شرکت بین المللی توسعه ساختمان (ثاخت)

کلیات شرکت ثاخت:

شرکت بین المللی توسعه ساختمان در سال ۱۳۶۴ تاسیس شد. سرمایه ۹۰۰ میلیارد تومان. ارزش بازار ۳۳۸۰ میلیارد تومان.  فعالیت در حوزه ساخت و ساز دارد. خودش هلدینگ است علاوه بر اینکه فعالیت مستقل دارد شرکت های تابعه نیز در بخش ساختمان فعال اند. سهامدار اصلی شرکت های وابسته به وغدیر با ۵۵ درصد سهام است. اوایل سال ۹۹ سهام متعلق به مجموعه وغدیر بیش از ۷۱ درصد بود که با شرایط مثبت سهم عرضه های زیادی صورت گرفت. تعداد پرسنل ۴۹ نفر و سال مالی ۳۱ شهریور ماه هر سال می باشد.

در اردیبهشت ماه ۱۳۹۹ سرمایه شرکت از ۶۰۰ به ۹۰۰ میلیارد تومان از محل آورده و مطالبات افزایش یافت. هنوز فرآیند ثبت افزایش سرمایه به اتمام نرسیده است . بنظر حراج حق تقدم های استفاده نشده باید انجام شود.

بنظر می رسد بخش زیادی از فروش سهام شرکت توسط مجموعه غدیر از طریق خرید مجدد حق تقدم ها در اواخر مهلت آن به قیمت های بسیار ارزانتر جبران شده باشد.

بررسی ترازنامه ثاخت: خرداد ماه ۱۳۹۹

  • جمع دارایی ها ۱۳۸۱ میلیارد تومان
  • جمع بدهی ها ۹۲۸ میلیارد تومان
  • ارزش ویژه ۴۵۳ میلیارد تومان

تفسیر: ارقام عمده دارایی ها شامل سرمایه گذاری در سهام ، پروژه ها و طلب ها به ترتیب ۴۳ درصد ۲۷ درصد و ۲۵ درصد جمع دارایی ها را تشکیل داده اند. شرکت دارایی ثابت با اهمیت ندارد و محدود به ساختمان مرکزی می باشد.

بخش بدهی ها شامل بدهی به سهامداران ( وغدیر ) و بدهی بابت تسهیلات بانکی هست. وام های بانکی در چند سال اخیر  فشار زیادی روی نقدینگی شرکت داشته و بخش زیادی از هزینه های شرکت نیز ناشی از هزینه های بهره بوده است. اخیرا مدیریت تصمیم به تسویه بخشی از بدهی ها داشته که افزایش سرمایه اخیر در همین جهت بوده بنابراین با احتمال زیاد برای عملکرد سال مالی ۱۴۰۰ با کاهش بدهی ها شرایط نقدینگی و سودآوری شرکت تا حدی بهبود خواهد یافت.

سرمایه در گردش منفی ، نسبت بدهی ۶۷ درصد که نشان از شرایط نقدینگی نامناسب از شرکت دارد. اما با افزایش سرمایه اخیر انتظار کاهش در نسبت بدهی داریم. طبق آخرین ترازنامه سرمایه ۶۰۰ میلیارد تومان و شرکت دارای زیان انباشته است.

افزایش سرمایه از ۶۰۰ به ۹۰۰ میلیارد تومان در جریان است.

بررسی دارایی های ثابت ثاخت:

کل دارایی های ثابت به ارزش تمام شده ۱۳ میلیارد تومان و ارزش دفتری ۹ میلیارد تومان می باشد . دو رقم عمده در این لیست شامل:

زمین  به ارزش تمام شده ۶٫۳ میلیارد تومان و ساختمان  به ارزش تمام شده ۴٫۸ میلیاردتومان می باشد.

متراژ ساختمان اداری شرکت در ۱۲ طبقه و ۲۰ واحد اداری به شرح زیر است:

عرصه ۴۶۰ متر

اعیان ۲۴۵۰ متر

۱۸ واحد از ۲۰ واحد دفتر مرکزی در رهن بانک ها می باشند.

بررسی پرتفوی سهام ثاخت:

سرمایه گذاری های شرکت به ارزش ۵۹۶ میلیارد تومان شامل بورسی و غیر بورسی به شرح زیر می باشد :

بورسی شامل:

  1. شرکت آ س پ (ASP) با مالکیت ۴۰٫۷ درصد
  2. شرکت شهر سازی و خانه سازی باغمیشه (ثباغ) با مالکیت ۲۹٫۶ درصد
  3. بهای تمام شده سرمایه گذاری های فوق ۸۶ میلیارد تومان که ارزش بازار آنها ۱۴۹۹ میلیارد تومان و مازاد حاصل برابر است با ۱۴۱۳ میلیارد تومان
  4. از بررسی و قیمت گذاری مجدد شرکت های بورسی صرف نظر و قیمت های بازار ملاک است.

غیر بورسی شامل:

  1. شرکت تیساکیش با مالکیت ۱۰۰ درصد
  2. شرکت توسعه صنعت ساختمان غدیر خوزستان با مالکیت ۱۰۰ درصد
  3. شرکت مهندسی و ساخت پارس سازه با مالکیت ۱۰۰ درصد
  4. شرکت سرپناه فارس با مالکیت ۱۰۰ درصد
  5. شرکت افق سازه پایا آدخ با مالکیت ۱۰۰ درصد
  6. شرکت پیمان غدیر با مالکیت ۱۰۰ درصد
  7. شرکت Divital Auto Invest با مالکیت ۷۰ درصد
  8. شرکت عمران قشم با مالکیت ۳۵ درصد
  9. شرکت طرح و توسعه آریا عمران پارس با مالکیت ۳۳ درصد
  10. شرکت پدید آوران اطلس پارس با مالکیت ۲۲ درصد

بهای تمام شده شرکت های غیر بورسی  ۵۱۰ میلیارد تومان می باشد. که ارزش های برآوردی آن را با بررسی هر یک از شرکت های فوق را محاسبه می کنیم .

شرکت تیسا کیش:

این شرکت در سال ۱۳۸۳ در جزیره کیش ثبت شده است . آخرین سرمایه ۷۰ میلیارد تومان است. پروژه های متعددی دارد. در سال ۱۳۹۷ یکی از شرکت های ثاخت به نام  “کیش رویای زندگی”  که مجری و شریک پروژه بزرگ برج های مسکونی رویای کیش بود در این شرکت ادغام شد .  در حال حاضر ثاخت مالک ۱۰۰ درصدی در این شرکت است . قبلا در سال  ۱۳۹۶ مقدار  ۲۰ درصد سهام شرکت تیسا کیش در اختیار ورنا بود که ثاخت این مقدار سهم را به ارزش ۹۹ میلیارد تومان از ورنا خرید . تعداد پرسنل ۴۶ نفر و سال مالی این شرکت ۳۱ شهریور ماه هر سال است.

آدرس : میدان ساحل خ بلوار دریا مجاور ساختمان انفورماتیک

 ارقام کلی ترازنامه و عملکرد مالی بدین شرح است : اسفند ۱۳۹۸
  • جمع دارایی ها ۳۵۰ میلیارد تومان
  • جمع بدهی ها ۳۰۱ میلیارد تومان
  • ارزش ویژه ۴۹ میلیارد تومان
  • درآمد ۶ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ ۲۲ میلیارد تومان
  • سود خالص ۶ ماهه ۱۳۹۹ مبلغ ۱۱ میلیارد تومان

تفسیر:  حدودا ۲۹۰ میلیارد تومان از دارایی های شرکت مربوط به پروژه های در جریان است که ذیلا بررسی می شود. بدهی ها نیز عمدتا به سهامدار شرکت یعنی ثاخت (۲۵۰ میلیارد تومان ) مربوط است و کمی نیز شامل تسهیلات بانکی (۱۷ میلیارد تومان )  و پیش دریافت (۲۲ میلیارد تومان ) فروش واحد ها می باشد. شرکت دارای زیان انباشته (۲۳ میلیارد تومان) بوده و عملکرد سودآور با اهمیتی ندارد. شناسایی درآمدهای شرکت بر اساس استاندارد حسابداری و روش درصد پیشرفت کار بوده و بخش زیادی از پروژه های در جریان فعلی از قبل پیش فروش شده است.

بررسی پروژه های شرکت تیسا کیش:
پروژه رویای کیش:

این پروژه در سال ۱۳۸۶ با مشارکت ۵۰ درصدی منطقه آزاد کیش (شرکت سرمایه گذاری و توسعه کیش) و ۵۰ درصدی گروه ثاخت شامل خود شرکت ثاخت (۱۵ درصد) و کیش رویای زندگی (۳۵ درصد) (ادغام شده در تیساکیش فعلی) در زمینی به مساحت ۸۲۱۱۳ متر بعنوان آورده منطقه آزاد واقع در نوار ساحلی شرقی جزیره و در مجاورت بازار مرجان کیش شروع شد.

پروژه رویای کیش شرکت تیسا کیش ثاخت
پروژه رویای کیش متعلق به شرکت تیساکیش

این پروژه شامل :

۱۶۲ واحد مسکونی ویلایی در قالب ۲۷ بلوک ۶ واحدی و ۶۴۰ واحد مسکونی در قالب ۵ برج ۱۷ طبقه با زیر بنای کل ۱۲۸۰۰۰ متر مربع می باشد.

تمامی واحد های ویلایی در سنوات قبل فروخته شده و اسناد مالکیت آن نیز تحویل خریداران گردیده است .

از باقیمانده واحد های مسکونی برج تعداد ۳۰۲ واحد به مساحت ۳۵۸۸۰ متر مربع متعلق به تیساکیش می باشد که آن ۲۷ واحد به مساحت ۳۳۶۷ متر مربع آن در سنوات قبل فروخته شده است.

