شرکت بین المللی توسعه ساختمان
ثاخت

🔷 کلیات : سال ۱۳۶۴ تاسیس شد – سرمایه ۹۰۰ میلیارد تومن – ارزش بازار ۳۲۲۰ میلیارد تومن – فعالیت در حوزه ساخت و ساز دارد – خودش هلدینگ است علاوه بر اینکه فعالیت مستقل دارد شرکت های تابعه نیز در بخش ساختمان فعال اند – سهامدار اصلی شرکت های وابسته به #وغدیر با ۵۵ درصد سهام است اوایل سال ۹۹ سهام متعلق به مجموعه #وغدیر بیش از ۷۱ درصد بود که با شرایط مثبت سهم عرضه های زیادی صورت گرفت . تعداد پرسنل ۴۹ نفر – سال مالی ۳۱ شهریور ماه هر سال
👈 در اردیبهشت ماه ۱۳۹۹ سرمایه شرکت از ۶۰۰ به ۹۰۰ میلیارد تومن از محل آورده و مطالبات افزایش یافت .هنوز فرآیند ثبت افزایش سرمایه به اتمام نرسیده است . بنظر حراج حق تقدم های استفاده نشده باید انجام شود.
👈 بنظر می رسد بخش زیادی از فروش سهام شرکت توسط مجموعه غدیر از طریق خرید مجدد حق تقدم ها در اواخر مهلت آن به قیمت های بسیار ارزانتر جبران شده باشد .

🔷 بررسی ترازنامه : خرداد ماه ۱۳۹۹
▪️جمع دارایی ها ۱۳۸۱ میلیارد تومن
▪️جمع بدهی ها ۹۲۸ میلیارد تومن
▪️ارزش ویژه ۴۵۳ میلیارد تومن

🔸تفسیر : ارقام عمده دارایی ها شامل سرمایه گذاری در سهام ، پروژه ها و طلب ها به ترتیب ۴۳ درصد ۲۷ درصد و ۲۵ درصد جمع دارایی ها را تشکیل داده اند .شرکت دارایی ثابت با اهمیت ندارد و محدود به ساختمان مرکزی می باشد – بخش بدهی ها شامل بدهی به سهامداران ( #وغدیر ) و بدهی بابت تسهیلات بانکی هست . وام های بانکی در چند سال اخیر فشار زیادی روی نقدینگی شرکت داشته و بخش زیادی از هزینه های شرکت نیز ناشی از هزینه های بهره بوده است . اخیرا مدیریت تصمیم به تسویه بخشی از بدهی ها داشته که افزایش سرمایه اخیر در همین جهت بوده بنابراین با احتمال زیاد برای عملکرد سال مالی ۱۴۰۰ با کاهش بدهی ها شرایط نقدینگی و سودآوری شرکت تا حدی بهبود خواهد یافت .سرمایه در گردش منفی ، نسبت بدهی ۶۷ درصد که نشان از شرایط نقدینگی نامناسب از شرکت دارد اما با افزایش سرمایه اخیر انتظار کاهش در نسبت بدهی داریم. طبق آخرین ترازنامه سرمایه ۶۰۰ میلیارد تومن و شرکت دارای زیان انباشته است.
👈افزایش سرمایه از ۶۰۰ به ۹۰۰ میلیارد تومن در جریان است .

🔵 بررسی دارایی های ثابت :
کل دارایی های ثابت به ارزش تمام شده ۱۳ میلیارد تومن و ارزش دفتری ۹ میلیارد تومن می باشد . دو رقم عمده در این لیست شامل :
زمین به ارزش تمام شده ۶٫۳ میلیارد تومن و
ساختمان به ارزش تمام شده ۴٫۸ میلیاردتومن می باشد.
متراژ ساختمان اداری شرکت در ۱۲ طبقه و ۲۰ واحد اداری به شرح زیر است:
عرصه ۴۶۰ متر
اعیان ۲۴۵۰ متر
❗️ ۱۸ واحد از ۲۰ واحد دفتر مرکزی در رهن بانک ها می باشند.

🔵 بررسی پرتفوی سهام :
سرمایه گذاری های شرکت به ارزش ۵۹۶ میلیارد تومن شامل بورسی و غیر بورسی به شرح زیر می باشد :
▪️ بورسی شامل :
۱) شرکت آ س پ (ASP) با مالکیت ۴۰٫۷ درصد
۲) شرکت شهر سازی و خانه سازی باغمیشه ( #ثباغ ) با مالکیت ۲۹٫۶ درصد
♣️بهای تمام شده سرمایه گذاری های فوق ۸۶ میلیارد تومن که ارزش بازار آنها ۱۴۶۶ میلیارد تومن و مازاد حاصل برابر است با 👈👈 ۱۳۸۰ میلیارد تومن
👈 از بررسی و قیمت گذاری مجدد شرکت های بورسی صرف نظر و قیمت های بازار ملاک است.

▪️ غیر بورسی شامل :
۱) شرکت تیساکیش با مالکیت ۱۰۰ درصد
۲) شرکت توسعه صنعت ساختمان غدیر خوزستان با مالکیت ۱۰۰ درصد
۳) شرکت مهندسی و ساخت پارس سازه با مالکیت ۱۰۰ درصد
۴) شرکت سرپناه فارس با مالکیت ۱۰۰ درصد
۵) شرکت افق سازه پایا آدخ با مالکیت ۱۰۰ درصد
۶) شرکت پیمان غدیر با مالکیت ۱۰۰ درصد
۷) شرکت Divital Auto Invest با مالکیت ۷۰ درصد
۸) شرکت عمران قشم با مالکیت ۳۵ درصد
۹) شرکت طرح و توسعه آریا عمران پارس با مالکیت ۳۳ درصد
۱۰) شرکت پدید آوران اطلس پارس با مالکیت ۲۲ درصد

بهای تمام شده شرکت های غیر بورسی ۵۱۰ میلیارد تومن می باشد که ارزش های برآوردی آن با بررسی هر یک از شرکت های فوق را محاسبه می کنیم .

🔺 شرکت تیسا کیش :
این شرکت در سال ۱۳۸۳ در جزیره کیش ثبت شده است . آخرین سرمایه ۷۰ میلیارد تومن – پروژه های متعددی دارد – در سال ۱۳۹۷ یکی از شرکت های ثاخت به نام “کیش رویای زندگی” که مجری و شریک پروژه بزرگ برج های مسکونی رویای کیش بود در این شرکت ادغام شد . در حال حاضر #ثاخت مالک ۱۰۰ درصدی در این شرکت است . قبلا در سال ۱۳۹۶ مقدار ۲۰ درصد سهام شرکت تیسا کیش در اختیار #ورنا بود که ثاخت این مقدار سهم را به ارزش ۹۹ میلیارد تومن از #ورنا خرید . تعداد پرسنل ۴۶ نفر و سال مالی این شرکت ۳۱ شهریور ماه هر سال است.
آدرس : میدان ساحل خ بلوار دریا مجاور ساختمان انفورماتیک

ارقام کلی ترازنامه و عملکرد مالی بدین شرح است : اسفند ۱۳۹۸
▪️جمع دارایی ها ۳۵۰ میلیارد تومن
▪️جمع بدهی ها ۳۰۱ میلیارد تومن
▪️ارزش ویژه ۴۹ میلیارد تومن
▪️درآمد ۶ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ ۲۲ میلیارد تومن
▪️سود خالص ۶ ماهه ۱۳۹۹ مبلغ ۱۱ میلیارد تومن

🔸تفسیر : حدودا ۲۹۰ میلیارد تومن از دارایی های شرکت مربوط به پروژه های در جریان است که ذیلا بررسی می شود . بدهی ها نیز عمدتا به سهامدار شرکت یعنی ثاخت (۲۵۰ میلیارد تومن ) مربوط است و کمی نیز شامل تسهیلات بانکی (۱۷ میلیارد تومن ) و پیش دریافت (۲۲ میلیارد تومن ) فروش واحد ها می باشد. شرکت دارای زیان انباشته بوده و عملکرد سودآور با اهمیتی ندارد. شناسایی درآمدهای شرکت بر اساس استاندارد حسابداری و روش درصد پیشرفت کار بوده و بخش زیادی از پروژه های در جریان فعلی از قبل پیش فروش شده است.

