام :
۱- عمران و توسعه شاهد (#ثعمرا) ۵۷٫۹۴ درصد ( گروه ۶۷٫۲ درصد)
۲- بازرگانی شاهد ۱۰۰ درصد
۳- سرمایه گذاری سعدی ۱۰۰ درصد
۴- بین المللی سعدی کیش ۴٫۵ درصد ( گروه ۱۰۰ درصد )
۵- هرمز انرژی ۷۰ درصد ( گروه ۱۰۰ درصد)
۶- فرآوری و توسعه ابنیه شاهد ۱۰۰ درصد
۷- مولد نیروی شاهد ۱۰۰ درصد

🔺 عمران و توسعه شاهد ( #ثعمرا ) :
این نماد را قبلا بطور کامل بررسی داشتیم . ارزش برآوردی طبق روش خالص دارایی ها ۲۵۷۷ میلیارد تومن بوده که سهم ثشاهد از آن ۱۴۹۳ میلیارد تومن می باشد . با کسر بهای تمام شده ۶۳ میلیارد تومن به مازاد ۱۴۳۰ میلیارد تومن می رسیم.

🔺 شرکت بازرگانی شاهد :
سال ۱۳۷۴ تاسیس شد- سرمایه ۲۰ میلیارد تومن – سال مالی ۲۹ اسفند ماه – تعداد پرسنل گروه ۸۳ نفر – خودش یک هلدینگ است شامل شرکتهای زیر که مالکیت تمامی شرکتها بصورت ۱۰۰ درصدی است.
۱- بازرگانی فلزات شاهد – خرید و فروش قراضه
۲- فروشگاه های آزاد شاهد – عرضه کالای همراه مسافر
۳- خدمات فرودگاهی آزاد شاهد – خدمات فرودگاهی
۴- چشم انداز جهان – بازرگانی
۵- خدمات مسافرتی دور دنیا – خدمات مسافرتی
۶- شمش ریزان افق – تولید میلگرد و فلز آجدار
۷- بازرگانی اسپید شاهد – بازرگانی تجهیزات پزشکی و مکمل های دارویی
۸- خدمات فرودگاهی شاهد کیش – خدمات فرودگاهی

🔹 بررسی ترازنامه بازرگانی شاهد : تلفیقی شهریور ۱۳۹۸
▪️جمع دارایی ها ۱۸۱ میلیارد تومن
▪️جمع بدهی ها ۱۵۷ میلیارد تومن
▪️ارزش ویژه ۲۴ میلیارد تومن

🔸 تفسیر : ۶۲ درصد از جمع دارایی ها مربوط به طلب ها ( تجاری) و حدود ۳۰ درصد( ۵۵ میلیارد تومن)مربوط به دارایی های ثابت است . عمده رقم دارایی های ثابت نیز مربوط به پروژه راه اندازی کارخانه شمش ریزان (۲۸ میلیارد تومن) و پروژه نمین (۱۲ میلیارد تومن) می باشد. عمده بدهی ها نیز مربوط به بدهی های تجاری ( تامین کنندگان ) و بدهی به شرکت شاهد است . نسبت بدهی ۸۷ درصد ، سرمایه در گردش منفی و شرکت فاقد سود انباشته است .

🔹 بررسی صورت سود و زیان :
▪️درآمد ها :
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۱۰۴ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۶۶ میلیارد تومن
۶ ماهه ۱۳۹۸ مبلغ ۲۶ میلیارد تومن
👈 ترکیب درآمدها عمدتا مربوط به فروش تجهیزات پزشکی می باشد.
▪️سود خالص :
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۷ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۶- میلیارد تومن زیان
۶ ماهه ۱۳۹۸ مبلغ ۸ میلیارد تومن
👈 رشد سودآوری در ۶ ماهه اول نسبت به سال گذشته عمدتا غیر عملیاتی و مربوط به فروش ساختمان می باشد.

🔸تفسیر : فعالیت های گروه بازرگانی شاهد از طریق شرکتهای تخصصی تابعه عمدتا معطوف به فروش تجهیزات پزشکی ، خدمات بار و پارکینگ فرودگاهی و فری شاپ های فرودگاه می باشد. سود آوری این فعالیت ها چندان با اهمیت نیست .