طبق آخرین گزارش مالی پیشرفت فیزیکی پروژه تا پایان سال ۱۳۹۸ متوسط ۵۲ درصد می باشد. طبق برنامه اعلام شده این پروژه تا پایان سال ۱۳۹۹ تکمیل خواهد شد.

طرح کلی از پروژه رویای کیش شرکت تیسا کیش ثاخت
شرکت تیساکیش – نمایی از طرح کلی پروژه مسکونی رویایی کیش
مشخصات برج های پروژه رویای کیش شرکت تیسا کیش ثاخت
شرکت تیسا کیش – مشخصات برج های پروژه رویای کیش
برآورد ارزش پروژه:

تمام شده پروژه برای واحد های سهم شرکت  135 میلیارد تومان

برآورد هزینه های تکمیل ۴۳۸ میلیارد تومان

جمع مخارج کل پروژه ۳۰۲ واحد به متراژ ۳۵۸۸۰ متر ۵۷۳ میلیارد تومان

ارزش فروش واحد های باقیمانده ۲۷۵ واحد به متراژ ۳۲۵۱۳ متر به ازای هر متر ۴۰ میلیون تومان برابر با ۱۳۰۰ میلیارد تومان می باشد.

درآمدهای ناشی از واحد های پیش فروش شده ( برآوردی) ۳۵ میلیارد تومان

جمع کل درآمدها ۱۳۳۵ میلیارد تومان

مازاد (سود) برآوردی ۷۶۲ میلیارد تومان که با توجه به درصد تکمیل ۵۲ درصدی آن به مازاد خالص ۳۹۶ میلیارد تومان می رسیم.

پروژه مسکونی دیدار (تیسا شهر):

این پروژه در زمینی به مساحت ۳۶۸۰۰ متر با زیر بنای ۵۴۵۷۲ متر مربع واقع در کیش میدان امیر کبیر انتهای بلوار دانش لوپ دیدار در قالب ۵ بلوک (A, B, C, D, E) با تنوع طبقاتی ۱۱ تا ۱۵ طبقه جمعا ۴۲۰ واحد مسکونی در جریان ساخت می باشد. ۱۰۰ درصد این پروژه متعلق به تیساکیش بوده و شرکت شریک ندارد.

طرح پروژه دیدار تیساشهر شرکت تیساکیش شرکت فرعی ثاخت
نمایی از طرح پروژه مسکونی دیدار (تیساشهر) متعلق به شرکت تیساکیش

از پنج بلوک گفته شده دو بلوک آن تکمیل و بخش عمده آن نیز فروخته شده و بلوک سوم در جریان تکمیل و پیش فروش است . و برای دو بلوک باقیمانده کار خاصی صورت نگرفته و هنوز در مرحله بازبینی و طراحی ثانویه می باشد.

برج های پروژه مسکونی دیدار تیساکیش ثاخت
نمایی از طرح برج های پروژه مسکونی دیدار کیش

مشخصات بلوک های تکمیل و در جریان ساخت بدین شرح است :

بلوک E :  جمعا ۴۸ واحد به مساحت ۴۵۹۵ متر که ۴۶ واحد آن به مساحت ۴۴۴۸ متر واگذار شده است.

بلوک D :  جمعا ۵۶ واحد به مساحت ۵۵۲۹ متر که ۳۹ واحد آن به مساحت ۳۸۵۲ متر واگذار شده است.

بلوک C  :  جمعا ۷۴ واحد به مساحت ۷۴۲۷ متر که ۵ واحد آن به مساحت ۶۰۰ متر واگذار شده است.

بلوک B :  جمعا ۶۲ واحد به مساحت ۵۰۱۱ متر فاقد عملیات ساخت

بلوک A :  جمعا ۱۸۰ واحد به مساحت ۱۳۶۵۵ متر  فاقد عملیات ساخت

در مجموع از سه بلوک تکمیل شده ۸۸ واحد با مساحت ۸۶۵۱ متر مربع قابل واگذاری می باشد.

مشخصات بلوک های پروژه مسکونی دیدار تیساشهر تیساکیش ثاخت
مشخصات پروژه مسکونی دیدار (تیساشهر) متعلق به شرکت تیساکیش
برآورد ارزش پروژه:

تمام شده پروژه برای واحد های باقیمانده و تعهدات قبلی ۳۳ میلیارد تومان

برآورد هزینه های تکمیل ۳۰ میلیارد تومان

جمع مخارج برآوردی پروژه برای ۸۶۵۱  متر ۶۳ میلیارد تومان

ارزش فروش واحد های باقیمانده ۸۸ واحد به متراژ ۸۶۵۱ متر  به ازای هر متر ۴۰ میلیون تومان برابر با ۳۴۶ میلیارد تومان

مازاد (سود ) برآوردی  283 میلیارد تومان . از آنجایی که بخشی از پروژه (بلوک C) در نقطه ۶۰ درصد تکمیل است لذا برای محاسبه مازاد نهایی بایستی تعدیل صورت داد یعنی  :

برای متراژ ۱۸۲۴ متر مربع ( شامل باقیمانده های بلوک های E, D) که تکمیل شده اند ۵۷ میلیارد تومان

برای مترآژ ۶۸۲۷ متر مربع ( بلوک C) که ۶۰ درصد تکمیل است ۱۳۶ میلیاردتومان

جمع مازاد ۱۹۳ میلیارد تومان

و اما برای بلوک های A و B که فعلا زمین خالی است. متراژ این دو بلوک حدودا ۱۴ هزار متر می شود که با فرض هر متر ۲۰ میلیون تومان جمعا ۲۸۰ میلیارد تومان ارزش دارد که تماما آن را مازاد در نظر می گیریم.

بنابراین مازاد کل این پروژه ۴۷۳ میلیارد تومان

اما نکته مهم اینکه ۶۸۲۷ متر هنوز ۶۰ درصد تکمیل هست بنابراین ۸۰ درصد از مازاد بایستی با درصد تکمیل تعدیل شود

پروژه مجتمع تجاری تفریحی تیسا یک:

این پروژه در زمینی به مساحت ۱۹۳۸۸ متر واقع در کیش تقاطع خ دریا و سنایی با زیر بنای کل ۶۵۶۵۹ متر و زیر بنای مفید ۲۶۷۵۳ متر شامل ۲۹۰ واحد تجاری ، رستوران ، شهربازی ، بولینگ ، سالن بیلیارد و سینما در ۵ طبقه در دست احداث است.

مجتمع تجاری تفریحی تیسا یک تیساکیش ثاخت
مجتمع تجاری تفریحی تیسا یک کیش

پیشرفت فیزیکی پروژه ۲۱ درصد گزارش گردیده که بنظر می رسد پروژه متوقف می باشد.

بر اساس گزارش حسابرس پروژه فاقد توجیه اقتصادی بوده و هیات مدیره تکلیف به خروج از آن می باشد.

در سال ۱۳۹۶ تعداد ۳۴ واحد از واحد های تجاری این پروژه به متراژ ۱۳۷۱ متر پیش فروش گردیده که بنظر شرکت با مسائل حقوقی روبرو خواهد شد.

حدودا ۹۰ میلیارد تومان برای این پروژه هزینه شده که سهم زمین و جواز ساخت ۳۷ میلیارد تومان می باشد.

با توجه به شرایط توقف پروژه فقط ارزش زمین را ارزیابی کنیم. با فرض هر متر مربع ۲۵ میلیون تومان ارزش زمین  485 میلیارد تومان برآورد می گردد که با کسر هزینه های پروژه ۹۰ میلیارد تومان مازاد آن برابر می شود با ۳۹۵ میلیارد تومان

پروژه تجاری تیسا دو:

این پروژه در زمینی به مساحت ۱۳۰۷۱ متر مربع با زیر بنای کل ۵۷۷۷۵ و مفید ۲۲۸۲۴ متر مربع تعریف گردیده است. اطلاعاتی از موقعیت زمین موجود نیست . طبق گزارش حسابرسی بازیافت مبلغ زمین با ابهام روبروست .

مجتمع تجاری تیسا کیش 2 شرکت تیساکیش ثاخت
طرحی از پروژه تیسا۲

پروژه متوقف و میزان پیشرفت این پروژه ۲ درصد گزارش شده است.

به نظر می رسد زمین مزبور طی چک در سنوات قبل از سازمان منطقه آزاد خریداری گردیده که چک های مزبور برگشت خورده اند.

طبق صورتهای مالی ارزش زمین مزبور ۲۹ میلیارد تومان ثبت دفاتر شده است.

بدلیل ابهام موجود در مالکیت زمین و یا جرائم احتمالی و مسائل حقوقی مرتبط با آن از محاسبه ارزش روز آن صرف نظر می کنیم.

اسناد مالکیت تیسا ۱ و ۲ در رهن بانک سرمایه می باشند.

سایر املاک شرکت تیسا کیش:
  1. سه قطعه زمین در شهرستان نور کیلومتر ۳ چمستان
  2. دو دستگاه آپارتمان در مجتمع ساحلی رویای کیش
  3. هفت دستگاه آپارتمان در مجموعه بعثت سه راه خاوران تهران

بهای تمام شده املاک فوق ۴ میلیارد تومان که ارزش برآوردی آن ۲۰ میلیارد تومان می باشد. مازاد برابر با ۱۶ میلیارد تومان

برآورد ناو شرکت تیسا کیش:
  • مازاد پروژه رویای کیش ۳۹۶ میلیارد تومان
  • مازاد پروژه تیسا شهر ۴۷۳ میلیارد تومان
  • مازاد پروژه تیسا یک ۳۹۵ میلیارد تومان
  • مازاد املاک ۱۶ میلیارد تومان
  • جمع مازاد ۱۲۸۰ میلیارد تومان
  • ارزش ویژه ۴۹ میلیارد تومان

خالص دارایی ها ۱۳۲۹ میلیارد تومان با کسر ۷۲ میلیارد تومان بهای تمام شده این سرمایه گذاری در دفاتر ثاخت به مازاد ۱۲۵۷ میلیارد تومان می رسیم.