🔹 بررسی پروژه های شرکت تیسا کیش :
۱) پروژه رویای کیش : این پروژه در سال ۱۳۸۶ با مشارکت ۵۰ درصدی منطقه آزاد کیش (شرکت سرمایه گذاری و توسعه کیش ) و ۵۰ درصدی گروه ثاخت شامل خود شرکت #ثاخت (۱۵ درصد)و کیش رویای زندگی (۳۵ درصد) ( ادغام شده در تیساکیش فعلی) در زمینی به مساحت ۸۲۱۱۳ متر بعنوان آورده منطقه آزاد واقع در نوار ساحلی شرقی جزیره و در مجاورت بازار مرجان کیش شروع شد.
این پروژه شامل :
۱۶۲ واحد مسکونی ویلایی در قالب ۲۷ بلوک ۶ واحدی و ۶۴۰ واحد مسکونی در قالب ۵ برج ۱۷ طبقه با زیر بنای کل ۱۲۸۰۰۰ متر مربع می باشد.
تمامی واحد های ویلایی در سنوات قبل فروخته شده و اسناد مالکیت آن نیز تحویل خریداران گردیده است .
از باقیمانده واحد های مسکونی برج تعداد ۳۰۲ واحد به مساحت ۳۵۸۸۰ متر مربع متعلق به تیساکیش می باشد که آن ۲۷ واحد به مساحت ۳۳۶۷ متر مربع آن در سنوات قبل فروخته شده است.
طبق آخرین گزارش مالی پیشرفت فیزیکی پروژه تا پایان سال ۱۳۹۸ متوسط ۵۲ درصد می باشد. طبق برنامه اعلام شده این پروژه تا پایان سال ۱۳۹۹ تکمیل خواهد شد.

▫️ برآورد ارزش پروژه :
تمام شده پروژه برای واحد های سهم شرکت ۱۳۵ میلیارد تومن
برآورد هزینه های تکمیل ۴۳۸ میلیارد تومن
جمع مخارج کل پروژه ۳۰۲ واحد به متراژ ۳۵۸۸۰ متر ۵۷۳ میلیارد تومن
ارزش فروش واحد های باقیمانده ۲۷۵ واحد به متراژ ۳۲۵۱۳ متر به ازای هر متر ۴۰ میلیون تومن برابر با ۱۳۰۰ میلیارد تومن
درآمدهای ناشی از واحد های پیش فروش شده ( برآوردی) ۳۵ میلیارد تومن
جمع کل درآمدها ۱۳۳۵ میلیارد تومن
♠️ مازاد (سود ) برآوردی ۷۶۲ میلیارد تومن که با توجه به درصد تکمیل ۵۲ درصدی آن به مازاد خالص ۳۹۶ میلیارد تومن می رسیم

۲) پروژه مسکونی دیدار (تیسا شهر) : این پروژه در زمینی به مساحت ۳۶۸۰۰ متر با زیر بنای ۵۴۵۷۲ متر مربع واقع در کیش میدان امیر کبیر انتهای بلوار دانش لوپ دیدار در قالب ۵ بلوک (A,B,C,D,E)با تنوع طبقاتی ۱۱ تا ۱۵ طبقه جمعا ۴۲۰ واحد مسکونی در جریان ساخت می باشد. ۱۰۰ درصد این پروژه متعلق به تیساکیش بوده و شرکت شریک ندارد.
از پنج بلوک گفته شده دو بلوک آن تکمیل و بخش عمده آن نیز فروخته شده و بلوک سوم در جریان تکمیل و پیش فروش است . و برای دو بلوک باقیمانده کار خاصی صورت نگرفته و هنوز در مرحله بازبینی و طراحی ثانویه می باشد.
مشخصات بلوک های تکمیل و در جریان ساخت بدین شرح است :
بلوک E : جمعا ۴۸ واحد به مساحت ۴۵۹۵ متر که ۴۶ واحد آن به مساحت ۴۴۴۸ متر واگذار شده است.
بلوک D : جمعا ۵۶ واحد به مساحت ۵۵۲۹ متر که ۳۹ واحد آن به مساحت ۳۸۵۲ متر واگذار شده است.
بلوک C : جمعا ۷۴ واحد به مساحت ۷۴۲۷ متر که ۵ واحد آن به مساحت ۶۰۰ متر واگذار شده است.
بلوک B : جمعا ۶۲ واحد به مساحت ۵۰۱۱ متر فاقد عملیات ساخت
بلوک A : جمعا ۱۸۰ واحد به مساحت ۱۳۶۵۵ متر فاقد عملیات ساخت
👈 در مجموع از سه بلوک تکمیل شده ۸۸ واحد با مساحت ۸۶۵۱ متر مربع قابل واگذاری می باشد.

▫️ برآورد ارزش پروژه :
🔸تمام شده پروژه برای واحد های باقیمانده و تعهدات قبلی ۳۳ میلیارد تومن
برآورد هزینه های تکمیل ۳۰ میلیارد تومن
جمع مخارج برآوردی پروژه برای ۸۶۵۱ متر ۶۳ میلیارد تومن
ارزش فروش واحد های باقیمانده ۸۸ واحد به متراژ ۸۶۵۱ متر به ازای هر متر ۴۰ میلیون تومن برابر با ۳۴۶ میلیارد تومن
مازاد (سود ) برآوردی ۲۸۳ میلیارد تومن . از آنجایی که بخشی از پروژه (بلوک C) در نقطه ۶۰ درصد تکمیل است لذا برای محاسبه مازاد نهایی بایستی تعدیل صورت داد یعنی :
برای متراژ ۱۸۲۴ متر مربع ( شامل باقیمانده های بلوک های E, D) که تکمیل شده اند ۵۷ میلیارد تومن
برای مترآژ ۶۸۲۷ متر مربع ( بلوک C) که ۶۰ درصد تکمیل است ۱۳۶ میلیاردتومن
جمع مازاد ۱۹۳ میلیارد تومن
🔸 و اما برای بلوک های A و B که فعلا زمین خالی است . متراژ این دو بلوک حدودا ۱۴ هزار متر می شود که با فرض هر متر ۲۰ میلیون تومن جمعا ۲۸۰ میلیارد تومن ارزش دارد که تماما آن را مازاد در نظر می گیریم.
♠️بنابراین مازاد کل این پروژه ۴۷۳ میلیارد تومن