🔹 پروژه شمش ریزان افق :
کارخانه شمش ریزان افق در زنجان در سال ۱۳۹۱ با ظرفیت ۲۰ هزار تن ( نبشی ) به بهره برداری رسید .فعالیت شرکت سال ۱۳۹۵ متوقف شد . ابتدا تصمیم به اجاره این کارخانه گرفته شد و سپس بر اساس تصمیم هیات مدیره مقرر شد خط تولید قبلی متوقف و خط جدید ( تبدیل شمش به میلگرد و همچنین ارتقای کوره ها ) جایگزین خط قبلی می شود. این طرح تا شهریور ۱۳۹۸ به میزان ۹۴ درصد پیشرفت داشته که با احتمال زیاد در حال حاضر مورد بهره برداری باشد .
♣️کل مخارج این طرح ۳۰ میلیارد تومن برآورده شده که همین مقدار نیز هزینه شده است . ارزش روز این پروژه ۱۰۰ میلیارد تومن برآورد میشود. که پس از کسر بهای تمام شده مازاد ۷۰ میلیارد تومن می باشد.

ثشاهد (بخش دوم)

شرکت شاهد

🔹 پروژه منطقه ویژه اقتصادی نمین :
منطقه ویژه اقتصادی نمین در زمینی به مساحت بیش از شش هزار هکتار در اراضی واقع در انتهای شهرک صنعتی شماره (۲) و قسمت شرقی فرودگاه بین المللی اردبیل واقع شده است.این منطقه ۲۰ کیلومتر با مرز و ۵۰ کیلومتر با دریا فاصله دارد. نزدیکی به دو گمرک آستارا و بیله سوار از دیگر امتیازات این منطقه است که موجب شده است افراد زیادی برای سرمایه گذاری در منطقه تقاضا داشته باشند.
👈در اسفند ۱۳۹۳ موافقت نامه اخذ دو هراز پنجاه پنج هکتار زمین بین سازمان امور اراضی کشور و استاندار و نماینده گروه بازرگانی شاهد جهت تاسیس منطقه ویژه اقتصادی نمین امضا شد،که این زمین دارای ۴ پلاک ثبتی موسوم به روستاهای جبلو-قره حسن لو –آرخازلو –میرزا رحیم لوی شهرستان نمین می‌باشد.
👈در استان اردبیل، نمین تنها شهرستان استان اردبیل است که دارای امتیاز منطقه ویژه اقتصادی است.

موقعیت نقشه منطقه ویژه اقتصادی نمین

▪️تاریخچه :
۱) سال ۱۳۸۱ طرح موضوع شد.( بعنوان مطالبه مردمی)
۲) سال ۱۳۸۲ طرح توجیهی تهیه و ارائه شد.
۳) سال ۱۳۸۳ طرح به دبیرخانه شورای هماهنگی مناطق آزاد و ویژه اقتصادی ارائه شد.
۴) سال ۱۳۸۶ طرح در شورای عالی اقتصادی دولت تصویب شد.
۵) سال ۱۳۸۹ طرح در مجلس تصویب شد.
۶) سال ۱۳۹۰ شرکت شهرک های صنعتی اردبیل بعنوان سازمان مسئول منطقه انتخاب شد.
۷) سال ۱۳۹۱ با انصراف شرکت شهرک های صنعتی ، شرکت انبارهای عمومی و خدمات گمرکی ایران بعنوان سازمان مسئول منطقه انتخاب شد.
۸) سال ۱۳۹۳ مجددا با انصراف شرکت انبارهای عمومی ، این بار شرکت بازرگانی شاهد بعنوان سازمان مسئول منطقه انتخاب شد.
۹) سال ۱۳۹۴ مصوبه هیات دولت برای اجرایی شدن طرح ابلاغ و عملیات اجرایی طرح استارت خورد.
۱۰) سال ۱۳۹۸ بدلیل طولانی شدن فرآیندهای قانونی طرح و تغییرات در نقشه ها مجددا طرح جامع پس از تصویب در دبیرخانه مناطق آزاد و ویژه به تصویب هیات دولت رسید.

📌 مناطق آزاد تجاری و ویژه اقتصادی
در کشور ۷ منطقه آزاد تجاری ( ۱-کیش ۲-قشم ۳-اروند ۴-انزلی ۵-ارس ۶-ماکو ۷-چابهار) وجود دارد و ۷ منطقه آزاد دیگر ( ۱-اینچه برون ۲- اردبیل ۳- بانه مریوان ۴- مهران ۵- سیستان ۶- جاسک ۷- بوشهر ) مراحل نهایی سیر قانونی ( مجمع تشخیص ) را طی می کند.