شرکت توسعه صنعت ساختمان غدیر خوزستان:

این شرکت سال ۱۳۶۷ با نام توسعه صنعت فاضلاب ایران در اهواز تاسیس شد که بعد ها تغییر نام داد . علی رغم قدمت و سابقه زیاد فعالیت فاقد عملیات با اهمیت است . بنظر می رسد نوعی سر در گمی در مدیریت شرکت وجود دارد . یکبار به سهامی عام تبدیل می شود و درج نماد در فرا بورس (ثغدیر) می شود اما مجددا به حالت سهامی خاص بر می گردد . سال ۱۳۹۶ منحل می شود و یک سال بعد مجدد احیا می شود!! در مجموع این شرکت با سرمایه ۵ میلیارد تومانی و ۲۳ نفر پرسنل فعالیت اصلی آن محدود به تولید بلوک های سیمانی ، جدول ، کفپوش ، انواع نیوجرسی و … می باشد. ۱۰۰ درصد سهام متعلق به ثاخت است .

آدرس کارگاه کیلومتر ۷ جاده اهواز به اندیمشک – سال مالی ۳۱ شهریور ماه هر سال

سر جمع کل دارایی ها ۹ میلیارد تومان بدهی ها ۵ میلیارد و ارزش ویژه ۴ میلیارد تومان می باشد. فعالیت های شرکت سودآور نیست .

در سال ۱۳۸۶ شرکت طی یه تفاهم نامه سه جانبه با بانک مسکن و شرکت عمران شهر جدید شیرین شهر وارد پروژه ساخت مسکن مهر به تعداد ۷۵۸ واحد می شود که این پروژه بدلیل عدم تامین اعتبار ( از طرف بانک مسکن) در سطوح ۵۰ درصد پیشرفت فیزیکی متوقف می گردد. در مجموع بدلیل افزایش هزینه های ساخت و نبود اعتبارات کافی پروژه فاقد سودآوری می باشد.

با توجه باینکه شرکت فاقد دارایی های بااهمیت می باشد. از محاسبه مازاد ناو صرف نظر می کنیم.

شرکت مهندسی و ساخت پارس سازه:

سال ۱۳۳۰ به نام مقاطعه کاری مجم در تهران تاسیس شد چندین مرتبه تغییر نام داشت . در سال ۱۳۹۸ دو شرکت از شرکت های ثاخت به نام های ” هتل و ساختمان نارنجستان گستر ” و  ” گسترش تجهیزات بهسان پارس ” در این شرکت ادغام شدند . آخرین سرمایه ۹۱ میلیارد تومان – فعالیت اصلی انعقاد قراردادهای مدیریت پیمان برای پروژه های گروه ثاخت و همچنین خودش مجری یک پروژه در رشت می باشد.  100 درصد سهام متعلق به ثاخت است . تعداد پرسنل ۴۳ نفر – سال مالی ۳۱ شهریور هر سال

این شرکت در آبان ماه ۱۳۹۷ از محل تجدید ارزیابی زمین های خود افزایش سرمایه داشت.

ارقام کلی ترازنامه و عملکرد مالی بدین شرح است: اسفند ۱۳۹۸
  • جمع دارایی ها ۱۱۲ میلیارد تومان
  • جمع بدهی ها ۴۱ میلیارد تومان
  • ارزش ویژه ۷۱ میلیارد تومان
  • درآمد ۶ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ ۲۹ میلیارد تومان
  • زیان خالص ۶ ماهه ۱۳۹۹ مبلغ ۰٫۳ میلیارد تومان

تفسیر: دارایی های شرکت عمدتا مربوط به پروژه اسپارو رشت و یک قطعه زمین در جاده قدیم تهران کرج است که هر دو در اواخر سال ۱۳۹۷ تجدید ارزیابی شده اند. بدهی ها نیز ناشی از تامین مالی شرکت های گروه ( ثاخت و تیساکیش) می باشد. زیان انباشته شرکت ۲۲ میلیارد تومان گزارش گردیده – درآمد اصلی شرکت ناشی از مدیریت پیمان پروژه های گروه بوده و فعالیت خارج از گروه ندارد . عملکرد درآمدی شرکت بااهمیت نیست. شرکت سهم ۷ درصدی در مخارج پیمان دارد .

بررسی پروژه ها و املاک:

تنها پروژه شرکت اسپارو رشت می باشد. این پروژه چند منظوره در زمینی به مساحت ۴۳۰۰ متر واقع در تقاطع خ سعدی و معلم رشت واقع شده است .  زیر بنای مفید پروژه  20914 متر شامل ۸۵ واحد تجاری به مساحت ۶۴۲۶ متر مربع  و ۲۹ واحد اداری به مساحت ۶۰۷۵ متر مربع و شهربازی ۸۴۱۳ متر می باشد.

طرح پروژه اسپارو رشت شرکت مهندسی و ساخت پارس سازه ثاخت
نمایی از طرح پروژه اسپارو واقع در شهر رشت

آخرین پیشرفت فیزیکی پروژه ۴۴ درصد گزارش گردیده که بدیل نبود منابع مالی متوقف می باشد.

بخشی از پروژه به متراژ ۸۸۹ متر در سنوات قبل پیش فروش گردیده که بدلیل عدم ایفای تعهد توسط شرکت منجر به شکایت حقوقی علیه شرکت شده است.

تمام شده پروژه تا این مرحله از پیشرفت ۷۸ میلیارد تومان و پیش بینی می شود ۳۰۰ میلیارد تومان نیز برای تکمیل مورد نیاز باشد.( جمعا ۳۷۸ میلیارد تومان)

زمان تکمیل پروژه انتهای سال ۱۴۰۰

زمین کارخانه آسفالت واقع در کیلومتر ۷ جاده قدیم کرج بعد از پل کرج به مساحت ۵۷ هزار متر مربع. قبلا کارخانه آسفالت بوده که بدلیل مسائل زیست محیطی تعطیل گردیده . این زمین دو مرتبه به معرض فروش رفت که هر دو بار به نتیجه نرسید. ارزش این زمین در سال ۱۳۹۷ به مبلغ ۳۰ میلیارد تومان کارشناسی شده است .

برآورد ارزش پروژه ها و املاک:

چنانچه ارزش روز متوسط هر متر مربع تجاری را ۲۵ میلیون تومان در نظر بگیریم ارزش تکمیل شده این پروژه ۵۲۳ میلیارد تومان که با کسر بهای تمام شده کل ۳۷۸ میلیارد تومان به مازاد ۱۴۵ میلیارد تومان می رسیم . با توجه به اینکه ۴۴ درصد پیشرفت داشته مازاد متناسب با درصد پیشرفت ۶۴ میلیارد تومان بدست  میاد.

زمین کارخانه آسفالت نیز با فرض رشد ۲ برابری نسبت به سال ۹۷ برابر می شود با ۶۰ میلیارد تومان که به مازاد ۳۰ میلیارد تومان می رسیم.

مجموع مازاد حاصل از پروژه و زمین برابر می شود با ۹۴ میلیارد تومان

برآورد ناو شرکت مهندسی و ساخت پارس سازه:
  • مازاد پروژه ها و املاک  ۹۴ میلیارد تومان
  • ارزش ویژه  ۷۱ میلیارد تومان

جمع خالص ارزش دارایی ها ۱۶۵ میلیارد تومان که با کسر ۲۹ میلیارد تومان بهای تمام شده این سرمایه گذاری در دفاتر ثاخت به مازاد ۱۳۶ میلیارد تومان می رسیم.

شرکت سرپناه فارس:

سال ۱۳۶۳ در شیراز تاسیس شد – سرمایه فعلی ۳ میلیارد تومان – در گذشته کم و بیش فعالیت های ساخت و ساز داشت اما در حال حاضر به جز نگهداری و حراست از مجتمع تجاری سعدی ( متعلق به #ثاخت در شیراز) فعالیت دیگری ندارد . در سال ۱۳۹۶ تا مرز انحلال رفت اما منحل نشد – تعداد پرسنل ۴ نفر – کلیه اموال غیر منقول شامل دفتر مرکزی فعلی و زمین موسوم به ارم را در سنوات قبل به شرکت ثاخت واگذار و در حال حاضر دارایی فیزیکی ندارد – در مجموع بدلیل ضعف مدیریت خسارات زیادی به شرکت وارد گردیده که جلوتر تشریح می کنیم.

سر جمع دارایی های شرکت حدود ۲ میلیارد تومان ، بدهی ۱ میلیارد و ارزش ویژه ۱ میلیارد تومان و شرکت دارای زیان انباشته ۲ میلیارد تومانی است .

شرکت فاقد درآمد کافی و زیان ده است .

در سنوات قبل شرکت پروژه ای داشت با نام خلبانان ، در سال ۱۳۹۵ مدیریت شرکت در یک معامله ناموفق با بخش خصوصی بخشی از این پروژه بعلاوه یک دارایی دیگر و به همراه وجه نقد (جمعا به ارزش ۷ میلیارد تومان) را در ازای خرید ۴ دانگ زمین موسوم به زمین ارم را خریداری می کند.

قرار بود در همین زمین پروژه بعدی شرکت شروع شود . ( ۴ دانگ شرکت ۲ دانگ بخش خصوصی ) . اما شرکت در انتقال واحد های پروژه خلبانان به مشکل بر خورد و بخش خصوصی بابت تاخیر وارد طرح شکایت علیه شرکت شد در مرحله اول ساختمان دفتر مرکزی شرکت در ساختمان حافظیه را توقیف و با رای دادگاه تملیک کرد و از طرف دیگر از انتقال رسمی ۴ دانگ زمین به نام شرکت طفره رفت .

در مجموع شرکت تمام دارایی های خود را از دست داد!! نکته جالب اینکه ۴ دانگ زمین ارم و ساختمان دفتر مرکزی به شرکت ثاخت فروخته شده ( سال ۱۳۹۶ بدون انتقال رسمی ) و این دارایی ها نیز در دفاتر ثاخت ثبت است.