اما نکته مهم اینکه ۶۸۲۷ متر هنوز ۶۰ درصد تکمیل هست بنابراین ۸۰ درصد از مازاد بایستی با درصد تکمیل تعدیل شود

۳) پروژه مجتمع تجاری تفریحی تیسا یک : این پروژه در زمینی به مساحت ۱۹۳۸۸ متر واقع در کیش تقاطع خ دریا و سنایی با زیر بنای کل ۶۵۶۵۹ متر و زیر بنای مفید ۲۶۷۵۳ متر شامل ۲۹۰ واحد تجاری ، رستوران ، شهربازی ، بولینگ ، سالن بیلیارد و سینما در ۵ طبقه در دست احداث است.
پیشرفت فیزیکی پروژه ۲۱ درصد گزارش گردیده که بنظر می رسد پروژه متوقف می باشد.
بر اساس گزارش حسابرس پروژه فاقد توجیه اقتصادی بوده و هیات مدیره تکلیف به خروج از آن می باشد.
در سال ۱۳۹۶ تعداد ۳۴ واحد از واحد های تجاری این پروژه به متراژ ۱۳۷۱ متر پیش فروش گردیده که بنظر شرکت با مسائل حقوقی روبرو خواهد شد.
حدودا ۹۰ میلیارد تومن برای این پروژه هزینه شده که سهم زمین و جواز ساخت ۳۷ میلیارد تومن می باشد.
♠️با توجه به شرایط توقف پروژه فقط ارزش زمین را ارزیابی کنیم . با فرض هر متر مربع ۲۵ میلیون تومن ارزش زمین ۴۸۵ میلیارد تومن برآورد می گردد که با کسر هزینه های پروژه ۹۰ میلیارد تومن مازاد آن برابر می شود با ۳۹۵ میلیارد تومن

۴) پروژه تجاری تیسا دو : این پروژه در زمینی به مساحت ۱۳۰۷۱ متر مربع با زیر بنای کل ۵۷۷۷۵ و مفید ۲۲۸۲۴ متر مربع تعریف گردیده . اطلاعاتی از موقعیت زمین موجود نیست . طبق گزارش حسابرسی بازیافت مبلغ زمین با ابهام روبروست .
پروژه متوقف و میزان پیشرفت این پروژه ۲ درصد گزارش شده است.
به نظر می رسد زمین مزبور طی چک در سنوات قبل از سازمان منطقه آزاد خریداری گردیده که چک های مزبور برگشت خورده اند.
طبق صورتهای مالی ارزش زمین مزبور ۲۹ میلیارد تومن ثبت دفاتر شده است.
♠️ بدلیل ابهام موجود در مالکیت زمین و یا جرائم احتمالی و مسائل حقوقی مرتبط با آن از محاسبه ارزش روز آن صرف نظر می کنیم.
👈 اسناد مالکیت تیسا ۱ و ۲ در رهن بانک سرمایه می باشند.

🔹 سایر املاک شرکت تیسا کیش :
۱) سه قطعه زمین در شهرستان نور کیلومتر ۳ چمستان
۲) دو دستگاه آپارتمان در مجتمع ساحلی رویای کیش
۳) هفت دستگاه آپارتمان در مجموعه بعثت سه راه خاوران تهران
♠️بهای تمام شده املاک فوق ۴ میلیارد تومن که ارزش برآوردی آن ۲۰ میلیارد تومن می باشد.مازاد برابر با ۱۶ میلیارد تومن

🔹 برآورد ناو شرکت تیسا کیش :
مازاد پروژه رویای کیش ۳۹۶ میلیارد تومن
مازاد پروژه تیسا شهر ۴۷۳ میلیارد تومن
مازاد پروژه تیسا یک ۳۹۵ میلیارد تومن
مازاد املاک ۱۶ میلیارد تومن
جمع مازاد ۱۲۸۰ میلیارد تومن
ارزش ویژه ۴۹ میلیارد تومن
♣️ خالص دارایی ها ۱۳۲۹ میلیارد تومن با کسر ۷۲ میلیارد تومن بهای تمام شده این سرمایه گذاری در دفاتر ثاخت به مازاد ۱۲۵۷ میلیارد تومن می رسیم.

🔺 شرکت توسعه صنعت ساختمان غدیر خوزستان:
این شرکت سال ۱۳۶۷ با نام توسعه صنعت فاضلاب ایران در اهواز تاسیس شد که بعد ها تغییر نام داد . علی رغم قدمت و سابقه زیاد فعالیت فاقد عملیات با اهمیت است . بنظر می رسد نوعی سر در گمی در مدیریت شرکت وجود دارد . یکبار به سهامی عام تبدیل می شود و درج نماد در فرا بورس (#ثغدیر) می شود اما مجددا به حالت سهامی خاص بر می گردد . سال ۱۳۹۶ منحل می شود و یک سال بعد مجدد احیا می شود!! در مجموع این شرکت با سرمایه ۵ میلیارد تومنی و ۲۳ نفر پرسنل فعالیت اصلی آن محدود به تولید بلوک های سیمانی ، جدول ، کفپوش ، انواع نیوجرسی و … می باشد. ۱۰۰ درصد سهام متعلق به ثاخت است .
آدرس کارگاه کیلومتر ۷ جاده اهواز به اندیمشک – سال مالی ۳۱ شهریور ماه هر سال
سر جمع کل دارایی ها ۹ میلیارد تومن بدهی ها ۵ میلیارد و ارزش ویژه ۴ میلیارد تومن می باشد. فعالیت های شرکت سودآور نیست .

در سال ۱۳۸۶ شرکت طی یه تفاهم نامه سه جانبه با بانک مسکن و شرکت عمران شهر جدید شیرین شهر وارد پروژه ساخت مسکن مهر به تعداد ۷۵۸ واحد می شود که این پروژه بدلیل عدم تامین اعتبار ( از طرف بانک مسکن) در سطوح ۵۰ درصد پیشرفت فیزیکی متوقف می گردد. در مجموع بدلیل افزایش هزینه های ساخت و نبود اعتبارات کافی پروژه فاقد سودآوری می باشد.

♠️ با توجه باینکه شرکت فاقد دارایی های بااهمیت می باشد. از محاسبه مازاد ناو صرف نظر می کنیم.

🔺شرکت مهندسی و ساخت پارس سازه :
سال ۱۳۳۰ به نام مقاطعه کاری مجم در تهران تاسیس شد چندین مرتبه تغییر نام داشت . در سال ۱۳۹۸ دو شرکت از شرکت های ثاخت به نام های ” هتل و ساختمان نارنجستان گستر ” و ” گسترش تجهیزات بهسان پارس ” در این شرکت ادغام شدند . آخرین سرمایه ۹۱ میلیارد تومن – فعالیت اصلی انعقاد قراردادهای مدیریت پیمان برای پروژه های گروه ثاخت و همچنین خودش مجری یک پروژه در رشت می باشد. ۱۰۰ درصد سهام متعلق به ثاخت است . تعداد پرسنل ۴۳ نفر – سال مالی ۳۱ شهریور هر سال
👈 این شرکت در آبان ماه ۱۳۹۷ از محل تجدید ارزیابی زمین های خود افزایش سرمایه داشت.