در خصوص مناطق ویژه اقتصادی در کشور بالغ بر ۷۶ منطقه توسط مجلس تصویب شده که اغلب آنها بدلیل عدم مکان یابی مناسب و نبود سرمایه گذار بلاتکلیف و راکد مانده اند.

🔸برخی از مهم‌ترین تفاوت‌های مناطق آزاد و ویژه را می‌توان در موارد زیر خلاصه کرد:
۱- معافیت مالیاتی به مدت ۱۵ سال در مناطق آزاد وجود دارد و در مناطق ویژه اقتصادی تخفیف مالیاتی طبق مقررات داخل کشور است.
۲- خرده‌فروشی کالا در مناطق ویژه اقتصادی فقط برای اتباع خارجی امکان‌پذیر است، لیکن در مناطق آزاد خرده‌فروشی برای اتباع خارجی و داخلی امکان دارد.
۳- مقررات روادید برای اتباع خارجی در مناطق ویژه بر اساس ضوابط داخل کشور است، ولی در مناطق آزاد روادید در مرزهای ورودی اعطا می‌شود.
۴- مقررات کار و بیمه اجتماعی در استخدام اتباع خارجی در مناطق آزاد تابع مقررات خاص مناطق است، ولی در مناطق ویژه اقتصادی تابع مقررات داخل کشور خواهد بود.

نقشه توزیع پراکندگی مناطق َآزاد ویژه اقتصادی در کشور

❗️مناطق ویژه اقتصادی طبق قانون مربوطه مصوب سال ۱۳۸۴ اداره می شود . طبق مواد این قانون دولت یک سازمان مسئول ( اعم از دولتی یا غیر دولتی) برای هر منطقه مشخص و تعیین می کند . ( البته هر زمان اختیار عزل آن را نیز دارد ) این سازمان در واقع همان سرمایه گذار است که وظیفه آماده سازی اراضی و احداث زیر ساخت ها برای ایجاد واحد های صنعتی را بر عهده دارد.بعد از اتمام کار تعیین قیمت واگذاری اراضی به متقاضیان نیز با هماهنگی اداره مناطق آزاد و ویژه می باشد.
بطور خلاصه می توان گفت سرمایه گذار زمین ( مالک) با کمک دولت زیر ساخت های لازم برای فعالیت های اقتصادی را آماده می کند و نهایتا با واگذاری زمین ها به متقاضیان سود سرمایه گذار شناسایی می شود.
طبق اسناد موجود از ۶۰۰۰ هکتار اراضی موجود در نمین مجوز آماده سازی ۲۰۵۵ هکتار آن به #ثشاهد داده شده که عملیات اجرایی آن از سال ۱۳۹۴ شروع گردیده . طبق گزارش شفاف سازی شرکت این اراضی را به تملک خود درآورده است .
طبق صورتهای مالی تا شهریور ۱۳۹۸ مبلغ ۱۲ میلیارد تومن در این پروژه هزینه های اولیه صورت گرفته و برآورد می شود کل مخارج اجرای طرح تا ۱۰۰۰ میلیارد تومن افزایش داشته باشد البته طبق گزارشات و مصاحبه ای صورت گرفته این رقم بین ۱۵۰۰ تا ۲۰۰۰ میلیارد تومن نیز برآورد شده است .

ثشاهد (بخش سوم)