ساختمان حافظیه ۱۷۱ متر  واقع در عفیف آباد شیراز

زمین ارم  721 متر که ۴۸۱ متر آن متعلق به ثاخت است واقع در خیابان ارم شیراز

محاسبه ناو شرکت سرپناه فارس:

بدلیل بی اهمیت بودن ارقام صورت های مالی از محاسبه ناو آن صرف نظر می کنم.

شرکت افق سازه پایا آدخ:

سال ۱۳۸۷ تاسیس شد – سرمایه ۱۰ میلیارد تومان – فعالیت اصلی شرکت حوزه ساختمانی و در حال حاضر مجری یک پروژه در مشهد است – شرکت بزرگی نیست  – 5 نفر پرسنل دارد – سر جمع دارایی ها ۲۷ میلیارد تومان ، بدهی ها ۱۹ میلیارد تومان و ارزش ویژه ۸ میلیارد تومان –  به جز پروژه ای که در دست اجرا دارد از خودش دارایی مستقل دیگری ندارد- عملکرد شرکت در دو سال اخیر زیان بوده است.

بررسی پروژه ها

پروژه افق سینا (پزشکان): این پروژه بصورت مسکونی با موقعیت اداری جهت ساختمان پزشکان در زمینی به مساحت ۱۳۹۱ متر مربع با مشارکت مالک زمین و شهرداری واقع در مشهد خیابان ابن سینا بعد از خ پاستور از سال ۱۳۹۱ در دست ساخت است. زیر بنای کل ۱۸۶۶۳ متر و زیر بنای مفید آن ۹۸۸۰ متر شامل ۹۲ واحد در ۱۸ طبقه می باشد.

پروژه افق سینا پزشکان شرکت افق سازه پایا آدخ ثاخت
پروژه تجاری پزشکان متعلق به شرکت افق سازه پایا آدخ

در این پروژه سهم شهرداری ۲۲٫۳۶ درصد سهم افق سازه ۶۱٫۵ درصد و سهم مالک زمین ۱۶٫۱۴ درصد می باشد.

سهم افق سازه از مساحت مفید ۶۰۷۶ متر است که قبلا ۱۱۰۰ متر آن به شرکت آ س پ  پیش فروش گردیده است . بنابراین باقیمانده مساحت مفید ۴۹۷۶ متر می باشد.

آخرین درصد پیشرفت پروژه ۴۶٫۷ درصد گزارش شده است .

تاکنون ۴۰ میلیارد تومان برای این پروژه هزینه شده و منابع مورد نیاز جهت تکمیل ۸۰ میلیارد تومان برآورد می گردد.

با توجه به کاربری مسکونی زمین چنانچه هر متر مربع ۲۰ میلیون تومان در نظر بگیریم پروژه سودآور نیست .

پروژه نسترن: این پروژه به صورت مشارکتی با شهرداری ثامن مشهد و یک شرکت خصوصی (میثاق شرق) در زمینی به مساحت ۲۰۱۴ متر و اعیانی ۲۱۶۹۶ متر واقع در کوی امیرالمومنین در دست ساخت است. سهم افق سازه از این پروژه  کمتر از ۸ درصد می باشد. شرکت دخالتی در ساخت این پروژه ندارد – پروژه از سال های ۹۲ شروع و اطلاعاتی از میزان پیشرفت آن گزارش نشده است – شرکت قصد خروج از پروژه را دارد. کل سرمایه گذاری انجام شده در این پروژه  2 میلیارد تومان است.

محاسبه ناو افق سازه:

بدلیل ابهام در سودآوری پروژه افق سینا و نامشخص بودن سود سایر پروژه امکان برآورد از ناو میسر نیست.

شرکت مهندیسن مشاور پیمان غدیر:

این شرکت در سال ۱۳۶۷ تاسیس شد –  سرمایه شرکت ۱۰ میلیون تومان!! – ۱۰۰ درصد سهام متعلق به ثاخت است –  فعالیت شرکت مهندسی و نظارت کارگاهی و مطالعات و طراحی در خصوص پروژه های گروه ثاخت می باشد – شرکت فعالیت مستقل خارج از گروه ثاخت ندارد – تعداد پرسنل ۳۹ نفر – ارقام ترازنامه با اهمیت نیست – تنها دارایی شرکت یک واحد آپارتمان در مجتمع مسکونی رویایی کیش که از شرکت تیساکیش پیش خرید کرده است . درآمد های شرکت بااهمیت نیست و صرفا پوشش هزینه های پرسنلی را دارد.

بدلیل بی اهمیت بودن ارقام مالی شرکت از محاسبه ناو آن صرف نظر می کنیم.

شرکت Divital Auto Invest:

این شرکت در سال ۲۰۰۵ در کشور بلاروس تاسیس می شود . در سال ۲۰۰۹ شرکت ثاخت ۷۰ درصد سهام را خریداری می کند . شریک ۳۰ درصدی یک شرکت به نام بام و بنیان تجارت شرق ( فعال در صنعت خشکبار و صادرات آن) می باشد. ظاهرا قرار بوده پروژه نمایشگاه اتومبیل به همراه خدمات جانبی  در یک قطعه زمین به مساحت ۸۹۹۰ متر که بصورت اجاره بلندمدت ۴۹ ساله می باشد واقع در شهر مینسک  Minsk احداث شود که با صرف هزینه زیاد بدلیل کلاه برداری شریک با شکست مواجه می شود.

موضوع از این قرار است ۳٫۵ میلیون یورو در اختیار شرکت بام و بنیان قرار می گیرد تا به واسطه ارتباطی ارزی که دارد به شرکت اتواینوست حواله کند شرکت مزبور ( با مدیریت سعید بهرمن ) پس از اخذ وجه از حواله وجه امتناع می کند . در حال حاضر موضوع تحت پیگرد حقوقی قرار دارد . علاوه بر این مبلغ ذکر شده که مبالغ فعلی حدودا ۱۰۰ میلیارد تومان می شود حدود ۳٫۵ میلیارد تومان نیز به ارقام تاریخی نیز در جهت این پروژه هزینه شده است .

با توجه به ابهام اساسی در شرایط پروژه و خسارت ناشی از اعتماد به شریک سهامدار در پروژه از محاسبه ناو این شرکت صرف نظر می کنیم.

شرکت عمران قشم:

این شرکت در سال ۱۳۷۱ بعنوان بازوی اجرایی سازمان منطقه آزاد قشم در خدمات شهری و حوزه عمرانی تاسیس تاسیس شد – سرمایه ثبتی آن ۱٫۳ میلیارد تومان است – سهامداران شامل سازمان منطقه آزاد قشم  60 درصد شرکت ثاخت ۳۵ درصد و شرکت آ س پ ۵ درصد می باشد . پروژه های متعددی از قبیل پارک هرمز، مجتمع تجاری نخل زرین، ساختمان خبرگزاری ایرنا، مرمت و بازسازی اسکله فجر، بازار ماهی فروشان شهر قشم، مسجد فرودگاه بین المللی قشم، ساخت پل های بتنی در مسیر غار نمکدان، دیوار چینی و ایجاد خور در روستای هلر و درگهان توسط این شرکت به اجرا در آمده است .

تاکنون هیچ گزارش مالی از این شرکت منتشر نشده است و از میزان درآمدها و پروژه های جاری آن نیز هیچ اطلاعاتی در دست نیست .

بر طبق صورت های مالی ، سرمایه گذاری شرکت ثاخت در این شرکت ۵۰۰ میلیون تومان ( به ارزش های تاریخی) بوده که این رقم بر اساس روش حسابداری ارزش ویژه تا پایان سال ۱۳۹۸ به عدد ۸۶۰ میلیون تومان رسیده است.

بنظر می رسد فعالیت های این شرکت سودآور نیست.

بدلیل نبود اطلاعات مالی و احتمالا بااهمیت نبودن ارقام مالی شرکت از محاسبه ناو آن صرف نظر می کنم.

شرکت طرح و توسعه آریا عمران پارس:

منشا پیدایش این شرکت مربوط به پروژه مگاپارس می باشد . در سال ۱۳۸۶  گروه ساختمانی معلم ( وابسته به صندوق ذخیره فرهنگیان) به همراه شرکت پرشین نگین صدرا ( متعلق به شرکت جواد یزد از شرکت های عمرانی خصوصی و بزرگ کشور ) و شرکت ایرانیان اطلس ( مالک اطلس مال) وارد سرمایه گذاری و ساخت پروژه مگاپارس می شوند. در سال ۱۳۸۸ این مشارکت بصورت کنسرسیوم و در قالب یک شخصیت حقوقی شکل می گیرد و در سال ۱۳۹۱ شرکت #ثاخت با خرید سهم شرکت ایران اطلس وارد این پروژه می شود. بنابراین شرکت پروژه محور است –  در حال حاضر سهامداران این شرکت شامل شرکت های زیر است :

  1. شرکت ساختمانی معلم  ۳۳ درصد
  2. شرکت پرشین نگین صدرا ۳۴ درصد
  3. شرکت ثاخت  ۳۳ درصد

نماینده شرکت ثاخت در این شرکت آقای رضا فردمنش ، نائب رئیس هیات مدیره می باشد.

آدرس سایت شرکت www.megapars.co

معرفی کلی پروژه مگاپارس در خیابان شریعتی تهران:

پروژه عظیم چند منظوره مگاپارس با هدف ایجاد مجموعه ای وسیع در مقیاس فرا منطقه‌ای با کاربری‌های متنوع تجاری، اداری، فرهنگی، تفریحی و ورزشی، تعریف شده است به لحاظ نقشه‌ جغرافیایی شهری پروژه دارای دسترسی‌های مناسب از خیابان معلم در ضلع شمالی، خیابان مرودشت در ضلع غربی و خیابان گوهری در ضلع شرقی بوده و به لحاظ دسترسی‌های فرا منطقه‌ای از طریق اتوبان شهید صیاد شیرازی با اتوبان های رسالت، شهید حکیم، همت، نیایش، حقانی و صدر قابل دسترس می‌باشد. استفاده از فرم های ارگانیک در طراحی بام پروژه، تداوم حرکت پیاده در فضای سبز از سطح خیابان تا طبقات بالا و تعریف پارک و فضای سبز در ارتفاع از جذابیت‌های این مگاپروژه محسوب می‌شود.