▫️ ارقام کلی ترازنامه و عملکرد مالی بدین شرح است : اسفند ۱۳۹۸
▪️جمع دارایی ها ۱۱۲ میلیارد تومن
▪️جمع بدهی ها ۴۱ میلیارد تومن
▪️ارزش ویژه ۷۱ میلیارد تومن
▪️درآمد ۶ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ ۲۹ میلیارد تومن
▪️زیان خالص ۶ ماهه ۱۳۹۹ مبلغ ۰٫۳ میلیارد تومن

🔸تفسیر : دارایی های شرکت عمدتا مربوط به پروژه اسپارو رشت و یک قطعه زمین در جاده قدیم تهران کرج است که هر دو در اواخر سال ۱۳۹۷ تجدید ارزیابی شده اند .بدهی ها نیز ناشی از تامین مالی شرکت های گروه ( #اخت و تیساکیش) می باشد. زیان انباشته شرکت ۲۲ میلیارد تومن گزارش گردیده – درآمد اصلی شرکت ناشی از مدیریت پیمان پروژه های گروه بوده و فعالیت خارج از گروه ندارد . عملکرد درآمدی شرکت بااهمیت نیست. شرکت سهم ۷ درصدی در مخارج پیمان دارد .

🔹 بررسی پروژه ها و املاک :
▪️تنها پروژه شرکت اسپارو رشت می باشد . این پروژه چند منظوره در زمینی به مساحت ۴۳۰۰ متر واقع در تقاطع خ سعدی و معلم رشت واقع شده است . زیر بنای مفید پروژه ۲۰۹۱۴ متر شامل ۸۵ واحد تجاری به مساحت ۶۴۲۶ متر مربع و ۲۹ واحد اداری به مساحت ۶۰۷۵ متر مربع و شهربازی ۸۴۱۳ متر می باشد.
آخرین پیشرفت فیزیکی پروژه ۴۴ درصد گزارش گردیده که بدیل نبود منابع مالی متوقف می باشد.
بخشی از پروژه به متراژ ۸۸۹ متر در سنوات قبل پیش فروش گردیده که بدلیل عدم ایفای تعهد توسط شرکت منجر به شکایت حقوقی علیه شرکت شده است.
تمام شده پروژه تا این مرحله از پیشرفت ۷۸ میلیارد تومن و پیش بینی می شود ۳۰۰ میلیارد تومن نیز برای تکمیل مورد نیاز باشد.( جمعا ۳۷۸ میلیارد تومن)
زمان تکمیل پروژه انتهای سال ۱۴۰۰

▪️زمین کارخانه آسفالت واقع در کیلومتر ۷ جاده قدیم کرج بعد از پل کرج به مساحت ۵۷ هزار متر مربع . قبلا کارخانه آسفالت بوده که بدلیل مسائل زیست محیطی تعطیل گردیده . این زمین دو مرتبه به معرض فروش رفت که هر دو بار به نتیجه نرسید. ارزش این زمین در سال ۱۳۹۷ به مبلغ ۳۰ میلیارد تومن کارشناسی شده است .

▫️ برآورد ارزش پروژه ها و املاک :
چنانچه ارزش روز متوسط هر متر مربع تجاری را ۲۵ میلیون تومن در نظر بگیریم ارزش تکمیل شده این پروژه ۵۲۳ میلیارد تومن که با کسر بهای تمام شده کل ۳۷۸ میلیارد تومن به مازاد ۱۴۵ میلیارد تومن می رسیم . با توجه به اینکه ۴۴ درصد پیشرفت داشته مازاد متناسب با درصد پیشرفت ۶۴ میلیارد تومن بدست میاد.
زمین کارخانه آسفالت نیز با فرض رشد ۲ برابری نسبت به سال ۹۷ برابر می شود با ۶۰ میلیارد تومن که به مازاد ۳۰ میلیارد تومن می رسیم.
♠️ مجموع مازاد حاصل از پروژه و زمین برابر می شود با ۹۴ میلیارد تومن

🔹 برآورد ناو شرکت مهندسی و ساخت پارس سازه :
مازاد پروژه ها و املاک ۹۴ میلیارد تومن
ارزش ویژه ۷۱ میلیارد تومن
جمع خالص ارزش دارایی ها ۱۶۵ میلیارد تومن که با کسر ۲۹ میلیارد تومن بهای تمام شده این سرمایه گذاری در دفاتر ثاخت به مازاد ۱۳۶ میلیارد تومن می رسیم.

🔺 شرکت سرپناه فارس :
سال ۱۳۶۳ در شیراز تاسیس شد – سرمایه فعلی ۳ میلیارد تومن – در گذشته کم و بیش فعالیت های ساخت و ساز داشت اما در حال حاضر به جز نگهداری و حراست از مجتمع تجاری سعدی ( متعلق به #ثاخت در شیراز) فعالیت دیگری ندارد . در سال ۱۳۹۶ تا مرز انحلال رفت اما منحل نشد – تعداد پرسنل ۴ نفر – کلیه اموال غیر منقول شامل دفتر مرکزی فعلی و زمین موسوم به ارم را در سنوات قبل به شرکت ثاخت واگذار و در حال حاضر دارایی فیزیکی ندارد – در مجموع بدلیل ضعف مدیریت خسارات زیادی به شرکت وارد گردیده که جلوتر تشریح می کنیم.
سر جمع دارایی های شرکت حدود ۲ میلیارد تومن ، بدهی ۱ میلیارد و ارزش ویژه ۱ میلیارد تومن و شرکت دارای زیان انباشته ۲ میلیارد تومنی است .
شرکت فاقد درآمد کافی و زیان ده است .
👈 در سنوات قبل شرکت پروژه ای داشت با نام خلبانان ، در سال ۱۳۹۵ مدیریت شرکت در یک معامله ناموفق با بخش خصوصی بخشی از این پروژه بعلاوه یک دارایی دیگر و به همراه وجه نقد ( جمعا به ارزش ۷ میلیارد تومن) را در ازای خرید ۴ دانگ زمین موسوم به زمین ارم را خریداری می کند. قرار بود در همین زمین پروژه بعدی شرکت شروع شود . ( ۴ دانگ شرکت ۲ دانگ بخش خصوصی ) . اما شرکت در انتقال واحد های پروژه خلبانان به مشکل بر خورد و بخش خصوصی بابت تاخیر وارد طرح شکایت علیه شرکت شد در مرحله اول ساختمان دفتر مرکزی شرکت در ساختمان حافظیه را توقیف و با رای دادگاه تملیک کرد و از طرف دیگر از انتقال رسمی ۴ دانگ زمین به نام شرکت طفره رفت . در مجموع شرکت تمام دارایی های خود را از دست داد!! نکته جالب اینکه ۴ دانگ زمین ارم و ساختمان دفتر مرکزی به شرکت #ثاخت فروخته شده ( سال ۱۳۹۶ بدون انتقال رسمی ) و این دارایی ها نیز در دفاتر ثاخت ثبت است.
ساختمان حافظیه ۱۷۱ متر واقع در عفیف آباد شیراز
زمین ارم ۷۲۱ متر که ۴۸۱ متر آن متعلق به ثاخت است واقع در خیابان ارم شیراز

🔹 محاسبه ناو :
بدلیل بی اهمیت بودن ارقام صورت های مالی از محاسبه ناو آن صرف نظر می کنم.