شرکت شاهد

▪️برآورد بهای تمام شده پروژه :
طبق طرح جامع مصوب بهمن ماه ۱۳۹۸ کاربری اراضی منطقه ویژه پس از احداث به شرح زیر تفکیک می گردد :
۱) صنعتی ۹۳۶ هکتار
۲) انبار ها ۱۸۴ هکتار
۳) تاسیسات ۱۱۶ هکتار
۴) خدمات ۱۴۸ هکتار
۵) فضای سبز ۲۴۲ هکتار
۶) حرایم ۱۴۰ هکتار
۷) اقامتی ۵۸ هکتار
۸) معابر ۲۳۱ هکتار
جمع ۲۰۵۵ هکتار
بطور متوسط می توان گفت ۶۰ درصد اراضی بعد از آماده سازی قابلیت واگذاری داشته و ۴۰ درصد آن بعنوان زیر ساخت و مشاعات قابلیت واگذاری ندارند.
بنابراین چنانچه اراضی قابل واگذاری را ۱۲۳۳ هکتار در نظر بگیریم و کل هزینه طرح را ۱۰۰۰ میلیارد تومن فرض کنیم قیمت تمام شده هر متر مربع بطور تقریبی ۸۱ هزار تومن برآورد می شود.
در حال حاضر زمین های اطراف فرودگاه اردبیل با امکانات آب و برق و دسترسی جاده هر متر مربع ۱۲۰ هزار تومن آگهی شده و همچنین با توجه به واقع بودن اراضی منطقه ویژه در مجاورت شهرک صنعتی شماره ۲ اردبیل قیمت های این شهرک نیز تقریب مناسبی از ارزش پس از ساخت می باشد.
طبق آگهی های منتشر شده سوله آماده با تمام امکانات صنعتی ( آب ، برق ، گاز ، تلفن ، مجوز فعالیت صنعتی و … ) هر متر مربع ۵۰۰ هزار تومن می باشد.که چنانچه بهای احداث بنا ( سوله ) رو در نظر بگیریم ارقام زمین در همان محدوده ۱۰۰ هزار تومن بدست می آید.
👈 به این نکته باید توجه داشت که یکی از اهداف مهم در احداث مناطق ویژه اقتصادی پایین بودن قیمت زمین ( و سایر مزایای قانونی) در آن بوده تا سرمایه گذار ترغیب به سرمایه گذاری باشد . بعضا دیده شده زمین های مناطق ویژه با قیمت تمام شده و بصورت اقساطی به سرمایه گذاران واگذار می شود .
بطور نمونه به سایت سازمان مسئول منطقه ویژه اقتصادی سلفچگان قم واقع در ۱۸۰ کیلومتری تهران مراجعه نمایید .
qssez.ir/fa/

مساحت تقریبی کاربری های زمین منطقه ویژه اقتصادی نمین

▪️برآورد ارزش اراضی منطقه :
با توجه به اینکه اراضی این طرح پس از صرف مخارج زیر ساختی و اتمام آن به ارزش می رسند . بنابراین در وضعیت فعلی ( زمین بایر و بدون هیچ امکاناتی) در همان هزینه های انجام شده دارای ارزش بوده و احتساب ارزش مازاد بر آن خطای محاسباتی است.( ضمن اینکه مجوز منقطه ویژه متعلق به دولت بوده و دولت می تواند این مجوز را به سازمان دیگری انتقال دهد ) .
♣️اراضی مزبور بعد از صرف مخارجی در حدود ۱۰۰۰ میلیارد تومن ارزشی معادل ۱۵۰۰ تا ۲۰۰۰ میلیارد تومن خواهد داشت . که ما به التفاوت بازده سرمایه گذار میباشد. چنانچه این بازده را جریان ورودی آتی این پروژه در نظر بگیریم بدون در نظر داشتن نرخ ارزش زمانی پول در خوشبینانه ترین حالت ارزش این اراضی در حال حاضر ۱۰۰۰ میلیارد تومن برآورد می گردد.
چنانچه بخواهیم سطح مفید زمین را بعد از خیابان بندی و مشاعات را هم ملاک قرار دهیم با احتساب ارزش هر متر مربع ۱۰۰ هزار تومن به ارقام تقریبی فوق می رسیم.
👌 نکته مهم : فرض ما برای احداث زیر ساخت ها ۱۰۰۰ میلیارد تومن است چنانچه ارقام واقعی بیشتر باشد احتمال کاهش سود و یا حتی تحمل زیان نیز می رود . برخی برآورد ها روی ۱۵۰۰ تا ۲۰۰۰ میلیارد تومن مخارج نیز بوده است . توجه شود که قبل از قبولی #ثشاهد در سال ۱۳۹۳ دو سرمایه گذار قبلی از اجرای این طرح انصراف داده بودند .یکی از سرمایه گذار ها شرکت شهرک های صنعتی بوده که در مجاورت همین اراضی شهرک صنعتی شماره ۲ اردبیل را احداث کرده است .