پروژه مگاپارس صندوق ذخیره فرهنگیان و هلدینگ ثاخت
طرح پروژه مگاپارس واقع در خیابان شریعتی خیابان معلم تهران
از این پروژه بعنوان یک شاهکار مهندسی با طراحی معماری منحصر بفرد و اولین گرین مال ایران با حدود یک هکتار بام سبز و بزرگترین و مدرن‌ترین پروژه در قلب تهران نام می برند.

این پروژه چند منظوره در زمینی به مساحت ۲۶٫۳۴۱ متر و با زیربنای ۲۱۵،۲۰۴ مترمربع در ۲۴ طبقه (۵ طبقه زیرزمین، همکف و ۱۸ طبقه روی همکف) از تکنولوژی و مصالح روز جهان بهره می‌گیرد.

این پروژه عظیم شامل ۳۳۸ واحد تجاری با زیربنای مفید ۴۴۲۶۲ مترمربع، ۱۱ واحد ورزشی و فرهنگی با زیربنای مفید ۱۰،۳۸۵ مترمربع، ۱۵ واحد اداری با زیربنای مفید ۱۳،۴۵۶ مترمربع و ۹ واحد رستورن، کافی شاپ و فود کورت با زیربنای مفید ۶،۲۹۴ مترمربع و ۳۰۰۰ واحد پارکینگ می باشد.

پروژه مگاپارس ثاخت
شرکت آریا عمران پارس – پروژه در حال ساخت مگاپارس
امکانات:

رستوران و کافی شاپ، آشپزخانه، سالن‌های نمایش و برگزاری مراسم،سالن‌های ورزشی بولینگ، بیلیارد و پاتیناژ، فود کورت (طبقه ۳، ۴ و ۵)، یک واحد کافی شاپ معلق در ارتفاع ۲۵ متری و قابل دسترسی با دو دستگاه آسانسور پاناروما، یک واحد کافی شاپ پشت آبشار، آبشار به عرض ۲۵ متر و ارتفاع ۱۱ متر، روشنایی هوشمند، برق رسانی عمومی، تلفن، اینترنت، اعلان اطفاء حریق، پارکینگ هوشمند، ۶ سالن سینما با ظرفیت‌های ۸۲ الی ۲۴۸ نفره، ۱۸ هزار متر مربع فضای سبز که ۱۰ هزار متر مربع از آن روف گاردن می‌باشد.

آدرس دقیق پروژه: تهران، خیابان شریعتی، خیابان معلم، نبش خیابان مرودشت

مجموع سرمایه گذاری انجام شده توسط ثاخت در این شرکت تا پایان شهریور ۱۳۹۹ بالغ بر ۳۸۸ میلیارد تومان می باشد. طبق آخرین گزارشات غیر رسمی میزان پیشرفت پروژه ۷۶ درصد می باشد.

هیچ اطلاعات مستندی از ترازنامه شرکت و مخارج انجام شده برای این پروژه و نحوه تامین مالی آن در دست نیست . پروژه از سال ۱۳۸۶ استارت خورد و قرار بود تا پایان سال ۱۳۹۴ با صرف ۱۵۰ میلیارد تومان به پایان برسد.

سرمایه شرکت در بدو تاسیس ۱۰۰ میلیون تومان – شواهدی از افزایش سرمایه در آگهی های روزنامه رسمی دیده نمی شود.

بنظر می رسد بخشی از پروژه در سنوات قبل پیش فروش شده است.

برای ارزش گذاری این پروژه با مشکلات زیر روبرو هستیم:
  • قیمت تمام شده پروژه نامشخص است.
  • منابع تامین مالی شده از بانکها و سایرین نامشخص است.
  • مساحت پیش فروش شده نامشخص است.
برآورد ارزش روز و تمام شده پروژه:

پروژه حدودا ۲۱۵ هزار متر مربع زیر بنا دارد. بخش زیادی از مخارج پروژه تا قبل از نابسامانی های اقتصادی سال ۱۳۹۷ صورت گرفته بود . در هر حال چنانچه متوسط هزینه ساخت هر متر مربع را ۵ میلیون تومان فرض بگیریم بهای ساخت پروژه حدود ۱۱۰۰ میلیارد تومان بدون در نظر گرفتن هزینه های مالی بدست می آید . باز فرض کنیم همین مبلغ نیز هزینه های مالی به پروژه اضافه شود که تمام شده می شود ۲۲۰۰ میلیارد تومان چنانچه زمین را نیز ۳۰۰ میلیارد تومان ( به قیمت سال ۱۳۸۸) فرض کنیم 👈👈  تمام شده کل می شود ۲۵۰۰ میلیارد تومان .

پروژه حدودا ۷۵ هزار متر فضای مفید و قابل فروش دارد. فرض می کنیم ۵۰ درصد آن قبلا فروخته شده است . بنابراین مانده مساحت مفید می شود ۳۷۵۰۰ متر . چنانچه هر متر مربع را  متوسط ۱۵۰ میلیون تومان در نظر بگیریم ارزش باقیمانده میشود ۵۶۲۵ میلیارد تومان .

بنابراین در یک برآورد تقریبا محافظه کارانه سود پروژه ۳۱۲۵ میلیارد تومان بدست می آید. که سهم ثاخت ۳۳ درصد آن یعنی ۱۰۳۰ میلیارد تومان می باشد . چنانچه این رقم را از تمام شده سرمایه گذاری (۳۸۸ م تومان)کسر کنیم مازاد این سرمایه گذاری ۶۴۳ میلیارد تومان برآورد می گردد.

شرکت پدید آوران اطلس پارس:

این شرکت به منظور ارائه خدمات تخصصی در زمینه بازاریابی و فروش املاک و ساختمان در سال ۱۳۸۹ تاسیس  و شروع به فعالیت نمود. شرکت ثاخت ۲۲ درصد سهام این شرکت را در سال ۱۳۹۱ همراه با خرید سهام آریا عمران پارس خریداری کرد. سهامدار عمده این شرکت گروه ساختمانی معلم با ۶۶ درصد سهام می باشد. سرمایه گذاری انجام شده در این شرکت ۴۰۰ میلیون تومان بوده که با اهمیت نمی باشد.

اطلاعات مالی شرکت تاکنون منتشر نشده است.

جمع بندی بخش سرمایه گذاری های ثاخت:

سرمایه گذاری های شرکت شامل ۲ شرکت بورسی و ۱۰ شرکت غیر بورسی است . در این بررسی برای شرکت های بورسی به همان ارزش بازار اکتفا کردیم و برای شرکت های غیر بورسی هر کدام از شرکت ها را بطور جداگانه از روش خالص دارایی ها ارزشگذاری کردیم . از ۱۰ شرکت غیر بورسی فقط سه شرکت حائز اهمیت بود و بقیه ارقام بااهمیتی نداشتند و یا صرفا یک پوسته از شخصیت حقوقی بودند. خلاصه محاسبات سرمایه گذاری را به شرح زیر است:

  • مازاد شرکت های بورسی  ۱۴۱۳ میلیارد تومان
  • مازاد شرکت تیساکیش  ۱۲۵۷ میلیارد تومان
  • مازاد شرکت پارس سازه  ۱۳۶ میلیارد تومان
  • مازاد شرکت آیا عمران پارس  ۶۴۳ میلیارد تومان

جمع کل مازاد شرکت ها ۳۴۴۹ میلیارد تومان

جدول ارزشگذاری سرمایه گذاری های غیر بورسی ثاخت
جدول ارزشگذاری سرمایه گذاری های غیر بورسی شرکت بین المللی توسعه ساختمان (ثاخت)

بررسی پروژه های شرکت ثاخت:

شرکت ۴ پروژه در دست ساخت دارد :

  • پروژه تجاری نارنجستان در ایزدشهر مازندران (مشارکتی)
  • پروژه تجاری سعدی در شیراز
  • پروژه اقامتی شمع ساحل در نوشهر
  • پروژه مسکونی رویای کیش (مشارکتی)

مانده حساب پروژه های فوق ۲۳۵ میلیارد تومان می باشد که ذیلا به تشریح هر پروژه می پردازیم :

پروژه تفریحی تجاری توریستی و هتل نارنجستان ۲:

این پروژه در دو قسمت ( قطعه) تعریف شده قطعه اول مربوط به تجاری و تفریحی و قطعه دوم نیز مربوط به هتل می باشد. عملیات اجرای قطعه اول در سه فاز از سال ۱۳۸۶ شروع شد که در حال حاضر فاز یک آن تا سطح ۷۱ درصد پیشرفت بدلیل اختلاف با شریک پروژه متوقف است . و از قطعه دوم ( ساحلی ) یعنی هتل نیز فعلا زمین خالی است و بجز طراحی اولیه کار خاصی انجام نشده است . کل دو قطعه زمین ۵۲۵۰۰ متر مساحت دارد که قطعه اول آن ۲۵۰۰۰ متر می باشد.

مجتمع تجاری تفریحی نارنجستان و هتل نارنجستان دو متعلق به ثاخت
نمایی از مجتمع و هتل نارنجستان یک و دو

سهامداران پروژه شامل ۷۰ درصد شرکت ثاخت و ۳۰ درصد شرکت نارنجستان زیبای شمال ( بخش خصوصی با مدیریت آقای موهبت)

آدرس پروژه : استان مازندران ، ایزد شهر – کیلومتر ۷ جاده نور محمود آباد مقابل هتل نارنجستان

توضیح: هتل نارنجستان (موسوم به نارنجستان ۱) در همان محل متعلق به شرکت نارنجستان زیبای شمال (بخش خصوصی) است و مدت هاست که مورد بهره برداری قرار دارد و ارتباطی با شرکت ثاخت ندارد.