🔺شرکت افق سازه پایا آدخ :
سال ۱۳۸۷ تاسیس شد – سرمایه ۱۰ میلیارد تومن – فعالیت اصلی شرکت حوزه ساختمانی و در حال حاضر مجری یک پروژه در مشهد است – شرکت بزرگی نیست – ۵ نفر پرسنل دارد – سر جمع دارایی ها ۲۷ میلیارد تومن ، بدهی ها ۱۹ میلیارد تومن و ارزش ویژه ۸ میلیارد تومن – به جز پروژه ای که در دست اجرا دارد از خودش دارایی مستقل دیگری ندارد- عملکرد شرکت در دو سال اخیر زیان بوده است.

🔹بررسی پروژه ها
▪️ پروژه افق سینا ( پزشکان) : این پروژه بصورت مسکونی با موقعیت اداری جهت ساختمان پزشکان در زمینی به مساحت ۱۳۹۱ متر مربع با مشارکت مالک زمین و شهرداری واقع در مشهد خیابان ابن سینا بعد از خ پاستور از سال ۱۳۹۱ در دست ساخت است. زیر بنای کل ۱۸۶۶۳ متر و زیر بنای مفید آن ۹۸۸۰ متر شامل ۹۲ واحد در ۱۸ طبقه می باشد.
در این پروژه سهم شهرداری ۲۲٫۳۶ درصد سهم افق سازه ۶۱٫۵ درصد و سهم مالک زمین ۱۶٫۱۴ درصد می باشد.
سهم افق سازه از مساحت مفید ۶۰۷۶ متر است که قبلا ۱۱۰۰ متر آن به شرکت آ س پ پیش فروش گردیده است . بنابراین باقیمانده مساحت مفید ۴۹۷۶ متر می باشد.
آخرین درصد پیشرفت پروژه ۴۶٫۷ درصد گزارش شده است .
تاکنون ۴۰ میلیارد تومن برای این پروژه هزینه شده و منابع مورد نیاز جهت تکمیل ۸۰ میلیارد تومن برآورد می گردد.
با توجه به کاربری مسکونی زمین چنانچه هر متر مربع ۲۰ میلیون تومن در نظر بگیریم پروژه سودآور نیست .

▪️ پروژه نسترن : این پروژه به صورت مشارکتی با شهرداری ثامن مشهد و یک شرکت خصوصی ( میثاق شرق ) در زمینی به مساحت ۲۰۱۴ متر و اعیانی ۲۱۶۹۶ متر واقع در کوی امیرالمومنین در دست ساخت است. سهم افق سازه از این پروژه کمتر از ۸ درصد می باشد. شرکت دخالتی در ساخت این پروژه ندارد – پروژه از سال های ۹۲ شروع و اطلاعاتی از میزان پیشرفت آن گزارش نشده است – شرکت قصد خروج از پروژه را دارد. کل سرمایه گذاری انجام شده در این پروژه ۲ میلیارد تومن است.
🔹 محاسبه ناو افق سازه :
بدلیل ابهام در سودآوری پروژه افق سینا و نامشخص بودن سود سایر پروژه امکان برآورد از ناو میسر نیست.

🔺شرکت مهندیسن مشاور پیمان غدیر:
این شرکت در سال ۱۳۶۷ تاسیس شد – سرمایه شرکت ۱۰ میلیون تومن!! – ۱۰۰ درصد سهام متعلق به ثاخت است – فعالیت شرکت مهندسی و نظارت کارگاهی و مطالعات و طراحی در خصوص پروژه های گروه ثاخت می باشد – شرکت فعالیت مستقل خارج از گروه ثاخت ندارد – تعداد پرسنل ۳۹ نفر – ارقام ترازنامه با اهمیت نیست – تنها دارایی شرکت یک واحد آپارتمان در مجتمع مسکونی رویایی کیش که از شرکت تیساکیش پیش خرید کرده است . درآمد های شرکت بااهمیت نیست و صرفا پوشش هزینه های پرسنلی را دارد.
🔹بدلیل بی اهمیت بودن ارقام مالی شرکت از محاسبه ناو آن صرف نظر می کنیم.

🔺 شرکت Divital Auto Invest :
این شرکت در سال ۲۰۰۵ در کشور بلاروس تاسیس می شود . در سال ۲۰۰۹ شرکت ثاخت ۷۰ درصد سهام را خریداری می کند . شریک ۳۰ درصدی یک شرکت به نام بام و بنیان تجارت شرق ( فعال در صنعت خشکبار و صادرات آن) می باشد. ظاهرا قرار بوده پروژه نمایشگاه اتومبیل به همراه خدمات جانبی در یک قطعه زمین به مساحت ۸۹۹۰ متر که بصورت اجاره بلندمدت ۴۹ ساله می باشد واقع در شهر مینسک Minsk احداث شود که با صرف هزینه زیاد بدلیل کلاه برداری شریک با شکست مواجه می شود.
موضوع از این قرار است ۳٫۵ میلیون یورو در اختیار شرکت بام و بنیان قرار می گیرد تا به واسطه ارتباطی ارزی که دارد به شرکت اتواینوست حواله کند شرکت مزبور ( با مدیریت سعید بهرمن ) پس از اخذ وجه از حواله وجه امتناع می کند . در حال حاضر موضوع تحت پیگرد حقوقی قرار دارد . علاوه بر این مبلغ ذکر شده که مبالغ فعلی حدودا ۱۰۰ میلیارد تومن می شود حدود ۳٫۵ میلیارد تومن نیز به ارقام تاریخی نیز در جهت این پروژه هزینه شده است .
🔹با توجه به ابهام اساسی در شرایط پروژه و خسارت ناشی از اعتماد به شریک سهامدار در پروژه از محاسبه ناو این شرکت صرف نظر می کنیم.

🔺 شرکت عمران قشم:
این شرکت در سال ۱۳۷۱ بعنوان بازوی اجرایی سازمان منطقه آزاد قشم در خدمات شهری و حوزه عمرانی تاسیس تاسیس شد – سرمایه ثبتی آن ۱٫۳ میلیارد تومن است – سهامداران شامل سازمان منطقه آزاد قشم ۶۰ درصد شرکت ثاخت ۳۵ درصد و شرکت آ س پ ۵ درصد می باشد . پروژه های متعددی از قبیل پارک هرمز، مجتمع تجاری نخل زرین، ساختمان خبرگزاری ایرنا، مرمت و بازسازی اسکله فجر، بازار ماهی فروشان شهر قشم، مسجد فرودگاه بین المللی قشم، ساخت پل های بتنی در مسیر غار نمکدان، دیوار چینی و ایجاد خور در روستای هلر و درگهان توسط این شرکت به اجرا در آمده است .
تاکنون هیچ گزارش مالی از این شرکت منتشر نشده است و از میزان درآمدها و پروژه های جاری آن نیز هیچ اطلاعاتی در دست نیست .
بر طبق صورت های مالی ، سرمایه گذاری شرکت ثاخت در این شرکت ۵۰۰ میلیون تومن ( به ارزش های تاریخی) بوده که این رقم بر اساس روش حسابداری ارزش ویژه تا پایان سال ۱۳۹۸ به عدد ۸۶۰ میلیون تومن رسیده است.
بنظر می رسد فعالیت های این شرکت سودآور نیست.
🔹 بدلیل نبود اطلاعات مالی و احتمالا بااهمیت نبودن ارقام مالی شرکت از محاسبه ناو آن صرف نظر می کنم.