🔹 محاسبه ناو شرکت بازرگانی شاهد :
برای پروژه شمش ریزان و پروژه نمین محاسبات برآورد ارزش انجام شد .
سایر شرکتهای این هلدینگ عمدتا در بخش بازرگانی فعالیت دارند که سودآوری چندانی نیز ندارند. اما علی ایحال با توجه به شرایط بازار سرمایه برای سایر شرکتها نیز بر اساس ضرایب جاری مشابه ارزش گذاری انجام می دهیم .
مازاد پروژه شمش ریزان ۱۷۰ میلیارد تومن
مازاد پروژه نمین ۱۰۰۰ میلیارد تومن
مازاد سایر شرکتهای گروه ۵۰۰ میلیارد تومن
جمع مازاد ۱۶۷۰ میلیارد تومن
ارزش ویژه ۲۴ میلیارد تومن
♣️ جمع ۱۶۹۴ میلیارد تومن . بهای تمام شده این شرکت در دفاتر ثشاهد ۲۰ میلیارد تومن که مازاد آن برابر می شود با ۱۶۷۴ میلیارد تومن.

ثشاهد (بخش چهارم)

شرکت شاهد

🔺شرکت سرمایه گذاری سعدی :
سرمایه ثبتی ۶۵ میلیارد تومن – فعالیت اصلی حوزه بازار سرمایه – عمده پرتفوی مربوط به سرمایه گذاری انجام شده در شرکت #ثعمرا بوده – سال مالی ۳۱ اردیبهشت ماه
طی سال مالی ۱۳۹۹ عمده فعالیت آن معطوف به واگذاری بخش زیادی از سهام ثعمرا در بازار بوده . حدودا ۱۵۳ میلیون برگ سهام ثعمرا توسط این شرکت به ارزش ۶۵ میلیارد تومن در بازار عرضه شده که بهای تمام شده آن ۴۲ میلیارد تومن بوده است . بنابراین سود خاص این شرکت برای سال مالی ۱۳۹۹ حدودا ۲۳ میلیارد تومن برآورد می شود.
شرکت بین المللی سعدی کیش با سرمایه ۱۲ میلیارد تومن نیز از شرکتهای فرعی سعدی است که فعالیت آن در گیر واردات ۱۱۰۰ دستگاه ATM از کشور کره جنوبی می باشد . بخشی از محموله وارد و بخش دیگر در جریان است . طبق گزارش حسابرسی شرکت با وارد کننده این محموله به اختلاف برخورد کرده که موضوع به دادگاه ارجاع شده .
با توجه به اینکه بازار فروش ATM خاص بوده و تابع شرایط خاص خود ( سال ساخت ، برند ، کیفیت و… ) می باشد لذا نمی تواند در این خصوص اظهار نظری داشت .
کل وجوه پرداختی ۲۸ میلیارد تومن که ۵۰۰ دستگاه وارد و مابقی در جریان است.
ضمنا شرکت بین المللی سعدی کیش مالک ۴ واحد آپارتمان اداری در جزیره کیش به ارزش تمام شده ۱٫۵۸ میلیارد تومن می باشد که در سال ۱۳۹۱ خریداری شده است.

🔹محاسبه ناو سرمایه گذاری سعدی :
مازاد بورسی ۱۰۰ میلیارد تومن
مازاد غیر بورسی ۳۰ میلیارد تومن
جمع ۱۳۰ میلیارد تومن
سود ناشی از فروش ثعمرا ۲۳ میلیارد تومن
ارزش ویژه ۸۰ میلیارد تومن
♣️جمع کل ۲۳۳ میلیارد تومن . این سرمایه گذاری در دفاتر ثشاهد ۶۵ میلیارد تومن بوده که به مازاد ۱۶۸ میلیارد تومن می رسیم .

🔺 شرکت هرمز انرژی :
سال ۱۳۷۲ تاسیس شد – سرمایه ۹٫۶ میلیارد تومن – موضوع فعالیت ترانزیت فرآورده های نفتی عمدتا بنزین و مازوت است – یک شرکت فرعی بنام مخازن ساحل دارد که فاقد فعالیت است.
این شرکت دارای دو سایت انبار (مخازن ) به ارزش تمام شده ۱۳ میلیارد تومن به شرح زیر است :
▪️انبار ترافیک ساحلی : این انبار در زمینی به مساحت ۲٫۲ هکتار با ظرفیت ۴۱۰۰۰ متر مکعب ( شامل ۵ مخزن) فرآورده های نفتی سبک و سنگین در بندر شهید رجایی واقع است . سایر تجهیزات مرتبط شامل پمپ های مخصوص برای بارگیری و تخلیه می باشد که بوسیله لوله از مخازن تا اسکله ها متصل اند.
▪️انبار سایت STC : این سایت متعلق به شرکت کشتی سازی و صنایع فرا ساحل بوده و با فاصله ۱۰ کیلومتری از بندر شهید رجایی به طرف بندر خمیر واقع است که طبق قرارداد تحت اجاره هرمز انرژی است . ظرفیت این مخازن ۳۹۰۰۰ متر مکعب است (شامل ۵ مخزن ).سایر تجهیزات شامل پمپ های مخصوص بارگیری و تخلیه می باشد. – طبق قرارداد قبلی منعقده کلیه مخازن و تجهیزات می بایست بعد از اتمام قرارداد (۱۳۹۸) به موجر تحویل گردد . ( احتمالا قرارداد BOT بوده است )