پروژه تجاری تفریحی در قطعه اول

زمین به مساحت ۲۴۶۵۸ متر  و با زیربنای کل ۱۰۵۴۹۴ متر

زیر بنای مفید ۲۹۷۴۵ متر شامل ۴۱۰ واحد تجاری مسکونی در ۱۱ طبقه

این پروژه در سه فاز تعریف شده است :

فاز اول با زیر بنای  16672 متر

فاز دوم با زیر بنای ۵۱۷۸۸ متر

فاز سوم با زیر بنای ۳۶۰۰۰ متر

برای این پروژه در سال ۱۳۹۰ اوراق مشارکت ( صکوک) ۵ ساله با نرخ ۲۰ درصد در فرا بورس منتشر شد. قرار بود کل پروژه تا پایان ۱۳۹۲ تکمیل شود که متاسفانه طبق برنامه پیش نرفت .

مجتمع تجاری تفریحی نارنجسان شرکت ثاخت
طرح مجتمع تجاری تفریحی نارنجستان

انتشار اوراق مشارکت و تحقق برنامه اجرایی باعث شد تا هزینه های مالی زیادی به پروژه تحمیل شود بطوریکه از کل هزینه های انجام شده برای این پروژه ۶۷ درصد آن هزینه های مالی می باشد. از طرفی پیش فروش بخشی از پروژه در سنوات قبل نیز مشکلات حقوقی برای شرکت به همراه داشته است .

طبق شواهد و اطلاعات منتشر شده شریک پروژه یعنی شرکت نارنجستان زیبای شمال علی رغم اینکه ۳۰ درصد سهم مشارکت دارد از ابتدای مشارکت خود ریالی بابت این پروژه پرداخت نکرده است . همین موضوع منجر به توقف پروژه گردیده است .

شرکت ثاخت تا کنون ۲۱۵ میلیارد تومان برای فاز اول پروژه هزینه داشته است که سهم شریک ۳۰ میلیارد تومان می باشد که بحساب بدهی شریک منظور شده است .

متراژ پیش فروش شده شامل ۴۱۱۶ متر از بخش تجاری و ۷۱۰ متر از هتل آپارتمان

آخرین درصد پیشرفت پروژه برای فاز اول آن ۷۱ درصد گزارش گردیده که از سال ۱۳۹۵ بدون تغییر و یا با کندی زیادی مواجه است.

هتل نارنجستان در قطعه دوم

طبق طرح اولیه قرار بود  یک هتل ۵ ستاره در ۳۴ طبقه با زیر بنای ۵۷۰۰۰ متر مربع  شامل ۲۲۵ واحد اقامتی  در زمینی به مساحت ۲۷۵۰۰ متر در مجاورت هتل فعلی نارنجستان متعلق به بخش خصوصی احداث گردد . از این پروژه به جز طراحی اولیه گزارش دیگری موجود نمی باشد . نقشه های هوایی گوگل نیز حکایت از زمین خالی در محل اجرای این پروژه دارد.

هتل نارنجستان دو متعلق به ثاخت
طرح هتل نارنجستان دو
برآورد ارزش پروژه:

مهمترین مساله در این پروژه ابهام آن در خصوص نحوه حل و فصل اختلاف با شریک خصوصی آن است که نمی توان برای تاریخ اتمام آن برآوردی داشت .  همین موضوع باعث توقف پروژه و  تحمیل هزینه های مالی اضافی به آن می باشد.

کل زمین ۵۲۵۰۰ متر است که نیمی از آن ساحلی است . طبق آگهی های منتشره در اطراف پروژه می توان ارزش هر متر زمین را ۱۵ میلیون تومان در نظر گرفت بنابراین ارزش زمین حدودا ۷۸۷ میلیارد تومان برآورد می گردد که ۷۰ درصد آن به مبلغ ۵۵۰ میلیارد تومان متعلق به ثاخت است.

هزینه های پروژه بجز زمین و هزینه مالی ۴۵ میلیارد تومان سهم شرکت ثاخت گزارش گردیده است . چنانچه تحقق بیشتر هزینه ها را سال ۱۳۹۲ در نظر بگیریم با فرض ۸ برابری قیمت های مسکن تا سال ۱۳۹۹ ارزش روز هزینه های انجام شده ۳۶۰ میلیارد تومان می شود .

بنابراین ارزش منصفانه این پروژه در همین سطح از پیشرفت کار ۹۱۰ میلیارد تومان برآورد می گردد. که با کسر مانده هزینه انجام شده به مبلغ ۱۸۵ میلیارد تومان مازادی برابر با ۷۲۵ میلیارد تومان ایجاد می کند.

مجتمع تجاری تفریحی فرهنگی سعدی:

این پروژه در زمینی به مساحت ۶۰۷۷ متر با زیر بنای کل ۵۳۹۹۲ متر و زیر بنای مفید ۲۰۸۹۸ متر در ۱۲ طبقه شامل ۲۶۷ واحد تجاری ، رستوران و تالار ، فودکورت ، کافی شاپ ، شهربازی و سینما بعلاوه ۴۵۸ واحد پارکینگ در مرحله تکمیل نهایی و واگذاری می باشد. ۱۰۰ درصد این مجتمع متعلق به ثاخت می باشد. کل هزینه های انجام شده ۲۸۰ میلیارد تومان که احتمالا ۱۵ میلیارد تومان نیز برای تکمیل نهایی مورد نیاز باشد.

پروژه سعدی شیراز ثاخت
نمایی از پروژه سعدی شیراز متعلق ثاخت

آدرس مجتمع : شیراز خیابان عفیف آباد – نبش خیابان عرفان منش

این پروژه قرار بود تا پایان سال ۱۳۹۲ تکمیل شود که در سال ۱۳۹۹ تکمیل شد .

بخش کمی از این پروژه در سنوات قبل و سال جاری فروخته شد.

شرکت این پروژه را بصورت یکجا و با تمامی واحدها در شهریور ۱۳۹۸ به مبلغ ۲۷۵ میلیارد تومان آگهی فروش کرد که به نتیجه نرسید.

با توجه به رشد شاخص قیمت مسکن از شهریور ۹۸ تا مهر ماه ۹۹ می توان ارزش این پروژه را حدودا ۵۵۰ میلیارد تومان برآورد کرد که با کسر ۲۹۵ میلیارد تومان هزینه پروژه به مازاد ۲۵۵ میلیارد تومان می رسیم.

پروژه شمع ساحل:

این پروژه در زمینی به مساحت ۱۴۴۰۰ متر با زیر بنای کل ۴۳۸۱۵ متر و زیر بنای مفید ۲۳۹۴۱ متر با کاربری هتل آپارتمان در ۹ بلوک ۹ الی ۱۵ طبقه در منطقه شمع ساحل نوشهر در دست ساخت است.

این پروژه در سال ۱۳۹۰ در نتیجه یک مبادله تهاتری با ۸۰ درصد پیشرفت فیزیکی به مبلغ ۲۴ میلیارد تومان خریداری شده است که متاسفانه از همان تاریخ تا به کنون متوقف مانده است .

پروژه هتل آپارتمان شمع ساحل در نوشهر متعلق به ثاخت
پروژه هتل آپارتمان شمع ساحل در نوشهر

علت توقف نامشخص است . گفته می شود شرکت بدنبال تغییر کاربری از هتل آپارتمان به مسکونی می باشد.

چنانچه ارزش هر متر مربع آپارتمان در منطقه شمع ساحل ۱۵ میلیون تومان فرض بگیریم با توجه به متراژ مفید و درصد تکمیل پروژه ارزش برآوردی آن ۲۸۷ میلیارد تومان می شود که با کسر بهای تمام شده آن مازادی بالغ بر ۲۶۳ میلیارد تومان برای شرکت ایجاد می نماید.

پروژه مسکونی رویای کیش:

شرح کامل این پروژه در توضیحات شرکت تیساکیش گفته شد و تکرار آن خودداری می کنیم. قبلا گفتیم که پروژه با مشارکت ۵۰ درصد سازمان منطقه آزاد کیش و ۵۰ درصد گروه ثاخت شامل تیساکیش و خود شرکت ثاخت در دست احداث است .

از ۵۰ درصد گروه  30 درصد متعلق به ثاخت و ۷۰ درصد متعلق به تیساکیش می باشد. بعبارتی سهم ثاخت از کل پروژه ۱۵ درصد می باشد. لیکن در حسابهای شرکت ثاخت اثری از این پروژه نیست علت این موضوع مربوط به بخش ویلایی می باشد.

بخش ویلایی این پروژه ۱۰۰ درصد تکمیل و فروخته شده است . بر اساس مستندات مالی ظاهرا شرکت ثاخت تمام حق السهم خود در این پروژه  را از محل فروش واحد های ویلایی در سنوات قبل از شرکت تیساکیش ( کیش رویای زندگی) دریافت و تسویه نموده است بنابراین آنچه در پروژه باقیمانده و در حال تکمیل است متعلق به تیساکیش می باشد.که البته ۱۰۰ درصد سهام تیساکیش نیز متعلق به ثاخت است.