🔺 شرکت طرح و توسعه آریا عمران پارس:
منشا پیدایش این شرکت مربوط به پروژه مگاپارس می باشد . در سال ۱۳۸۶ گروه ساختمانی معلم ( وابسته به صندوق ذخیره فرهنگیان) به همراه شرکت پرشین نگین صدرا ( متعلق به شرکت جواد یزد از شرکت های عمرانی خصوصی و بزرگ کشور ) و شرکت ایرانیان اطلس ( مالک اطلس مال) وارد سرمایه گذاری و ساخت پروژه مگاپارس می شوند. در سال ۱۳۸۸ این مشارکت بصورت کنسرسیوم و در قالب یک شخصیت حقوقی شکل می گیرد و در سال ۱۳۹۱ شرکت #ثاخت با خرید سهم شرکت ایران اطلس وارد این پروژه می شود. بنابراین شرکت پروژه محور است – در حال حاضر سهامداران این شرکت شامل شرکت های زیر است :
شرکت ساختمانی معلم ۳۳ درصد
شرکت پرشین نگین صدرا ۳۴ درصد
شرکت ثاخت ۳۳ درصد
👈 نماینده شرکت ثاخت در این شرکت آقای رضا فردمنش ، نائب رئیس هیات مدیره می باشد.

▪️معرفی کلی پروژه مگاپارس در خیابان شریعتی تهران :
پروژه عظیم چند منظوره مگاپارس با هدف ایجاد مجموعه ای وسیع در مقیاس فرا منطقه‌ای با کاربری‌های متنوع تجاری، اداری، فرهنگی، تفریحی و ورزشی، تعریف شده است به لحاظ نقشه‌ جغرافیایی شهری پروژه دارای دسترسی‌های مناسب از خیابان معلم در ضلع شمالی، خیابان مرودشت در ضلع غربی و خیابان گوهری در ضلع شرقی بوده و به لحاظ دسترسی‌های فرا منطقه‌ای از طریق اتوبان شهید صیاد شیرازی با اتوبان های رسالت، شهید حکیم، همت، نیایش، حقانی و صدر قابل دسترس می‌باشد. استفاده از فرم های ارگانیک در طراحی بام پروژه، تداوم حرکت پیاده در فضای سبز از سطح خیابان تا طبقات بالا و تعریف پارک و فضای سبز در ارتفاع از جذابیت‌های این مگاپروژه محسوب می‌شود.
👈 از این پروژه بعنوان یک شاهکار مهندسی با طراحی معماری منحصر بفرد و اولین گرین مال ایران با حدود یک هکتار بام سبز و بزرگترین و مدرن‌ترین پروژه در قلب تهران نام می برند.

این پروژه چند منظوره در زمینی به مساحت ۲۶٫۳۴۱ متر و با زیربنای ۲۱۵،۲۰۴ مترمربع در ۲۴ طبقه (۵ طبقه زیرزمین، همکف و ۱۸ طبقه روی همکف) از تکنولوژی و مصالح روز جهان بهره می‌گیرد.
این پروژه عظیم شامل ۳۳۸ واحد تجاری با زیربنای مفید ۴۴۲۶۲ مترمربع، ۱۱ واحد ورزشی و فرهنگی با زیربنای مفید ۱۰،۳۸۵ مترمربع، ۱۵ واحد اداری با زیربنای مفید ۱۳،۴۵۶ مترمربع و ۹ واحد رستورن، کافی شاپ و فود کورت با زیربنای مفید ۶،۲۹۴ مترمربع و ۳۰۰۰ واحد پارکینگ می باشد.

امکانات:
رستوران و کافی شاپ، آشپزخانه، سالن‌های نمایش و برگزاری مراسم،سالن‌های ورزشی بولینگ، بیلیارد و پاتیناژ، فود کورت (طبقه ۳، ۴ و ۵)، یک واحد کافی شاپ معلق در ارتفاع ۲۵ متری و قابل دسترسی با دو دستگاه آسانسور پاناروما، یک واحد کافی شاپ پشت آبشار، آبشار به عرض ۲۵ متر و ارتفاع ۱۱ متر، روشنایی هوشمند، برق رسانی عمومی، تلفن، اینترنت، اعلان اطفاء حریق، پارکینگ هوشمند، ۶ سالن سینما با ظرفیت‌های ۸۲ الی ۲۴۸ نفره، ۱۸ هزار متر مربع فضای سبز که ۱۰ هزار متر مربع از آن روف گاردن می‌باشد.

آدرس دقیق پروژه: تهران، خیابان شریعتی، خیابان معلم، نبش خیابان مرودشت

مجموع سرمایه گذاری انجام شده توسط ثاخت در این شرکت تا پایان شهریور ۱۳۹۹ بالغ بر ۳۸۸ میلیارد تومن می باشد. طبق آخرین گزارشات غیر رسمی میزان پیشرفت پروژه ۷۶ درصد می باشد.
هیچ اطلاعات مستندی از ترازنامه شرکت و مخارج انجام شده برای این پروژه و نحوه تامین مالی آن در دست نیست . پروژه از سال ۱۳۸۶ استارت خورد و قرار بود تا پایان سال ۱۳۹۴ با صرف ۱۵۰ میلیارد تومن به پایان برسد.
👈 سرمایه شرکت در بدو تاسیس ۱۰۰ میلیون تومن – شواهدی از افزایش سرمایه در آگهی های روزنامه رسمی دیده نمی شود.
بنظر می رسد بخشی از پروژه در سنوات قبل پیش فروش شده است.

🔹 برای ارزش گذاری این پروژه با مشکلات زیر روبرو هستیم :
۱) قیمت تمام شده پروژه نامشخص است
۲) منابع تامین مالی شده از بانکها و سایرین نامشخص است
۳) مساحت پیش فروش شده نامشخص است

🔹 برآورد ارزش روز و تمام شده پروژه :
▪️پروژه حدودا ۲۱۵ هزار متر مربع زیر بنا دارد . بخش زیادی از مخارج پروژه تا قبل از نابسامانی های اقتصادی سال ۱۳۹۷ صورت گرفته بود . در هر حال چنانچه متوسط هزینه ساخت هر متر مربع را ۵ میلیون تومن فرض بگیریم بهای ساخت پروژه حدود ۱۱۰۰ میلیارد تومن بدون در نظر گرفتن هزینه های مالی بدست می آید . باز فرض کنیم همین مبلغ نیز هزینه های مالی به پروژه اضافه شود که تمام شده می شود ۲۲۰۰ میلیارد تومن چنانچه زمین را نیز ۳۰۰ میلیارد تومن ( به قیمت سال ۱۳۸۸) فرض کنیم 👈👈 تمام شده کل می شود ۲۵۰۰ میلیارد تومن .