▪️مالکیت دفتر مرکزی شرکت واقع در میدان آرژانتین خ بیهقی خ ۱۲شرقی نبش کوچه سام متعلق به شرکت بوده که در جریان تخریب و نوسازی می باشد.

♣️این شرکت سالانه ۷۰ تا ۱۰۰ میلیارد تومن درآمد با سود خالص ۱۰ تا ۱۵ میلیارد تومن می باشد .ارزش این شرکت ۱۵۰ میلیارد تومن برآورد می گردد که پس از کسر بهای تمام شده ۱۰ میلیارد تومنی به مازاد ۱۴۰ میلیارد تومن می رسیم .
👈 ۷۰ درصد سهام هرمز انرژی مستقیما به ثشاهد و ۳۰ درصد دیگر آن به بازرگانی شاهد تعلق دارد . در محاسبات ناو بالا مالکیت را ۱۰۰ درصد ( تلفیقی) فرض کردیم.

🔺 فرآوری و توسعه ابنیه شاهد :
سال ۱۳۷۴ تاسیس شد – سرمایه ۷۰ میلیارد تومن – موضوع فعالیت سرمایه گذاری و خرید و فروش املاک
املاک این شرکت به بهای تمام شده ۷۶ میلیارد تومن بوده که به ارزش های جاری ۳۲۶ میلیارد تومن قیمت دارد که به مازاد ۲۵۰ میلیارد تومن می رسیم .
♣️با احتساب خالص ارزش ویژه شرکت ۱۰۷ میلیارد تومن ناو شرکت برابر می شود با ۳۵۷ میلیارد تومن .تمام شده سرمایه گذاری ثشاهد در این شرکت ۷۰ میلیارد تومن است که با کسر آن به مازاد ۲۸۷ میلیارد تومن می رسیم.
👈برای مشاهده املاک این شرکت به جدول مربوطه مراجعه نمایید.

جدول ارزشگذاری املاک شرکت فرآوری و توسعه ابنیه شاهد

🔺مولد نیروی شاهد :
این شرکت بصورت پروژه محور به منظور احداث نیروگاه ۵۰۰ مگاواتی تهران در حوالی ورامین تاسیس گردیده . مقرر است منابع تامین مالی از صندوق توسعه ملی تامین شود که تا کنون بدلیل شرایط کشور و نبود ارز پیشرفت خاصی نداشته است.

ثشاهد (بخش پنجم)

شرکت شاهد

🔸🔸 جمع بندی بررسی شرکتهای تابعه ثشاهد :
۱ ) شرکت عمران توسعه شاهد : ارزش بازار این شرکت روی تابلو ۱۳۶۶ میلیارد تومن و ارزش برآوردی ما ۲۵۷۷ میلیارد تومن می باشد . برای محاسبه مازاد مبنای ما ارزش برآوردی بود بنابراین به مازاد 👈 ۱۴۳۰ میلیارد تومن رسیدیم.
۲) شرکت بازرگانی شاهد : مهمترین دارایی این شرکت اراضی نمین بوده که در جریان ساخت برای ایجاد یک منطقه ویژه اقتصادی می باشد . ارزش این زمین به همراه ارزش سایر شرکتهای تابعه ۱۶۹۴ میلیارد تومن برآورد گردیده که با کسر بهای سرمایه گذاری ها به مازاد 👈 ۱۶۷۴ میلیارد تومن رسیدیم .
۳) شرکت سرمایه گذاری سعدی : مهترین دارایی این شرکت سهام ثعمرا بود که اخیرا نیز بخش زیاد آن در بازار فروخته شده . طبق محاسبات پرتفوی سهام و با در نظر گرفتن ارزش برآوردی ثعمرا و سود حاصل از واگذاری های سهام ارزش این شرکت ۲۳۳ میلیارد تومن برآورد و نهایتا به مازاد 👈 ۱۶۸ میلیارد تومنی رسیدیم.
۴) شرکت هرمز انرژی: مهمترین دارایی این شرکت مخازن نفتی در بندر شهید رجائی بندر عباس است . ارزش این شرکت با توجه به گردش مالی و دارایی های آن ۱۵۰ میلیارد تومن برآورد گردید که نسبت به بهای تمام شده این سرمایه گذاری به مازاد 👈 ۱۴۰ میلیارد تومن رسیدیم.
۵) شرکت فرآوری و توسعه ابنیه شاهد: با توجه به موجودی املاک این شرکت ارزش آن ۳۵۷ میلیارد تومن برآورد شد که با کسر تمام شده این سرمایه گذاری به مازاد 👈 ۲۸۷ میلیارد تومن رسیدیم .
۶)شرکت مولد نیروی شاهد : این شرکت در مرحله تامین مالی بوده و عملیات اجرایی ندارد .مازادی برای این شرکت در نظر نگرفتیم .
♣️ مجموع مازاد ناشی از پرتفوی سرمایه گذاری در شرکتهای تابعه برابر شد با 👈👈 ۳۶۹۹ میلیارد تومن .