جمع بندی بخش پروژه های ثاخت:

در حال حاضر شرکت سه پروژه در دست ساخت دارد که فقط پروژه سعدی شیراز فعال و قابلیت فروش دارد . در این بررسی  هر سه  پروژه را بر اساس آخرین اطلاعات منتشره و البته با استفاده از ضرایب برآوردی ارزشگذاری و ارزش افزوده آن را  پس از کسر قیمت های تمام شده محاسبه کردیم که خلاصه آن به شرح زیر است :

  • مازاد پروژه نارنجستان  ۷۲۵ میلیارد تومان
  • مازاد پروژه سعدی  ۲۵۵ میلیارد تومان
  • مازاد شمع ساحل  ۲۶۳ میلیارد تومان

جمع کل مازاد شرکت ها ۱۲۴۳ میلیارد تومان

جدول ارزشگذاری پروژه های شرکت ثاخت
جدول ارزشگذاری پروژه های شرکت بین المللی توسعه ساختمان (ثاخت)

بررسی املاک و اراضی ثاخت:

در این بخش به بررسی املاک و اراضی می پردازیم . در زمان نگارش این تحلیل چند مورد از املاک شرکت به فروش رسیده اما از آنجایی که ملاک صورتهای مالی خرداد ماه می باشد بنابراین بدون در نظر داشتن املاک واگذار شده به بررسی می پردازیم :

  1. رشدیه تبریز به متراژ ۱,۴۱۹
  2. مجتمع تجاری نگین دزفول به متراژ ۳۲۷
  3. یک واحد از مجتمع اسپارو رشت به متراژ ۴۹
  4. تجاری نارنجستان محمود آباد به متراژ ۴۸۴
  5. پروژه عرفان منطقه ۲۲ به متراژ ۱,۱۷۳
  6. پروژه بعثت منطقه ۱۵ به متراژ ۱,۳۵۰
  7. پروژه سعادت آباد به متراژ ۴۰۰
  8. ویلای عباس آباد به متراژ ۴۵۰
  9. زمین نادر شیراز خ انقلاب به متراژ ۶,۰۰۰
  10. زمین اهواز خ آزادگان به متراژ ۱,۳۸۷
  11. زمین بلوار ارم شیراز به متراژ ۴۸۱
  12. زمین دهستان ناتل نور به متراژ ۴,۱۲۰
  13. زمین نور به متراژ ۷۲۱
  14. ملک عباس آباد شمال به متراژ ۱,۷۴۹
  15. واحدهای ارتش پروژه ماهان تبریز به متراژ ۶۸
  16. ملک لواسان به متراژ ۸۲۸
  17. تجاری برج تهران به متراژ ۱,۵۵۹

جمع بهای تمام شده اقلام فوق ۱۲۴ میلیارد تومان می باشد که ارزش های برآوردی آن ۴۵۶ میلیارد تومان است. بنابراین مازاد حاصل برابر می شود با 👈 ۳۳۲ میلیارد تومان

جدول ارزشگذاری املاک و اراضی شرکت ثاخت
جدول ازرشگذاری املاک و اراضی شرکت بین المللی توسعه ساختمان (ثاخت)

محاسبه خالص دارایی ها NAV ثاخت:

  • مازاد سرمایه گذاری ها ۳۴۴۹ میلیارد تومان
  • مازاد پروژه ها  ۱۲۴۳ میلیارد تومان
  • مازاد املاک ۳۳۲ میلیارد تومان
  • جمع مازاد ۵۰۲۴ میلیارد تومان
  • ارزش ویژه ۴۵۲ میلیارد تومان
جمع خالص دارایی ها ۵۴۷۶ میلیارد تومان که با تقسیم بر تعداد سهام (۹ میلیارد سهم) ناو NAV هر سهم برابر می شود با 👈👈 ۶۰۸ تومان. قیمت فعلی سهم ۳۷۱ تومان که معادل ۶۱ درصد ناو می باشد.
جدول محاسبه ناو شرکت ثاخت
جدول محاسبه خالص ارزش دارایی ها (NAV) شرکت بین المللی توسعه ساختمان (ثاخت)

بررسی صورت سود و زیان:

شرکت ثاخت خود یک شرکت مستقل با فعالیت ساخت و ساز است. از طرف دیگر به عنوان یک هلدینگ مالک چند شرکت ساختمانی می باشد. بنابراین درآمدهای اصلی شرکت به دو بخش کلی قابل تقسیم و تفسیر اند .

بخش عملیات ساخت و ساز و

بخش درآمدهای ناشی از سرمایه گذاری ها

در بخش عملیات ساختمانی درک صورتهای مالی شرکت های ساختمانی تا حدودی مشکل و پیچیده است. این شرکت ها از استاندارد شماره ۲۹ حسابداری پیروی می کنند .  بر اساس این استاندارد چنانچه شرکتی پروژه های خود را پیش فروش کند و ۲۰ درصد وجه را بگیرد بایستی برای شناسایی درآمد از روش پیشرفت کار استفاده کند و همچنین چنانچه یک پروژه ساختمانی تا پایان تکمیل آن پیش فروش نشود مشمول روش کار تکمیل شده می باشد و درآمد ها همزمان با فروش قطعی آن شناسایی می شود .

بنابراین رشد درآمدهای شرکت های ساختمانی می تواند ناشی از رشد پیشرفت پروژهای پیش فروش شده و یا فروش موجودی ها باشد . و بر عکس کاهش در درآمد ها می تواند ناشی از کندی در پیشرفت پروژهای پیش فروش شده و یا رکود در بخش ساخت و ساز باشد.

برای درک بهتر صورتهای مالی شرکت های ساختمانی به پست آموزشی مربوطه مراجعه فرمایید.

شرکت ثاخت عموما بخش کمی از هر پروژه را پیش فروش و قسمت عمده را پس از تکمیل واگذار می کند. بنابراین بخش کمی از درآمدهای شرکت متناسب با پیشرفت پروژه شناسایی می شود.

در بخش درآمدهای سرمایه گذاری از آنجایی که موضوع شرکت های فرعی تماما با شرکت اصلی مطابقت دارد. درآمدهای ناشی از تقسیم سود آنها بعنوان درآمدهای اصلی ( عملیاتی) در صورت سود و زیان منظور می گردد. ( برعکس سایر شرکت ها که عموما درآمد سود سهام در بخش غیر عملیاتی می باشد)

درآمدهای کل:

  • سال ۱۳۹۶ مبلغ ۱۷۸ میلیارد تومان
  • سال ۱۳۹۷ مبلغ ۸۴ میلیارد  تومان
  • سال ۱۳۹۸ مبلغ ۴۵ میلیارد تومان
  • عملکرد ۹ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ  ۳۷ میلیارد تومان

روند کلی درآمدهای شرکت نزولی است. این کاهش در درآمدها می تواند ناشی از کاهش در عملیات ساخت و ساز باشد و یا ناشی از کاهش سود سرمایه گذاری ها و یا هر دو عامل باشد که ذیلا هر دو عامل رو بررسی می کنیم:

درآمدهای املاک (زیر بخش درآمدهای کل):

  • سال ۱۳۹۶ مبلغ ۱۴۹ میلیارد تومان
  • سال ۱۳۹۷ مبلغ ۴۸ میلیارد  تومان
  • سال ۱۳۹۸ مبلغ ۴۵ میلیارد تومان
  • عملکرد ۹ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ  ۳۳ میلیارد تومان

روند درآمدها نزولی است. در بررسی پروژه ها گفتم ثاخت از سه پروژه ی خود فقط یک پروژه فعال دارد . پروژه شمع ساحل از سال ۱۳۹۱ متوقف است. پروژه نارنجستان بعلت اختلاف با شریک چند سالی هست که متوقف است و فقط پروژه سعدی شیراز تقریبا تکمیل شده ،  سال ۱۳۹۸ یک بار  آگهی فروش شد که به نتیجه نرسید سال ۱۳۹۹ نیز برنامه ای برای فروش آن اعلام نشد . بنظر می رسد چنانچه این پروژه با ارزش تقریبی ۵۵۰ میلیارد تومان در سال ۱۴۰۰ واگذار گردد بتواند درآمدهای سال آتی را متحول کند. در هر حال بدون واگذاری آن شرایط درآمدی شرکت مناسب نیست.

بطور متوسط ۸۰ درصد درآمد های شرکت از محل فعالیت اصلی یعنی ساخت و ساز می باشد و سهم درآمد سرمایه گذاری زیر ۲۰ درصد است.

درآمدهای سرمایه گذاری (زیر بخش درآمدهای کل):

  • سال ۱۳۹۶ مبلغ ۲۹ میلیارد تومان
  • سال ۱۳۹۷ مبلغ ۳۷ میلیارد  تومان
  • سال ۱۳۹۸ مبلغ ۰  تومان
  • عملکرد ۹ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ  ۴ میلیارد تومان

روند درآمدهای سرمایه گذاری نیز نزولی است. شرکت های که سهم عمده در درآمدهای سرمایه گذاری دارند شامل ثباغ  و شرکت آریا عمران پارس ( مگاپارس)  می باشند . شرکت آس پ از سال ۱۳۹۷ سوده نبوده  شرکت تیساکیش از سال ۹۷ سوده نبوده و بقیه شرکتها نیز درآمدهای بااهمیتی ندارند و یا زیان ده هستند.

نکته مهم در خصوص شرکت آریا عمران پارس که مجری پروژه مگاپارس می باشد این است که این شرکت در سال ۹۶ و ۹۷ توزیع سود داشته که نشان می دهد. پروژه مزبور پیش فروش گردیده و درآمد شناسایی شده به روش درصد پیشرفت کار می باشد. بنابراین روش محاسباتی ما در ارزشگذاری این پروژه با اطلمینان بالا صحیح بوده است.

سال مالی شرکت های تابعه و وابسته مطابق با شرکت اصلی است. در خصوص نماد ثباغ سود سال مالی این شرکت با یکسال تاخیر در ثاخت شناسایی می شود.

سود ناخالص (کل):

  • سال ۱۳۹۶ مبلغ ۴۷ میلیارد تومان
  • سال ۱۳۹۷ مبلغ ۳۷ میلیارد  تومان
  • سال ۱۳۹۸ مبلغ  ۱۵- میلیارد تومان
  • عملکرد ۹ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ  ۳۳ میلیارد تومان

نظم خاصی در سود ناخالص دیده نمی شود. این موضوع بدلیل برآوردی بودن درآمدهای شرکت و یا فروش یکجای موجودی ها می تواند سود و زیان غیر متعارف ایجاد کند .