▪️پروژه حدودا ۷۵ هزار متر فضای مفید و قابل فروش دارد . فرض می کنیم ۵۰ درصد آن قبلا فروخته شده است . بنابراین مانده مساحت مفید می شود ۳۷۵۰۰ متر . چنانچه هر متر مربع را متوسط ۱۵۰ میلیون تومن در نظر بگیریم ارزش باقیمانده میشود ۵۶۲۵ میلیارد تومن .

♠️ بنابراین در یک برآورد تقریبا محافظه کارانه سود پروژه ۳۱۲۵ میلیارد تومن بدست می آید. که سهم ثاخت ۳۳ درصد آن یعنی ۱۰۳۰ میلیارد تومن می باشد . چنانچه این رقم را از تمام شده سرمایه گذاری (۳۸۸ م تومن)کسر کنیم مازاد این سرمایه گذاری ۶۴۳ میلیارد تومن برآورد می گردد.

🔺 شرکت پدید آوران اطلس پارس:
این شرکت به منظور ارائه خدمات تخصصی در زمینه بازاریابی و فروش املاک و ساختمان در سال ۱۳۸۹ تاسیس و شروع به فعالیت نمود. شرکت ثاخت ۲۲ درصد سهام این شرکت را در سال ۱۳۹۱ همراه با خرید سهام آریا عمران پارس خریداری کرد. سهامدار عمده این شرکت گروه ساختمانی معلم با ۶۶ درصد سهام می باشد. سرمایه گذاری انجام شده در این شرکت ۴۰۰ میلیون تومن بوده که با اهمیت نمی باشد.
اطلاعات مالی شرکت تاکنون منتشر نشده است.

🔴 جمع بندی بخش سرمایه گذاری ها :
سرمایه گذاری های شرکت شامل ۲ شرکت بورسی و ۱۰ شرکت غیر بورسی است . در این بررسی برای شرکت های بورسی به همان ارزش بازار اکتفا کردیم و برای شرکت های غیر بورسی هر کدام از شرکت ها را بطور جداگانه از روش خالص دارایی ها ارزشگذاری کردیم . از ۱۰ شرکت غیر بورسی فقط سه شرکت حائز اهمیت بود و بقیه ارقام بااهمیتی نداشتند و یا صرفا یک پوسته از شخصیت حقوقی بودند. خلاصه محاسبات سرمایه گذاری را به شرح زیر است:
مازاد شرکت های بورسی ۱۳۸۰ میلیارد تومن
مازاد شرکت تیساکیش ۱۲۵۷ میلیارد تومن
مازاد شرکت پارس سازه ۱۳۶ میلیارد تومن
مازاد شرکت آیا عمران پارس ۶۴۳ میلیارد تومن
♣️ جمع کل مازاد شرکت ها ۳۴۱۶ میلیارد تومن

🔵 بررسی پروژه های شرکت ثاخت :
شرکت ۴ پروژه در دست ساخت دارد :
۱) پروژه تجاری نارنجستان در ایزدشهر مازندران ( مشارکتی)
۲) پروژه تجاری سعدی در شیراز
۳) پروژه اقامتی شمع ساحل در نوشهر
۴) پروژه مسکونی رویای کیش ( مشارکتی)
مانده حساب پروژه های فوق ۲۳۵ میلیارد تومن می باشد که ذیلا به تشریح هر پروژه می پردازیم :
🔺 پروژه تفریحی تجاری توریستی و هتل نارنجستان ۲ :
این پروژه در دو قسمت ( قطعه) تعریف شده قطعه اول مربوط به تجاری و تفریحی و قطعه دوم نیز مربوط به هتل می باشد. عملیات اجرای قطعه اول در سه فاز از سال ۱۳۸۶ شروع شد که در حال حاضر فاز یک آن تا سطح ۷۱ درصد پیشرفت بدلیل اختلاف با شریک پروژه متوقف است . و از قطعه دوم ( ساحلی ) یعنی هتل نیز فعلا زمین خالی است و بجز طراحی اولیه کار خاصی انجام نشده است . کل دو قطعه زمین ۵۲۵۰۰ متر مساحت دارد که قطعه اول آن ۲۵۰۰۰ متر می باشد.
سهامداران پروژه شامل ۷۰ درصد شرکت ثاخت و ۳۰ درصد شرکت نارنجستان زیبای شمال ( بخش خصوصی با مدیریت آقای موهبت)
آدرس پروژه : استان مازندران ، ایزد شهر – کیلومتر ۷ جاده نور محمود آباد مقابل هتل نارنجستان
👌 توضیح : هتل نارنجستان ( موسوم به نارنجستان ۱ ) در همان محل متعلق به شرکت نارنجستان زیبای شمال ( بخش خصوصی) است و مدت هاست که مورد بهره برداری قرار دارد و ارتباطی با شرکت ثاخت ندارد .

▪️ پروژه تجاری تفریحی در قطعه اول
زمین به مساحت ۲۴۶۵۸ متر و با زیربنای کل ۱۰۵۴۹۴ متر
زیر بنای مفید ۲۹۷۴۵ متر شامل ۴۱۰ واحد تجاری مسکونی در ۱۱ طبقه
این پروژه در سه فاز تعریف شده است :
فاز اول با زیر بنای ۱۶۶۷۲ متر
فاز دوم با زیر بنای ۵۱۷۸۸ متر
فاز سوم با زیر بنای ۳۶۰۰۰ متر
برای این پروژه در سال ۱۳۹۰ اوراق مشارکت ( صکوک) ۵ ساله با نرخ ۲۰ درصد در فرا بورس منتشر شد. قرار بود کل پروژه تا پایان ۱۳۹۲ تکمیل شود که متاسفانه طبق برنامه پیش نرفت .
انتشار اوراق مشارکت و تحقق برنامه اجرایی باعث شد تا هزینه های مالی زیادی به پروژه تحمیل شود بطوریکه از کل هزینه های انجام شده برای این پروژه ۶۷ درصد آن هزینه های مالی می باشد. از طرفی پیش فروش بخشی از پروژه در سنوات قبل نیز مشکلات حقوقی برای شرکت به همراه داشته است .
طبق شواهد و اطلاعات منتشر شده شریک پروژه یعنی شرکت نارنجستان زیبای شمال علی رغم اینکه ۳۰ درصد سهم مشارکت دارد از ابتدای مشارکت خود ریالی بابت این پروژه پرداخت نکرده است . همین موضوع منجر به توقف پروژه گردیده است .
شرکت ثاخت تا کنون ۲۱۵ میلیارد تومن برای فاز اول پروژه هزینه داشته است که سهم شریک ۳۰ میلیارد تومن می باشد که بحساب بدهی شریک منظور شده است .
👈 متراژ پیش فروش شده شامل ۴۱۱۶ متر از بخش تجاری و ۷۱۰ متر از هتل آپارتمان
👈 آخرین درصد پیشرفت پروژه برای فاز اول آن ۷۱ درصد گزارش گردیده که از سال ۱۳۹۵ بدون تغییر و یا با کندی زیادی مواجه است .