🔵 بررسی املاک شرکت شاهد :
۱- زمین کن تهران – اخیرا شرکت فرعی #ثعمرا برنده مناقصه ساخت این پروژه گردید .
۲- زمین شهرک ناز ملارد کرج : ظاهرا تفاهم نامه فروش این زمین ها تنظیم گردیده که طی سال های آتی درآمد آن شناسایی می شود.
۳- باغ عمارت ملارد کرج
۴- زمین ورد آورد
۵- زمین ملارد
۶- زمین واقع در جاده اصفهان به شیراز منطقه مرغ
۷- واحدهای تجاری گلچین – ازگل گلچین جنوبی خ لاله -سال ۱۳۹۰ خریداری شده قرار بود فروشنده واحد ها رو تکمیل کند که موضوع به اختلاف برخورد کرده و پرونده حقوقی دارد.
۸- آپارتمان های کیش۴ واحد روبروی بازار فرانسوی ها
۹- آپارتمان های گلزار – هوا فضا – خ پاسداران خ لنگری – سال ۱۳۹۰ خریداری شده هنوز واحد ها تکمیل نشده موضوع حقوقی است .
۱۰- سایر زمین ها شامل سنگ بری همدان – کمپلو اهواز – همدان نیرو – فرهنگ سرای خاوران – بوشهر

👈 اکثر زمین ها و املاک فوق در سالهای گذشته خریداری شده که در حال حاضر بین قیمت های دفتری و جاری تفاوت با اهمیتی وجود دارد.

🔹 برآورد ارزش جاری زمین ها و املاک شرکت :
♣️بر طبق صورتهای مالی بهای تمام شده املاک فوق بالغ بر ۵۶ میلیارد تومن می باشد که طبق محاسبات متراژ و نرخ های جاری ارزش روز کلیه املاک ۱۹۲۹ میلیارد تومن برآورد می شود. بنابراین به مازاد ۱۸۷۳ میلیارد تومن می رسیم.
👈 برای اطلاع از جزئیات و محاسبات به جدول مربوطه مراجعه نمایید.

جدول ارزشگذاری املاک شرکت شاهد

🔷محاسبه ناو NAV شرکت شاهد :
مازاد ناشی از سرمایه گذاری ها ۳۶۹۹ میلیارد تومن
مازاد ناشی از املاک ۱۸۷۳ میلیارد تومن
جمع مازاد ۵۵۷۲ میلیارد تومن
ارزش ویژه ۵۵۴ میلیارد تومن
♣️جمع عوامل فوق ۶۱۲۶ میلیارد تومن با تقسیم بر تعداد سهام (۴٫۰۰۶۶ میلیارد سهم) ناو هر سهم NAV برابر می شود با 👈👈 ۱۵۲۹ تومن . قیمت فعلی بازار ۱۵۴۷ تومن که با ناو محاسبه شده برابر است.