سود ناخالص (فقط بخش عملیاتی):

  • سال ۱۳۹۶ مبلغ ۱۸ میلیارد تومان
  • سال ۱۳۹۷ مبلغ ۰   تومان
  • سال ۱۳۹۸ مبلغ  ۲- میلیارد تومان
  • عملکرد ۹ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ  ۲۸ میلیارد تومان

ارقام فوق نشان می دهد شرکت ثاخت در کنترل بهای تمام شده پروژه ها عملکرد بسیار ضعیفی دارد. علی رغم اینکه تورم های چند برابری در بخش مسکن داشتیم اما شرکت همچنان زیان یا سربسر است. در تفسیر عملکرد ۹ ماهه سال جاری باید گفت افزایش در سود ناخالص مربوط به اصلاح حساب ها بوده و ارتباطی به بهبود عملکرد ندارد .

سود عملیاتی:

  • سال ۱۳۹۶ مبلغ ۶۲ میلیارد تومان
  • سال ۱۳۹۷ مبلغ ۲۸ میلیارد  تومان
  • سال ۱۳۹۸ مبلغ  ۱۱- میلیارد تومان
  • عملکرد ۹ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ  ۲۶ میلیارد تومان

نکته خاصی در این بخش نیست. شرکت سالانه حدودا  10 میلیارد تومان هزینه های عملیاتی دارد .

سود خالص:

  • سال ۱۳۹۶ مبلغ ۱- میلیارد تومان
  • سال ۱۳۹۷ مبلغ ۵۴- میلیارد  تومان
  • سال ۱۳۹۸ مبلغ  ۶۸- میلیارد تومان
  • عملکرد ۹ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ  ۲۴- میلیارد تومان

چرخش سود عملیاتی به زیان خالص. دلیل این موضوع سهم زیاد هزینه های مالی است که در طول چند سال گذشته به روند آن اضافه شده است .

هزینه های مالی:

  • سال ۱۳۹۶ مبلغ ۴۱ میلیارد تومان
  • سال ۱۳۹۷ مبلغ ۶۶ میلیارد  تومان
  • سال ۱۳۹۸ مبلغ  ۵۵ میلیارد تومان
  • عملکرد ۹ ماهه سال ۱۳۹۹ مبلغ  ۴۹ میلیارد تومان

استفاده اهرم بالا از تسهیلات بانکی با نرخ بهره بالا ، طولانی شدن زمان پروژه ها و عدم تسویه تسهیلات بانکی موجب تحمیل هزینه های مالی شده است.

اگرچه در دوران تورمی استفاده از اهرم بدهی حاشیه سودآوری بیشتری دارد اما تحقق این موضوع رعایت زمان بندی اجرای پروژه ها هست که متاسفانه در شرکت ثاخت دوره ساخت پروژه ها چند برابر دوره معمول است و این موضوع فرصت استفاده از اهرم بدهی را به تهدید تبدیل کرده است.

تفسیر صورت سود و زیان:

درآمدهای شرکت عمدتا از بخش پروژه هاست. بلوکه شدن بخش زیادی از منابع شرکت در پروژه های راکد باعث شده تا گردش عملیات شرکت بشدت کاهش و در نتیجه درآمدهای عملیاتی نیز کاهش داشته باشد از طرفی طولانی شدن زمان اجرای پروژه ها و استفاده زیاد از اهرم مالی در تامین مالی پروژه ها باعث گردیده …..

تا بهای تمام شده پروژه از حیز انتفاع خارج و شرکت فاقد مارجین سود باشد . متاسفانه شرکت در بخش سرمایه گذاری ها نیز عملکرد ضعیف و مشابه شرکت اصلی دارد . اغلب شرکت ها صرفا پوسته و فاقد پروژه و یا طرح های اجرایی مشمول زمان و فاقد سود آوری می باشند. در جایی که تورم های چند صد درصدی بخش مسکن می توانست موجب سودآوری مطلوب گروه شود بدلیل استفاده از اهرم بدهی بالا این فرصت صرفا پوشش دهنده هزینه های مالی شده است . ظاهرا در سال جاری (۱۳۹۹)شرکت به این نتیجه رسیده است که باید بخشی از بدهی ها را تسویه کند اگرچه مدیریت دیر هنگام به این نتیجه رسیده است اما  این اقدام می تواند اثرات خوبی در سال های بعد داشته باشد. در مجموع می توان گفت عملکرد مدیریتی بسیار ضعیف در همه بخش ها قابل رویت است.

برآورد سود برای سال ۱۴۰۰: (سناریو خوشبینانه)

از پروژه های شرکت فقط پروژه سعدی پتانسیل واگذاری و شناسایی درآمد دارد. ارزش کل پروژه حدودا ۵۵۰ میلیارد تومان و قیمت تمام شده ۲۵۵ میلیارد تومان چنانچه برای این پروژه فروش ۵۰ درصدی در نظر بگیریم سود ناخالص قابل شناسایی ۱۴۷ میلیارد تومان خوهد بود.

در مورد درآمد شرکت های تابعه رقم بااهمیت می تواند مربوط به تیساکیش و مگاپارس باشد. تیساکیش با احتمال زیاد بخشی از پروژه رویایی کیش و تیسا شهر را پیش فروش یا واگذار کند و آریا عمران پارس نیز با احتمال زیاد پروژه مگاپارس را تکمیل و بخشی از آن را واگذر کند. چنانچه درصد واگذاری برای هر دو شرکت را ۲۰ درصد در نظر بگیریم .

سود شرکت تیساکیش ۱۲۰ میلیارد تومان که رقم قابل تقسیم پس از زیان انباشته ۱۰۰ میلیارد تومان می باشد که فرض می کنیم تماما تقسیم شود.

سود شرکت آریا عمران پارس سهم ثاخت ۱۲۰ میلیارد تومان چنانچه تقسیم سود را ۸۰ درصد فرض کنیم عدد ۹۶ میلیارد تومان بدست می آید.

بنابراین سود سرمایه گذاری ها حدودا ۱۹۶ میلیارد تومان در حال خوشبینانه برآورد می گردد که به نوعی یک رکورد محسوب می شود.

هزینه های عملیاتی حدودا ۱۰ میلیارد تومان

هزینه های مالی با توجه به تسویه بخشی از بدهی ها بر اساس ۳۳۰ میلیارد تومان و طبق رویه قبلی شرکت حدودا ۳۵ میلیارد تومان

نرخ مالیات ۲۰ درصد که معادل ۲۰ میلیارد تومان می شود.

مجموع ارقام فوق ۲۷۸ میلیارد تومان که با تقسیم بر تعداد سهام (۹ میلیارد سهم) EPS سود هر سهم برابر می شود با ۳۱ تومان

در سناریور بدبینانه شرکت همچنان می تواند زیان ده باشد. شروع بحران مسکن و رکود بخش تجاری در کشور می تواند منجر به عدم تحقق درآمدهای فروش شود. بنابراین متغییر های اثرگذار در تعیین سود شرکت بسیار زیاد و غیر قابل پیش بینی اند.

برآورد سود با اتکا به نتایج عملکرد ماهانه توصیه می شود.

جمع بندی و نتیجه گیری:

هلدینگ بین المللی توسعه ساختمان ثاخت از شرکت های تابعه گروه سرمایه گذاری غدیر است. پروژه های متعدد و بزرگی توسط این شرکت به اجرا درآمده که  پروژه شاخص آن برج بین الملل تهران در بزرگراه کردستان – حکیم است . در حال حاضر در شیراز و ایزدشهر و نوشهر سه پروژه در دست ساخت دارد. اما بزرگترین پروژه های خود را  توسط شرکت تابعه تیساکیش در جزیره کیش دنبال می کند . همچنین ثاخت شریک پروژه بزرگ و بین المللی مگاپارس در خیابان شریعتی تهران است.

شرح وضعیت پروژه ها به تفصیل در این تحلیل بررسی شد. نقطه مشترک پروژه ها ضعف مدیریت در استفاده بالا از اهرم بدهی و همچنین عدم اجرای بموقع پروژه ها و تحمیل هزینه های مالی سنگین به آنها می باشد. که باعث گردیده تا عملکرد شرکت علی رغم شرایط تورمی حاد در کشور در طول یک دهه اخیر با موفقیت همراه نباشد.

در این تحلیل هلدینگ ثاخت را بر اساس روش خالص دارایی ها با ارزشگذاری شرکت اصلی و شرکتهای تابعه آن مورد بررسی قرار دادیم . مشکلات خاص صنعت ، نبود اطلاعات شفاف و تکیه زیاد به ضرایب برآوردی می تواند منجر به  انحراف بااهمیت در نتایج برآوردی گردد . در هر حال با اتکا به ضرایب و مفروضات این بررسی ناو محاسبه شده برای هر سهم  ۶۰۸ تومان بدست آمد که قیمت های جاری (۳۷۱ تومان) در سطح ۶۱ درصد ناو می باشد.

در بخش عملیاتی این امیدواری وجود دارد که بخش مهمی از پروژه های شرکت بعد از سال ها به بهره برداری و تحقق درآمد برسند. با نگاهی خوشبینانه به این موضوع می توان EPS سال ۱۴۰۰ شرکت را ۳۱ تومان برای هر سهم برآورد نمود. اگرچه در نگاه بدبینانه شرکت همچنان به روند زیان دهی خود ادامه خواهد داد.

در مجموع با توجه به تحلیل ارائه شده قیمت های جاری در سطح متعادلی بوده و لذا توصیه ای برای این نماد نداریم.

موارد مهم جهت پی گیری: تسویه تسهیلات بانکی ، مزایده پروژه سعدی ، مزایده املاک کیش و تکمیل پروژه مگاپارس

۹۹/۰۹/۰۱

برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.
فهرست
error: Alert: Content is protected !!