▪️ هتل نارنجستان در قطعه دوم
طبق طرح اولیه قرار بود یک هتل ۵ ستاره در ۳۴ طبقه با زیر بنای ۵۷۰۰۰ متر مربع شامل ۲۲۵ واحد اقامتی در زمینی به مساحت ۲۷۵۰۰ متر در مجاورت هتل فعلی نارنجستان متعلق به بخش خصوصی احداث گردد . از این پروژه به جز طراحی اولیه گزارش دیگری موجود نمی باشد . نقشه های هوایی گوگل نیز حکایت از زمین خالی در محل اجرای این پروژه دارد.

🔹 برآورد ارزش پروژه :
مهمترین مساله در این پروژه ابهام آن در خصوص نحوه حل و فصل اختلاف با شریک خصوصی آن است که نمی توان برای تاریخ اتمام آن برآوردی داشت . همین موضوع باعث توقف پروژه و تحمیل هزینه های مالی اضافی به آن می باشد.
کل زمین ۵۲۵۰۰ متر است که نیمی از آن ساحلی است . طبق آگهی های منتشره در اطراف پروژه می توان ارزش هر متر زمین را ۱۵ میلیون تومن در نظر گرفت بنابراین ارزش زمین حدودا ۷۸۷ میلیارد تومن برآورد می گردد که ۷۰ درصد آن به مبلغ ۵۵۰ میلیارد تومن متعلق به ثاخت است.
هزینه های پروژه بجز زمین و هزینه مالی ۴۵ میلیارد تومن سهم شرکت ثاخت گزارش گردیده است . چنانچه تحقق بیشتر هزینه ها را سال ۱۳۹۲ در نظر بگیریم با فرض ۸ برابری قیمت های مسکن تا سال ۱۳۹۹ ارزش روز هزینه های انجام شده ۳۶۰ میلیارد تومن می شود .
♠️ بنابراین ارزش منصفانه این پروژه در همین سطح از پیشرفت کار ۹۱۰ میلیارد تومن برآورد می گردد . که با کسر مانده هزینه انجام شده به مبلغ ۱۸۵ میلیارد تومن مازادی برابر با ۷۲۵ میلیارد تومن ایجاد می کند.

🔺 مجتمع تجاری تفریحی فرهنگی سعدی :
این پروژه در زمینی به مساحت ۶۰۷۷ متر با زیر بنای کل ۵۳۹۹۲ متر و زیر بنای مفید ۲۰۸۹۸ متر در ۱۲ طبقه شامل ۲۶۷ واحد تجاری ، رستوران و تالار ، فودکورت ، کافی شاپ ، شهربازی و سینما بعلاوه ۴۵۸ واحد پارکینگ در مرحله تکمیل نهایی و واگذاری می باشد. ۱۰۰ درصد این مجتمع متعلق به ثاخت می باشد. کل هزینه های انجام شده ۲۸۰ میلیارد تومن که احتمالا ۱۵ میلیارد تومن نیز برای تکمیل نهایی مورد نیاز باشد.
آدرس مجتمع : شیراز خیابان عفیف آباد – نبش خیابان عرفان منش
این پروژه قرار بود تا پایان سال ۱۳۹۲ تکمیل شود که در سال ۱۳۹۹ تکمیل شد .
👈 بخش کمی از این پروژه در سنوات قبل و سال جاری فروخته شد.
👈 شرکت این پروژه را بصورت یکجا و با تمامی واحدها در شهریور ۱۳۹۸ به مبلغ ۲۷۵ میلیارد تومن آگهی فروش کرد که به نتیجه نرسید.

♠️با توجه به رشد شاخص قیمت مسکن از شهریور ۹۸ تا مهر ماه ۹۹ می توان ارزش این پروژه را حدودا ۵۵۰ میلیارد تومن برآورد کرد که با کسر ۲۹۵ میلیارد تومن هزینه پروژه به مازاد ۲۵۵ میلیارد تومن می رسیم.

🔺 پروژه شمع ساحل :
این پروژه در زمینی به مساحت ۱۴۴۰۰ متر با زیر بنای کل ۴۳۸۱۵ متر و زیر بنای مفید ۲۳۹۴۱ متر با کاربری هتل آپارتمان در ۹ بلوک ۹ الی ۱۵ طبقه در منطقه شمع ساحل نوشهر در دست ساخت است.
این پروژه در سال ۱۳۹۰ در نتیجه یک مبادله تهاتری با ۸۰ درصد پیشرفت فیزیکی به مبلغ ۲۴ میلیارد تومن خریداری شده است که متاسفانه از همان تاریخ تا به کنون متوقف مانده است .
علت توقف نامشخص است . گفته می شود شرکت بدنبال تغییر کاربری از هتل آپارتمان به مسکونی می باشد.

♠️ چنانچه ارزش هر متر مربع آپارتمان در منطقه شمع ساحل ۱۵ میلیون تومن فرض بگیریم با توجه به متراژ مفید و درصد تکمیل پروژه ارزش برآوردی آن ۲۸۷ میلیارد تومن می شود که با کسر بهای تمام شده آن مازادی بالغ بر ۲۶۳ میلیارد تومن برای شرکت ایجاد می نماید.

🔺 پروژه مسکونی رویای کیش :
شرح کامل این پروژه در توضیحات شرکت تیساکیش گفته شد و تکرار آن خودداری می کنیم. قبلا گفتیم که پروژه با مشارکت ۵۰ درصد سازمان منطقه آزاد کیش و ۵۰ درصد گروه ثاخت شامل تیساکیش و خود شرکت ثاخت در دست احداث است .
از ۵۰ درصد گروه ۳۰ درصد متعلق به ثاخت و ۷۰ درصد متعلق به تیساکیش می باشد. بعبارتی سهم ثاخت از کل پروژه ۱۵ درصد می باشد. لیکن در حسابهای شرکت ثاخت اثری از این پروژه نیست علت این موضوع مربوط به بخش ویلایی می باشد.
بخش ویلایی این پروژه ۱۰۰ درصد تکمیل و فروخته شده است . بر اساس مستندات مالی ظاهرا شرکت ثاخت تمام حق السهم خود در این پروژه را از محل فروش واحد های ویلایی در سنوات قبل از شرکت تیساکیش ( کیش رویای زندگی) دریافت و تسویه نموده است بنابراین آنچه در پروژه باقیمانده و در حال تکمیل است متعلق به تیساکیش می باشد.که البته ۱۰۰ درصد سهام تیساکیش نیز متعلق به ثاخت است.

🔴 جمع بندی بخش پروژه ها :
در حال حاضر شرکت سه پروژه در دست ساخت دارد که فقط پروژه سعدی شیراز فعال و قابلیت فروش دارد . در این بررسی هر سه پروژه را بر اساس آخرین اطلاعات منتشره و البته با استفاده از ضرایب برآوردی ارزشگذاری و ارزش افزوده آن را پس از کسر قیمت های تمام شده محاسبه کردیم که خلاصه آن به شرح زیر است :
مازاد پروژه نارنجستان ۷۲۵ میلیارد تومن
مازاد پروژه سعدی ۲۵۵ میلیارد تومن
مازاد شمع ساحل ۲۶۳ میلیارد تومن
♣️ جمع کل مازاد شرکت ها ۱۲۴۳ میلیارد تومن

ادامه دارد …
۲۷ آبان ۱۳۹۹

برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.
فهرست