محاسبه ناو NAV شرکت شاهد

🔷 بررسی صورت سود و زیان :
اجزای درآمدهای شرکت شامل دو بخش است :
۱) سود سهام از شرکتهای تابعه
۲) سود خرید و فروش سهام

▪️درآمدهای سرمایه گذاری ( سود سهام) :
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۴۷ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۳۶ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۳۰ میلیارد تومن
عملکرد ۹ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ ۸٫۴ میلیارد تومن
👈 روند نزولی در درآمدهای پایدار .لیکن با توجه به رشد مناسب سود شرکتهای تابعه در عملکرد های میاندوره ای روند درآمدهای ناشی از مجامع برای سال ۱۳۹۹ با رشد همراه خواهد بود.
👈 سود سهام شرکتهای تابعه در عملکرد ۱۲ ماهه منعکس می شود.

👌 نکته : سال مالی ثشاهد ۳۱ خرداد است . سال مالی تمام شرکتهای تابعه ۲۹ اسفند ماه و استثنا سرمایه گذاری سعدی ۳۱ اردیبهشت ماه تعیین شده . بنابراین سود مجامع شرکت های تابعه در همان سال شناسایی می گردد .

▪️درآمدهای ناشی از فروش سرمایه گذاری :
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۸ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۱۴٫۵ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۴۲ میلیارد تومن
عملکرد ۹ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ ۱۵ میلیارد تومن
👈 روند صعودی

ثشاهد (بخش ششم نهایی)

شرکت شاهد

▪️سود خالص :
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۵۲ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۴۸ میلیارد تومن
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۶۶ میلیارد تومن
عملکرد ۹ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ ۱۸ میلیارد تومن
👈 روند افزایشی عمدتا ناشی از واگذاری سرمایه گذاری ها

👈از نگاه تلفیقی عملکرد ۶ ماهه ( منتهی به ۳۰ آذر ۱۳۹۸ ) گروه نسبت به مشابه سال قبل ۱۲۰ درصد رشد در سود خالص داشته بنابراین می توان پیش بینی کرد سود حاصل از مجامع شرکت های تابعه برای سال مالی ۱۳۹۹ با رشد خوبی همراه باشد.

🔺روند EPS :
سال ۱۳۹۳ مبلغ ۴۲۳ ریال
سال ۱۳۹۴ مبلغ ۱۸۵ ریال
سال ۱۳۹۵ مبلغ ۱۷۵ ریال
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۱۹۱ ریال
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۱۷۶ ریال
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۱۶۵ ریال

🔺روند DPS :
سال ۱۳۹۳ مبلغ ۲۸۰ ریال
سال ۱۳۹۴ مبلغ ۱۲۰ ریال
سال ۱۳۹۵ مبلغ ۹۰ ریال
سال ۱۳۹۶ مبلغ ۱۰۰ ریال
سال ۱۳۹۷ مبلغ ۱۰۰ ریال
سال ۱۳۹۸ مبلغ ۸۰ ریال

🔺روند افزایش سرمایه :
سال ۱۳۹۰ مقدار ۷۹٫۵ درصد از محل انباشته و آورده
سال ۱۳۹۳ مقدار ۴۹٫۸ درصد از محل انباشته
سال ۱۳۹۷ مقدار ۴۸ درصد از محل انباشته و آورده

🔴👈👈 جمع بندی : شرکت شاهد هلدینگ سرمایه گذاری در املاک است .سرمایه گذاری های صورت گرفته در اراضی و املاک و تغییر شرایط اقتصادی کشور به نفع دارندگان دارایی های ملکی باعث گردیده تا بین قیمت های دفتری و جاری تفاوت با اهمیتی بوجود آید. ضمن اینکه این هلدینگ در حل و فصل اراضی و روابط فی مابین بین دارندگان املاک بزرگ از توانایی ویژه ای برخوردار است. در این تحلیل سعی شد تمامی املاک این هلدینگ و همچنین املاک شرکتهای تابعه را شناسایی و با روش های معقولانه ای ارزشگذاری کنیم .
مهمترین چالش این تحلیل ارزیابی زمین ۲ هزار هکتاری پروژه نمین بود که سعی شد با در نظر گرفتن قوانین و اسناد بالادستی و شرایط خاص این پروژه در منطقه نسبت به قیمت گذاری صحیح آن اقدام کنیم که جزئیات آن در تحلیل تشریح گردیده است. در مجموع نتایج حاصله منجر به محاسبه ناو NAV این هلدینگ به روش خالص دارایی ها برای هر سهم برابر با ۱۵۲۹ تومن گردید که قیمت های فعلی در همین محدوده می باشد. بنابراین با توجه به محاسبات صورت گرفته توصیه ای برای این نماد نداریم .

۹۹/۰۳/۱۰

برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.
فهرست